Решение № 2-21/2025 2-21/2025(2-276/2024;2-4129/2023;)~М-2887/2023 2-276/2024 2-4129/2023 М-2887/2023 от 9 сентября 2025 г. по делу № 2-21/2025

Дело №2-21/2025 (2-4129/2023, 2-276/2024) КОПИЯ

УИД: 54RS0018-01-2023-003638-88


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«27» августа 2025 г. город Искитим, Новосибирская область

Резолютивная часть решения оглашена 27.08.2025

Мотивированное решение составлено 10.09.2025

Искитимский районный суд Новосибирской области в составе: председательствующего судьи Казак Ю.А.,

при секретаре судебного заседания Большаковой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации <Адрес>, МБУ «Центр развития физической культуры и спорта» <Адрес>, МУП «Теплосеть» <Адрес> об обязании устранить дефекты нежилого здания и наружной теплотрассы,

У С Т А Н О В И Л:

Дата истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику администрации <Адрес> об обязании устранить дефекты нежилого здания, расположенного по адресу: <Адрес>, и наружной теплотрассы.

Дата истец представил уточненное исковое заявление к администрации <Адрес>, МБУ «Центр развития физической культуры и спорта» <Адрес>, МУП «Теплосеть», в котором просил:

1. Обязать солидарно ответчиков администрацию <Адрес> и МБУ «Центр развития физической культуры и спорта» <Адрес> произвести за свой счет устранение дефектов здания по адресу: <Адрес>, а именно: отремонтировать или выполнить новую отмостку, шириной не менее 1,5 м. со всех сторон здания, выполнить ремонт внутренних систем отопления и водоснабжения в помещениях Номер и Номер, принадлежащих ответчику, выполнить мероприятия по усилению грунтов под подошвой фундаментов, закрыть грунтом шурфы, выкопанные при производстве работ Дата по судебной экспертизе, выполненной на основании определения Искитимского районного суда <Адрес> от Дата по ходатайству ответчика администрации <Адрес>;

2. Обязать солидарно ответчиков администрацию <Адрес> и МБУ «Центр развития физической культуры и спорта» <Адрес> произвести за свой счет устройство приточно-вытяжной вентиляции в помещениях, принадлежащих ответчику, в здании по адресу: <Адрес>;

3. Обязать солидарно ответчиков администрацию <Адрес> и МУП «Теплосеть» выполнить ремонт наружных сетей теплотрассы, проходящих вблизи здания и принадлежащих ответчику.

Требования истца мотивированы тем, что Дата между истцом и администрацией <Адрес> заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного на втором этаже здания по адресу: <Адрес>. После начала эксплуатации истец ФИО1 заметила трещины на свежей отделке стен и потолков помещения. От иных собственников помещений в указанном здании истцу стало известно, что Дата состоялось техническое обследование здания, выявившее деформацию конструкции в результате замачивания грунтового основания под фундаментными плитами, что подтверждается техническим заключением от Дата.

Согласно акту осмотра от Дата администрацией <Адрес> были выявлены прогибы и трещины в плитах перекрытия первого этажа, сделан вывод о необходимости снизить нагрузку на перекрытие первого этажа, произвести обследование канализации, заменить канализацию внутри здания, восстановить отмостку здания.

Письмом от Дата администрация <Адрес> поставила в известность собственника помещения в здании ФИО2 о неудовлетворительном состоянии конструкций здания и невозможности дальнейшей эксплуатации помещений указанного собственника.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи с истцом ответчик знал об аварийном состоянии здания, однако скрыл данную информацию.

О наличии дефектов здания истец узнал в июне 2022 года от иных собственников помещений.

Истец ФИО1 организовала проведение экспертизы конструкций здания. Согласно заключению ООО «АСД» по результатам технического обследования несущих и ограждающих конструкций нежилого здания 2-этажного здания по адресу: <Адрес>, выявлены дефекты и повреждения, снижающие прочность, устойчивость и жесткость несущих конструкций здания по причине длительного, неблагоприятного воздействия на здание в результате аварий проходящей рядом теплотрассы, протекание систем отопления в здании, отсутствие запаса несущей способности фундаментов здания. Даны рекомендации выполнить капитальный ремонт внутренних систем отопления, наружных сетей теплотрассы, усилить грунты под подошвой фундамента.

Администрация <Адрес> письмом от Дата отвергла предложение истца произвести ремонт здания и предложила определить доли участия в ремонте всех собственников здания.

Таким образом, администрация <Адрес> продала истцу помещение в здании со скрытыми дефектами, не уведомив об их наличии.

Поскольку дефекты возникли до заключения договора купли-продажи обязанность по их устранению лежит на администрации <Адрес> в соответствии с положениями ст. 210 ГК РФ, п. 1 ст. 476 ГК РФ. Собственники помещений на втором этаже спорного здания надлежащим образом несут обязанность по содержанию принадлежащих им помещений.

Ввиду того, что помещения Номер и Номер в спорном здании переданы в оперативное управление МБУ «Центр развития физической культуры и спорта» <Адрес>, истец считает, что в части требований об обязании выполнить ремонт систем здания солидарными ответчиками являются администрация <Адрес> и МБУ «Центр развития физической культуры и спорта» <Адрес>.

