Решение № 2-2189/2018 2-2189/2018~М-1891/2018 М-1891/2018 от 2 июля 2018 г. по делу № 2-2189/2018

К делу № 2-2189/2018


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«03» июля 2018 года

Адлерский районный суд г. Сочи в составе:

председательствующего – судьи Филонова Ю.Л.,

при секретаре – Титовой А.А..,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО к ФИО о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО обратилась в Адлерский районный суд г. Сочи с иском к ФИО. В обоснование заявленных требований истец указала, что 18 февраля 2018 года между ФИО, ФИО и ФИО был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Согласно пункту 2.2. договора основной договор купли-продажи имущества квартиры) будет заключен после внесения покупателем суммы в размере 377 500 (триста семьдесят семь тысяч пятьсот) рублей. Во исполнение пункта 2.2. договора, 18.02.2018 года покупателем была оплачена сумма задатка в размере 50000 (пятьдесят тысяч) рублей, что подтверждается распиской от 18.02.2018 года и выпиской по расчётному счёту.

В соответствии с пунктом 2.2.2 договора, сумма в размере 2 422 500 (два миллиона четыреста двадцать две тысячи пятьсот) рублей вносится покупателем за счёт привлечения кредитных средств, предоставляемых ПАО «ОРГАНИЗАЦИЯ». До заключения предварительного договора, покупателю был одобрен ипотечный кредит на приобретение готового жилья в ПАО «ОРГАНИЗАЦИЯ».

Для оценки рыночной стоимости приобретаемой по договору-купли продажи квартиры, 20 февраля 2018 года была проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>. Заказчиком вышеуказанного отчёта являлся - ФИО. Целью оценки являлось - определение рыночной стоимости для целей ипотечного кредитования в ОРГАНИЗАЦИЯ.

По результатам проведённой оценки, заказчиком которой являлся продавец, рыночная стоимость объекта оценки составила 2 850 000 (два миллиона восемьсот пятьдесят тысяч рублей 00 копеек). После проведения оценки стоимости объекта недвижимости, покупатель подал заявку на выдачу ипотечного кредита на этот объект недвижимости с приложением отчета о проведенной оценке от 20.02.2018 года.

18.04.2018 года, банк изменил условия предоставления ипотечного кредита и снизил предоставляемую сумму кредита до 1 754 000 (один миллион семьсот пятьдесят четыре тысячи) рублей. Устно сотрудники банка объяснили истцу, что сумма кредита была изменена и не соответствовала проведённой оценке, так как банк (кредитная организация) с проведенной оценкой не согласен, считает определенную в отчете рыночную стоимость объекта недвижимости завышенной.

О данном факте истица в тот же день сообщила ответчику. Ответчик отказался изменять условия предварительного договора, а именно уменьшать стоимость продаваемой квартиры, следовательно, заключение основного договора купли - продажи стало невозможным по независящим от сторон обстоятельствам. Кроме того, после этого, продавец вновь выставил квартиру на продажу с целью поиска новых покупателей, то есть потерял интерес к заключению сделки.

По устной договоренности, ответчик обязался возвратить сумму залога и расходы истца после того, как найдет нового покупателя квартиры и получит от него сумму залога.

В последующем, ответчик стал уклонятся от возврата суммы залога, обосновывая это тем, что выполнил все условия предварительного договора, и возвращать сумму залога и понесенные истцом расходы не обязан.

24 апреля 2018 года ответчику была направлена претензия о расторжении договора и возврате уплаченной в счет договора истцом суммы в размере 71000 (семьдесят одной тысячи) рублей. Ответа на претензию не последовало, ответчиком денежные средства возвращены не были.

Кроме того, согласно выписке из ЕГРН и договора о приватизации жилья № собственниками объекта недвижимости - квартиры, являющийся предметом договора, являются ФИО и ФИО. В предварительном договоре в качестве продавцов так же указаны ФИО и ФИО. При этом, подписан предварительный договор только ФИО. Подпись другого собственника отсутствует.

Согласно п. 1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч.2 ст.429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Из анализа указанных норм права следует однозначный вывод о том, что предварительный договор о купле-продаже недвижимого имущества в обязательном порядке должен быть составлен в письменном виде в форме одного документа и подписан сторонами сделки, а именно продавцами с одной стороны и покупателями с другой стороны.

При этом следует обратить особое внимание на то, что устное согласие на совершение сделки с недвижимым имуществом, к категории которого относится квартира, являющая предметом договора, действующим гражданским законодательством РФ не допускается.

Согласно п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требования закона или иных правовых актов, ничтожна.

При таких обстоятельствах форма предварительного договора о купле-продаже недвижимого имущества от 18 февраля 2018 года соблюдена не была, так как договор не подписан одной из сторон. Данное обстоятельство влечет ничтожность этого договора.

Согласно ч.ч. 1, 3 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено законом.

Поскольку предварительный договор о купле-продаже недвижимого имущества от 18.02.2018 года относится к категории недействительного, то является недействительным и условие о задатке в размере 50 000 рублей.

Кроме того, понесенные истцом расходы ответчика, оплаченные истцом и связанные с заключением договора-купли продажи, а именно расходы на изготовление технического паспорта квартиры в размере 15 000 рублей и на проведение оценки стоимости квартиры в размере 6000 рублей, так же подлежат возврату истцу ответчиком.

19.02.2018 года продавец передал данные расчетного счета для перечисления денежных средств в размере 6 000 рублей на проведение оценки объекта недвижимости. После перечисления 19.02.2018 года денежных средств на указанный счет получателю ФИО., данные денежные средства были использованы ответчиком для оплаты договора от своего имени о проведении оценки объекта недвижимости от 20.02.2018 года.

