Решение № 2-1431/2021 2-1431/2021~М-909/2021 М-909/2021 от 23 июня 2021 г. по делу № 2-1431/2021

№ 2-1431/2021

64RS0047-01-2021-001784-48


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 июня 2021 г. город Саратов

Октябрьский районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего судьи Рыбакова Р.В.,

при секретаре Ватютовой А.Л.,

с участием представителя истца – председателя ЖСК «Изыскатель» - ФИО1,

ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску жилищно-строительного кооператива «Изыскатель» к ФИО2 о взыскании арендной платы, убытков и неустойки,

установил:

жилищно-строительный кооператив «Изыскатель» (далее – ЖСК «Изыскатель») обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора аренды, взыскании арендной платы, убытков и неустойки.

Иск, в части требования о расторжении договора аренды, оставлен без рассмотрения.

Требования истца мотивированы тем, что <дата> между ЖСК «Изыскатель» и ФИО2 был заключен договор аренды нежилого помещения в <адрес> на срок до <дата> с правом пролонгации. Помещение было предано арендатору. Согласно п. 3.2 договора аренды арендатор обязан в срок не позднее 17 числа каждого месяца, следующего за истекшим, вносить арендную плату в размере 6 000 рублей, а также компенсировать стоимость потребленных коммунальных услуг с момента подписания договора. Обязательства по внесению арендной платы арендатором не исполняются надлежащим образом. За период <дата> г. арендная плата арендатором не вносилась. В связи с жалобами жильцов на плохой запах, нежилое помещение было вскрыто и установлено, что арендатор выехала. В настоящее время у ФИО2 имеется задолженность по арендной плате в размере 46 000 рублей, задолженность по оплате коммунальных услуг составляет 23 030 рублей 16 копеек. Пунктом 4.1 договора, предусмотрена неустойка, за ненадлежащее исполнение обязательств, в размере 0,5 процентов за каждый день просрочки. За период с <дата> по <дата> неустойка составила 75 117 рублей 32 копейки. На основании изложенного, просил взыскать с ФИО2, задолженность по арендной плате в размере 46 000 рублей, компенсацию стоимости расходов на коммунальные услуги в размере 23 030 рублей 16 копеек, неустойку за период с <дата> по <дата> в размере 75 117 рублей 32 копейки, расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины.

Представитель истца – председатель ЖСК «Изыскатель» - ФИО1, исковые требования поддержала и просила их удовлетворить. Дополнительно пояснила, что акт приема-передачи при заключении договора аренды не составлялся, однако факт использования жилого помещения ответчиком, подтверждается свидетельскими показаниями и фактом внесения ею арендных платежей. При расчете задолженности по коммунальным услугам, дополнительно учтено 2 кв.м используемой площади помещений, включающей помещения санузла и половины коридора (мест общего пользования).

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала и просила отказать в их удовлетворении, так как помещение в пользование ей не передавалось. Свои возражения изложила в письменном виде.

Представитель третьего лица МРИ ФНС России № 8 по Саратовской области, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, об отложении дела не просил.

Суд с учетом мнения сторон и положений ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело без участия представителя третьего лица.

Выслушав представителя истца и ответчика, допросив свидетеля и исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

В силу ст. 123 Конституции Российской Федерации, ст.ст. 12, 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе равенства и состязательности сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что ЖСК «Изыскатель» является собственником нежилого помещения площадью 54,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 150, 151). Данное помещение состоит из двух помещений площадью 27,7 кв.м и 17,7 кв.м, коридора площадью 5,3 кв.м, тамбура площадью 1,5 кв.м и двух туалетов площадью 1,3 кв.м и 1,1 кв.м.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Из вышеуказанной нормы права следует, принцип свободы договора, который означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия.

В силу ст. 606, п. 1 ст. 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ

Судом установлено, что <дата> между ЖСК «Изыскатель» и ФИО2 заключен договор аренды нежилого помещения (л.д. 83-86) в <адрес>, площадью 30 кв.м, сроком действия до <дата> с пролонгацией (пункт 6.4).

Размер арендной платы определен в размере 6 000 рублей в месяц. Все коммунальные платежи с момента подписания акта приема-передачи оплачивает арендатор (п. 3.1 договора).

Внесение арендной платы установлено ежемесячно каждое 17-е число месяца следующего за оплачиваемым (п. 3.2 договора).

Пунктом 4.1 договора установлено, что арендатор в случае задержки любого из платежей в сроки, установленные настоящим договором, уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,5 процентов от стоимости арендной платы за каждый день просрочки платежа.

Заключив договор аренды, стороны согласились с его условиями, определив, что правоотношения возникли из этого договора, а, следовательно, и ответственность сторон наступает в рамках данного соглашения.

