Решение № 2-1715/2019 2-1715/2019~М-1425/2019 М-1425/2019 от 3 декабря 2019 г. по делу № 2-1715/2019

Дело №


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ

Богородский городской суд Нижегородской области в составе:

председательствующего Кувшиновой Т.С.

при секретаре судебного заседания Балакиной Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском, ссылаясь на следующие обстоятельства.

Она является собственником Х долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым № и земельного участка площадью Х кв.м. с кадастровым №, расположенных по адресу <адрес>.

Собственником Х долей в праве на жилой дом и смежного соседнего земельного участка площадью Х кв.м. является ФИО2

В ДД.ММ.ГГГГ истец узнала, что ФИО2 продала принадлежащее её имущество ФИО3 Это сделано в нарушение предусмотренного статьей 250 Гражданского кодекса РФ порядка, без извещения истца о предстоящей продаже доли.

Истец имеет реальное намерение приобрести принадлежавшие ответчику ФИО2 доли в праве на жилой дом и земельный участок по продажной цене, указанной ответчиками в договоре купли-продажи – Х руб.

Ссылаясь на положения статей 250, 558 Гражданского кодекса РФ, положения Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», истец просила перевести на неё права и обязанности покупателя Х долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок площадью Х кв.м. с кадастровым №, расположенные по адресу <адрес>, по договору купли-продажи, заключенному между ФИО2 и ФИО3

В судебном заседании истец ФИО1, её представитель адвокат Балашов К.М. требование искового заявления поддержали.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дне и времени рассмотрения дела извещена, направила в суд своего представителя ФИО4, которая иск не признала, ссылаясь, что порядок продажи доли жилого дома соблюден, а в отношении земельного участка, который находился в единоличной собственности ФИО2, правила о праве преимущественной покупки не применяются.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании иск не признала.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в иске, по следующим основаниям.

Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту указанных прав и свобод, в том числе судебную защиту, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (статья 8; статья 19 части 1 и 2; статья 35 части 1 и 2; статья 45 часть 1; статья 46 часть 1).

Из названных положений Конституции Российской Федерации, предопределяющих правовое положение участников гражданского оборота, в том числе при осуществлении сделок с недвижимым имуществом, во взаимосвязи с ее статьями 15 (часть 2) и 17 (часть 3) вытекает требование о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, которое означает в том числе, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц.

Статьей 246 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1); участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса (пункт 2).

Согласно пункту 1 статье 250 Гражданского кодекса РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

В силу пункта 3 той же статьи, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

По делу установлено следующее.

Истец ФИО1 является собственником Х долей в праве общей долевой собственности на жилой <адрес>. Ответчику ФИО2 принадлежали Х долей в праве на тот же дом.

Также истец ФИО1 является собственником земельного участка площадью Х кв.м. кадастровый №, а ответчик ФИО2 являлась собственником земельного участка площадью Х кв.м. кадастровый №. Оба земельных участка имеют адрес <адрес>.

Имея намерение продать принадлежащие ей доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, ФИО2 обратилась к нотариусу <адрес> с просьбой передать ФИО1 заявление от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.№) о том, что продает их за Х руб., и ФИО1 имеет преимущественнее право покупки этих долей, в связи с чем, просила её не позднее Х дней со дня получения заявления сообщить Р.О.В., нотариусу Богородского района Нижегородской области, о своем желании или отказе приобрести Х долей в праве общей долевой собственности на жилой дом за Х руб. Также ФИО2 разъяснила, что если ФИО1 не осуществит право преимущественной покупки в течение месяца, доли в праве общей долевой собственности на жилой дом будут проданы другому лицу.

Указанное заявление ФИО1 получено в ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждено ею в судебном заседании.

Истец пояснила, что к нотариусу Р.О.В. с целью сообщения о желании приобрести продаваемые ФИО2 доли в праве на жилой дом она не обращалась, разговаривала непосредственно с ФИО2 и выразила такое желание, но та сообщила, что продает и земельный участок за Х руб. За эти деньги она была не согласна покупать участок. Если бы ей была предложена цена Х руб., как и ФИО3, она бы согласилась.

Заявленные истцом обстоятельства представитель ответчика ФИО2 – ФИО5, не подтвердила.

Таким образом, из обстоятельств дела усматривается, что в течение месяца со дня получения заявления ФИО2 истец ФИО1 не сообщила ей в письменной форме через нотариуса Р.О.В. о согласии реализовать право преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности на жилой дом.