В обосновании своего заявления Истец сослалась также на нормы права, приведенные в ст. 167 ГК РФ о недействительности сделки. По мнению истца, по причине того, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи недвижимости от 18.02.2018 является ничтожной сделкой, ответчику надлежит возвратить истцу денежные средства, полученные в связи с исполнением этой сделки в размере 71 000 (семьдесят одна тысяча) рублей.

Просит суд, признать предварительный договор купли-продажи квартиры от 18 февраля 2018 года ничтожной сделкой; взыскать с ФИО в пользу ФИО денежные средства, уплаченные ею по предварительному договору купли-продажи квартиры от 18 февраля 2018 года в размере 71 000 (семьдесят одна тысяча) рублей. Взыскать с ФИО в пользу ФИО расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 330 (две тысячи триста тридцать) рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО по доверенности – ФИО1 настаивала на удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме к ФИО.

Ответчик ФИО в судебное заседание явился, возражал, против удовлетворения исковых требований и пояснил суду, что Истица жила в его доме и обратилась к нему с просьбой о покупке квартиры. Они начали подготовку документов, банк одобрил ипотеку. После чего истица начала искать квартиру дешевле, но ему не сообщила о покупке другой квартиры.

Выслушав мнение сторон, изучив материалы дела, суд считает, что в удовлетворении искового заявления ФИО к ФИО о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, следует отказать по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 18 февраля 2018 года между ФИО, ФИО и ФИО был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Согласно пункту 2.2. договора основной договор купли-продажи имущества квартиры) будет заключен после внесения покупателем суммы в размере 377 500 (триста семьдесят семь тысяч пятьсот) рублей. Во исполнение пункта 2.2. договора, 18.02.2018 года покупателем была оплачена сумма задатка в размере 50000 (пятьдесят тысяч) рублей, что подтверждается распиской от 18.02.2018 года и выпиской по расчётному счёту.

В соответствии с пунктом 2.2.2 договора, сумма в размере 2 422 500 (два миллиона четыреста двадцать две тысячи пятьсот) рублей вносится покупателем за счёт привлечения кредитных средств, предоставляемых ПАО «ОРГАНИЗАЦИЯ». До заключения предварительного договора, покупателю был одобрен ипотечный кредит на приобретение готового жилья в ПАО «ОРГАНИЗАЦИЯ».

Для оценки рыночной стоимости приобретаемой по договору-купли продажи квартиры, 20 февраля 2018 года была проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>. Заказчиком вышеуказанного отчёта являлся - ФИО. Целью оценки являлось - определение рыночной стоимости для целей ипотечного кредитования в ОРГАНИЗАЦИЯ.

По результатам проведённой оценки, заказчиком которой являлся продавец, рыночная стоимость объекта оценки составила 2 850 000 (два миллиона восемьсот пятьдесят тысяч рублей 00 копеек). После проведения оценки стоимости объекта недвижимости, покупатель подал заявку на выдачу ипотечного кредита на этот объект недвижимости с приложением отчета о проведенной оценке от 20.02.2018 года.

18.04.2018 года, банк изменил условия предоставления ипотечного кредита и снизил предоставляемую сумму кредита до 1 754 000 (один миллион семьсот пятьдесят четыре тысячи) рублей. Устно сотрудники банка объяснили истцу, что сумма кредита была изменена и не соответствовала проведённой оценке, так как банк (кредитная организация) с проведенной оценкой не согласен, считает определенную в отчете рыночную стоимость объекта недвижимости завышенной.

О данном факте истица в тот же день сообщила ответчику. Ответчик отказался изменять условия предварительного договора, а именно уменьшать стоимость продаваемой квартиры, следовательно, заключение основного договора купли - продажи стало невозможным по независящим от сторон обстоятельствам. Кроме того, после этого, продавец вновь выставил квартиру на продажу с целью поиска новых покупателей, то есть потерял интерес к заключению сделки.

По устной договоренности, ответчик обязался возвратить сумму залога и расходы истца после того, как найдет нового покупателя квартиры и получит от него сумму залога.

В последующем, ответчик стал уклонятся от возврата суммы залога, обосновывая это тем, что выполнил все условия предварительного договора, и возвращать сумму залога и понесенные истцом расходы не обязан.

В соответствии с ч.1 ст. 412 ГК РФ граждане свободны в заключении договора. На основании ч.3 ст. 412 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиям закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истцом не представлено соответствующих доказательств о недействительности совершенной сделки. Ответчик не отказывался от заключения сделки и не уклонялся от выполнения своих обязательств по договору. Кроме того, Истцом не предоставлено доказательств (квитанций, чеков) о понесении расходов, связанных с заключением договора купли-продажи квартиры, а именно на изготовление технического паспорта квартиры и проведение оценки стоимости квартиры. Выписки операции по переводу карты не могут служить объективным доказательством затрат именно на указанные услуги.

В ходе судебного разбирательства представитель истца по доверенности ФИО1 заявила суду, что договор якобы не подписан и истица отказывается от приобретения квартиры. Однако самим же представителем истца по доверенности ФИО1 суду представлен на обозрение основной договор купли продажи квартиры от 18 февраля 2018 года, подписанный обеими сторонами, который она просила приобщить к материалам дела.

На основании изученных материалов и анализируя показания сторон, суд не может признать ничтожной сделкой заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи недвижимости от 18.02.2018 года.

При таком положении суд считает, что в удовлетворении исковых требований ФИО к ФИО о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО к ФИО о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Адлерский районный суд г. Сочи в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья –