Апелляционное определение № 33-3166/2026 33-48912/2025 от 18 января 2026 г.

Судья: Посная О.А. Дело 33-3166/2026 (33-48912/2025;)

УИД 50RS0<данные изъяты>-97


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты> 19 января 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Абдулгалимовой Н.В.,

судей Мироновой Т.В., Родиной Т.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Назаровой В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело<данные изъяты> по иску ФИО2 ча к ООО «Управляющая компания Центр Менеджмент» о взыскании строительных недостатков по договору купли-продажи, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

по апелляционной жалобе ФИО2 ча на решение Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,

заслушав доклад судьи Абдулгалимовой Н.В.,

объяснения представителя ООО «Управляющая компания Центр Менеджмент» ФИО1,

УСТАНОВИЛА:

ФИО2, уточнив требования, обратился в суд с иском к ООО «УК «Центр Менеджмент» о взыскании стоимости ремонтно-строительных работ и материалов по устранению выявленных строительных недостатков в размере 452 347 руб., неустойки за период с <данные изъяты> по 23.07.2025г. в размере 579 004 руб., неустойки в размере 1% в день на сумму 452 347 руб. за нарушение сроков удовлетворения требования потребителя со дня, следующего за днем вынесения решения и до дня фактического исполнения, компенсацию морального вреда в размере 40 000 руб., штрафа в размере 50% от взысканной в пользу потребителя суммы, услуги по проведению независимой экспертизы в размере 60 000 руб., почтовых расходов в размере 890 руб., расходов за совершение нотариальных действий в размере 3 100 руб.

В обоснование заявленных требований истец указал, что согласно договору купли-продажи <данные изъяты>-Г от <данные изъяты> истец приобрел у ответчика ООО «Управляющая компания «Центр Менеджмент» квартиру по адресу: <данные изъяты>

Обязательства по договору были исполнены.

После заселения истец обнаружил в жилом помещении недостатки.

Гарантийный срок качества на жилой дом составляет 5 лет.

После обнаружения недостатков была проведена экспертиза.

Согласно экспертному заключению специалиста № П1261/02.25 от <данные изъяты> стоимость устранения выявленных строительных дефектов составила 935 030 руб.

В связи с этим <данные изъяты> ответчику была направлена претензия о возмещении расходов на устранение недостатков в срок 10 дней.

Расходы на составление экспертного заключения составили 60 000 руб.

Претензия оставлена ответчиком без ответа.

Решением Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> иск ФИО2 к ООО «УК Центр Менеджмент» о взыскании строительных недостатков по договору купли-продажи, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов удовлетворен частично.

Взысканы с ООО «Управляющая компания Центр Менеджмент» в пользу ФИО2 денежные средства в счет возмещения расходов на устранение строительных недостатков в размере 103 953 руб., неустойка за период с 08.03.2025г. по 22.10.2025г. в размере 100 000 руб., неустойка в размере 1% в день, начиная с 23.10.2025г. от суммы 103 953 руб. по день фактического исполнения обязательства по выплате расходов на устранение недостатков квартиры за каждый день просрочки, компенсация морального вреда 20 000 руб., штраф в размере 50 000 руб., расходы на проведение оценки в размере 12 348 руб., почтовые расходы в размере 183,16 руб., расходы на оформление доверенности 637,98 руб.

В остальной части в удовлетворении требований ФИО2 к ООО «УК Центр Менеджмент» о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, возмещении расходов в заявленном истцом размере отказано.

Взыскана с ООО «Управляющая компания Центр Менеджмент» в доход бюджета Одинцовского городского округа <данные изъяты> госпошлина в размере 8 590 рублей.

Взысканы с ООО «УК Центр Менеджмент» в пользу ООО «M-Эксперт» расходы на проведение экспертизы в размере 14 460 рублей.

Взысканы с ФИО2 в пользу ООО «M-Эксперт» расходы на проведение экспертизы в размере 55 594 рублей.

В апелляционной жалобе ФИО2 просит решение суда отменить, требования удовлетворить в заявленном размере.

В соответствии со ст. 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представления и возражения относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между ФИО2 и ООО «Управляющая компания «Центр Менеджмент» ФИО3 паевым инвестиционным фондом комбинированным «Сибпромстрой Югория» заключен договор <данные изъяты>-Г от <данные изъяты> купли-продажи жилого помещения - квартиры по адресу: <данные изъяты>.

