Решение № 2-397/2021 2-397/2021~М-296/2021 М-296/2021 от 20 июля 2021 г. по делу № 2-397/2021

74RS0014-01-2021-000439-53

Дело № 2-397/2021


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Верхний Уфалей 20 июля 2021 года

Верхнеуфалейский городской суд Челябинской области в составе: председательствующего судьи Шуниной Н.Е.,

при секретаре Крапивиной Е.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению имущественных отношений Верхнеуфалейского городского округа о признании недействительными в части распоряжения и договора аренды земельного участка

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с иском (с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ) к Управлению имущественных отношений Верхнеуфалейского городского округа о признании недействительными в части Распоряжения Управления имущественных отношений Верхнеуфалейского городского округа от 09.12.2020 года № 1330-р и договора аренды земельного участка № 23 от 09.12.2020 года.

В обоснование своих требований истец указал, что 26.05.2010 года приобрел у ОАО «Завод Дормаш» нежилое здание, используемое под свиноферму, общей площадью 955,7 м., расположенное по адресу: <адрес> Указанное здание приобрел без земельного участка.

Договор купли-продажи был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 20.09.2010 года номер регистрации: № и выдано свидетельство о государственной регистрации права от 20.09.2010 года серии №.

Распоряжением Росреестра от 22.03.2016 года №1999 «О проведении плановой документарной, выездной проверки соблюдения земельного законодательства физическими лицами» в отношении истца была назначена проверка, в ходе которой было установлено, что истцом в нарушение действующего земельного законодательства не оформлен земельный участок под зданием.

23.05.2016 года, 04.12.2019 года истец обращался в администрацию Верхнеуфалейского городского округа Челябинской области с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка под зданием. В утверждении схемы границ указанного земельного участка ему было отказано.

11.11.2020 года во исполнение предписания Росреестра, истцом было изменено целевое назначение здания с «под свиноферму» на «склад материалов».

22.01.2021 года представителю истца был выдан договор аренды земельного участка от 09.12.2020 года № 32 и акт приёма-передачи земельного участка от 09.12.2020 года.

К данному договору было приложено Распоряжение Управления имущественных отношений Верхнеуфалейского городского округа от 09.12.2020 года №1330-р «О предоставлении и заключении договора аренды земельного участка, местоположение: участок расположенный в 450 метрах на северо-запад относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - <адрес>

Истец указывает, что в нарушение п. 1 ст. 328 Гражданского кодекса РФ и земельного законодательства пунктом 1 указанного распоряжения земельный участок передается сроком на 49 лет с 18.10.2019 года, то есть не с момента передачи земельного участка по акту приема-передачи, как установлено законодательством, а с момента, когда у него еще не возникли права и обязанности по аренде данного земельного участка. Также в нарушение законодательства пункт 7.2 договора аренды земельного участка распространяет свое действие на правоотношения сторон, возникшие с 18.10.2019 года.

Просит признать пункт 1 Распоряжения Управления имущественных отношений Верхнеуфалейского городского округа от 09.12.2020 года № 1330-р «О предоставлении и заключении договора аренды земельного участка, местоположение: участок, расположенный в 450 метрах на северо-запад относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир-<адрес>» земельный участок передаётся сроком на 49 лет с 18 октября 2019 года недействительным в части, а именно исключить из пункта 1 Распоряжения Управления имущественных отношений Верхнеуфалейского городского округа от 09 декабря 2020 года № 1330-р «О предоставлении и заключении договора аренды земельного участка, местоположение: участок, расположенный в 450 метрах на северо-запад относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир-<адрес> слова «с 18.10.2019 года».

Изменить срок договора, установленный пунктом 2.1 договора аренды, земельного участка № 23 от 09 декабря 2020 года на период с 09 декабря 2020 года по 08 декабря 2069 года.

Признать пункт 7.2 договора аренды земельного участка № 23 от 09 декабря 2020 года недействительным.

В судебном заседании истец ФИО1 участия не принимал, в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, на исковых требованиях настаивает.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующая на основании доверенности от 14.11.2016 года, выданной сроком на 25 лет, исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске. Указала, что договор аренды подписывала она, как представитель. Ознакомиться с его содержанием при подписании договора не имела возможности, поскольку подписывала его в коридоре здания администрации, при скоплении большого числа людей. Здание использовалось истцом.

