Апелляционное определение № 33-11197/2026 от 6 апреля 2026 г.

Судья Вострякова М.Ю.

УИД 23RS0002-01-2025-002835-78

Дело № 33-11197/2026

№ 2-4368/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар 07 апреля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Сурмениди Л.Л.,

судей Таран А.О., Чирьевой С.В.

при секретаре Флоринском К.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании сделки купли-продажи доли земельного участка недействительной,

поступившее с апелляционной жалобой истца ФИО1 на решение Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 01 октября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Сурмениди Л.Л. об обстоятельствах дела, содержании решения суда первой инстанции, доводах апелляционной жалобы, судебная коллегия,

установила:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчикам ФИО2, ФИО3 и ФИО4 о признании недействительной (ничтожной) сделки купли-продажи 37/100 долей земельного участка с кадастровым номером ........, заключенной 14 июня 2019 года между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель), без применения последствий недействительности сделки.

В обоснование исковых требований ФИО1 указала, что при совершении оспариваемой сделки был нарушен порядок реализации преимущественного права покупки, предусмотренный статьей 250 Гражданского кодекса РФ. По мнению истца, отказ от преимущественного права покупки, выданный 13 июня 2019 года участником долевой собственности ФИО4, является юридически ничтожным, поскольку государственная регистрация права собственности ФИО4 на принадлежащую ей долю в праве на земельный участок была произведена лишь 14 июня 2019 года. Кроме того, по мнению истца, отказ участника долевой собственности ФИО5 от преимущественного права покупки также не имел юридической силы на момент совершения сделки 14 июня 2019 года, поскольку ее право собственности на долю было прекращено в тот же день в связи с отчуждением доли в пользу ФИО4 Истец полагала, что указанные обстоятельства влекут ничтожность договора купли-продажи доли от 14 июня 2019 года на основании статей 166, 168 Гражданского кодекса РФ.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 01 октября 2025 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, истец ФИО1 подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении иска. В жалобе заявитель ссылается на нарушение судом норм материального права, выразившееся в неправильном применении положений статей 8.1, 223, 551 Гражданского кодекса РФ о моменте возникновения права собственности на недвижимое имущество, а также норм статьи 250 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки. По мнению апеллянта, суд первой инстанции не дал надлежащей правовой оценки доводам о недействительности отказов ФИО4 и ФИО5 от преимущественного права покупки. Также заявитель указывает на неправильное применение судом срока исковой давности, полагая, что о нарушении своего права она узнала лишь в марте 2025 года, а не в момент приобретения доли в 2020-2021 годах. Кроме того, апеллянт ссылается на допущенные судом, по ее мнению, процессуальные нарушения.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, надлежащим образом извещены о месте и времени проведения судебного заседания, о чем свидетельствуют имеющиеся в материалах дела соответствующие уведомления.

Неявка лиц, извещенных в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является их волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своих прав на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не может быть препятствием для рассмотрения судом дела по существу.

При таких обстоятельствах, обсудив возможность рассмотрения дела в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства, судебная коллегия в соответствии со статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность принятого решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1).

Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения (часть 3).

Таких оснований судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела не установлено.

Согласно подпункту 1 пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьями 153, 154 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры).

Как следует из пункта 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Пунктом 2 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.

Пункт 1 статьи 420 ГК РФ устанавливает, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (пункт 1 статьи 549 ГК РФ).

В соответствии со статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (часть 1).

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (часть 2).

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером ........ площадью 1500 кв. м., расположенный по адресу: ............, площадь 1500 кв. метров, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, находится в долевой собственности.

У каждого из Ответчиков (долевых сособственников) в пределах его доли на участке расположено по одному жилому дому.

Судом установлено, что ФИО3 приобрел у ФИО2 долю 37/100 в праве общедолевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ........ по договору купли-продажи от 14.06.2019 года, регистрационная запись .........

Договор удостоверен нотариусом ФИО6 в установленном законом порядке, в нотариальном деле хранятся отказы всех 4 долевых собственников, которые являлись собственниками на дату заключения Договора.

Право собственности ФИО3 зарегистрировано 26.07.2019.

Согласно представленной в материалы дела выписки из ЕГРН ФИО4 приобрела 13/100 доли на земельный участок с кадастровым номером ........ по договору купли-продажи от 13.06.2019 г.

Согласно выписке из ЕГРН, истец ФИО1 05.08.2024 года приобрела право собственности на 13/200 долей на земельный участок с кадастровым номером .........

Согласно выписке из ЕГРН, ФИО1 25.07.2024 года приобрела право собственности на долю 19/200 долей на земельный участок с кадастровым номером .........

Эти права супруги ФИО1 приобрели в совместную собственность по договору купли-продажи от .......... года и договору купли-продажи .......... года, то есть после 2019 года.

На основании установленных обстоятельств дела суд первой инстанции пришел к выводу, что при приобретении участка, истец ФИО1 никак не могла претендовать на преимущественную покупку доли, потому что ни она, ни ее муж не являлись в 2019 году долевыми собственниками указанного участка.

