Апелляционное определение № 33-41022/2025 от 9 декабря 2025 г.

Судья: Карасева Е.Н.

дело № 33-41022/2025 УИД 50RS0045-01-2024-004845-02


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московской области 10 декабря 2025 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Романенко Л.Л.,

судей Гущиной А.И., Данилиной Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Парубец С.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-162/2025 по иску администрации городского округа Солнечногорск Московской области к ФИО1 о сносе самовольной постройки, взыскании неустойки

и по встречному иску ФИО1 к администрации городского округа Солнечногорск Московской области о признании реестровой ошибки, внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости, признании права собственности на объект

по апелляционным жалобам администрации городского округа Солнечногорск Московской области, ФИО2 на решение Солнечногорского городского суда Московской области от 13 августа 2025 г.,

заслушав доклад судьи Данилиной Е.А.,

выслушав объяснения представителя ответчика ФИО1 -ФИО3, представителей третьего лица ФИО2 – ФИО4, ФИО5,

установила:

администрация городского округа Солнечногорск Московской области обратилась в суд с иском к ФИО1 и просит признать объект капитального строительства самовольной постройкой, возложить на ответчика обязанность снести объект недвижимого имущества, в случае неисполнения судебного акта в течение двух месяцев предоставить истцу право сноса объекта и взыскать с ответчика судебную неустойку за каждый день неисполнения решения в размере 1 000 рублей до момента фактического исполнения судебного акта.

Требования мотивированы тем, что в ходе проведения выездного обследования 5 июля 2024 г. земельного участка по адресу: <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты> было выявлено здание автосервиса, которое не соответствует Правилам землепользования и застройки части территории городского округа Солнечногорск Московской области, вид разрешенного использования земельного участка не допускает строительство автосервиса, расположено в границах утвержденного ППТ «Строительство подъездной автомобильной дороги от деревни до ассоциации садоводческих некоммерческих организаций Кочергино». Кроме того, здание частично выходит за границы данного земельного участка на земли неразграниченной государственной собственности. Истец также указывает, что возведенный объект является самовольной постройкой, так как имеются нарушения градостроительного законодательства, разрешение на строительство (реконструкцию) не выдавалось.

ФИО1 исковые требования не признала, предъявила встречные исковые требования к администрации и, уточнив их в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит признать реестровой ошибкой сведения Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и исключить из ЕГРН сведения о местоположении границ земельного участка, установить его границы в соответствии с заключением эксперта ГБУ «БТИ Московской области», признать за ней право собственности на одноэтажное нежилое здание (гараж) площадью 335,7 кв. м, расположенный по адресу: <данные изъяты>.

Требования встречного иска мотивированы тем, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1 210 кв. м, расположенного по адресу: <данные изъяты><данные изъяты>, на котором расположено жилое строение с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 86,7 кв. м и нежилое строение - гараж. При установлении границ земельного участка была допущена реестровая ошибка, что подтверждается результатами судебной экспертизы, проведенной по настоящему делу.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель администрации городского округа Солнечногорск Московской области первоначально заявленные требования поддержал, возражал против удовлетворения встречного иска.

Представитель ФИО1 в судебном заседании суда первой инстанции против удовлетворения первоначального иска возражал, поддержал встречные исковые требования.

Третье лицо ФИО2 и ее представитель в судебном заседании суда первой инстанции поддержали первоначальный иск, против встречного иска возражали, в ходе рассмотрения дела ФИО2 указывала, что ФИО1 на принадлежащем ей земельном участке ведется предпринимательская деятельность, приезжают транспортные средства; между ее участком и участком ФИО1 стоит забор – сетка-рабица, установленный более 25 лет назад при выдаче участков; сведениями о том, что граница участка переносилась, она не располагает.

