Апелляционное определение № 33-3102/2025 от 1 декабря 2025 г.

Судья Маркова А.В.

№
№

№
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

02 декабря 2025 года

г. Петрозаводск

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Никитиной А.В.,

судей Маловой Н.Б., Величко С.А.,

при секретаре Чучупаловой Е.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ФИО1 на решение Сортавальского городского суда Республики Карелия от 7 августа 2025 года по иску прокурора города Сортавала в интересах неопределенного круга лиц к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия, ФИО1 о признании сделки недействительной, права на земельный участок отсутствующим.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Иск заявлен по тем основаниям, что прокуратурой г. Сортавала по результатам проверки выявлены нарушения требований земельного законодательства при распоряжении земельным участком с кадастровым номером №, общей площадью 29 249 кв. м (2,9 га). По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) земельный участок с кадастровым номером № площадью 29249 кв. м, кадастровой стоимостью 58 498,55 руб., относится к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – «под сенокошение. Территориальная зона СХ. Зона сельскохозяйственного использования». Между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее – МИЗО РК, Министерство) и ФИО1 заключен договор аренды от 19.01.2024 №-м/07 на земельный участок с кадастровым номером № сроком на 3 года, годовая арендная плата за пользование территорией составляет 350,99 руб. Вместе с тем, с 01.01.2023 на территории Республики Карелия не предусмотрена возможность предоставления без торгов земельных участков гражданам для сенокошения площадью более 1 га. В соответствии с положениями Закона Республики Карелия от 23.09.2022 № 2742-ЗРК «О внесении изменения в статью 1 Закона Республики Карелия «О максимальном размере общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство» размер общей площади земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, которые одновременно могут находиться на праве собственности и (или) ином праве у гражданина, не мог превышать 1 га. Однако ФИО1 предоставлено право аренды в отношении земельного участка общей площадью 2,9 га для целей сенокошения, то есть больше, чем предусмотрено законом.

Прокурор, ссылаясь на то, что предоставленный ФИО1 земельный участок с кадастровым номером № площадью 29249 кв. м значительно превышает нормативно установленную площадь земельных участков, предоставляемых без торгов для сенокошения на территории Республики Карелия, поэтому не мог быть ей предоставлен для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, истец просит суд признать недействительным (ничтожным) договор аренды от ХХ.ХХ.ХХ №-м/07 земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между Министерством и ФИО1; применить последствия недействительности ничтожных сделок, а именно обязать ФИО1 возвратить Министерству имущественных и земельных отношений Республики К.. земельный участок с кадастровым номером № по акту приема-передачи, признать отсутствующим право аренды ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, исключить сведения о правах на указанный земельный участок из ЕГРН.

Решением суда заявленные требования удовлетворены.

Признан недействительным (ничтожным) договор аренды от 19.01.2024 №-м/07 земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между МИЗО РК и ФИО1

В порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки на ФИО1 возложена обязанность возвратить Министерству по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером №, а также признано отсутствующим право аренды ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, зарегистрированное в ЕГРН на основании договора аренды земельного участка от 19.01.2024 №-м/07, из ЕГРН исключена запись об обременении.

С ФИО1 в доход бюджета Сортавальского муниципального округа взыскана государственная пошлина в размере 1 500 руб.

С МИЗО РК в доход бюджета Сортавальского муниципального округа взыскана государственная пошлина в размере 1500 руб.

С решением суда не согласна ответчик ФИО1, в апелляционной жалобе просит его отменить, указывает, что являясь членом фермерского хозяйства, обратилась с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Земельный участок с кадастровым номером № был передан ответчику по договору аренды с видом разрешенного использование «под сенокошение», а не для ведения личного подсобного хозяйства, поэтому, по мнению подателя жалобы, нормативы площади на него не распространяются. Согласно Приложению к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 (далее - Классификатор видов разрешенного использования земельных участков) «сенокошение» относится к отдельному виду разрешенного использования земельного участка, код (числовое обозначение) вида разрешенного использования земельного участка (далее код) – 1.19. вид разрешенного использования – «личное подсобное хозяйство» имеет код 1.16. Соответственно, спорный земельный участок не может быть учтен как земельный участок с видом разрешенного использования «ведение личного подсобного хозяйства».

