Решение № 2А-102/2024 2А-102/2024(2А-1069/2023;)~М-927/2023 2А-1069/2023 М-927/2023 от 4 февраля 2024 г. по делу № 2А-102/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

5 февраля 2024 года г. Советск

Советский городской суд Калининградской области в составе:

председательствующего Шелапуха Ю.В.

при секретаре судебного заседания Говбел Р.Р.

с участием представителя административного ответчика ФИО2, заинтересованного лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 к Управлению Росреестра по Калининградской области о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации и возложении обязанности совершить регистрационные действия,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в Советский городской суд Калининградской области с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по Калининградской области, в котором просит признать незаконным решение о приостановлении государственной регистрации права – снятии обременения в виде аренды нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> – отраженное в уведомлении от 02.11.2023 № КУВД-001/2023-49752674/1, возложить на административного ответчика обязанность совершить регистрационные действия. В обоснование заявленных требований административная истица указала, что 01.09.2017 между ФИО4 и ФИО5 заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, - сроком на 60 месяцев. На основании договора 29.11.2017 Управлением Росреестра по Калининградской области зарегистрировано обременение в виде аренды сроком с 01.09.2017 до 01.09.2022 в пользу ФИО5 ФИО4 26.10.2023 через многофункциональный центр обратилась с заявлением в Управление Росреестра Калининградской области с заявлением о прекращении указанного обременения. Однако 20.11.2023 административный ответчик уведомил ее о приостановлении государственной регистрации ввиду непредоставления документов, подтверждающих фактическое прекращение арендных отношений, в частности документа (акта), подтверждающего передачу (возврат) арендованного имущества арендодателю, или решения суда. ФИО4 полагает, что решение о приостановлении является незаконным, противоречит Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Так, перечень документов, представляемых с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации закреплен в ч. 4 ст. 18 названного закона. Истребование у заявителя иных документов, помимо поименованных в указанной норме, не допускается. Составление отдельного документа о возврате арендуемого имущества арендатором арендодателю гражданским законодательством не предусмотрено, а само по себе не составление сторонами формального акта возврата имущества не является обстоятельством, свидетельствующим о продолжении пользования имуществом арендатором. Кроме того, договор аренды был заключен на определенный срок – 60 месяцев, и в силу п. 3 ст. 425 ГК РФ по истечении указанного срока обязательства по договору были прекращены. При таких обстоятельствах для погашения регистрационной записи о государственной регистрации права аренды было достаточно заявления одной стороны. Кроме того, ФИО4 известно о том, что ФИО5 умерла 03.01.2021, то есть еще до истечения срока договора аренды, в связи с чем у административной истицы отсутствовала возможности составить документ, свидетельствующий о возврате ей арендованного имущества. Ссылаясь на приведенные обстоятельства, ФИО4 просит суд признать незаконным решение о приостановлении государственной регистрации права – снятии обременения в виде аренды нежилого помещения с кадастровым номером 39:16:010515:34, расположенного по адресу: <адрес> – отраженное в уведомлении от 02.11.2023 № КУВД-001/2023-49752674/1, возложить на административного ответчика обязанность совершить регистрационные действия, а также взыскать с административного ответчика судебные расходы в размере 20 300 рублей, в том числе расходы на оплату услуг представителя в сумме 20 000 рублей и 300 рублей в счет возмещения расходов на оплату государственной пошлины.

В судебное заседание ФИО4 и ее представитель ФИО6 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены судом надлежащим образом. Административной истицей представлено ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В судебном заседании, состоявшемся 21.12.2023, ФИО4 пояснила, что принадлежащее ей помещение свободно, когда и при каких обстоятельствах арендатор его покинул ей неизвестно.

ФИО4 представлены письменные пояснения, в которых она, настаивая на удовлетворении заявленных требований, указывает, что о смерти ФИО5 и вступлении в наследство ее сына ФИО3 на момент принятия оспариваемого решения административному ответчику известно не было. Кроме того, по мнению административной истицы, в силу п. 2 ст. 617 ГК РФ арендодатель не вправе отказать наследнику арендатора во вступлении в договор аренды на оставшийся срок его действия, однако пролонгация договора аренды с наследником не предусмотрена.

Представитель административного ответчика – Управления Росреестра по Калининградской области – ФИО2 в удовлетворении заявленных требований возражала по доводам письменных возражений. Так, обратила внимание суда, что договор аренды, заключенный ФИО4 и ФИО5, имеет условие о его пролонгации на неопределенный срок в случае непоступления от сторон заявления об отказе от продления договора, в связи с чем истечение срока договора аренды не может бесспорно свидетельствовать прекращении правоотношений между сторонами. Кроме того, наследник ФИО3 вступил в наследство после смерти матери и тем самым принял и права и обязанности по договору аренды. Доказательств возврата арендованного имущество арендодателю, достижения между сторонами соглашения о расторжении договора регистрирующему органу не представлено.