Согласно ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что акт приема-передачи арендованного нежилого помещения между ЖСК «Изыскатель» и ФИО2 не заключался.

Из пояснений представителя истца, показаний свидетелей Свидетель 1 и Свидетель 2 следует, что ФИО2, пользовалась спорным жилым помещением с даты заключения договора аренды, до момента обнаружения факта ее выезда <дата> Из приходных кассовых ордеров ЖСК «Изыскатель» (л.д. 69-78), следует, что с <дата> по <дата> ФИО2 вносила арендные платежи.

Таким образом, судом установлено, что нежилое помещение по договору аренды было фактически предоставлено арендатору ФИО2 во владение или пользование, и ее доводы об отсутствии факта пользования жилым помещением, являются несостоятельными.

Каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу п. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 настоящей статьи.

Вместе с этим обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества, предусмотренная п. 2 ст. 655 ГК РФ, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора.

Доказательств, прекращения использования нежилого помещения после истечения срока договора аренды - <дата> или ранее, ответчиком суду не предоставлено. По вопросу прекращения договора аренды ФИО2 в ЖСК «Изыскатель» не обращалась. Арендная плата вносилась ответчиком до <дата> г., что свидетельствует о пролонгации договора аренды после <дата> на неопределенный срок.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (ст. 614, 622 ГК РФ, п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (п. 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Из акта вскрытия помещения от <дата> (л.д. 18) следует, что арендодателем установлен факт неиспользования ФИО2 помещения, в связи с чем, ЖСК «Изыскатель» вправе требовать взыскания задолженности по арендной плате с <дата> по <дата> (как указано в иске).

Из окончательно сформулированного расчета истца (л.д. 132-133) следует, что задолженность ФИО2 за данный период составляет 110 000 рублей, ею оплачено 58 000 рублей, в связи с чем, не оплаченная арендная плата составляет 52 000 рублей.

Доказательств внесения арендной платы в ином размере ответчиком суду не предоставлено. В связи с этим, истец вправе требовать взыскания с ФИО2 задолженности по арендной плате в пределах заявленных требований – 46 000 рублей и иск в данной части подлежит удовлетворению.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями».

Как следует из ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

По условиям договора аренды ФИО2 обязалась возмещать расходы арендодателя на коммунальные платежи.

Пунктом 1 ст. 15 ГК РФ предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо произвело или должно будет произвести для восстановления его нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб) и неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из окончательно сформулированного расчета истца (л.д. 111-115) следует, что задолженность ФИО2 за период с <дата> г. составляет 89 803 рубля 80 копеек, включая плату за отопление, обращение с твердыми бытовыми отходами, электроэнергию, горячее и холодное водоснабжение и водоотведение.

Расчет задолженности ответчиком оспорен не был и своей расчет суду не предоставлен. Судом расчет проверен и сомнений не вызывает.

Доказательств, возмещения ЖСК «Изыскатель» расходов на коммунальные услуги, ответчиком суду не предоставлено. В связи с этим, истец вправе требовать взыскания с ФИО2 убытков в пределах заявленных требований – 23 030 рублей 16 копеек.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

С учетом данной нормы закона и положений п. 4.1 договора истец вправе требовать взыскания с ответчика неустойки за период с <дата> (дата не погашения задолженности по коммунальным платежам) по <дата> (как просит истец) в размере 15 000 рублей из расчета (6000*0,5:100)*500 дней.

Расчет неустойки, предоставленный истцом, не соответствует положениям п. 4.1 договора, так как связан не со стоимостью арендной платы, а с суммой невнесенного платежа.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В силу ст. 98 ГПК РФ если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно п. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В соответствии с платежным поручением от <дата> (л.д. 92), договором от <дата> (л.д. 93-95) ЖСК «Изыскатель» произведены расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 рублей.

С учетом сложности спора, срока рассмотрения дела, степени участия представителя, учитывая требования разумности, отсутствие доказательств их несоразмерности и возражений ответчика, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 рублей.

С учетом положения ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 164 рубля, из расчета (84030,16-20000)*3%+800.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования жилищно-строительного кооператива «Изыскатель» к ФИО2 о взыскании арендной платы, убытков и неустойки, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу жилищно-строительного кооператива «Изыскатель» арендную плату за период с января по апрель 2020 г. включительно в размере 46 000 рублей, убытки в размере 23 030 рублей 16 копеек, неустойку в размере 15 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 164 рубля, расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 рублей, а всего 102 194 (сто две тысячи сто девяносто четыре) рубля 16 копеек.

В удовлетворении остальной части иска жилищно-строительного кооператива «Изыскатель» к ФИО2 отказать.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, путем принесения апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд города Саратова.

Судья Р.В. Рыбаков

В окончательной форме решение изготовлено 25 июня 2021 г.