Решение № 02-0486/2026 02-0486/2026(02-4994/2025)~М-2778/2025 02-4994/2025 2-486/2026 М-2778/2025 от 20 апреля 2026 г. по делу № 02-0486/2026

УИД 77RS0023-02-2024-022283-24


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 апреля 2026 года адрес

Савеловский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Дроздовой С.А., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-486/2026 по иску Ваш фио к ООО «НМ-10» об обязании заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Ваш Э.Л. обратился в суд с исковым заявлением к ООО «НМ-10» с требованиями обязать ответчика заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества в редакции, согласованной предварительным договором купли-продажи № 1-А-1 от 02.05.2024, взыскать расходы по оплате госпошлины в размере сумма

В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что 02.05.2024 между Ваш Э.Л. и ООО «НМ-10» был заключен предварительный договор купли-продажи № 1-А-1, по условиям которого ответчик обязался заключить с истцом основной договор купли-продажи нежилого помещения № 1.А.1, общей площадью 24,0 кв.м, расположенного в строящемся нежилом здании по адресу: адрес, стоимостью сумма Срок заключения основного договора сторонами был определен до 30.06.2024. Обязательства по предварительному договору истцом исполнены в полном объеме, в том числе произведена оплата стоимости помещения в размере сумма, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 02.05.2024. Вместе с тем ответчик в установленный договором срок основной договор не заключил, уведомление о готовности к его заключению, предусмотренное условиями договора, истцу не направил. Кроме того, 04.09.2024 истец направил ответчику требование о заключении основного договора купли-продажи, которое оставлено без удовлетворения. Ссылаясь на то, что ответчик необоснованно уклоняется от исполнения обязательств по предварительному договору и заключения основного договора купли-продажи, истец просит обязать ответчика заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества в редакции, согласованной предварительным договором.

Истец Ваш Э.Л. и его представитель по доверенности ФИО1 в судебное заседание явились, исковые требования поддержали.

Представитель ответчика ООО «НМ-10» по доверенности фио в судебное заседание явилась, возражала относительно удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск, указывая на то, что, несмотря на заключение с истцом 02.05.2024 предварительного договора купли-продажи № 1-А-1, исполнение обязательства по заключению основного договора в настоящее время невозможно, поскольку спорное нежилое помещение находится в залоге у ПАО «Сбербанк России» в обеспечение исполнения обязательств ответчика по договорам об открытии невозобновляемой кредитной линии №№ 9256, 9257 от 05.02.2021.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, дав оценку собранным по делу доказательствам, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия договора предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Указанный в ст. 1 и ст. 421 ГК РФ принцип свободы договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия.

В соответствии с п. 1 ст. 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

Абзацем 1 пункта 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с абзацем 1 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу п. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель вправе отчуждать предмет залога либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно ст. 38 указанного Федерального закона лицо, которое приобрело заложенное имущество, становится на место залогодателя и несет обязанности по договору об ипотеке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 02.05.2024 между ООО «НМ-10» (продавец) и Ваш Э.Л. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи № 1-А-1.

В соответствии с п. 1.1 указанного договора стороны пришли к соглашению заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества (основной договор), по которому Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить на условиях, предусмотренных договором, объект недвижимого имущества, указанный в п. 1.2 договора. Предварительный договор заключен в соответствии со ст. 429, п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации и содержит существенные условия основного договора.

Согласно п. 1.2 предварительного договора предметом основного договора является нежилое помещение № 1.А.1, расположенное на 1 этаже, общей площадью 24,00 кв.м, в нежилом здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 77:09:0004019:1000, принадлежащем продавцу на праве аренды, по строительному адресу: адрес.

Пунктом 2.1 предварительного договора предусмотрено, что стороны обязуются заключить основной договор в срок до 30.06.2024, но не ранее даты регистрации продавцом права собственности на помещение в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и при условии исполнения покупателем обязательств, предусмотренных п.п. 3.2, 3.3, 5.1 договора.

В соответствии с п. 2.2 предварительного договора продавец в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности на помещение, но не позднее срока, указанного в п. 2.1 договора, направляет покупателю письменное уведомление о готовности заключить основной договор по почте заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу, указанному покупателем в договоре, либо по электронной почте. При этом договором предусмотрено, что покупатель обязан не реже одного раза в неделю проверять электронную почту, а сообщение, направленное по электронной почте либо заказным письмом, считается полученным Покупателем в порядке и сроки, установленные указанным пунктом договора.

Согласно п. 2.3 предварительного договора покупатель в течение 10 календарных дней с момента получения извещения продавца о готовности заключить основной договор обязан связаться с продавцом и совместно с ним определить дату подписания основного договора.