Представители третьих лиц Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области, СНТ «Юбилейный», Министерства имущественных отношений Московской области, Министерства жилищной политики Московской области, ГУ Госстройнадзора Московской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание суда первой инстанции не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Решением Солнечногорского городского суда Московской области от 13 августа 2025 г. исковые требования администрации городского округа Солнечногорск Московской области оставлены без удовлетворения, встречные исковые требования ФИО1 удовлетворены, судом постановлено признать реестровой ошибкой сведения ЕГРН в части сведений о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и внести изменения в ЕГРН в части сведений о местоположении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, в соответствии с заключением эксперта ГБУ «БТИ Московской области» со следующими координатами:

обозначение характерных точек границ

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Признать право собственности ФИО1 на одноэтажное нежилое здание (гараж) площадью 335,7 кв. м, расположенное по адресу: <данные изъяты>;

взыскать с администрации городского округа Солнечногорск Московской области в пользу ГБУ «БТИ Московской области» расходы за проведение экспертизы в размере 47 511,12 рублей;

взыскать с ФИО1 в пользу ГБУ «БТИ Московской области» расходы за проведение экспертизы в размере 25 949,12 рублей.

В апелляционной жалобе администрация городского округа Солнечногорск Московской области в лице уполномоченного представителя ставит вопрос об отмене решения как незаконного и необоснованного, настаивая на основаниях своего иска, сносе гаража как самовольной постройки, со ссылкой на то, что разрешение на строительство спорного объекта не выдавалось, суд не учел, что в здании происходит ремонт грузовых автомобилей, что свидетельствует о коммерческом использовании объекта.

В свою очередь, третье лицо ФИО2 в своей апелляционной жалобе просит решение отменить как незаконное и необоснованное, указывает на нарушение при строительстве спорного объекта строительных норм, нецелевое использование земельного участка, осуществление ФИО1 коммерческой деятельности, причем в водоохраной зоне. Отмечает допущенные судом нарушения процессуальных норм, а именно, суд необоснованно отказал в допросе соседей-садоводов, не удовлетворил ходатайство об отводе эксперта, неверно квалифицировал ходатайство о привлечении природоохранной прокуратуры в качестве третьего лица.

Представители третьего лица ФИО2 - ФИО5, ФИО4, в заседании судебной коллегии доводы апелляционных жалоб поддержали, просили решение суда отменить и постановить новое решение об удовлетворении первоначальных исковых требований и отказе в удовлетворении встречных исковых требований.

Представитель ФИО1 ФИО3 в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражал против изложенных в апелляционных жалобах доводов и отмены законного и обоснованного судебного постановления.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом заблаговременно, что с учетом положений ч.3 ст. 167 ГПК РФ позволило рассмотреть дело по апелляционным жалобам в их отсутствие.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений на них, проверив по правилам статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, содержащихся в жалобах, законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3 постановления).

Указанным требованиям решение суда первой инстанции соответствует в полной мере.

Судом первой инстанции установлено и материалами настоящего гражданского дела подтверждается, что в ходе проведения выездного обследования 5 июля 2024 г. земельного участка по адресу: <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>, было выявлено, что участок частично огорожен забором, на территории участка расположен объект, обладающий признаками капитального строительства.

Собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1 210 кв. м является ФИО1

В ходе рассмотрения дела для проверки доводов первоначальных исковых требований по ходатайству администрации городского округа Солнечногорск Московской области судом была назначена строительно-техническая и землеустроительная экспертиза, производство которой поручено эксперту Химкинского филиала ГБУ «БТИ Московской области» ФИО6