Представитель ответчика Управления имущественных отношений Верхнеуфалейского городского округа ФИО6, действующая на основании доверенности № 23 от 04.06.2021 года в судебном заседании исковые требования не признала, представила письменные возражения, указав, что постановка земельного участка на кадастровый учет осуществлена истцом ФИО1 только 18.10.2019 года. Земельный участок ФИО1 был оформлен в соответствии с законодательством РФ и фактически использовался. Оформление фактического землепользования между собственником земли и собственником недвижимости состоялось в момент подписания договора аренды земельного участка № 32 от 09.12.2020года. при этом в самом договоре стороны оговорили распространение условий договора аренды на отношения, сложившиеся до его подписания, что не противоречит п.2 сь. 425 ГК РФ. Договор аренды земельного участка подписан сторонами без возражений и без протокола разногласий.

Представитель третьего лица- Администрации Верхнеуфалейского городского округа при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимал. Представил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Решение оставили на усмотрение суда.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Пунктами 1, 2 части 1 статьи 8 ГК РФ предусмотрено возникновение гражданских прав и обязанностей, в том числе из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с частью 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Изложенные в данной норме правила толкования договора подлежат последовательному применению при соблюдении предусмотренных в нем условий.

Согласно части 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В судебном заседании установлено, что 26.05.2010 года между Открытым акционерным обществом «Завод Дормаш» (продавец), в лице генерального директора, действующего на основании Устава, с одной стороны и ФИО1 (покупатель) с другой стороны заключен договор купли-продажи по которому продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить недвижимое имущество - нежилое одноэтажное здание, используемое под свиноферму (далее - здание, недвижимое имущество), общей площадью 955,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 20.09.2010 года номер регистрации № 20.09.2010 года ФИО1 выдано свидетельство о государственной регистрации права на нежилое здание – свиноферма, общей площадью 955,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

23.05.2016 года ФИО1 обратился в администрацию Верхнеуфалейского городского округа с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, расположенного по адресу: <адрес>

Письмом Главы Верхнеуфалейского городского округа от 20.06.2016 года № 1201 на данное обращение ФИО1 сообщено, что в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории под свиноферму ему отказано.

Предложено выбрать вид разрешенного использования в соответствии с градостроительным регламентом для производственной зоны, установленным Правилами землепользования и застройки Верхнеуфалейского городского округа.

18.01.2017 года ФИО1 обратился к Главе Верхнеуфалейского городского округа, к Председателю Собрания депутатов Верхнеуфалейского городского округа Челябинской области с заявлением о решении вопроса о внесении изменений в Правила землепользования и застройки Верхнеуфалейского городского округа, утвержденные Решением Собрания депутатов Верхнеуфалейского городского округа Челябинской области от 29.11.2012 года № 42, в которых изменить виды разрешенного использования построенных на земельном участке объектов.

Письмом Главы Верхнеуфалейского городского округа от 17.02.2017 года № 332 на данное обращение ФИО1 сообщено, что предложение о внесении изменений в Правила землепользования и застройки Верхнеуфалейского городского округа в соответствии со ст. 17 гл. IV указанных Правил рассмотрено на заседании Комиссии по землепользованию и застройке (протокол № 12 от 16.02.2017 г.) и принято решение в целях определения и обоснования параметров вносимых изменений в градостроительное зонирование с учетом существующей застройки и планируемого развития территории, определения необходимости установления зон с особыми условиями использования рекомендовать разработать проект планировки территории, устанавливающий характеристики планируемого развития территории, в том числе требуемые границы отвода земельного участка для размещения свинофермы в соответствии с техническими регламентами.

Дополнительно сообщено, что по обращению правообладателей земельного участка № администрацией Верхнеуфалейского городского округа принято решение о подготовке документации по планировке территории (Постановление администрации Верхнеуфалейского городского округа от 03.10.2016 г. № 489), на которой расположено существующее здание свинофермы. В соответствии ч. 3 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ физические или юридические лица вправе представить в орган местного самоуправления свои предложения о порядке, сроках подготовки и содержании документации по планировке территории.

Письмом Собрания депутатов Верхнеуфалейского городского округа Челябинской области от 01.03.2017 года № 65 на обращение ФИО1 от 18.01.2017 года сообщено, что его обращение было рассмотрено на заседании комиссии по социальным вопросам и правовым отношениям Собрания депутатов 27.02.2017 года. Направлен ответ Главы Верхнеуфалейского городского округа № 333 от 17.02.2017 года, в котором сообщены сведения, аналогичные, изложенным в письме Главы Верхнеуфалейского городского округа от 17.02.2017 года № 332.

23.10.2019 года ФИО1 обратился в Управление имущественных отношений Верхнеуфалейского городского округа с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: участок расположенный в 450 метрах на северо-запад относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - <адрес>, под производственные (промышленные) предприятия различного профиля, с соблюдением установленных санитарно - защитных зон.

