Решение № 2-892/2017 2-892/2017~М-401/2017 М-401/2017 от 20 июля 2017 г. по делу № 2-892/2017

Дело №2-892/2017


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 июля 2017 года г. Оренбург

Оренбургский районный суд Оренбургской области в составе:

председательствующего судьи Р.А.Солдатковой

при секретаре Е.Д.Замниборщ

с участием представителя истца ФИО3

представителей ответчика ФИО4, В.В.Серикова

представителя третьего лица ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к ФИО7 о понуждении к заключению договора купли - продажи земельного участка из числа земель сельскохозяйственного назначения и по встречному иску ФИО7 к ФИО6 о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка недействительным

У С Т А Н О В И Л :

ФИО6 обратилась в суд с указанным исковым заявлением к ФИО7

В обоснование искового заявления указала, что ДД.ММ.ГГГГ года между ними был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кадастровый номер: №, категория земли-земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства. По условиям предварительного договора стороны обязались в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ года на условиях, изложенных в предварительном договоре, заключить договор купли-продажи земельного участка по цене <данные изъяты> рублей.

В соответствии с п.№ договора истец (покупатель) внесла задаток в размере <данные изъяты> рублей, в связи с чем полагает истец у ответчика возникла обязанность по заключению основного договора.

Однако ответчик уклоняется от заключения договора купли-продажи, отозвав ДД.ММ.ГГГГ года доверенность, выданную её представителю ФИО3 для заключения сделки купли-продажи земельного участка.

По мнению истца, данное обстоятельство свидетельствует о намерении ответчика отказаться от заключения в последующем основного договора купли-продажи земельного участка, а потому просит в судебном порядке обязать ФИО7 заключить с ФИО6 на условиях, предусмотренных в предварительном договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года основной договор купли-продажи земельного участка и предоставить для регистрации дубликат свидетельства о праве на наследование по закону №, выданный ДД.ММ.ГГГГ года ВРИО нотариуса Оренбургского района Оренбургской области ФИО1 на имя ФИО7, после смерти ФИО2., умершей ДД.ММ.ГГГГ года.

В судебное заседание истец не явился, просила о рассмотрении дела в её отсутствии.

Действуя через представителя ФИО3.(доверенность <данные изъяты> на удовлетворении иска по заявленным в нем основаниям настаивала.

Ответчик в судебное заседание не явился, просила о рассмотрении дела в её отсутствии. В обосновании возражений заявила встречный иск о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка незаключенным, недействительной (ничтожной) сделкой.

Действуя через представителя ФИО4.(ордер <данные изъяты>), ФИО8 (доверенность <данные изъяты>) требования встречного иска в части признания незаключенным не поддержала. В остальной части на удовлетворении встречного иска настаивала.

Определениями суда от ДД.ММ.ГГГГ года, от ДД.ММ.ГГГГ года, изложенными в протоколе судебного заседания, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора привлечены: администрация МО Оренбургский район Оренбургской области, администрация МО Ивановский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области, ФИО9, Правительство Оренбургской области.

Третьи лица в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Администрация МО Ивановский сельсовет Оренбургского района, администрация МО Оренбургский района направили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствии их представителей <данные изъяты>).

Третье лицо Правительство Оренбургской области изложило свою позицию в письменном отзыве <данные изъяты>

Представитель третьего лица ФИО9 – ФИО5 (доверенность <данные изъяты>) в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, поддержав доводы возражений ответчика.

Суд с учетом мнения лиц, участвующих в деле, определил рассмотреть дело без участия истца, ответчика, третьих лиц, в порядке ст.167 ГПК РФ.

Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Материалами дела подтверждается и установлено судом, что ДД.ММ.ГГГГ года ФИО7 и ФИО6 заключили предварительный договор купли-продажи принадлежащего ФИО7 земельного участка площадью <данные изъяты> кадастровый номер: №, категория земли-земли сельскохозяйственного назначения, адрес: <адрес>, по условиям которого стороны договорились в течение 6месяцев, т.е. ДД.ММ.ГГГГ года с момента подписания настоящего договора заключить основной договор купли-продажи по цене <данные изъяты> рублей, с уплатой цены земельного участка в течение 2 календарных дней с момента государственной регистрации перехода права собственности <данные изъяты> Покупатель внесла задаток в размере <данные изъяты>, что согласуется с требованиями пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Далее ДД.ММ.ГГГГ года ФИО6 вручила ФИО7 претензию в котором потребовала внести изменения в предварительный договор, изложив п.№ предварительного договора в новой редакции, а именно предложила заключить основной договор в течение 3-х дней с момента подписания настоящих изменений <данные изъяты>

Ответчик с предложением истца не согласился и ДД.ММ.ГГГГ года распорядилась об отмене нотариусом доверенности, выданной ранее ДД.ММ.ГГГГ года ФИО3 на оформление договора купли-продажи земельного участка.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Оренбургской области, регулируется Федеральным законом от 24.07.02 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и законом Оренбургской области от 17.03.2003 года N 118/16-Ш- ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Оренбургской области".

