Решение № 3А-425/2017 3А-425/2017~М-196/2017 М-196/2017 от 14 мая 2017 г. по делу № 3А-425/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 15 мая 2017 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре Усенко А.О.,

с участием представителя административного истца ООО «Шарм» - ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-425/2017 по административному исковому заявлению ООО «Шарм» об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Шарм» обратилось в Самарский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства, расположенных по адресу: <адрес>, с кадастровыми номерами №, №, № по состоянию на дату оценки в размере равном их рыночной стоимости.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанных объектов капитального строительства, в отношении которых постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» утверждена их кадастровая стоимость: № в размере 2 344 435,19 рублей по состоянию на 06.06.2011 года; № по состоянию на 09.08.2013г. в размере 16 257 229,53 рублей, № по состоянию на 09.08.2013г. в размере 7 451 951,41 рубль.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью нежилых помещений, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, установленной на ту же дату в соответствии с отчетами об оценке № от ДД.ММ.ГГ., №, № от ДД.ММ.ГГ., выполненными ООО «<данные изъяты>», подтвержденными положительными экспертными заключениями НП СРО «<данные изъяты>» №, №, № от ДД.ММ.ГГ., в связи с чем, нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество организаций.

Однако, заявление ООО «Шарм» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области № от ДД.ММ.ГГ. отклонено.

С учетом изложенного, административный истец полагает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения и установления её равной рыночной стоимости объектов недвижимости. Просит требования удовлетворить.

Представитель истца ООО «Шарм» - ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме, по доводам указанным в административном иске.

Представители Правительства Самарской области, ФФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, Администрации г.о. Тольятти в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, своих представителей в суд не направили.

В письменных отзывах ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области оставило разрешение заявленных требований на усмотрение суда, Управление Росреестра по Самарской области возражало против удовлетворения заявленных требований, просило дело рассмотреть в отсутствие представителя, Администрация г.о. Тольятти просила рассмотреть дело в отсутствие представителя.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что требования ООО «Шарм» подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установлено, что ООО «Шарм» на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ.., является собственником следующих объектов капитального строительства:

- нежилого здания – арочного склада (здание лит.№), с кадастровым номером №.,

- нежилого здания – здание материального склада с бытовыми помещениями (лит. №), с кадастровым номером №.,

- нежилого здания – комплекса столярной и механических мастерских (здание лит №), с кадастровым номером №.,

расположенных по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ.. (л.д. №).

На основании статьи 373 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. При этом, в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ, налоговая база в отношении указанного спорного нежилого здания определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, утвержденной постановлением Правительства Самарской области 14.03.2012 N 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № утверждена по состоянию на 06.06.2011г. и составляет 2 344 435,19 рублей, кадастровая стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами № и № утверждена по состоянию на 09.08.2013г. и составляет 16 257 229,53 рублей и 7 451 951,41 рублей, соответственно, что подтверждается кадастровыми справками от ДД.ММ.ГГ. (л.д. №).

Результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество организаций.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь собственником нежилых зданий, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их действительной рыночной стоимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Истец воспользовался предоставленным правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорных нежилых зданий и 30.12.2016 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГ. заявление отклонено.

При таких обстоятельствах и на основании ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ, ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение ООО «Шарм» в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной их рыночной стоимости, является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 24.18 Закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу ст. 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества по состоянию на 06.06.2011г. и на 09.08.2013г. При этом, в соответствии с ч.1 ст. 62, ч.5 ст. 247, ст. 248 КАС РФ, обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В силу ст. 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также положительное экспертное заключение на такой отчет.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Административным истцом в обоснование своих требований представлены отчеты об оценке № от ДД.ММ.ГГ., №, № от ДД.ММ.ГГ.., выполненные ООО «<данные изъяты>», по определению рыночной стоимости объектов оценки. Из отчета усматривается, что объектом оценки являлись спорные нежилые здания, итоговая величина рыночной стоимости которых составляет: с кадастровым номером № - 4 046 000 рублей, с кадастровым номером № - 1 700 000 рублей, с кадастровым номером № - 9 964 000 рублей.

Положительными экспертными заключениями №, №, № от ДД.ММ.ГГ., выполненным НП СРО «<данные изъяты>» выводы оценщика о величине рыночной стоимости объектов оценки признаны обоснованными, подтверждено соответствие отчетов об оценке заданию на оценку, а также требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, ССО РОО 2015.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона об оценочной деятельности, согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 06.06.2011 года и на 09.08.2013г., на даты определения кадастровой стоимости нежилых зданий.

Отчеты об оценке соответствуют заданию на оценку и содержат обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

Для определения стоимости недвижимости оценщиком исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта /п. 10 ФСО №7/.

Анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, содержится на страницах № отчета № от ДД.ММ.ГГ.., № отчета № от ДД.ММ.ГГ.., № отчета № от ДД.ММ.ГГ.

В основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного использования /пункт 12 ФСО №7/.

Проанализировав указанный фактор, оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием оцениваемых объектов недвижимости является их использование в качестве зданий производственно-складского назначения (страница № отчета № от ДД.ММ.ГГ., страница № отчета № от ДД.ММ.ГГ., страница № отчета № от ДД.ММ.ГГ..)