Цена квартиры составляет 9 518 000 руб.

Согласно приложению <данные изъяты> (Технические характеристики квартиры) к договору купли-продажи от <данные изъяты> в квартире выполнена «предчистовая» отделка, квартира передается под отделочные, строительные и специальные работы.

<данные изъяты> сторонами подписан передаточный акт.

Обязательство по оплате цены договора исполнено истцом своевременно и в полном объеме.

Право собственности истца зарегистрировано, что подтверждается выпиской ЕГРН.

После принятия квартиры истцом выявлены строительные недостатки, с целью определения качества строительно-отделочных работ в квартире, истец обратился в ООО «РЦСЭИ» которым подготовлено экспертное П1261/02.25 от <данные изъяты>

Согласно выводам досудебного кспертного заключения установлено, что жилое помещение по адресу: <данные изъяты><данные изъяты> имеет недостатки качества отделочных и монтажных работ, стоимость устранения дефектов в квартире, по состоянию на <данные изъяты> составляет 935 030 руб.

Стоимость экспертного заключения составила 60 000 руб.

Истцом продавцу <данные изъяты> направлена претензия о выплате стоимости устранения недостатков квартиры, которая получена ответчиком и оставлена без удовлетворения.

<данные изъяты> между ООО «Управляющая компания «Центр Менеджмент» ФИО3 паевым инвестиционным фондом комбинированным «Сибпромстрой Югория» и ООО «Сибстрой» заключен договор подряда <данные изъяты>-Г на ремонт жилого помещения.

В соответствии с условиями договора «Акт приёма-передачи квартиры для проведения подрядных работ» - форма Приложение <данные изъяты> - «Ведомость работ и материалов» Приложение <данные изъяты>- «Акт сдачи-приемки выполненных работ» - форма Приложение <данные изъяты> - «Акт об оказании услуг» - форма являются неотъемлемой частью Договора (п.14.4).

В связи с продажей квартиры истцу, сторонами подписан договор <данные изъяты>-Г передачи прав и обязанностей по договору подряда <данные изъяты>-Г на ремонт жилого помещения плата за передачу прав и обязанностей по договору подряда составляет 435 500 руб. и включена в цену квартиры, принадлежащей покупателю ФИО2 При этом цена самого договора подряда № Р-385/2/3-Г, заключенного между ООО «УК «Центр Менеджмент» и ООО «Сибстрой» <данные изъяты>, составляет 435 500 руб. без НДС, таким образом, включение платы за передачу прав по договору подряда на выполнение отделочных работ в общую цену квартиры являлось условием заключенных сделок.

Как следует из пп. «е», «и», «л» п. 6 приложения <данные изъяты> к вышеуказанному договору купли-продажи, стороны в нем оговорили имеющиеся в квартире недостатки, с которыми согласился истец, приобретая у ответчика квартиру, а именно то, эти оговоренные недостатки включали:

Пункт «е»: наличие в окнах, балконной и входной двери в квартире, остеклении лоджии таких дефектов, как неотрегулированность, отклонение от прямолинейности кромок деталей балконной двери либо створок оконного блока, отклонение от плоскости и прямолинейности дверного полотна и коробки входной двери, включая отклонения, превышающие предельно допустимые значения, а также механические повреждения (царапины, потертости на стеклопакетах и кромках деталей дверей и оконных блоков).

Пункт «и»: подоконные доски и откосы из ПВХ установлены не по уровню, имеют царапины и зазоры в местах примыкания к оконным блокам.

Пункт «л» (Полы): В квартире имеются перепады высот в уровне пола (как в одном помещении, так и между помещениями).

Указанные оговоренные сторонами недостатки ограничивают ответственность ООО «УК «Центр Менеджмент» по вопросу выявления строительных недостатков.

Определением Одинцовского городского суда <данные изъяты> по делу назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза в ООО «M-Эксперт».

Согласно заключению экспертов <данные изъяты> по результатам проведенного обследования экспертами установлено, что в исследуемом объекте - <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты>, имеются строительные недостатки (дефекты) по конструктивным элементам (стены, пол, оконные и дверные блоки и т.д.), в том числе указанные в заключении специалиста. Экспертами не подтверждено наличие дефектов по следующим конструктивным элементам: межкомнатный дверной блок в комнате <данные изъяты>, покрытие поверхности пола в Санузле, оконные блоки в кухне, комнате <данные изъяты> и комнате <данные изъяты>.