Согласно подпунктам 3 и 4 п. 3 ст. 1 Федерального закона N 101-ФЗ к принципам оборота вышеуказанных земель, в том числе, относится преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Частью 2 статьи 8 названного Закона предусмотрено, что продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

В силу пункта 3 ст. 8 Закона в случае, если субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Течение указанного срока начинается со дня поступления извещения в высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, в муниципальное образование.

По смыслу требований ст.8 закона Оренбургской области от 17.03.2003 года N 118/16-Ш- ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Оренбургской области"(в ред. Законов Оренбургской области от 02.03.2006 N 3141/542-III-ОЗ, от 29.09.2009 N 3105/690-IV-ОЗ) при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения Оренбургская область или в случаях, предусмотренных настоящим Законом, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме Правительство Оренбургской области о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

В случае, если Оренбургская область откажется от покупки земельного участка, преимущественное право покупки до истечения месячного срока с момента получения Правительством Оренбургской области письменного извещения о намерении продать земельный участок переходит к муниципальному образованию. Оренбургская область извещает об отказе соответствующий орган местного самоуправления муниципального района с указанием срока поступления в Правительство Оренбургской области извещения о намерении продать земельный участок.

В случае, если муниципальное образование по истечении тридцати дней с момента получения извещения Правительством Оренбургской области откажется от преимущественного права покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок, то продажа осуществляется любому заинтересованному лицу по цене не ниже указанной в извещении.

В ходе судебного разбирательства, бесспорно установлено, что ФИО7 имея намерение продать принадлежащий ей на праве собственности земельный участок общей площадью <данные изъяты> га, кадастровый номер: № категория земли-земли сельскохозяйственного назначения, адрес: <адрес> ФИО6, будучи обязанной до заключения предварительного договора известить Правительство Оренбургской области о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет, эту обязанность не исполнила, что сторонами не оспаривалось. В материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих извещение Правительства, соответственно последующее извещение правительством муниципального образования Оренбургский район, что свидетельствует о нарушении заключением предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ года предусмотренного ст. 8 Федерального закона N 101-ФЗ преимущественного права Оренбургской области на покупку данного земельного участка.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона N 101-ФЗ обязанность собственника земельного участка по совершению вышеуказанных действий возникает с момента принятия решения о продаже земельного участка, а не с момента заключения предварительного либо основного договора купли-продажи земельного участка. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Согласно ч. 1 и 2 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательствам.

Кроме того, частью 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с частью 2 вышеуказанной статьи предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В силу части 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, при этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из положений статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Как установлено выше, цена продажи должна быть указана в извещении, в отсутствие такового суд приходит к выводу, что существенное условие договора согласовано не было.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу этого, исследовав и оценив доказательства в их совокупности, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований ФИО6, считая необходимым удовлетворить встречный иск о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка ничтожным. При этом суд не принимает во внимание довод истца в обоснование своих требований о том, что в последующем ответчик уведомила правительство. Действительно материалами дела подтверждено уведомление ДД.ММ.ГГГГ Правительства Оренбургской области о продаже спорного земельного участка по цене <данные изъяты> рублей и рассмотрение данного уведомления ДД.ММ.ГГГГ года с последующим извещением главы муниципального образования Оренбургский район <данные изъяты>Однако данное обстоятельство имело место после заключения предварительного договора, а потому не свидетельствует о соблюдении требований закона.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.167, 194-198, ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО6 к ФИО7 о понуждении к заключению договора купли - продажи земельного участка из числа земель сельскохозяйственного назначения отказать.

Встречные исковые требования ФИО7 к ФИО6 о признании предварительного договора купли-продажи недействительной (ничтожной) сделкой удовлетворить.

Признать недействительным предварительный договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО7 и ФИО6.

Взыскать в счет компенсации расходов по оплате государственной пошлины с ФИО6 в пользу ФИО7 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Оренбургский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Р.А.Солдаткова.