Право ФИО1 не могло быть нарушено, поскольку еще не возникло в 2019 году, следовательно, она не могла участвовать в правоотношениях по продаже ФИО3 доли 37/100 земельного участка.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, проанализировав представленные доказательства, пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для признания оспариваемой сделки недействительной.

Пункт 1 ст. 250 ГК РФ устанавливает преимущественное право покупки для участников долевой собственности.

Положения п. 2 ст. 250 ГК РФ обязывают продавца уведомить иных участников долевой собственности о намерении продать долю, при этом в качестве последствия нарушения права преимущественной покупки доли, п. 3 ст. 250 ГК РФ устанавливает возможность потребовать перевода прав и обязанностей покупателя по договору на лицо, чье преимущественное право нарушено.

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае нарушения права преимущественной покупки истец не вправе требовать признания сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрен иной способ защиты права (перевод прав и обязанностей покупателя).

Таким образом, избранный истцом способ защиты права в виде признания сделки купли-продажи недействительной (ничтожной) по мотиву нарушения порядка реализации преимущественного права покупки, не основан на законе.

Более того, как правильно установлено судом первой инстанции, истец ФИО1 на момент совершения оспариваемой сделки (.......... 2019 года) не являлась участником долевой собственности на спорный земельный участок. Ее право собственности на доли в праве общей долевой собственности возникло на основании договоров купли-продажи от .......... 2020 года и .......... 2021 года, то есть по истечении более года после совершения оспариваемой сделки.

Следовательно, преимущественное право покупки, предусмотренное статьей 250 Гражданского кодекса РФ, у ФИО1 при продаже доли ФИО2 в 2019 году не возникло и не могло быть нарушено.

По смыслу статьи 166 Гражданского кодекса РФ, требование о признании сделки недействительной может быть заявлено лишь лицом, права или охраняемые законом интересы которого нарушены этой сделкой.

Истец ФИО1 к числу таких лиц не относится.

Довод апелляционной жалобы о том, что отказ ФИО4 от преимущественного права покупки от .......... 2019 года является ничтожным, поскольку государственная регистрация ее права собственности на долю произведена .......... 2019 года, основан на ошибочном толковании норм материального права.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», лицо, которому вещь отчуждена по договору, становится ее законным владельцем с момента передачи вещи, а если отчуждение подлежит государственной регистрации – с момента такой регистрации.

Однако, ФИО4 на момент выдачи отказа уже являлась стороной договора купли-продажи доли от ...........2019 и, как установлено судом, именно к ней в порядке универсального правопреемства перешли права и обязанности участника долевой собственности в связи с приобретением доли, а само право собственности на объект недвижимости возникло ...........2019. Нотариально удостоверенный отказ ФИО4 от ...........2019, оформленный в рамках процедуры, предшествующей регистрации ее права, не противоречит закону и не может служить основанием для признания недействительным договора купли-продажи доли, заключенного ФИО2 с ФИО3

Доводы жалобы о недействительности отказа ФИО5 от ...........2019 также подлежат отклонению. Судом установлено и материалами дела подтверждается, что на момент выдачи отказа ФИО5 являлась собственником доли в праве общей долевой собственности. Прекращение ее права собственности ..........2019 в связи с отчуждением доли ФИО4 не влечет недействительность ранее данного ею отказа от преимущественного права покупки, адресованного другому сособственнику – ФИО2

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Суд первой инстанции, по заявлению ответчика ФИО3, применил последствия пропуска срока исковой давности, что также явилось основанием для отказа в иске.

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Судом первой инстанции достоверно установлено, что исполнение оспариваемой сделки началось 26 июля 2019 года (дата государственной регистрации перехода права собственности к ФИО3). Истец ФИО1, приобретая доли в праве собственности на земельный участок в ноябре 2020 года и марте 2021 года, действуя разумно и добросовестно, должна была ознакомиться с правоустанавливающими документами на приобретаемое имущество и сведениями из Единого государственного реестра недвижимости.

Из выписки из ЕГРН истцу должно было стать известно о составе участников долевой собственности, включая ФИО3, и об основаниях возникновения его права.

Таким образом, о начале исполнения оспариваемой сделки истец должна была узнать не позднее даты государственной регистрации своего права – .......... 2020 года. Обратившись в суд с настоящим иском лишь в 2025 году, истец пропустила установленный законом трехлетний срок исковой давности.

Иные доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с данной судом оценкой доказательств и установленными обстоятельствами, не опровергают правильности выводов суда первой инстанции и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения. Судом правильно применены нормы материального и процессуального права, юридически значимые обстоятельства установлены верно, представленные сторонами доказательства оценены в их совокупности по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 01 октября 2025 года является законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 01 октября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, но может быть обжаловано в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления.

Председательствующий: Л.Л. Сурмениди

Судьи: А.О. Таран

С.В. Чирьева