Определением суда от 21.12.2023 к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ФИО3, ООО «АЛКОТОРГ». Представитель ООО «АЛКОТОРГ» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался судом надлежащим образом, ходатайств, возражений не представил.

ФИО3 в судебном заседании оставил разрешение требований на усмотрение суда. Пояснил, что о договоре аренды, заключенном между его матерью и ФИО4, ему известно не было. С административной истицей он не знаком.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства по делу и дав им оценку в соответствии со ст. 84 КАС РФ, суд приходит к следующим выводам.

Положения ч. 1 ст. 218 КАС РФ предоставляют гражданину право обратиться в суд с требованиями об оспаривании действий (бездействия) органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, если он полагает, что нарушены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов.

Согласно ст. 227 названного кодекса суд удовлетворяет требования об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушают права и свободы заявителя, а также не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту. Из этого следует, что отсутствие указанной совокупности является основанием для отказа в удовлетворении требований.

При этом на лицо, обратившееся в суд, возлагается обязанность доказывать факт нарушения его прав, свобод и законных интересов (п. 1 ч. 9 и ч. 11 ст. 226 КАС РФ).

Между тем, такая совокупность условий для удовлетворения требований ФИО4 не установлена.

Из представленных сторонами доказательств судом установлено, что 01.09.2017 между ФИО4 как арендодателем и индивидуальным предпринимателем ФИО5 как арендатором заключен договор аренды № А-1 торгового зала, подсобных и технических помещений, находящихся в нежилом помещении первого этажа, расположенного по адресу: <адрес>, и принадлежащих арендодателю на праве собственности.

Срок действия договора определен в п. 9.2 договора – 60 месяцев. Договор считается продленным на неопределенный срок, если за один месяц до окончания срока действия договора не последует письменного заявления одной из сторон об отказе от продления настоящего договора (п. 9.3 договора аренды).

Порядок расторжения договора аренды урегулирован в разделе 8 договора. Так, договор может быть расторгнут по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон при существенном нарушении условий договора одной из сторон, или в иных случаях, предусмотренных настоящим договором и действующим законодательством. Так, по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут во внесудебном порядке в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние помещений; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. По требованию арендатора расторжение договора арендатором возможно, если арендодатель вмешивается в деятельность арендатора по использованию арендуемых помещений, не противоречащую настоящему договору (п. 8.1, 8.2, 8.3, 8.4 договора аренды от 01.09.2017).

Дополнительными соглашениями от 23.10.2017, 01.11.2017 к договору аренды от 01.09.2017 № А-1 уточнен предмет договора.

По условиям договора, арендодатель обязуется передать по акту приема-передачи имущество, являющееся объектом аренды, а арендатор обязуется возвратить имущество арендодателю после прекращения договора по акту в том состоянии, в каком оно было передано, с учетом нормально износа (п. 2.1, 3.17 договора аренды от 01.09.2017).

Передача имущества ФИО4 арендатору подтверждается актом приема-передачи, подписанным сторонами.

Впоследствии индивидуальный предприниматель ФИО5 передала нежилое помещение в субаренду ООО «АЛКОТОРГ», что подтверждается договором субаренды от 01.12.2017, актом приема-передачи имущества от 01.12.2017.

Договоры аренды и субаренды зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается записями в Едином государственном реестре недвижимости в отношении объекта недвижимости.

ФИО4 26.10.2023 обратилась в Управление Росреестра по Калининградской области с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, ограничений прав, обременений объектов недвижимости, сделок № MFC-0214/2023-218749-1, в котором просила прекратить обременение в виде аренды.

По результатам рассмотрения заявления административным ответчиком принято решение о приостановлении государственной регистрации на основании п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ, ФИО4 направлено уведомление от 02.11.2023 № КУВД-001/2023-49752674/1, в котором указано на необходимость представления документов в подтверждение прекращения аренды нежилого помещения, например, соглашения о расторжении договора, при истечении срока, указанного в договоре, - документы, подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений, в частности документ (акт), подтверждающий передачу (возврат) арендованного имущества арендодателю или решение суда. Осуществление действий по государственной регистрации приостановлено до 02.02.2024.

ФИО4 в целях устранения недостатков 20.11.2023 представлена копия свидетельства о смерти ФИО5, однако 21.11.2023 Управлением Росреестра по Калининградской области в уведомлении от 21.11.2023 № КУВД-001/2023-49752674/2 сообщено о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения административной истицы за защитой своих прав в судебном порядке.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

Как установлено ч. 3 ст. 1 Закона № 218-ФЗ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно ч. 4 ст. 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В силу ч. 6 ст. 1 Закона № 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

Как установлено ч. 1 ст. 14 Закона № 218-ФЗ, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Пунктом 5 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с ч. 2 ст. 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей.