Пунктом 3.2 предварительного договора предусмотрено, что в качестве обеспечения исполнения обязательств покупатель обязан произвести оплату Продавцу денежных средств в размере сумма с назначением платежа: «Обеспечительный платеж по предварительному договору купли-продажи № 1-А-1 от 02.05.2024», при этом оплата должна быть произведена в срок до 03.05.2024.

Пунктом 3.5 предварительного договора установлено, что в случае незаключения сторонами основного договора в срок, предусмотренный п. 2.1 договора, по причинам, не зависящим от покупателя, продавец возвращает покупателю уплаченный обеспечительный платеж в полном объеме.

Кроме того, в соответствии с п. 4.2.1 предварительного договора продавец обязан оформить на себя право собственности на помещение и в согласованные сроки направить покупателю сообщение о готовности к заключению основного договора, а согласно п. 4.2.2 договора – заключить с Покупателем основной договор в порядке, на условиях и в сроки, предусмотренные предварительным договором.

В подтверждение исполнения обязательств по внесению обеспечительного платежа в материалы дела представлена квитанция к приходному кассовому ордеру № 01 от 22.05.2024, согласно которой ООО «НМ-10» принято от Ваш Э.Л. сумма в качестве обеспечительного платежа по предварительному договору купли-продажи № 1-А-1 от 02.05.2024.

Также представлен проект основного договора купли-продажи недвижимого имущества № 1-А-1, согласно которому ООО «НМ-10» обязуется передать, а Ваш Э.Л. принять в собственность нежилое помещение № 1.А.1, расположенное на 1 этаже, общей площадью 24,00 кв.м, по адресу: адрес, внутригородская территория адрес, адрес, стоимостью сумма В проекте договора также предусмотрено, что помещение передается без внутренней отделки и инженерного оборудования, за исключением установленных радиаторов отопления, с предоставлением доступа к точкам подключения к основным инженерным коммуникациям, а Продавец гарантирует отсутствие каких-либо обременений, прав третьих лиц и иных препятствий для перехода права собственности.

В материалы дела представлены сведения из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости от 21.04.2026 № КУВИ-001/2026-54695408 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0004019:4039, из которых следует, что право собственности ООО «НМ-10» на указанное помещение зарегистрировано 31.05.2024 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 77-09-012003-2024 от 23.04.2024. Согласно сведениям ЕГРН в отношении спорного помещения зарегистрированы обременения в виде ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк России», возникшие на основании договора ипотеки № 9256-И1 от 05.02.2021 и договора последующей ипотеки № 9257-И1 от 05.02.2021, а также соответствующих дополнительных соглашений к ним.

Основной договор купли-продажи в предусмотренный предварительным договором срок сторонами заключен не был, доказательств направления истцу уведомления о готовности к заключению основного договора в порядке, предусмотренном п. 2.2 предварительного договора, материалы дела не содержат.

С целью урегулирования спора во внесудебном порядке 04.09.2024 истец направил в адрес ответчика требование о заключении основного договора купли-продажи, которое оставлено ответчиком без удовлетворения.

Также из материалов дела следует, что 05.02.2021 между ООО «НМ-10» и ПАО «Сбербанк России» заключены договоры об открытии невозобновляемой кредитной линии № 9256, № 9257, в обеспечение исполнения обязательств по которым сторонами заключены договоры ипотеки и договоры залога имущественных прав, предметом которых являются право аренды земельного участка с кадастровым номером 77:09:0004019:1000, а также имущественные права на строящийся объект недвижимости.

05.02.2021 между ПАО «Сбербанк России» (залогодержатель) и ООО «НМ-10» (залогодатель) заключен договор ипотеки № 9256-И1, по условиям которого ответчик передал в залог банку принадлежащее ему на праве аренды недвижимое имущество, указанное в приложении № 1 к договору. Согласно п. 1.2 договора общая залоговая стоимость предмета залога составляет сумма

В силу п. 1.3 договора залог распространяется на все неотделимые улучшения предмета залога, которые могут быть произведены залогодателем в течение срока действия договора.

Также 05.02.2021 между ПАО «Сбербанк России» и ООО «НМ-10» заключены договор ипотеки № 9256-И1 и договор последующей ипотеки № 9257-И1, согласно которым ответчик передал в залог и последующий залог принадлежащее ему на праве аренды недвижимое имущество, указанное в приложениях к договорам. В соответствии с п. 1.2 указанных договоров общая залоговая стоимость предмета залога составляет сумма, при этом условиями договоров предусмотрено, что залог распространяется на все неотделимые улучшения предмета залога, произведенные залогодателем в период действия договоров. Согласно п. 2.1 договора последующей ипотеки № 9257-И1 последующий залог обеспечивает исполнение ООО «НМ-10» обязательств по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № 9257 от 05.02.2021.