Также экспертами установлено, что квартира не в полной мере соответствует строительным правилам, требованиям национальных стандартов и сводов правил, норм (СНиП, ГОСТ) ввиду того, что на объекте выявлены дефекты, указанные в исследовании по вопросу <данные изъяты>, в строительно-монтажных и отделочных работах, выполненных застройщиком и подрядчиком.

В результате исследования эксперты пришли к выводу, что фактический перечень выполненных на объекте работ Застройщиком соответствует условиям договора купли-продажи <данные изъяты>-Г от <данные изъяты>.

Выявленные в ходе исследования <данные изъяты>, недостатки дефекты являются явными, производственными (техническими) дефектами недостатками, согласно ГОСТ 15467-79. Управление качеством продукции. Основные понятия. Термины и определения, которые возникли в результате нарушения требований нормативно-технической документации (СП, СНиП, ГОСТ и уд.) при производстве строительно-монтажных работ Застройщиком и отделочных работ Подрядчиком. Дефекты, выявленные экспертами в работах Застройщика по выравниванию стен и пола, а также по установке входного дверного блока и светопрозрачных конструкций, возникли на стадии строительства. При этом работы, выполненные Подрядчиком по покраске стен и укладке ламината, ни в коей мере не могут и не могли отразиться на качестве работ, выполненных Застройщиком по данным конструктивным элементам.

В тоже время, выявленные дефекты по облицовке плиткой стен и пола в санузле, а также по установке межкомнатных дверных блоков, являются результатом нарушения Подрядчиком нормативно технической документации для данных видов работ и не относятся к работам выполненным Застройщиком.

Выявленные экспертами недостатки (дефекты) являются устранимыми во время проведения демонтажных, строительно-монтажных работ.

Обнаруженные строительные недостатки (дефекты) не препятствуют использованию квартиры для предусмотренного договором использования по назначению - проживанию, исходя из того, что не входят в перечень признаков свидетельствующих о непригодности использованию квартиры по назначению (проживания), согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом».

Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), выявленных в работах застройщика, на дату заключения округленно составляет: 391 557 + 60 790 = 452 347 руб.

Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков дефектов), выявленных в работах застройщика, при условии передачи квартиры застройщиком с «предчистовой отделкой» в соответствии с приложением <данные изъяты> к договору купли-продажи <данные изъяты>-Г от <данные изъяты>, исключая отделочные работы, произведенные подрядчиком, на дату заключения округленно составляет: 129 981 + 34 488 = 164 469 руб. Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), выявленных в работах подрядчика, на дату заключения округленно составляет: 69 659 + 40 221 = 109 880 руб.

Определением Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, которая поручена ООО «М-Эксперт».

Как следует из выводов дополнительной экспертизы ООО «М-Эксперт» <данные изъяты> от <данные изъяты>, стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), выявленных в работах Застройщика, в соответствии с Приложением <данные изъяты> п. «е», «и», «л» к договору купли-продажи <данные изъяты>-Г от <данные изъяты>, на дату <данные изъяты>ленно составляет: 292 521 +40 248 = 332 769 руб.

Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), выявленных в работах застройщика, при условии передачи квартиры Застройщиком с «предчистовой отделкой» в соответствии с Приложением <данные изъяты> и Приложением <данные изъяты> п. «е», «и», «л» к договору купли-продажи <данные изъяты>-Г от <данные изъяты>, исключая отделочные работы, произведенные подрядчиком, на дату заключения округленно составляет: 86 097 + 17 856 = 103 953 руб.

Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), выявленных в работах подрядчика, на дату <данные изъяты>ленно составляет: 69 659 + 40 221 = 109 880 руб.

Судом представленное заключение экспертов принято в качестве надлежащего и допустимого доказательства.

Судом учтено, что продавец известил покупателя об имеющихся недостатках, с чем покупатель согласился, подписал приложение к договору, а также подписал акт приема-передачи квартиры с недостатками, указанными в п.п. «е», «и», «л» п. 6 приложения 4 к договору.

С учетом установленных обстоятельств суд пришел к выводу о том, что стоимость работ и материалов для устранения недостатков, исключая оговоренные недостатки, предусмотренные п.п. «е», «и», «л составляет 103 953 руб.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом не дана оценка положению п.4 пп е, и, л приложения к договору <данные изъяты>-Г, на законность решении суда не влияют.

