Решение № 2-6350/2017 2-6350/2017~М-4381/2017 М-4381/2017 от 25 сентября 2017 г. по делу № 2-6350/2017

Дело <номер обезличен>

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

<адрес обезличен> 26 сентября 2017 года

Ленинский районный суд <адрес обезличен> в составе:

председательствующего судьи

Ф.

при секретаре

К.

с участием

представителя истца

представителя ООО "НИКА-С"

ФИО1

ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску У. С. края по строительному и жилищному надзору к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ООО "Ника-С" о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, признании договора У. многоквартирным домом недействительным,

установил:

Истец У. С. края по строительному и жилищному надзору обратилось в суд с иском, впоследствии уточнил его в порядке ст.39 ГПК РФ, и просил признать решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес обезличен>, проведенным в форме очно-заочного голосования, оформленным протоколом общего собрания собственников помещений от <дата обезличена> - недействительными, признать договор У. многоквартирным домом от <дата обезличена>г., заключенный между ООО "НИКА-С" и собственниками помещений многоквартирного <адрес обезличен>, на основании указанного решения общего собрания собственников помещений - недействительным.

В обоснование заявленных требований истец указал, что на основании распоряжения от 22.03.2017г. <номер обезличен>, по обращению гр. ФИО6, проведена внеплановая документарная проверка ООО "НИКА-С", с целью соблюдения собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по <адрес обезличен>, требований ЖК РФ при организации и проведении общего собрания собственников помещений. По результатам проверки составлен акт от <дата обезличена><номер обезличен>-Р, согласно которому указанный многоквартирный дом является объектом долевого строительства. Постановлением администрации <адрес обезличен> от <дата обезличена><номер обезличен> присвоены следующие почтовые адреса: - зданию (жилому дому со встроено-пристроенными помещениями - позиция 1, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 26:12:031002:809 по адресу: <адрес обезличен> в квартале 204 - Российская Федерация, <адрес обезличен>, кв-л 204, <адрес обезличен>; - зданию (жилому дому со встроенными помещениями - позиция 2), расположенному на земельном участке с кадастровым номером <номер обезличен> по адресу: <адрес обезличен> в квартале 204 - Российская Федерация, <адрес обезличен>, кв-л 204, <адрес обезличен>. В адрес У. (вх. от <дата обезличена><номер обезличен>, от <дата обезличена><номер обезличен>) поступили сведения лицензиата ООО "НИКА-С" о том, что собственниками помещений в многоквартирных домах <номер обезличен> и <номер обезличен><адрес обезличен> в <адрес обезличен> проведено одно общее совместное собрание на котором собственниками приняты решения о выборе способа У. - У. управляющей организацией, выборе ООО "НИКА-С" в качестве управляющей организации - и заключении с ней договора У. <дата обезличена> б/н. Данные совместные решения собственников оформлены одним общим протоколом от <дата обезличена> б/н. В связи с тем, что застройщиком многоквартирного жилого <адрес обезличен>, квартиры участникам долевого строительства не передавались, передаточные акты или иные документы о передаче не подписывались, право собственности у участников долевого строительства не возникло, а значит и проводить общее собрание собственников помещений многоквартирного жилого дома не правомочно. Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме могут реализовать свое право по выбору способа У. только на общем собрании и только в своем многоквартирном доме, за исключением случаев предусмотренных требованиями пункта 1 части 2 статьи 136 ЖК РФ при выборе способа У. - У. товариществом собственников жилья. На основании вышеизложенного, решения участников долевого строительства многоквартирных домов <номер обезличен> и <номер обезличен><адрес обезличен>, оформленные протоколом от <дата обезличена> б/н, приняты с нарушением требований действующего жилищного законодательства. На основании незаконных решений, принятых общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого <адрес обезличен> от <дата обезличена>, заключен договор У. указанным многоквартирным домом от <дата обезличена> между ООО "Ника-С" и собственниками помещений многоквартирного дома, который является недействительной (ничтожной) сделкой. Кроме того, проверкой были выявлены нарушения приказа Минстроя России от <дата обезличена><номер обезличен>/пр "Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор". Так, в обжалуемом протоколе от <дата обезличена>г. в нарушение п. 7, п.8, п. 11 Приказа <номер обезличен>/пр не указан регистрационный номер протокола, не указано место проведения общего собрания, адрес, по которому передавались оформленные в письменной форме решения собственников помещений в МКД при очно-заочном голосовании; отсутствует информация об инициаторах общего собрания (номер помещения, собственником которого является физическое лицо, реквизиты документа, подтверждающего право собственности на данное помещение); сведения о членах счетной комиссии (фамилия, имя, отчество); информация о лицах, присутствующих на общем собрании. В нарушение пункта 18 Требований Приказа <номер обезличен>/пр отсутствуют требования к разделам по количеству вопросов повестки дня, а именно: "Слушали", "Предложено", "Решили (постановили)". В нарушение п. 19 Приказа <номер обезличен>/пр в протоколе общего собрания отсутствуют приложения к протоколу общего собрания, а именно: реестр собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения обо всех собственниках помещений в многоквартирном доме с указанием фамилии, имени, отчества (при наличии) собственников - физических лиц, полного наименования и ОГРН юридических лиц, номеров принадлежащих им помещений, и реквизитов документов, подтверждающих права собственности на помещения, количества голосов, которым владеет каждый собственник помещения в многоквартирном доме; - реестр вручения собственникам помещений в многоквартирном доме сообщений о проведении общего собрания, содержащий сведения о собственниках помещений в многоквартирном доме (представителях собственников), которым направлены сообщения, и способе направления сообщений, дате их получения собственниками помещений в многоквартирном доме (представителями собственников), за исключением случая, при котором решением общего собрания предусмотрено, что сообщение о проведении общего собрания размещается в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме; - список собственников помещений, присутствовавших на общем собрании, содержащий сведения, установленные пунктом 12 Требований. Таким образом, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес обезличен> в <адрес обезличен> ответчиками были нарушены как требования действующего жилищного законодательства, так и обязательные для исполнения требования Приказа <номер обезличен>/пр.