Письмом Управления имущественных отношений Верхнеуфалейского городского округа № 2667 от 05.11.2019 года на данное обращение ФИО1 разъяснено, что в соответствии с п. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка по договору аренды без проведения торгов невозможно, так как разрешенное использование земельного участка не соответствует назначению объекта недвижимости расположенного на нем.

Для дальнейшего рассмотрения его заявления по существу, ему необходимо привести в соответствие назначение нежилого объекта, расположенного на земельном участке, с кадастровым номером № площадью 4705 кв.м., местоположение: участок расположенный в 450 метрах на северо-запад относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - <адрес>

На обращение ФИО1 по вопросу заключения с ним договора аренды на земельный участок, расположенный под зданием свинофермы по адресу: <адрес>, промплощадка ОАО «Завод Дормаш» администрация Верхнеуфалейского городского округа, письмом Главы администрации от 19.03.2020 года № 555, ФИО1 предложено изменить назначение нежилого здания - свиноферма на разрешенное использование в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (часть 3 ст. 37 ГК РФ). Возможность использования существующего нежилого здания - свиноферма, построенного в 1982 году, в целях, установленных градостроительным регламентом для производственной зоны и соответствия требованиям технических регламентов подтверждается заключением специализированной организации.

Письмом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области от 07.10.2020 года № 7505-2/20-20 на обращение ФИО1 от 01.10.2020 года по вопросу изменения наименования объекта недвижимости, сообщено, что для внесения изменения в ЕГРН в части наименования здания правообладателю объекта недвижимости необходимо представить в орган регистрации прав заявление об учете изменений в ЕГРН. При этом изменение наименования объекта недвижимости не должно противоречить разрешенному использованию земельного участка, на котором расположен объект недвижимости.

Письмом Главы Верхнеуфалейского городского округа от 21.10.2020 года № 1981 на обращение ФИО1 об изменении наименования здания, расположенного по адресу: <адрес>» разъяснено, что для изменения наименования здания со «свиноферма» на «склад» необходимо обратиться к кадастровому инженеру, обладающему специальным правом на осуществление кадастровой деятельности в соответствии с ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. От 02.08.2019) «О кадастровой деятельности».

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 11.11.2020 года, ФИО1 является собственником нежилого здания, наименование – склад материалов, площадью 955,7 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>».

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, земельный участок, расположенный в 450 метрах на северо-запад относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир – <адрес>, кадастровый №, поставлен на кадастровый учет (присвоен кадастровый номер) 18.10.2019 года.

Распоряжением Управления имущественных отношений Верхнеуфалейского городского округа от 09.12.2020 года № 1330-р «О предоставлении и заключении договора аренды земельного участка, местоположение: участок расположенный в 450 метрах на северо-запад относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - <адрес>», <адрес>», ФИО1 предоставлен земельный участок из категории земель населенных пунктов, местоположение: участок расположенный в 450 метрах на северо-запад относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 4 705 кв.м., разрешенное использование - под производственные (промышленные) предприятия различного профиля, с соблюдением установленных санитарно - защитных зон сроком на 49 лет с 18.10.2019 года (т.е. с даты постановки на государственный кадастровый учет земельного участка) по 17.10.2068 года (включительно) (п. 1 Распоряжения).

09.12.2020 года между Управлением имущественных отношений Верхнеуфалейского городского округа (арендодатель), в лице исполняющего обязанности управляющего, действующего на основании Положения, с одной стороны, и ФИО1 (арендатор), с другой стороны, заключили договор аренды земельного участка № 32, по которому арендодатель предоставляет в аренду по акту приема-передачи земельного участка, являющегося неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение № 1), на основании распоряжения исполняющего обязанности управляющего Управлением имущественных отношений Верхнеуфалейского городского округа от 09.12.2020 года № 1330-р, а арендатор принимает земельный участок из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером № местоположение: участок расположенный в 450 метрах на северо-запад относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - нежилое здание проходной завода «Металлист», <адрес> (далее - участок), разрешенное использование - под производственные (промышленные) предприятия различного профиля, с соблюдением установленных санитарно - защитных зон, площадью 4 705 кв.м., в границах, указанных в кадастровом паспорте (выписке) земельного участка, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение №) (п. 1.1 договора).

Согласно п. 2.1 договора аренды, договор заключен на срок 49 лет, с 18 октября 2019 года по 17 октября 2068 года (включительно).

Арендная плата начисляется с 18.10.2019 года (п. 3.4 договора аренды).