Представитель истца прокурор Барышнева Н.В. в судебном заседании суда апелляционной инстанции полагала апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, надлежащим образом извещены о дате, времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав объяснения представителя истца, изучив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив материалы дела в пределах изложенных в апелляционной жалобе доводов в соответствии с правилами п. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, постановлением мэрии г. Сортавала 13.04.1998 № ФИО1 предоставлен земельный участок ориентировочной площадью 3,1 га (3,0 га – пашня осушенная (дренаж), 0,08 га – дороги, 0,02 га – канавы) из состава земель городского запаса в аренду на 15 лет (с правом продления) под сенокошение.

12.08.1998 между мэрией г. Сортавала и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка площадью 3,1 га согласно прилагаемой к договору экспликации земель на о. Риеккалансари г. Сортавала Республики Карелия под сенокошение сроком на 15 лет и установлением арендной платы на год в размере 24 руб.

11.06.2019 по заданию ФИО1 подготовлен межевой план земельного участка с кадастровым номером № площадью 30000 кв. м, расположенного на о. Риекккалансари г. Сортавала Республики К...

25.05.2020 между МИЗО РК и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №-м/07 с кадастровым номером № площадью 30000 кв. м, расположенного по адресу: (.....), в южной части кадастрового квартала №, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – «под сенокошение», на срок 3 года с даты подписания, с установлением арендной платы в размере 279 руб. в год (п. п. 1.1, 2, 3.1 договора).

12.05.2023 ФИО1 через ГБУ РК «Многофункциональный центр Республики Карелия» обратилась в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия с заявлением о предоставлении без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером № площадью 30000 кв. м. Заявление зарегистрировано в ГКУ РК «Управление земельными ресурсами» 15.05.2023.

По результатам рассмотрения данного заявления 19.01.2024 между МТЗО РК и ФИО1 заключен договор аренды №-м/07 земельного участка с кадастровым номером №, площадью 29 249 кв. м, с видом разрешенного использования – «под сенокошение», адрес (описание местоположения): Республика Карелия, г. Сортавала, о. Риеккалансари, в южной части кадастрового квартала №, в целях сенокошения, сроком на три года с даты подписания, размер арендной платы определен сторонами в сумме 350,99 руб. в год (п. п. 1.1, 2.1, 3.1 договора).

Согласно п. 1.3 данного договора, поскольку на момент подписания договора участок находится в аренде у арендатора на основании договора аренды от 25.05.2020 №-м/07, в момент заключения договора обязанность арендодателя по передаче земельного участка считается исполненной.

Спорный земельный участок предоставлен ФИО1 в аренду без проведения торгов на основании пп. 19 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Установив, что на момент заключения оспариваемого прокурором договора аренды земельного участка от 19.01.2024 сторонами сделки не были соблюдены требования ст. 1 Закона Республики Карелия от 26.06.2004 N 788-ЗРК «О максимальном размере общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство», суд первой инстанции пришел к выводу о ее ничтожности в силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и аннулировал сведения об аренде земельного участка в ЕГРН.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется.

В соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных п. п. 13, 14 или 20 ст. 39.12 настоящего Кодекса).

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в п. 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным п. п. 1 и 2 ст. 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные пп. пп. 1 - 30 п. 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов, за исключением гражданина, указанного в пп. 2 п. 3 настоящей статьи.

В силу пп. 19 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства.

Подпунктом 12 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ определено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества.

Согласно абз. 2 ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции, действующей с 05.12.2022) договор аренды земельного участка, предназначенного для сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных, может быть заключен на срок не более трех лет, а в силу ч. 6 указанной статьи площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

Вместе с тем в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.01.2021 № 124-О сформулирована правовая позиция, согласно которой пп. 19 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ в системе действующего правового регулирования предусматривает исключение из общего правила о предоставлении на торгах права аренды определенных видов земельных участков. В свою очередь, положения п. 5 ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» (о максимальном размере площади земельных участков, которые могут находиться у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство) устанавливают гарантии для справедливого распределения участков между гражданами, ведущими личное подсобное хозяйство. Данные требования обусловлены целевым назначением указанных земельных участков, призванным удовлетворить исключительно личные потребности граждан, реализация которых не связана с ведением сельского хозяйства в значительных объемах и на больших площадях земли, характерным для коммерческой деятельности.