По результатам проведенного исследования эксперт определил, что объектом экспертизы является одноэтажное арочное здание гаража с пристройкой, расположенное частично в границах предоставленного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. На момент проведения обследования объект экспертизы представляет собой закрытую, объемную, надземную, строительную систему, состоящую из несущих, ограждающих конструкций, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения. Исследуемый объект отвечает требованиям, предъявляемым к определению «здания». Здание не стоит на кадастровом учете в соответствии с требованиями законодательства, на момент проведения экспертизы не эксплуатируется. При проведении обследования владельцем земельного участка на вопрос о функциональном назначении объекта дан ответ, что здание является гаражом для грузовых автомобилей, находящихся в личном пользовании у владельца земельного участка. Принимая во внимание конструктивные особенности, габариты, планировку здания, эксперт приходит к выводу, что здание не является объектом коммерческого назначения (автосервисом). Нежилое одноэтажное здание с застроенной площадью 359,2 кв. м соответствует признакам недвижимого имущества, является капитальным строением. Представлены также характеристики объекта экспертизы: вид объекта недвижимости – здание, назначение – нежилое, площадь застройки - 359,2 кв. м, количество этажей – 1, высота – 3,42 м : 6,60 м, строительный объем – 1 808 куб. м, год постройки – 2020, площадь здания согласно приказу Росреестра составляет 335,7 кв. м, материал стен – пенобетонные блоки, процент готовности – 95%, процент износа – 6%, категория технического состояния – исправное. Объект экспертизы не соответствует градостроительным нормам и правилам, здание частично расположено в границах предоставленного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, частично на землях неразграниченной государственной собственности, данное нарушение является устранимым; объект не соответствует требованиям Правил землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Солнечногорск Московской области в виде минимальных отступов от границ земельного участка – 3 м, данное нарушение является устранимым. Исследуемый объект имеет пересечение с ЗОУИТ – водоохранной зоной реки Клязьма. Ограничения прав, предусмотренные ст. 56 ЗК РФ, на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> не содержат запрет на расположение (нахождение) на нем спорного объекта – здания гаража с застроенной площадью 359,2 кв. м. Поскольку спорный объект не соответствует градостроительным требованиям, требованиям Правил землепользования и застройки части территории городского округа Солнечногорск Московской области, пятно застройки здания выходит за пределы границ отведенного земельного участка, эксперт делает вывод о наличии факторов, указывающих, что объект создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц.

По ходатайству ФИО1 с учетом оснований встречного иска по делу была назначена и проведена дополнительная экспертиза.

Согласно выводам эксперта ГБУ «БТИ Московской области» ФИО6, изложенным в дополнительном заключении, фактическая площадь земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 1 233 кв. м, что не соответствует площади, сведения о которой содержатся в ЕГРН (1 210 кв. м), расхождение составляет 23 кв. м – менее 10% площади, сведения о которой содержатся в ГКН. Фактическая конфигурация земельного участка не соответствует конфигурации земельного участка по сведениям ЕГРН. Несоответствие фактической площади земельного участка с площадью земельного участка по сведениям ЕГРН связано с наличием реестровой ошибки в местоположении границ, с наличием в составе земельного участка «запользованной» земли (23 кв. м). Фотоплан местности от 11 мая 2021 г. свидетельствует о том, что ограждение земельного участка существовало на местности в 2021 году, уточнения местоположения границ и площади земельного участка 5 ноября 2023 г. В период времени проведения кадастровых работ (межевания земельного участка) ограждение земельного участка существовало. При проведении экспертных работ по фактическому определению местоположения границ земельного участка выявлено несоответствие границ земельного участка по сведениям ЕГРН с фактическими границами земельного участка, выявлены ошибки в определении координат поворотных точек границ ранее учтенного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. Имеется несоответствие (пересечение) фактической границы земельного участка и данных ГКН. При осуществлении ГКН и (или) государственной регистрации прав на земельный участок органом регистрации прав не было допущено технической ошибки. Воспроизведенная в ЕГРН ошибка в местоположении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> возникла вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы по межеванию земельного участка. Экспертом разработан вариант № 1 уточнения местоположения границ земельного участка, представлено описание границ земельного участка. После исправления реестровой ошибки в местоположении границ земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по варианту № 1 уточнения границ земельного участка факторы, указывающие, что объект экспертизы – нежилое одноэтажное здание с застроенной площадью 359,2 кв. м, создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц, будут устранены, сохранение и эксплуатация исследуемого объекта не нарушит права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно письменным дополнениям эксперта ФИО6 от 13 августа 2025 г. вариант исправления реестровой ошибки – внесение в ЕГРН сведений в соответствии с фактическим пользованием, повлечет за собой изменение зарегистрированного права на объект недвижимости площадью 1 210 кв. м. Вариант устранения реестровой ошибки – внесение в ЕГРН сведений в соответствии с фактическим пользованием, невозможен. Экспертом в дополнительном заключении разработан вариант уточнения границ земельного участка. После исправления реестровой ошибки в местоположении границ земельного участка пятно застройки спорного строения – здания гаража, будет расположено в границах земельного участка, минимальные отступы границ земельного участка до линии проезда выдержаны, расположение спорного строения будет соответствовать требованиям Правилам землепользования и застройки части территории городского округа Солнечногорск Московской области.