Представитель истца У. СК по строительству и жилищному надзору ФИО1 требования, изложенные в заявлении, поддержала в полном объеме, и просила иск удовлетворить.

Представитель ответчика ООО "НИКА-С" по доверенности ФИО2 просил в иске отказать, представив письменные возражения по заявленным требованиям.

Ответчики ФИО3, ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, где также просили в удовлетворении иска отказать.

Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в судебном процессе, на основании ст.167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, по имеющимся письменным материалам.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что многоквартирный дом по <адрес обезличен>, является объектом долевого строительства, разрешение на ввод в эксплуатацию данного дома выдано комитетом градостроительства администрации <адрес обезличен> 12.01.2017г.

В соответствии со ст. 44 ЖК РФ органом У. многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, выбор управляющей компании относится к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Согласно протокола без номера общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу <адрес обезличен>, от <дата обезличена>, на повестку были поставлены в том числе вопросы о выборе в качестве управляющей организации ООО "НИКА-С", о заключении договора У. с данной организацией и утверждении тарифа за содержание и техническое обслуживание.

Из данного протокола также следует, что в голосовании принимали участие собственники жилых и нежилых помещений общей площадью 5463,3 кв.м., что составляет 97,28% от общего количества голосов.

На момент проведения данного собрания право собственности на жилые или нежилые помещения в данном многоквартирном доме ни за кем зарегистрировано не было, сведения об обратном в материалах дела отсутствуют и сторонами по делу данное обстоятельство не оспаривалось.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Право распоряжения у владельца недвижимого объекта возникает с момента государственной регистрации его права собственности на этот объект.

Однако, до момента государственной регистрации права собственности на такой объект, лицо, которому данный объект передан, в силу положений пункта 1 статьи 12 Федерального закона от <дата обезличена> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", статей 13, 16 Федерального закона от <дата обезличена> N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" владеет и пользуется данным объектом, то есть фактически осуществляет права собственника, следовательно, вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. При этом следует отметить, что участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме не является реализацией такого правомочия собственника, как распоряжение, а свидетельствует о реализации правомочий собственника по владению и пользованию этим помещением.

Кроме того, в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги в лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Учитывая, что у лица, принявшего от застройщика жилое помещение по передаточному акту, возникает обязанность по внесению платы за такое жилое помещение и коммунальные услуги, то данное лицо, исходя из системного толкования положений пункта 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации в совокупности с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации и частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, вправе участвовать в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома при выборе способа У. этим домом.

Из представленных суду материалов следует, что в собрании собственников <дата обезличена> приняли участие ФИО7, ФИО8, ФИО9,ФИО10, ФИО11, ФИО3, ФИО12, ФИО13, которым по актам приема-передачи были переданы помещения, составляющие в сумме площадь 375,5 кв.м.

Учитывая вышеприведенные доводы, суд считает, что указанные лица имели право участвовать в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома при выборе способа У. этим домом.

Также в качестве собственника помещений многоквартирного дома в приложениях к оспариваемому протоколу также указан ООО "Мега-Строй", имеющий в собственности помещения площадью 5087,8 кв.м. на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от <дата обезличена>.