Из материалов дела усматривается, что уточненное исковое заявление передано судье после рассмотрения данного дела( л.д.109,т.2).

Более того данные пункты приложения к договору не являются ничтожными по следующим основаниям.

Согласно п.4 ст.469 ГК РФ, если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.

В силу положений п.1 ст.470 ГК РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

В соответствии с п.2 ст.470 ГК РФ, в случае, когда договором купли-продажи предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества товара, продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока).

Согласно п.1 ст.475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Кроме того, в соответствии с ч.1 ст.18 Закона РФ от <данные изъяты> N 2300-1 "О защите прав потребителей", потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать, в том числе, соразмерного уменьшения покупной цены или незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.

В силу ч.1 ст.16 Закона РФ от <данные изъяты> N 2300-1 недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

В соответствии с ч.2 ст.16 Закона РФ от <данные изъяты> N 2300-1, к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся, в том числе, условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом.

Как следует из пп. «е», «и», «л» п.6 приложения 4 к вышеуказанному договору купли-продажи, содержащихся условиями такого договора, стороны в нем оговорили имеющиеся в квартире истца недостатки, с которыми согласился истец, приобретая у ответчика квартиру, а именно что имеются недостатки окон, балконной и входной двери в квартире, остекление лоджии, перепады высот в уровне пола (как в одном помещении, так и между помещениями), лоджия не герметизирована, на стенах, полу и потолке могут проявляться следы влаги, в т.ч. вследствие воздействия атмосферных осадков).

Таким образом, продавец известил покупателя об имеющихся недостатках, с чем покупатель согласился, подписал приложение <данные изъяты> к договору, а также подписал акт приема- передачи квартиры с недостатками, указанными в п.п. «е», «и», «л» п.6 приложения к договору, хотя вправе был отказаться заключать договор купли-продажи квартиры на таких условиях.

Таким образом, не только вышеприведенными положениями п.1 ст.475 ГК РФ, но и условиями самого договора купли-продажи, заключенного между сторонами спора, непосредственно предусмотрено право истца при выявлении не оговоренных таким договором недостатков, которые не были им обнаружены при осмотре и приемке квартиры, обратиться с требованиями к ответчику об их устранении.

При таких обстоятельствах не имеется оснований для признания ничтожными оспариваемых истцом в апелляционной жалобе условий и взыскания всей суммы недостатков, без исключения оговоренных сторонами недостатков при заключении договора

Разрешая требования истца о взыскании о неустойки за период с <данные изъяты> по 23.07.2025г. в размере 579 004 руб. и неустойки в размере 1% в день на сумму 452 347 руб. за нарушение сроков удовлетворения требования потребителя со дня, следующего за днем вынесения решения, и до дня фактического исполнения, суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании неустойки за период с 08.03.2025г. по 22.10.2025г. в размере 100 000 руб. и неустойки в размере 1% в день, начиная с 23.10.2025г. от суммы 103 953 руб. по день фактического исполнения обязательства по выплате расходов на устранение недостатков квартиры за каждый день просрочки.

Судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда в части размера неустойки.

Суд по заявлению ответчика применил ст. 333 ГК РФ и снизил размер неустойки с учетом фактических обстоятельств дела. требований разумности и справедливости, соразмерности нарушенному обязательству.

Судом взысканы с ответчика в польщу истца расходы расходы на проведение оценки в размере 12 348 руб., почтовые расходы в размере 183,16 руб., расходы на оформление доверенности 637,98 руб. пропорционально удовлетворенным требованиям.

Также, суд взыскал с ООО «УК Центр Менеджмент» в пользу ООО «M-Эксперт» расходы на проведение экспертизы в размере 14 460 рублей, а с с ФИО2 в пользу ООО «M-Эксперт» расходы на проведение экспертизы в размере 55 594 рублей.

Судебная коллегия соглашается с размером взысканных судебных расходов, т.к. суд в силу ст. 98 ГПК РФ взыскал судебные расходы пропорционально удовлетворению заявленных требований.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы основанием к отмене решения суда не являются, поскольку не опровергают выводов суда и не содержат предусмотренных статьей 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 ча без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено <данные изъяты>