Проанализировав и оценив представленные доказательства в их совокупности, признав доказательственное значение заключения ГБУ «БТИ Московской области», установив юридически значимые по делу обстоятельства, руководствуясь статьями 218, 222, 263, 304 Гражданского кодекса РФ, учитывая разъяснения, приведенные в совместном постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», исходя из того, что доказательств необходимости сноса спорного строения истцом не представлено, каких-либо существенных нарушений строительных норм и правил при его возведении, связанных с необходимостью сноса или демонтажа, не установлено, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначальный исковых требований о сносе самовольной постройки и производного от него требования о взыскании судебной неустойки.

Разрешая возникший спор, суд отклонил доводы истца по первоначальному иску и третьего лица ФИО2 о коммерческом использовании спорного строения, как опровергаемые заключением эксперта, который указал, что, учитывая конструктивные особенности, габариты и планировку спорного здания, оно не является объектом коммерческого назначения (автосервисом).

Исходя из действующих норм и правил, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что само по себе отсутствие разрешения на производство строительных работ при условии отсутствия доказательств иных существенных нарушений в силу ст. 222 ГК РФ не может служить единственным основанием для сноса самовольной постройки. Возможность сноса самовольной постройки гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Доводы третьего лица ФИО2 были предметом судебной проверки и отклонены как необоснованные и опровергаемые материалами дела, в том числе заключением судебной экспертизы, письменными пояснениями эксперта. Допустимых доказательств в опровержение выводов судебной экспертизы ФИО2 не представлено, ходатайств о назначении по делу повторной экспертизы не заявлялось.

Разрешая встречный иск, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, выводы эксперта, исходил из того, что после устранения реестровой ошибки по варианту № 1 уточнения границ земельного участка факторы, указывающие, что объект экспертизы – нежилое одноэтажное здание с застроенной площадью 359,2 кв. м, создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц, будут устранены, сохранение и эксплуатация исследуемого объекта не нарушит права и охраняемые законом интересы других лиц, и пришел к выводу о признании реестровой ошибкой сведения ЕГРН в части местоположения границ земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и внесении изменений в ЕГРН в соответствии с вариантом уточнения границ, предложенным экспертом ГБУ «БТИ Московской области» ФИО6, признании права собственности ФИО1 на спорный объект недвижимого имущества.

Судебная коллегия в полной мере соглашается с выводами суда первой инстанции, которые основаны на материалах дела, к ним суд пришел в результате обоснованного анализа представленных доказательств, которым дал надлежащую оценку.

Отклоняя довод администрации о том, что спорное строение подлежит сносу ввиду его строительства без получения разрешительной документации, судебная коллегия обращает внимание на следующее.

В силу абз. 1 п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (абз. 3 п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Таким образом, осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в приведенной правовой норме.

Вместе с тем, в п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16 ноября 2022 г., изложена позиция, согласно которой отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

В развитие данной правовой позиции в п. 25 своего постановления Пленум Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснил, что в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки (абзац 1).

Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков (абзац 2).

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (абзац 3).

Поскольку в данном случае спорное строение соответствует строительно-техническим и иным требованиям, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а единственным признаком самовольной постройки в настоящем случае является отсутствие необходимых в силу закона согласований, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что снос гаража не соразмерен допущенному ответчиком по первоначальному иску нарушению, а соответствие объекта всем предъявляемым требованиям нивелирует самовольный характер его строительства по признаку неполучения соответствующего разрешения на его возведение.

Ссылки в апелляционных жалобах администрации городского округа Солнечногорск Московской области и третьего лица ФИО2 об использовании ФИО1 принадлежащего ей объекта в качестве коммерческой недвижимости не опровергают выводы суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для признания спорного строения самовольной постройкой и не влекут отмену принятого по делу решения.

Судебная коллегия считает, что при разрешении спора суд, исходя из заявленных истцом требований, правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку по правилам ст. 67 ГПК РФ и постановил законное и обоснованное решение.

Вопреки доводам апелляционной жалобы ФИО2, нарушений норм процессуального права при рассмотрении дела, которые могли бы повлечь отмену, в том числе и безусловную (ч. 4 ст. 330 ГПК РФ), решения суда, судебной коллегией не установлено

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Солнечногорского городского суда Московской области от 13 августа 2025 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы администрации городского округа Солнечногорск Московской области, ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 24.12.2025