Поскольку, тепловая сеть, пролегающая вблизи спорного здания, передана в оперативное управление МУП «Теплосеть», истец считает, что солидарными ответчиками по требованию об обязании выполнения ремонта теплотрассы являются администрация <Адрес> и МУП «Теплосеть» <Адрес>.

В судебное заседание истец ФИО1, а также ее представитель ФИО3 при надлежащем извещении не явились, явку свидетеля ... не обеспечили, представили ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ответчика – администрации <Адрес> ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала, настаивала на рассмотрении дела по существу в отсутствие истца и его представителя, пояснила, что до заключения договора купли-продажи от Дата истец ФИО1 ознакомилась с техническим состоянием здания и помещения, претензий не имела, приобрела имущество по низкой рыночной стоимости, обусловленной техническим состоянием здания, и осознанно приняла бремя содержания данного имущества. В соответствии с положениями ч. 2 ст. 477 ГК РФ срок для предъявления истцом претензий относительно наличия недостатков товара истек Дата, что является основанием для отказа в удовлетворении иска. Кроме того, проведение указанных истцом ремонтных работ не может быть возложено только на одного из собственников расположенных в спорном здании помещений. При этом администрация готова нести расходы по содержанию здания наряду с иными собственниками.

Представитель ответчика – МУП «Теплосеть» <Адрес> ФИО5 исковые требования не признала, пояснила, что МУП «Теплосеть» ежегодно проводит гидравлические испытания всех сетей теплоснабжения, в том числе и магистральной теплотрассы, расположенной по адресу: <Адрес>. Последние гидравлические испытания были проведены перед отопительным сезоном Дата года и показали, что теплотрасса находится в исправном состоянии, соответствует необходимым техническим параметрам надежности и безопасности, что подтверждается актом от Дата. Кроме того, в период Дата года была проведена замена трубопроводов теплотрассы Ду 325 мм, длиной 80 м., от ТК-42 до ТК-43 <Адрес>. В 2019 году выполнена замена трубопроводов, диаметром 325 мм., указанной теплотрассы в ТК-44, диной 4 м., что подтверждается актами выполненных работ. Таким образом, отсутствует объективная необходимость проведения капитального ремонта спорного участка теплотрассы.

Представитель ответчика - МБУ «Центр развития физической культуры и спорта» <Адрес> – в судебное заседание при надлежащем извещении не явился, возражений, ходатайств не представил.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - ФИО6, ФИО2, ФИО7, МБУ «Парк культуры и отдыха им. И.В. Коротеева» <Адрес>, МКУ «Управление культуры <Адрес>», МУП «Дирекция единого заказчика» <Адрес> – в судебное заседание при надлежащем извещении не явились, заявлений, ходатайств не представили.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО8 в судебное заседание при надлежащем извещении не явился, ранее исковые требования поддержал, пояснил, что около Дата лет является собственником помещения, расположенного на 2-м этаже здания по адресу: <Адрес>. Указанное помещение было продано ему администрацией <Адрес> с дефектами. В течение Дата лет ремонт пролегающей вблизи здания теплотрассы проводился около 6 раз, последний – два года назад. Полагает, что порывы теплотрассы наносят ущерб зданию.

Суд находит неявившихся лиц надлежаще извещенными о дате, времени и месте судебного заседания.

В соответствии с абз. 2 ч. 3 ст. 157 ГПК РФ лица, участвующие в деле и не принимавшие участия в заседании до перерыва, не извещаются о перерыве и признаются надлежаще уведомленными о времени и месте проведения заседания после перерыва, если они признаны уведомленными о времени и месте проведения заседания, начатого до перерыва.

С учетом изложенного суд полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы дела, оценив доказательства по делу в соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд приходит к следующему.

В силу ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Статьей 557 ГК РФ предусмотрено, что, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно п. 1 ст. 477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.

В силу п. 2 ст. 477 ГК РФ, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

В судебном заседании установлено, что определением Федерального районного суда общей юрисдикции <Адрес> от Дата утверждено мировое соглашение по гражданскому делу Номер по иску администрации <Адрес> к ФИО1 о возложении обязанности подписать соглашение о выкупе нежилого помещения, определении выкупной цены (том 2 л.д. 19-22), согласно условиям которого, стороны решили заключить договор купли-продажи нежилого помещения, принадлежащего ответчику ФИО1, - магазина непродовольственных товаров, площадью 63,5 кв.м., кадастровый Номер, расположенного по адресу: <Адрес>, с передачей истцом – администрацией <Адрес> в счет выкупной цены нежилого помещения, площадью 240,3 кв.м, по адресу: <Адрес>, принадлежащего администрации <Адрес> на праве собственности. Согласно отчету Номер об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от Дата рыночная стоимость данного объекта составляет 1050000 руб.

В соответствии с указанным мировым соглашением между администрацией <Адрес> и ФИО1 заключен договор купли-продажи от Дата (том 1 л.д. 56-58), согласно условиям которого помещение, площадью 240,3 кв.м, расположенное по адресу: <Адрес>, было принято ФИО1 в счет выкупной цены за нежилое помещение, расположенное по адресу: <Адрес>.

Согласно п. 5 договора данный договор одновременно является актом приема-передачи, по которому объекты недвижимости переданы и приняты. Претензий к качеству переданного имущества у сторон нет.

В соответствии со справкой от Дата (том 2 л.д. 10) стороны указанного договора передали ключи от помещений друг другу. Расчет произведен полностью, претензий по оплате и переданному имуществу у сторон нет.

Согласно отчету Номер об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненного ООО «Оценка собственности «Аспект», итоговая рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 240,3 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес>, по состоянию на Дата составляет 1050000 руб., внутренняя отделка находится в стадии разрушения, состояние предаварийное, необходим срочный ремонт. Фотоприложение к отчету отражает вид здания снаружи, вид внутренней отделки и состояния строительных элементов – дефекты строительных конструкций (трещины стен) (том 2 л.д. 14-18).

В соответствии с техническим заключением МУП «Бюро архитектуры и технической инвентаризации» от Дата Номер, в здании, расположенном по адресу: <Адрес>, после визуального обследования было установлено: неисправность и отсутствие местами ж/б отмостки, неисправность системы канализации, просадка фундамента под наружными и внутренними стенами, деформация конструкций всего здания, в том числе места опирания ж/б прогонов над воротами на кирпичные простенки и элементы крылец, разрушение и «врастание фундаментов здания в грунт», а также раскрытие щелей и трещин стен, трещин в швах между плитами перекрытия (том 3 л.д. 15).

Из акта осмотра здания, сооружения, расположенного по адресу: <Адрес>, от Дата (том 1 л.д. 16-17) следует, что Дата в доступных местах были выставлены маяки для наблюдения за поведением трещин, установленные маяки не показали раскрытие трещин, образовалась новая трещина в балке перекрытия второго этажа, указано, что возможной причиной образования трещин в здании является неисправная канализация, а именно забит сток канализации, в связи с этим стоки попадают под фундаменты здания.

Согласно экспертному заключению ООО «Архитектура, строительство, дизайн» Номер г. по результатам технического обследования несущих и ограждающих конструкций нежилого помещения по адресу: <Адрес>, установлено, что строение является объектом капитального строительства, пригодным для круглогодичной эксплуатации, обследованные ограждающие и несущие конструкции объекта в целом находятся в работоспособном состоянии. Нарушения геометрии стен и недопустимые прогибы перекрытий не обнаружены. Проведенная реконструкция выполнена в ранее существующих границах объекта. Прочность и устойчивость объекта на момент проведения обследования обеспечены. Отсутствуют дефекты и повреждения, снижающие прочность и устойчивость несущих конструкций объекта (том 1 л.д. 22-29).

Согласно экспертному заключению ООО «Архитектура, строительство, дизайн» Номер г. по результатам технического обследования несущих и ограждающих конструкций нежилого помещения 2-го этажа здания по адресу: <Адрес>, установлено, что строение является объектом капитального строительства, пригодным для круглогодичной эксплуатации, обследованные ограждающие и несущие конструкции объекта находятся в работоспособном и ограниченно работоспособном состоянии. Нарушения геометрии стен и недопустимые прогибы перекрытий не обнаружены. Прочность и устойчивость объекта на момент проведения обследования обеспечены. Обследованные несущие и ограждающие конструкции находятся в ограниченно работоспособном состоянии и не соответствуют требованиям сводов правил СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции» и СНиП 52-012003 «Бетонные и железобетонные конструкции», а также не соответствуют нормам №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», действующим сводам правил, строительным нормам, предъявляемым к данным объектам, действующим на территории Российской Федерации. В соответствии с п. 7.4. 7.5 СП 13-102-2003 и п. Дата ГОСТ Р 53778-2010 выявлены дефекты и повреждения, снижающие прочность, устойчивость и жесткость не сущих конструкций объекта. Все выявленные дефекты несущих конструкций проявлялись постепенно, на протяжении длительного времени. Основными причинами появления выявленных дефектов послужили:

- периодическое замачивание грунтов в районе фундаментов от проходящей рядом теплотрассы при ее порыве;

-существенный износ внутренней системы отопления, что приводит к периодическому замачиванию грунтов изнутри здания;

- отсутствие запаса несущей способности грунтов при ширине фундамента 500 мм. при надстройке второго этажа.

Для стабилизации технического состояния несущих конструкций объекта и предотвращения дальнейшего снижения несущей способности необходимо выполнить следующие мероприятия:

- выполнить капитальный ремонт внутренних сетей отопления;

- выполнить капитальный ремонт наружных сетей теплотрассы;

- выполнить мероприятия по усилению грунтов под подошвой фундаментов, то есть, укрепление грунтов инъекционными методами с применением жидкого стекла или композиции на основе полимеров (том 1 л.д. 59-67).

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя ответчика администрации <Адрес> ФИО4 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, порученная экспертам ООО Экспертно-правовой центр «Ваше право».