Кроме того, преимущественное право на покупку доли в объекте недвижимости остальными сособственниками в силу пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса РФ может быть реализовано исключительно путем заключения договора купли-продажи. При этом месячный срок дается участнику долевой собственности на приобретение продаваемой доли, а не на выражение согласия на ее приобретение.

Срок преимущественного права покупки (один месяц) отсчитываются со дня письменного извещения продавцом других участников общей собственности о намерении продать долю.

В соответствии с частью 6 статьи 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус выдает свидетельство о направлении документов адресату, в том числе в случае невозможности их передачи с указанием причин невозможности их передачи, а после получения подтверждения получения адресатом переданных документов - свидетельство о передаче документов.

Из пункта № Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты, протокол № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел долю в общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение месяца со дня доставки указанного извещения, преимущественное право прекращается.

В материалах дела имеется свидетельство нотариуса Р.О.В. (л.д.№) о передаче заявлений и (или) документов от ДД.ММ.ГГГГ, что указывает на соблюдение ФИО2 преимущественного права другого участника долевой собственности – ФИО1, на приобретение имущества, и на прекращение данного права.

Как установлено пунктами 1 и 2 статьи 327 Гражданского кодекса РФ, должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие, в том числе, уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны. Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства. Нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает об этом кредитора.

Вместе с тем, истцом, в нарушение требований статьи 250 Гражданского кодекса РФ, никаких действий по фактическому приобретению долей в праве на жилой дом совершено не было. Зная о стоимости спорного имущества (Х руб.), в случае уклонения ответчика от заключения договора купли-продажи истец не лишена была права исполнить свои обязательства по внесению денежных средств путем внесения указанной денежной суммы в депозит нотариуса, что, считалось бы надлежащим исполнением обязательства. Этих действий истцом не произведено.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 №4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ), при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Данные действия также не осуществлены.

Таким образом, при рассмотрении дела юридически значимое обстоятельство - факт заключения (или попытки заключения, от которой продавец уклонился) между сторонами договора купли-продажи спорных долей в жилом помещении, не установлено, доказательств, свидетельствующих о том, что истцом были предприняты все возможные действия для заключения договора купли-продажи, однако ответчик ФИО2 от его заключения уклонилась, в материалы дела не представлено.

Вследствие этого, право на преимущественную покупку спорных долей со стороны истца считается утраченным, ответчик ФИО2 по истечении установленного законом срока имела право продать принадлежащее ей имущество иному лицу.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО2 продала ФИО3 Х долей в праве общей долевой собственности на жилой <адрес> за Х руб., а также земельный участок с кадастровым №, расположенный по тому же адресу, за Х руб.

Следовательно, доли в праве на жилой дом проданы по той же цене, что предлагалась и истцу.

Несостоятельны доводы представителя истца о том, что, ФИО2 должна была повторно уведомить ФИО1 о продаже долей в праве, поскольку в течение месяца после первичного уведомления она не осуществила продажу имущества, поскольку они противоречат положениям пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса РФ.

Не может суд согласиться и с доводом о том, что при продаже земельного участка, как следующего судьбе жилого помещения, ФИО2 также была обязана соблюсти требования вышеуказанной статьи, официально известить ФИО1 о намерении и предложить его приобрести по определенной цене.

Статьей 250 Гражданского кодекса РФ предусмотрена обязанность извещения собственником недвижимого имущества о его продаже только в случае, когда это отчуждаемое имущество находится в долевой собственности нескольких лиц. Проданный же ФИО2 земельный участок находился в её личной собственности, поэтому положения указанной статьи в этом случае неприменимы.

Закрепленный в статье 1 Земельного кодекса РФ принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, а также положения статьи 35 Земельного кодекса РФ, которыми установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, могли бы быть применимы в ситуации, когда ФИО1 предприняла бы реальные действия по приобретению долей в праве общей долевой собственности на жилой дом. В этом случае разногласия по вопросу стоимости земельного участка, если они действительно были, могли бы быть разрешены на основании статей 445, 446 Гражданского кодекса РФ. По данному делу подобные обстоятельства не установлены.

С учетом изложенного, суд считает, что заявленное ФИО1 требование не основано на законе, и удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

р е ш и л:

ФИО1 в удовлетворении иска к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО3, отказать.

Меры по обеспечению иска, наложенные определением судьи Богородского городского суда Нижегородской области от ДД.ММ.ГГГГ в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области совершать регистрационные действия в отношении Х долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым № и земельный участок с кадастровым №, расположенными по адресу <адрес>, отменить с момента вступления данного решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, в Нижегородский областной суд через городской суд.

Судья Т.С.Кувшинова