В силу ч. 12 ст. 29 Закона № 218-ФЗ приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пункт 2 ст. 621 ГК РФ предусматривает, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 настоящей статьи.

Вопреки доводам административной истицы, принимая во внимание, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды применяются § 4 главы 34 ГК РФ.

Кроме того, условиями самого договора аренды от 01.09.2017 установлена обязанность возврата имущества именно на основании акта.

Осуществление возврата здания (помещений) по общему правилу требует участия обеих сторон, которые должны оформить документ, подтверждающий передачу владения имуществом, и должны оказывать содействие друг другу. Вместе с тем, данная обязанность сторон не свидетельствует о невозможности арендодателя иными доказательствами подтверждать возвращение арендуемого помещения по истечении срока договора.

Однако какими-либо доказательствами факт прекращения между сторонами правоотношений, установленных договором аренды, ФИО4 при обращении в Управление Росреестра по Калининградской области подтвержден не был.

Выраженная административной истицей позиция о том, что к моменту обращения к административному ответчику истек срок договора аренды, опровергается приведенными выше условиями договора о возможности его продления на неопределенный срок при отсутствии письменных возражений одной из сторон (п. 9.3 договора аренды). Доказательств расторжения договора аренды в одностороннем порядке административной истицей к заявлению приложено не было.

Доводы административной истицы о смерти арендатора как о препятствии к оформлению факта прекращения между сторонами правоотношений, установленных договором аренды, судом отклоняются как основанные на неверном толковании норм материального права.

Согласно п. 1, 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В соответствии со ст. 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.

В силу ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.

Согласно п. 2 ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Исходя из положений ст. 418 и п. 2 ст. 617 ГК РФ смерть арендатора может повлечь прекращение договора аренды, если из конкретных обстоятельств и условий конкретного договора следует, что личность арендатора имеет существенное значение и заключение договора обусловлено его личными качествами или договором прямо предусмотрено его прекращение в случае смерти арендатора.

Из содержания заключенного арендатором и наследодателем договора аренды от 01.09.2017 не следует, что в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, возможность перехода его прав и обязанностей по договору аренды к наследнику исключена.

ФИО5 умерла 03.01.2021.

Из материалов наследственного дела №, открытого к имуществу ФИО5, следует, что ее наследником, принявшим наследство, является сын ФИО3, которому нотариусом 20.04.2022 и 13.11.2022 выданы свидетельства о праве на наследство по закону на принадлежавшее наследодателю недвижимое имущества, а также на права и обязанности по договору аренды земельного участка.

В силу п. 2, 4 ст. 1152 ГК РФ принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Поскольку ФИО3 в установленном законом порядке принял наследство, открывшееся смертью его матери, к нему как ее правопреемнику перешли права и обязанности по договору аренды, заключенному с ФИО4

Доводы административной истицы о том, что в силу п. 2 ст. 617 ГК РФ на наследника арендатора не распространяется право пролонгации договора аренды, судом отклоняются ввиду следующего.

В соответствии со ст. 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, т.е. в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил данного Кодекса не следует иное. Наследование, таким образом, относится к числу производных, т.е. основанных на правопреемстве, способов приобретения прав и обязанностей (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 756-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки ФИО1 на нарушение ее конституционных прав частями второй и третьей статьи 1112 ГК РФ»).

Поскольку, как указано судом выше, личность арендатора в договоре аренда от 01.09.2017 не имеет существенного значения, договором прямо не предусмотрено его прекращение в случае смерти арендатора, к наследнику ФИО5 права и обязанности по договору аренды перешли в полном объеме, в том числе и возможность его продления на неопределенный срок.

Принимая во внимание установленные обстоятельства, проанализировав положения ст. 655 ГК РФ, п. 5 ч. 1 ст. 26, п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ, условия договора аренды от 01.09.2017, административный ответчик пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для приостановления регистрационных действий по заявлению ФИО4

Ввиду изложенного оснований для удовлетворения административных исковых требований не имеется.

В силу положений ч. 1 ст. 111 КАС РФ, поскольку административной истице отказано в удовлетворении заявленных требований, оснований для возмещения понесенных ФИО4 судебных расходов не имеется.

Руководствуясь ст. 175-180, 227 КАС РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления ФИО4 к Управлению Росреестра по Калининградской области о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации и возложении обязанности совершить регистрационные действия отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Советский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Резолютивная часть решения суда вынесена в совещательной комнате.

Судья Ю.В. Шелапуха

Мотивированное решение составлено судом 19.02.2024.

Судья Ю.В. Шелапуха