Согласно заключению экспертов Номер от Дата, выполненному ООО Экспертно-правовой центр «Ваше право» (том 3 л.д.103-142), в результате проведенных исследований сделан вывод, что административное здание, расположенное по адресу: <Адрес>, находится в ограниченно-работоспособном состоянии. При проведении исследования установлены следующие повреждения здания:

- трещины стен и потолков в помещениях;

- деформации конструкции здания;

- отсутствие вентиляции в помещениях гаража;

-отсутствие вентиляции и технических решений, обеспечивающих предотвращение поступления выхлопных газов двигателей и паров топлива (применение изолирующих материалов, устройство газоизолирующих перекрытий, герметизация швов в плитах перекрытия).

В результате проведенных исследований экспертами не установлено наличия повреждений внутренней системы коммуникаций, непосредственно влекущих снижение несущей способности стен, перекрытий, фундамента административного здания, расположенного по адресу: <Адрес>.

Для устранения дефектов в строительных коммуникациях здания, расположенного по адресу: <Адрес>, необходимо провести следующие работы: провести усиление несущих строительных конструкций здания (фундамент, стены перекрытия), указанные работы необходимо выполнить по разработанной проектной документации, которой будет определен необходимый перечень работ и материалов, достаточный для устранения выявленных дефектов. Для начала выполнения работ необходимо:

- установить контрольные маяки на существующие трещины в кладке наружных и внутренних стен с их дальнейшим наблюдением;

-вести регулярный мониторинг технического состояния строительных конструкций здания.

В результате проведенных исследований установлено, что системы отопления и водоснабжения здания, расположенного по адресу: <Адрес>, являются раздельными для собственника помещений на первом этаже здания по адресу: <Адрес>, и истца ФИО1, являющегося собственником помещения на втором этаже здания.

При проведении осмотров помещений на первом этаже здания по адресу: <Адрес>, расположенных непосредственно под помещениями, принадлежащими истцу, установлено отсутствие вентиляции и технических решений, обеспечивающих предотвращение поступления выхлопных газов двигателей и паров топлива в помещения, принадлежащие истцу. Отсутствие вентиляции и технических решений, обеспечивающих предотвращение поступления выхлопных газов двигателей и паров топлива (применение изолирующих материалов, устройство газоизолирующих перекрытий, герметизации швов в плитах перекрытия), может являться причиной попадания выхлопных газов и паров топлива в помещения, принадлежащие истцу. При этом следует учесть, что в нормативной документации отсутствует требование устройства именно принудительной вентиляции в помещении гаража, следовательно, вид устраиваемой вентиляции и технические решения по предотвращению поступления выхлопных газов двигателей и паров топлива в помещения, расположенные над гаражами, возможно определить только на основании комплексного исследования. Необходимо провести замеры концентрации вредных веществ в помещениях, расположенных над гаражами. По результату проведения замеров, в случае выявления превышений допустимой концентрации вредных веществ в помещениях, расположенных над гаражами, необходимо выполнить:

- анализ режима использования гаража и техники, хранящейся в указанных гаражах;

- замеры концентрации вредных веществ, производимых техникой и парами топлива в гаражах;

-разработку проектных решений, обосновывающих вид вентиляции (естественная/принудительная), необходимость и вид мероприятий, обеспечивающих предотвращение поступления выхлопных газов двигателей и паров топлива в помещения (применение изолирующих материалов, устройство газоизолирующих перекрытий, герметизация швов в плитах перекрытия).

Кроме того, в исследовательской части заключения указаны причины образования выявленных дефектов:

Фундамент:

- участки разрушения штукатурного слоя цокольной части фундаментов (отсутствие текущего ремонта);

трещины наружных и внутренних стен, в т.ч. в зоне их сопряжения (нарушение требований нормативной документации при возведении здания (отсутствие перевязки блоков, применение разнородных материалов в одной конструкции – керамический кирпич, газобетон, железобетонный фундаментный блок); замачивание грунтового основания со стороны парка в районе помещений Номер и Номер первого этажа (информация о причине и дате в материалах дела отсутствует);

Стены, перегородки:

- трещины стен (нарушение требований нормативной документации при возведении здания (отсутствие перевязки блоков, применение разнородных материалов в одной конструкции – керамический кирпич, газобетон, железобетонный фундаментный блок); замачивание грунтового основания со стороны парка в районе помещений Номер и Номер первого этажа (информация о причине и дате в материалах дела отсутствует);

- трещины гипсокартонных перегородок (физический износ, деформация здания, нарушение требований при выполнении работ по устройству перегородок с применением гипсокартонных листов);

- деформации и разрушение перегородок из блоков (нарушение требований нормативной документации при возведении здания (отсутствие перевязки блоков, применение разнородных материалов в одной конструкции – керамический кирпич, газобетон, железобетонный фундаментный блок); замачивание грунтового основания со стороны парка в районе помещений Номер и Номер первого этажа (информация о причине и дате в материалах дела отсутствует);

- отсутствие перевязки блоков (нарушение требований нормативной документации при возведении здания);

- стены и перегородки выполнены с применением поврежденных блоков (нарушение требований нормативной документации при возведении здания);