Таким образом, совокупная площадь земельных участков, предоставленных гражданам в целях сенокошения, выпаса скота, личного подсобного хозяйства не должна превышать площадь, допустимую для осуществления на таком земельном участке деятельности по ведению личного подсобного хозяйства и не связанной с предпринимательством.

С учетом сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации позиции о применении к правоотношениям по заключению без торгов договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных, положений Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», действующее законодательство предусматривает в определенных случаях возможность установления ограничений площади земельного участка, предоставленного гражданину.

В соответствии с положениями ст. 4 названного закона для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). Максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, устанавливается в размере 0,5 га. Максимальный размер общей площади земельных участков может быть увеличен законом субъекта Российской Федерации, но не более чем в пять раз.

Законом Республики Карелия от 26.06.2004 № 788-ЗРК «О максимальном размере общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство» (в редакции, действующей с 01.01.2023) установлен максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, - 1 га.

Из оспариваемого договора о предоставлении земельного участка в аренду от 19.01.2024, а также сведений, содержащихся в ЕГРН, следует, что земельный участок с кадастровым номером № был предоставлен ответчику ФИО1 из земель сельскохозяйственного назначения для сенокошения, при этом площадь земельного участка превышает максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство.

Из пояснений ФИО1 следует, что спорный земельный участок площадью 29 249 кв. м фактически необходим ей для осуществления деятельности крестьянско-фермерского хозяйства, членом которого она является, вместе с тем, за предоставлением спорного земельного участка в порядке, предусмотренном пп. 12 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, она не обращалась.

Предоставление земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности осуществляется в соответствии со ст. 39.18 ЗК РФ и не исключает проведение торгов.

Вместе с тем, по смыслу п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ, спорный земельный участок, учитывая, что его площадь превышает максимальный размер, предусмотренный Законом Республики Карелия от 26.06.2004 № 788-ЗРК, не мог быть предоставлен ответчику без проведения торгов, в том числе, и путем заключения договора аренды на новый срок.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При таких обстоятельствах, учитывая, что оспариваемой сделкой нарушаются права неопределенного круга лиц на равный доступ к приобретению земельных участков (ст. 15 ЗК РФ), выводы суда первой инстанции о ничтожности заключенного между МИЗО РК и ответчиком договора аренды земельного участка от 19.01.2024 являются верными, основанными на правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

В этой связи применение судом последствий недействительности сделки в виде аннулирования записи об аренде и арендаторе в ЕГРН и возвращения земельного участка лицу, уполномоченному на предоставление земель, соответствует положениям п. п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ и разъяснениям, изложенным в абз. 2 п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом подменены понятия различных видов разрешенного использования «для сенокошения» и «для ведения личного подсобного хозяйства», не принимается во внимание судебной коллегией, т.к. формулировки, используемые как в Федеральном законе от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», так и в Законе Республики Карелия от 26.06.2004 № 788-ЗРК «О максимальном размере общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство», свидетельствуют об ограничении максимального размера общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство. Из смысла данной нормы следует, что закон связывает эти ограничения не с видом разрешенного использования, а с субъектом, использующим землю для ведения личного подсобного хозяйства, т.е. понятие личного подсобного хозяйства использовано не как вид разрешенного использования земельного участка, а как форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции (п. 1 ст. 2 Федеральном законе от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»).

Подобный подход поддержан в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 02.09.2025 № 25-КГ25-5-К4 (УИД 30RS0010-01-2023-001500-57), кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2025 № 25-КАД25-5-К4 и других.

Иные доводы апелляционной жалобы достаточных правовых оснований для отмены обжалуемого решения суда не содержат.

По изложенным мотивам обжалуемое решение является законным, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Сортавальского городского суда Республики Карелия от 7 августа 2025 г. по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

Судьи

дата изготовления мотивированного апелляционного определения 16.12.2025