Решение № 02-6046/2025 02-6046/2025~М-4519/2025 2-6046/2025 М-4519/2025 от 27 октября 2025 г. по делу № 02-6046/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 октября 2025 года адрес

Тушинский районный суд адрес в составе:

председательствующего судьи Куличева Р.Б.,

при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6046/2025 по иску ФИО1 к ИП ФИО2 о расторжении договора, взыскании денежных средств,

установил:

истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ИП ФИО2 о расторжении договора купли-продажи № 305 от 27.01.2023, заключенного между сторонами, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером: ..., расположенного по адресу: адрес, вн. тер. адрес- Стрешнево, адрес; прекращении права собственности истца на указанное помещение; взыскании с ответчика уплаченных по договору денежных средств в размере сумма, процентов за пользование чужими денежными средствами с 27.06.2025 - по день фактической уплаты денежных средств, компенсации морального вреда в размере сумма, неустойки в порядке п. 1 ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей» с 27.06.2025 - по день фактической уплаты денежных средств, штрафа в порядке ст. 13 Закона «О защите прав потребителей», расходов по уплате государственной пошлины в размере сумма

Требования мотивированы тем, что согласно заключенному между сторонами договору № 305 от 27.01.2023, ответчик продал, а истец приобрел вышеуказанное нежилое помещение, стоимостью сумма При заключении договора продавец гарантировал, что он является полноправным и законным собственником объекта, который не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, право собственности продавца не оспаривается. Однако впоследствии истцу стало известно о том, что определением Арбитражного суда адрес от 14.04.2023 по делу № А40-302657/2022 в отношении здания с кадастровым номером ... в котором находится приобретенное помещение, наложен запрет на совершение регистрационных действий, в том числе, на спорное помещение. Кроме того, продавец ввел покупателя в заблуждение, продав помещение как студию с отделкой в комплексе комфорт- класса. Между тем ответчик не оформил в установленном порядке разрешительную документацию на реконструкцию/перепланировку здания в органах государственной власти и не обращался за изменением вида разрешенного использования земельного участка. Отделка помещения предполагала возможность его использование для проживания либо сдачи в аренду для проживания и/или предоставления гостиничных услуг. В то же время на момент заключения договора купли- продажи вид разрешенного использования земельного участка по данным ЕГРН - «для эксплуатации производственных помещений», что не соответствовало распространяемой рекламе и объявлениям о продаже, о которых ответчик не мог не знать.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО3 исковые требования поддержала.

Представитель ответчика ИП ФИО2 по доверенности фио в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований исходя из следующего.

В силу ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 454 ГК РФ, по договору купли - продажи одна сторона (продавец) обязуется передать (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Положениями ст. 556 ГК РФ установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В силу ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

П. 1 ст. 476 ГК РФ установлено, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В судебном заседании установлено, что между ИП ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли- продажи нежилого помещения № 305, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность недвижимое имущество- нежилое помещение, номер помещения 305, назначение нежилое, общей площадью 17,8 кв.м., расположенное на третьем этаже нежилого здания с кадастровым номером ..., по адресу: адрес, вн. тер. муниципальный адрес, адрес, кадастровый номер ..., стоимостью сумма

Обязательство по оплате цены договора истцом исполнены в полном объеме, что подтверждается справкой о платеже по аккредитиву, ответчиком оспаривается.

В п. 1.3 договора продавец гарантировал, что на момент подписания договора он являлся надлежащим и единственным собственником отчуждаемого объекта, а также законность приобретения права собственности. Объект отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, право собственности продавца не оспаривается.

14.04.2023 Арбитражным судом адрес по делу №А40-302657/22-11-2117 по иску Правительства Москвы к адрес коммунального оборудования» о признании здания с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: адрес объектом незавершенного строительства; запрете, включая ИП ФИО2, совершать сделки по отчуждению и передаче в пользование обособленных помещений в здании; запрете интернет-агрегатору размещение объявлений о продаже недвижимости в указанном здании вынесено определение о запрете Управлению Росреестра по Москве осуществлять регистрацию сделок в отношении указанного здания и помещений, в него входящих.

В рамках указанного дела определением Арбитражного суда адрес от 28.06.2023 Управлению Росреестра по Москве запрещена регистрация сделок с помещениями, включая приобретенное истцом помещение.