Перекрытие первого этажа:

- трещины плит перекрытия (применение поврежденных плит при строительстве, повреждение плит при строительстве, физический износ);

- отсутствие заполнения швов между плитами перекрытия после монтажа (нарушение требований нормативной документации при возведении здания);

Перекрытие второго этажа:

- смещение плит перекрытия (деформация здания);

Полы первого этажа:

- просадки, разрушение покрытия пола помещений Номер, Номер первого этажа (нарушение требований нормативной документации при возведении здания (ненадлежащее уплотнение основания пола); замачивание грунтового основания со стороны парка в районе помещений Номер, Номер первого этажа; замачивание грунтового основания со стороны парка в районе помещений Номер и Номер первого этажа (информация о причине и дате в материалах дела отсутствует);

Элементы лестничных клеток:

- повреждения, трещины лестничных маршей (физический износ);

Оконные и дверные блоки:

- ослабление креплений элементов переплетов оконных блоков, неплотное примыкание створок оконных блоков к коробкам, осадка полотен, отсутствие плотного притвора по периметру коробок (физический износ, отсутствие регулировки);

Трубопроводы системы отопления первого этажа:

- следы коррозии на трубопроводах системы отопления помещений Номер, Номер первого этажа; места ремонта системы отопления помещений Номер, Номер первого этажа с применением хомутов (физический износ, отсутствие водоподготовки, отсутствие текущего ремонта).

Допрошенный в судебном заседании эксперт ООО Экспертно-правовой центр «Ваше право» ФИО9 пояснил, что причины замачивания грунтового основания спорного здания установить невозможно, при этом выявленное замачивание грунта здания со стороны парка не может быть связано с порывами теплотрассы, проходящей с противоположной стороны здания. Вблизи места расположения теплотрассы не обнаружено увлажнений грунтового массива, что позволяет сделать вывод о сохранности целостности теплотрассы. При проведении исследования было установлено, что в гаражах не осуществляется хранение техники на постоянной основе. При этом нахождение в гаражах техники без ее периодического прогревания внутри помещения исключает возможность проникновения вредных веществ в помещения истца.

В данном случае суд находит заключение экспертов Номер от Дата, выполненному ООО Экспертно-правовой центр «Ваше право», допустимым доказательством по делу, поскольку оно в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации, а также Федеральным законом №73-ФЗ от Дата «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Экспертное заключение составлено лицами, обладающими специальными познаниями в данной области, соответствующим профессиональным образованием, опытом работы, по результатам детального изучения исследуемого вопроса. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности, в связи с чем, оснований не доверять данному экспертному заключению не имеется.

Истец ФИО1, ее представитель не заявили ходатайств о назначении дополнительной или повторной судебной экспертизы.

Разрешая требования истца об обязании ответчиков - администрации <Адрес> и МБУ «Центр развития физической культуры и спорта» <Адрес> - произвести за свой счет устройство приточно-вытяжной вентиляции в помещениях, принадлежащих ответчику в здании по адресу: <Адрес>, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд приходит к выводу, что к спорным правоотношениям сторонам надлежит применять нормы об обязательствах вследствие причинения вреда. Соответственно, на истце лежит обязанность представить доказательства самого факта нарушения его прав, что было неоднократно разъяснено истцу, его представителю в ходе судебного разбирательства.

Суд предложил истцу представить доказательства нарушения его прав действиями ответчиков, доказательства превышения концентрации вредных веществ в принадлежащем истцу помещении.

Однако истец от доказывания юридически значимых обстоятельств по делу уклонился, приняв на себя риск наступления неблагоприятных последствий.

Принимая во внимание отсутствие доказательств нарушения прав истца в результате отсутствия вентиляции в помещениях, расположенных на первом этаже здания по адресу: <Адрес>, а также показания допрошенного в судебном заседании эксперта ФИО9, указавшего, что при проведении исследования было установлено, что в спорных гаражах техника не хранится на постоянной основе, сам факт нахождения в гаражах техники без осуществления ее периодического прогревания не может повлечь проникновения вредных веществ в помещения истца, суд приходит к выводу о необоснованности заявленных истцом требований в названной части.

Аналогичным образом судом разрешается исковое требование о возложении на администрацию <Адрес> и МБУ «Центр развития физической культуры и спорта» <Адрес> обязанности по выполнению ремонта внутренних систем отопления и водоснабжения в помещениях Номер и Номер.

Так, согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения.

Согласно п. п. 45 и 49 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от Дата Номер «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

В соответствии с заключением экспертов Номер от Дата, выполненным ООО Экспертно-правовой центр «Ваше право», техническое состояние систем отопления и водоснабжения помещений Номер и Номер, находящихся в муниципальной собственности администрации <Адрес> и переданных в оперативное управление муниципальному учреждению, находится в ограниченно-работоспособном состоянии. При этом экспертами не установлено наличия повреждений внутренней системы коммуникаций, непосредственно влекущих снижение несущей способности стен, перекрытий, фундамента административного здания, расположенного по адресу: <Адрес>.