11.03.2021 между ПАО «Сбербанк России» (залогодержатель) и ООО «НМ-10» (залогодатель) заключены договор залога имущественных прав № 9256-ИП1 и договор последующего залога имущественных прав № 9257-ИП1, согласно которым ответчик передал в залог и последующий залог принадлежащие ему и возникающие в будущем имущественные права (требования), связанные со строительством и вводом в эксплуатацию комплекса апартаментов с подземной автостоянкой по адресу: адрес, стр. Б. Указанными договорами предусмотрено, что залог имущественных прав обеспечивает исполнение ООО «НМ-10» обязательств по договорам об открытии невозобновляемых кредитных линий № 9256 и № 9257 от 05.02.2021. При этом лимит кредитной линии по договору № 9256 установлен в размере сумма, а по договору № 9257 – сумма

Как указало ПАО «Сбербанк России» в письменных пояснениях на исковое заявление, спорное нежилое помещение находится в залоге у Банка в обеспечение исполнения ООО «НМ-10» обязательств по кредитным договорам. После ввода объекта в эксплуатацию и государственной регистрации 31.05.2024 права собственности ООО «НМ-10» на помещения одновременно была зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу Банка, которая сохраняется в отношении спорного помещения до настоящего времени. Отчуждение заложенного имущества допускается исключительно с согласия залогодержателя, при этом ООО «НМ-10» за получением такого согласия не обращалось, Банк согласия на отчуждение спорного помещения не давал. Кроме того, третье лицо полагало, что истец при заключении предварительного договора имел возможность ознакомиться со сведениями Единого государственного реестра недвижимости о наличии зарегистрированного обременения. В связи с изложенным, ПАО «Сбербанк России» просило отказать в удовлетворении исковых требований.

В материалы дела ответчиком представлена справка нотариуса адрес фио от 20.03.2026 № 351, согласно которой 19.03.2026 ООО «НМ-10» внесло в депозит нотариуса денежные средства в размере сумма для передачи Вашу Э.Л. в счет исполнения обязательств по возврату обеспечительного платежа, уплаченного по предварительному договору купли-продажи № 1-А-1 от 02.05.2024, указав основанием внесения денежных средств расторжение указанного предварительного договора.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что, спорное нежилое помещение, в отношении которого истец просит обязать ответчика заключить основной договор купли-продажи, с момента государственной регистрации права собственности ООО «НМ-10» находится в ипотеке в пользу ПАО «Сбербанк России», что подтверждается сведениями Единого государственного реестра недвижимости, договорами ипотеки, дополнительными соглашениями к ним и сторонами не оспаривается. Доказательств прекращения ипотеки либо получения ответчиком письменного согласия залогодержателя на отчуждение спорного помещения материалы дела не содержат.

В силу положений п. 2 ст. 346 ГК адресадрес закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» распоряжение предметом залога, включая его отчуждение, допускается лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором. При отсутствии такого согласия заключение основного договора купли-продажи и последующая государственная регистрация перехода права собственности противоречили бы требованиям закона.

При этом само по себе неисполнение ответчиком обязанности по направлению истцу уведомления о готовности к заключению основного договора и незаключение основного договора в установленный предварительным договором срок не могут служить безусловным основанием для понуждения ответчика к заключению договора, исполнение которого в настоящее время объективно невозможно вследствие существующего зарегистрированного обременения спорного объекта недвижимости и отсутствия согласия залогодержателя на его отчуждение.

Доказательств того, что ипотека прекращена либо ПАО «Сбербанк России» выразило согласие на отчуждение спорного помещения, в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, оснований для возложения на ответчика обязанности заключить основной договор купли-продажи в отношении спорного объекта недвижимости, не имеется.

Суд также учитывает, что ответчиком предприняты действия по возврату истцу обеспечительного платежа путем внесения денежных средств в депозит нотариуса, что подтверждается справкой нотариуса от 20.03.2026. Указанное обстоятельство само по себе не влияет на выводы суда относительно заявленного способа защиты права, однако подтверждает отсутствие у ответчика намерения удерживать полученные денежные средства.

По изложенным основаниям исковые требования Ваша Э.Л. об обязании ООО «НМ-10» заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Ваш фио к ООО «НМ-10» об обязании заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, взыскании судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Савеловский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение суда принято в окончательной форме 08.07.2026 г.

Судья С.А. Дроздова