Между тем, доказательств, свидетельствующих о наличии в собственности ООО "Мега-Строй" на момент проведения собрания собственников помещений указанной площадью суду не представлено.

Ответчик ООО "НИКА-С", возражая против исковых требований, исходил из того, что застройщик (в данном случае ООО "Мега-Строй") является собственником всех помещений до передачи их участникам долевого строительства.

С такой позицией суд согласиться не может. Согласно условиям договора застройщик обязан построить объект, ввести его в эксплуатацию и передать участнику долевого строительства, указанные действия застройщика не являются по своей правовой природе продажей товара. То есть застройщик не передает участникам строительства имущество, находящееся в его собственности, у застройщика не возникает право собственности в силу ст. 219 ГК РФ, согласно которой право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Недвижимое имущество возникает лишь после исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства в тот момент, когда за ним регистрируется право собственности на объект долевого строительства.

Таким образом ООО "Мега-Строй", не являясь собственником помещений в многоквартирном доме, не имел права принимать участие в собрании <дата обезличена>, в связи с чем фактически в данном собрании собственником приняли участие вышеприведенные владельцы помещений общей площадью 375,5 кв.м. из 5616,1 кв.м., то есть обладающие намного менее чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Согласно пункту 3 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

В силу пункта 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

Проведение собрания в отсутствие кворума является безусловным основанием для признания принятых на нем решений недействительными и не имеющими юридической силы.

Жилищным кодексом установлен особый (отдельный порядок) порядок заключения договоров У. лицами, принявшими жилые помещения у застройщика, то есть лицами, чьи денежные средства были привлечены в целях обеспечения строительства многоквартирного дома (лица, указанные в пункте 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации). А именно, данный порядок установлен частями 13 и 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно ч.13 ст.161 ЖК РФ в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора У. данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор У. данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор У. с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

В ходе проведение вышеуказанной процедуры, до заключения договора У., согласно ч.14 ст.161 ЖК РФ У. многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор У. многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Таким образом, застройщик должен был не участвовать без законных на то оснований в собрании собственников помещений по вопросу о выборе управляющей компании, а должен был самостоятельно, не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, заключить договор У. с любой управляющей организацией, которая бы осуществляла временное У. домом до выбора управляющей организации по результатам открытого конкурса.

По смыслу ст. ст. 44 - 46 ЖК РФ при предъявлении иска о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме надлежащими ответчиками являются инициаторы проведения такого собрания, а в случае их неустановления - собственники помещений в доме, принимавшие оспариваемое решение.

Согласно спорному протоколу инициаторами собрания являлись ответчики ФИО3, ФИО4, ФИО5

В соответствии с положением, утвержденным постановлением Правительства С. края от <дата обезличена>г. <номер обезличен>-П, истец является органом исполнительной власти С. края, осуществляющим региональный государственный жилищный надзор, контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда С. края, соответствием жилых помещений жилищного фонда С. края, установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, соблюдением стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере У. многоквартирными домами.

Согласно нормам пункта 2 части 5 статьи 20 ЖК РФ должностные лица У. имеют право проверять правомерность принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе управляющей организации в целях заключения с ней договора У. многоквартирным домом в соответствии со статьей 162 Кодекса, правомерность утверждения условий этого договора и его заключения, правомерность заключения с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, правомерность заключения с указанными в части 1 статьи 164 Кодекса лицами договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, правомерность утверждения условий данных договоров.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования У. С. края по строительному и жилищному надзору о признании недействительным решений общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес обезличен> от <дата обезличена> подлежит удовлетворению.

Согласно ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку договор У. многоквартирным домом, <дата обезличена> собственниками помещений указанного дома с ООО "НИКА-С", не соответствует закону, то согласно ст. 168 ГК РФ он подлежит признанию недействительным.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования У. С. края по строительному и жилищному надзору к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ООО "Ника-С" - удовлетворить.

Признать решения, принятые общим собранием собственников помещения в многоквартирном дома, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, проведенном в форме очно-заочного голосования, оформленных протоколом общего собрания собственников помещений от <дата обезличена>г. - недействительными.

Признать договор У. многоквартирным домом от <дата обезличена>г., заключенный между ООО "НИКА-С" и собственниками помещений многоквартирного <адрес обезличен>, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных протоколом общего собрания от <дата обезличена>г. - недействительным.

Решение может быть обжаловано в <адрес обезличен>вой суд через Ленинский районный суд <адрес обезличен> в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

- ¬

Место для подписи

L -