Таким образом, истцом не представлено доказательств того, что нахождение трубопроводов систем отопления и водоснабжения в помещениях Номер и Номер в ограниченно-работоспособном состоянии нарушает право собственности ФИО1

Основания для удовлетворения исковых требований в указанной части отсутствуют.

Позиция истца относительно передачи ему при заключении договора купли-продажи от Дата с ответчиком - администрацией <Адрес> помещения, расположенного в здании, имеющем скрытые недостатки, что, по-мнению истца, является основанием для применения положений п. 1 ст. 475 ГК РФ, предусматривающего альтернативное право покупателя требовать безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, представляется необоснованной.

Так, из содержания указанного договора купли-продажи (пункт 5), а также справки от Дата следует, что истец ФИО1 не имела претензий относительно приобретаемого в собственность помещения.

Кроме того, с достоверностью установлено, что ФИО1 была ознакомлена с отчетом Номер об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, площадью 240,3 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес>, выполненным ООО «Оценка собственности «Аспект», указанным в содержании мирового соглашения между истцом и администрацией <Адрес>, утвержденным определением суда от Дата. При этом данный отчет содержит сведения о предаварийном состоянии объекта. Фотоприложение к отчету отражает вид здания снаружи, вид внутренней отделки и состояния строительных элементов – дефекты строительных конструкций (трещины стен).

Таким образом, истец, проявляя разумную осмотрительность, имел объективную возможность получить всестороннюю осведомленность о состоянии приобретаемого помещения, путем его визуального осмотра и изучения отчета об оценке рыночной стоимости, при необходимости проведения дополнительного исследования.

При этом недостатки в виде трещин стен и потолков в помещениях здания носят очевидный характер, подлежат идентификации даже при поверхностном визуальном осмотре.

Помимо изложенного, суд соглашается с позицией ответчика администрации <Адрес> о пропуске истцом установленного ст. 477 ГК РФ срока для обращения с требованием об устранении недостатков товара.

Так, в силу п. 2 ст. 477 ГК РФ, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

С учетом передачи истцу имущества Дата срок для предъявления претензий относительно его недостатков истек Дата.

С рассматриваемым иском ФИО1 обратилась Дата.

Пропуск указанного двухлетнего срока является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, основанных на доводах о продаже товара ненадлежащего качества.

Представитель истца ФИО3 в ходе судебного разбирательства неоднократно выражал позицию относительно того, что скрытие недостатки были обнаружены истцом не в приобретенном по договору купли-продажи помещении, а в принадлежащем, по его мнению, ответчику - администрации <Адрес> здании, расположенном по адресу: <Адрес>.

Однако помещение, приобретенное истцом по договору купли-продажи от Дата, наряду с иными помещениями, является конструктивным элементом здания, расположенного по адресу: <Адрес>.

При этом указанное здание не является объектом гражданских прав, находящимся в индивидуальной собственности.

Для зданий, разделенных на помещения, структура собственности определяется индивидуальной собственностью на оборотоспособные помещения (в данном случае – нежилые помещения) и общей долевой собственностью на общее имущество здания, включающего конструкции (крыша, фундамент, стены), оборудование (коммуникации) и другое общее имущество, которое в совокупности составляет здание.

Так, согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН здание, расположенное по названному адресу, состоит из следующих нежилых помещений:

- нежилое помещение с кадастровым номером Номер, площадью 76,8 кв.м., расположенное на 1 этаже, принадлежащее ФИО10 (том 1 л.д. 153-156);

- нежилое помещение с кадастровым номером Номер, площадью 97,1 кв.м., расположенное на 1 этаже, принадлежащее ФИО2 (том 1 л.д. 157-160);

- нежилое помещение с кадастровым номером Номер, площадью 93,8 кв.м., расположенное на 1 этаже, находящееся в собственности <Адрес> (том 1 л.д. 161-163);

- нежилое помещение с кадастровым номером Номер, площадью 96,2 кв.м., расположенное на 1 этаже, находящееся в собственности <Адрес> (том 1 л.д. 164-166);

- нежилое помещение с кадастровым номером Номер, площадью 240,5 кв.м., принадлежащее ФИО1 (том 1 л.д. 167-71);

- нежилое помещение с кадастровым номером Номер, площадью 30,3 кв.м., расположенное на 1 этаже, находящееся в собственности <Адрес> (том 1 л.д. 172-174);

- нежилое помещение с кадастровым номером Номер, площадью 63,8 кв.м., расположенное на 1 этаже, находящееся в собственности <Адрес> (том 1 л.д. 175-177);

- нежилое помещение с кадастровым номером Номер, площадью 80,1 кв.м., расположенное на 2 этаже, принадлежащее ФИО8 (том 1 л.д. 178-181);

- нежилое помещение с кадастровым номером Номер, площадью 111,8 кв.м., расположенное на 2 этаже, принадлежащее ФИО8 (том 1 л.д. 182-185);

- нежилое помещение с кадастровым номером Номер, площадью 12,4 кв.м., расположенное на 2 этаже, принадлежащее ФИО7 (том 1 л.д. 186-189);

- нежилое помещение с кадастровым номером Номер, площадью 37,6 кв.м., расположенное на 2 этаже, принадлежащее ФИО7 (том 1 л.д. 214-216);

- нежилое помещение с кадастровым номером Номер, площадью 14 кв.м., расположенное на 2 этаже, принадлежащее ФИО2 (том 1 л.д. 220-222).