Пунктом 7.2. договора аренды предусмотрено, что договор вступает в силу с момента государственной регистрации и распространяет свое действие на правоотношения сторон, возникшие с 18.10.2019 года.

Согласно Акту приема-передачи земельного участка от 09.12.2020 года Управление имущественных отношений Верхнеуфалейского городского округа (арендодатель), в лице исполняющего обязанности управляющего, действующего на основании Положения, передал, а ФИО1 (арендатор) принял земельный участок, имеющий следующие характеристики: местоположение участка: участок, расположенный в 450 метрах на северо-запад относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - нежилое здание проходной завода «Металлист», Челябинская область, г. Верхний Уфалей, п. Строителей Кадастровый № Площадь земельного участка: 4 705 кв.м. Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: под производственные (промышленные) предприятия различного профиля, с соблюдением установленных санитарно - защитных зон. Земельный участок находится в удовлетворительном состоянии. Стороны претензий не имеют.

Данный договор подписан сторонами без замечаний.

Основанием признания в части недействительными распоряжения Управления имущественных отношений и договора аренды истец ссылается на нормы ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу частей 1, 2 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Оспаривая пункт 7.2 договора аренды № от 09.12.2020 года, и пункт 1 Распоряжения Управления имущественных отношений № 1330-р от 09.12.2020 года, истец указывает на отсутствие арендных отношений с администрацией Верхнеуфалейского городского округа в период с 18.10.2019 года по 09.12.2020 года.

Между тем, как указывалось выше, истец является собственником нежилого здания, расположенного на арендованном им земельном участке, с 20 сентября 2010 года, фактически пользовался зданием, что не отрицалось представителем истца в судебном заседании.

На основании пункта 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Договор аренды был подписан представителем ФИО1 – ФИО2 без каких- либо возражений.

Таким образом, достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы с 18.10.2019 года свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование ею земельного участка на условиях, предусмотренных договором аренды.

Соглашение по всем существенным условиям договора аренды земельного участка сторонами достигнуто, никаких возражений по ним не имелось.

Спорное условие договора не противоречит положениям пункта 2 статьи 425 ГК РФ.

Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, проанализировав условия договора с учетом положений статьи 431 ГК РФ и руководствуясь названными выше положениями действующего законодательства, регулирующими спорные отношения, суд признает их не противоречащими условиям заключенного между сторонами договора, в связи с чем не усматривает законных оснований для удовлетворения исковых требований.

Распоряжение № 1330-р от 09.12.2020 года « О предоставлении и заключении договора аренды земельного участка, местоположение : участок расположенный в 450 метрах на северо- запад относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир<адрес>», издано исполняющим обязанности управляющего Управления имущественных отношений Верхнеуфалейского городского округа на основании заявления ФИО1 о заключении договора аренды земельного участка.

Содержащееся в пункте 1 данного Распоряжения указание на предоставление истцу земельного участка сроком на 49 лет с 18.10.2019 года по 17.06.2068 года не противоречит закону.

При заключении договора аренды № 32 от 09 декабря 2020 года, стороны согласовали все существенные условия договора, подписав данный договор.

Истцом и его представителем в судебном заседании не представлено суду доказательств, оказания давления или принуждения со стороны ответчика при подписании договора. Представитель ФИО1 при подписании договора имела возможность ознакомиться с условиями договора.

В соответствии со ст. 450 гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, суд не находит оснований для внесения изменений в п. 2.1 договора аренды земельного участка № 23 от 09.12.2020 года.

С учетом положений п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации и подпункта 7 пункта 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Учитывая, что включение в договор условия о внесении арендатором платежей за предшествующий период фактического пользования земельным участком не противоречат положениям закона, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 12, 56,194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Управлению имущественных отношений Верхнеуфалейского городского округа о признании пункта 1 Распоряжения Управления имущественных отношений Верхнеуфалейского городского округа от 09 декабря 2020 года № 1330-р «О предоставлении и заключении договора аренды земельного участка, местоположение: участок, расположенный в 450 метрах на северо-запад относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир-<адрес>» недействительным в части даты исчисления 49 – летнего срока « с 18 октября 2019 года», его исключении и изменении на период с 09 декабря 2020 года по 08 декабря 2069 года, признании пункта 7.2 договора аренды земельного участка № 23 от 09 декабря 2020 года недействительным, отказать.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Верхнеуфалейский городской суд.

Председательствующий: Н.Е. Шунина

Решение принято в окончательной форме 27 июля 2021 года

Судья: Н.Е. Шунина