Оценщик произвел расчет стоимости объектов недвижимости с применением затратного подхода на страницах № отчета № от ДД.ММ.ГГ., страница № отчета № от ДД.ММ.ГГ.., страница № отчета № от ДД.ММ.ГГ.. Выбор подходов, используемых оценщиком мотивирован / пункт 11 ФСО №1/. Отказ от применения сравнительного и доходного подходов оценщиком убедительно обоснован на страницах № отчета № от ДД.ММ.ГГ.., страницах № отчета № от ДД.ММ.ГГ.., страницах № отчета № от ДД.ММ.ГГ.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

Проанализировав исходные данные по строительным расценкам, необходимую точность результата оценки и предполагаемый вклад затратного подхода в стоимость исследуемого объекта, оценщик принял решение применить при расчете полной восстановительной стоимости - метод сравнительной единицы, что отражено на стр. № отчета №, на стр. № отчета №. Определена прибыль предпринимателя. Определен физический износ методом нормативного срока жизни как отношение фактического срока службы к нормативному сроку службы объектов. Результаты исследования приведены в Таблице № на стр. № отчета №, в таблице № на странице № отчета №.

Из отчета № от ДД.ММ.ГГ. следует, что расчет стоимости строительства объектов и их технических систем производился с использованием соответствующих сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) в сметных ценах и нормах, введенных в действие с ДД.ММ.ГГ. В восстановительную стоимость укрупненных показателей включены все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадные расходы по отводу и освоению строительного участка и др. Восстановительная стоимость определялась путем перемножения строительного объема зданий по внешним обмерам на стоимость 1 куб. м. в ценах ДД.ММ.ГГ.. с последующим пересчетом на дату оценки. Определен физический износ методом нормативного срока жизни. Расчет стоимости объекта оценки представлен в таблице № на странице № отчета.

Согласовав полученные результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в рамках затратного подхода составила: в отношении нежилого здания, с кадастровым номером № в размере 4 046 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером № в размере 1 700 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером № в размере 9 964 000 рублей.

В материалы дела представлены письменные пояснения оценщика ООО «<данные изъяты>» - ФИО1

Из объяснений оценщика следует, что оценка носит ретроспективный характер (отчеты № и № – дата оценки ДД.ММ.ГГ.., отчет № – ДД.ММ.ГГ..) В процессе поиска аналогов были проанализированы доступные архивные источники информации, в частности архив оценщика, содержащий скрин-копии интернет-страниц с предложениями объектов, а также база данных программного комплекса АДОН. В тексте предложений содержится не вся информация, необходимая для проведения расчетов (в части информация о технических характеристиках объектов капитального строительства, площади прилегающего земельного участка и т.п.). Причины отказа от использования в расчетах того или иного аналога представлены в таблице № на стр. № отчета №, в таблице № на стр. № отчета №, в таблице № на стр. № отчета №. В то же время, принятие допущений о тех или иных характеристиках объектов-аналогов, либо отказ от внесения поправок в силу невозможности их расчета и отсутствия информации по объектам-аналогам, приведет к искажению рыночной стоимости.

В таблице № отчета № присутствует один объект (предложение №), который может быть признан прямым аналогом объекта оценки, однако для расчетов необходимо как минимум три аналога. Предложение № из таблицы № представляет собой двухэтажное здание, а значит с высокой долей вероятности оно построено либо из кирпича, либо из железобетонных панелей, а значит, не является прямым аналогом объекта оценки (объект оценки – металлический ангар).

В период проведения работ по оценке, предложения 2011 и 2013гг. не актуальны и могут быть отражены лишь в архивных источниках. Однако, в имеющихся в распоряжении оценщика источниках предложений по аренде производственно-складских объектов, соответствующих объекту оценки по основным ценообразующим факторам, выявлено не было.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами.

Приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленные административным истцом Отчеты об оценке № от ДД.ММ.ГГ.., №, № от ДД.ММ.ГГ., подготовленные ООО «<данные изъяты>» не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных нежилых зданий, содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Поскольку доказательств, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем указано в отчетах № от ДД.ММ.ГГ., №, № от ДД.ММ.ГГ.. ООО «<данные изъяты>», которые отвечают требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, административными ответчиками не представлено, суд считает возможным принять Отчеты об оценке № от ДД.ММ.ГГ.., №, № от ДД.ММ.ГГ. в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорных нежилых помещений по состоянию на 06.06.2011 года и на 09.08.2013г.,и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 06.06.2011г. и на 09.08.2013г., подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений также установлены названной нормой.

В ЕГРН подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 30.12.2016 года, в суд с настоящим иском - 31.03.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «Шарм» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания – арочного склада (здание лит.№), с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011г. в размере 1 700 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания – здание материального склада с бытовыми помещениями (лит. №), с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию 09.08.2013 года в размере 4 046 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания – комплекса столярной и механических мастерских (здание лит №), с кадастровым номером №., расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 09.08.2013 года в размере 9 964 000 рублей.

Датой подачи ООО «Шарм» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 30.12.2016 года, в суд – 31.03.2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 20.05.2017г.