Таким образом, администрации <Адрес> принадлежит 29,77% в праве общей долевой собственности на здание, расположенное по адресу: <Адрес>, остальные 70,23% находятся в собственности иных лиц – ФИО10 (8,05%), ФИО2 (11,64%), ФИО1 (25,20%), ФИО8 (20,11%), ФИО7 (5,24%).

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статья 249 ГК РФ предусматривает, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от Дата N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление N 64), следует, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо учитывать, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

В пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от Дата N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ" указано, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

В частях 1 - 2 статьи 39 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В силу пункта 28 правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от Дата N 491 (далее - Правила N 491) собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья.

Положения Жилищного кодекса Российской Федерации, устанавливающие обязательное участие собственников помещений в несении расходов по его содержанию и ремонту, направлены на поддержание общего имущества в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям, что соответствует общим интересам собственников помещений.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от Дата N 5-П указал, что поскольку сам факт существования и сохранность каждого из помещений в многоквартирном доме обусловлены существованием и состоянием самого дома (здания), наличие права собственности на помещения в нем обусловливает наличие права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество в доме. Несение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (фактически - здания и его конструктивных элементов) для каждого из собственников помещений в этом доме составляет не просто неотъемлемую часть бремени содержания принадлежащего ему имущества, но и обязанность, которая вытекает из факта участия в праве собственности на общее имущество и которую участник общей долевой собственности несет, в частности, перед другими ее участниками, чем обеспечивается сохранность как каждого конкретного помещения в многоквартирном доме, так и самого дома в целом.

Согласно пунктам 2, 5 Правил N 491 в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

С учетом изложенного, выполнение работ по содержанию общего имущества здания, расположенного по адресу: <Адрес>, является совместной обязанностью собственников нежилых помещений в указанном здании пропорционально их доле в праве собственности.

Указанная истцом обязанность по выполнению ремонта или созданию новой отмостки шириной не менее 1,5 м. со всех сторон здания, расположенного по адресу: <Адрес>, а также выполнение мероприятий по усилению грунтов под подошвой фундаментов не может быть возложена только на одного из участников долевой собственности – администрацию <Адрес>.

При этом судом установлено и не оспаривалось истцом, что администрация <Адрес> неоднократно предлагала ФИО1 после определения стоимости и объема работ определить доли участия в ремонте всех собственников данного здания (письмо от Дата Номер, от Дата Номер-исх).

Истец ФИО1, приобретая право собственности на нежилое помещение, расположенное в здании по адресу: <Адрес>, также приняла на себя обязанность по содержанию общего имущества, выполнению его текущего и капитального ремонта.

Таким образом, содержание общего имущества в спорном здании является совместной обязанностью всех участников долевой собственности – собственников нежилых помещений в указанном здании, в том числе ФИО1

истец не лишен права избрать иной способ защиты, путем предъявления регрессного иска к иным собственникам нежилых помещений в спорном здании после выполнения работ по ремонту общего имущества.

Кроме того, суд учитывает, что согласно заключению экспертов Номер от Дата, выполненному ООО Экспертно-правовой центр «Ваше право», для устранения дефектов в строительных коммуникациях здания, расположенного по адресу: <Адрес>, необходимо провести следующие работы: провести усиление несущих строительных конструкций здания (фундамент, стены перекрытия), указанные работы необходимо выполнить по разработанной проектной документации, которой будет определен необходимый перечень работ и материалов, достаточный для устранения выявленных дефектов. Для начала выполнения работ необходимо:

- установить контрольные маяки на существующие трещины в кладке наружных и внутренних стен с их дальнейшим наблюдением;

-вести регулярный мониторинг технического состояния строительных конструкций здания.

При этом данное заключение экспертов, признанное судом относимым, допустимым и достоверным доказательством, не содержит выводов о необходимости выполнения ремонта или созданию новой отмостки шириной не менее 1,5 м. со всех сторон здания, расположенного по адресу: <Адрес>, а также выполнения мероприятий по усилению грунтов под подошвой фундаментов.

Основания для удовлетворения заявленных исковых требований, с учетом изложенного, отсутствуют.

Истцом среди прочего заявлено требование о возложении на ответчиков - администрацию <Адрес> и МБУ «Центр развития физической культуры и спорта» <Адрес> обязанности закрыть грунтом шурфы, выкопанные при производстве работ Дата по судебной экспертизе, выполненной на основании определения Искитимского районного суда <Адрес> от Дата по ходатайству ответчика администрации <Адрес>.

Согласно представленному в материалы дела акту осмотра от Дата, составленному представителями администрации <Адрес>, а также прилагаемой к нему фототаблице, шурфы, выкопанные с юго-восточной и северо-западной сторон нежилого здания, расположенного по адресу: <Адрес>, при производстве работ Дата по судебной экспертизе, выполненной на основании определения Искитимского районного суда <Адрес> от Дата, зарыты грунтом и осуществлено бетонирование данной территории.

Таким образом, судом не установлено нарушение прав истца.

Выкапывание шурфов вблизи спорного здания было обусловлено необходимостью проведения экспертного исследования.

На дату вынесения настоящего решения указанные шурфы зарыты грунтом, осуществлено бетонирование данной территории, что подтверждается актом от Дата.

Основания для удовлетворения исковых требований в названной части отсутствуют.

Разрешая требование ФИО1 о возложении на администрацию <Адрес> и МУП «Теплосеть» обязанности выполнить ремонт наружных сетей теплотрассы, проходящих вблизи здания, расположенного по адресу: <Адрес>, суд приходит к следующему.

В соответствии с выпиской из ЕГРН сооружение коммунального хозяйства ТК-43 – <Адрес>, распределительная, 2-х трубная, Ду80, кадастровый Номер, протяженностью 43 м., находится в собственности <Адрес>, передано в хозяйственное ведение МУП «Теплосеть» <Адрес> (том 2 л.д. 51-53).

Согласно схеме (том 2 л.д. 57) указанная теплосеть располагается перед входной группой здания, расположенного по адресу: <Адрес>, и имеет один тепловой ввод в здание со стороны, противоположной парку.

Согласно информации, представленной МУП «Теплосеть» <Адрес> от Дата (том 2 л.д. 83), магистральная теплотрасса Ду 300 мм. проходит вдоль здания по <Адрес>, на расстоянии 3,5 м., трубы данной теплотрассы ежегодно испытываются давлением 12 кг/см2 на прочность и плотность. В 2017 году теплотрасса прошла капитальный ремонт с полной заменой труб на новые. Трубы проложены в железобетонном канате, который находится в сухом состоянии.

Согласно акту выполненных работ от Дата были выполнены работы по замене трубопроводов теплотрассы Ду 325 мм длиной 80 м. от ТК-42 до ТК-43 <Адрес>. После ремонта выполнена опрессовка, испытания выдержаны.

Акт приемки выполненных работ от Дата (том 2 л.д. 61) содержит перечень проведенных работ

Согласно акту выполненных работ от Дата были выполнены работы по замене трубопровода диаметром 325 мм в ТК-44 <Адрес>, длиной 4 метра. После ремонта выполнена опрессовка, испытания выдержаны.

Последние гидравлические испытания теплотрассы были проведены перед отопительным сезоном Дата гг., что подтверждается актом от Дата, утечка отсутствовала.

Аварийные ситуации на спорном участке теплотрассы после проведения ремонта зафиксированы не были.

Как разъяснено Конституционным судом в определении от Дата Номер-О защита гражданских прав, осуществляется способами, перечисленными в ст. 12 ГК РФ. Исходя из предписаний ст. 45 (ч. 2) и ст. 46 (ч. 1) Конституции РФ заинтересованное лицо по своему усмотрению выбирает формы и способы защиты своих прав, не запрещенное законом, в том числе посредством обращения за судебной защитой, будучи связанным, как неоднократно отмечал Конституционный суд РФ в своих решениях, лишь установленным федеральным законом порядком судопроизводства. Иными словами, выбор способа защиты принадлежит субъекту права, который вправе воспользоваться как одним из них, так и несколькими способами, и вместе с тем он предопределяется теми правовыми нормами, которые регулируют конкретные правоотношения.

Таким образом, выбор способа защиты нарушенного права определяется с учетом характера нарушения, фактических обстоятельств дела, норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Целью судебной защиты в порядке гражданского судопроизводства является восстановление нарушенных и оспариваемых прав. При этом данный факт устанавливается на дату вынесения решения.

Доказательства нахождения теплотрассы в неисправном состоянии на момент вынесения настоящего решения суду не представлены.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ООО Экспертно-правовой центр «Ваше право» ФИО9 пояснил, что выявленное в ходе экспертного исследования замачивание грунта здания со стороны парка не может быть связано с порывами теплотрассы, проходящей с противоположной стороны здания. Вблизи места расположения теплотрассы не обнаружено увлажнений грунтового массива, что позволяет сделать вывод о сохранности целостности теплотрассы.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии доказательств необходимости проведения капитального ремонта спорного участка теплотрассы, а также доказательств наличия причинно-следственной связи между повреждениями здания, расположенного по адресу: <Адрес>, и наличием дефектов рассматриваемого участка теплотрассы.

В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В данном случае судом разрешено требование о возложении на ответчиков обязанности выполнить капитальный ремонт спорного участка теплосети.

Указанное не лишает истца права обратиться за защитой своих прав путем предъявления иска о возмещении ущерба, причиненного в результате ранее имевших место порывов на данном участке теплосети.

С учетом изложенного, требования истца удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации <Адрес>, МБУ «Центр развития физической культуры и спорта» <Адрес>, МУП «Теплосеть» <Адрес> об обязании устранить дефекты нежилого здания и наружной теплотрассы.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через Искитимский районный суд Новосибирской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Ю.А. Казак

Подлинник решения хранится в гражданском деле № 2-21/2025.