Актом обследования от 20.03.2023 земельного адрес инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости адрес установлено, что здание по адресу: адрес используется под апартаменты. Эксплуатация здания (помещений в нем) под апартаменты не соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ....

По сведениям, содержащимся в ЕГРН, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ...-эксплуатация производственных помещений.

Решением Москомархитектуры от 23.12.2024 отклонено предложение о внесении изменений в правила землепользования и застройки в отношении территории по адресу: адрес.

22.05.2025 истец направил ответчику требование о расторжении договора, ответ на которое не получил.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для расторжения договора в связи с существенным нарушением его условий продавцом.

Указание в п. 1.3 договора купли- продажи о том, что на момент его заключения приобретаемый объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, право собственности продавца не оспаривается, не соответствовало действительности, поскольку на момент заключения договора в Арбитражном суде находилось дело о признании здания с кадастровым номером ... (в котором, в том числе, находилось проданное истцу помещение), расположенного по адресу: адрес объектом незавершенного строительства; запрете, включая ответчика, совершать сделки по отчуждению и передаче в пользование обособленных помещений в здании; запрете интернет-агрегатору размещение объявлений о продаже недвижимости в указанном здании, вынесено определение о запрете Управлению Росреестра по Москве осуществлять регистрацию сделок в отношении указанного здания и помещений, в него входящих, и в день заключения спорного договора купли- продажи судом приняты обеспечительные меры в виде запрета на совершение регистрационных действий с помещением.

Суд приходит к выводу о том, что указанное нарушение договора является существенным, нарушающим права истца, как собственника.

Кроме того, суд принимает во внимание доводы истца о том, что ответчик ввел его в заблуждение, продав помещение как студию с отделкой в комплексе комфорт- класса. Между тем ответчик не оформил в установленном порядке разрешительную документацию на реконструкцию/перепланировку здания в органах государственной власти и не обращался за изменением вида разрешенного использования земельного участка. Отделка помещения предполагала возможность его использование для проживания либо сдачи в аренду для проживания и/или предоставления гостиничных услуг. В то же время на момент заключения договора купли- продажи вид разрешенного использования земельного участка по данным ЕГРН – «для эксплуатации производственных помещений», что не соответствовало распространяемой рекламе и объявлениям о продажи, о которых ответчик не мог не знать.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о расторжении договора, прекращении права собственности на нежилое помещение и возвращении его в собственность ответчика, взыскании с ответчика в пользу истца на основании п. 4 ст. 453 и ст. 1102 ГК РФ уплаченных по договору денежных средств в размере сумма

Доводы ответчика, изложенные в обоснование возражений на иск, о том, что договор между сторонами расторгнут быть не может, поскольку исполнен; о том, что истцом не доказано нарушение его прав в результате подачи иска к ответчику в Арбитражный суд адрес; о том, что ответчик не имеет отношения к рекламным объявлениям о продаже апартаментов и при заключении договора не гарантировал истцу возможность проживания в нежилом помещении коммерческого использования; о том, что обеспечительные меры не влияют на реализацию права собственности истца, признаются судом несостоятельными, поскольку основанием к отказу в иске не являются, основаны на неверном толковании законодательства и условий договора.

Оснований для применения к возникшим между сторонами положений Закона РФ «О защите прав потребителей», и, как следствие - оснований для удовлетворения требований компенсации морального вреда и неустойки в порядке п. 1 ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей», штрафа в порядке ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» не имеется, поскольку характеристики предмета договора купли-продажи, заключенного между сторонами, не позволяют сделать однозначный вывод о том, что апартаменты приобретены истцом для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Отказывая в удовлетворении требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, суд исходит из того, что, поскольку обязанность ответчика по возврату основной суммы денежных средств установлена настоящим решением, которое не вступило в законную силу, оснований для применения финансовой санкции не имеется.

В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на уплату государственной пошлины в размере сумма

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ,

решил:

расторгнуть договор купли-продажи № 305 от 27.01.2023, заключенный между ФИО1 и ИП ФИО2, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером: ..., расположенного по адресу: адрес, вн. тер. муниципальный адрес, адрес.

Прекратить право собственности ФИО1 на нежилое помещение с кадастровым номером: ..., расположенное по адресу: адрес, вн. тер. муниципальный адрес, адрес и возвратить его в собственность ИП ФИО2.

Взыскать с ИП ФИО2 (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспортные данные......) денежные средства в размере сумма, расходы на уплату госпошлины в размере сумма

В остальной части иска - отказать.

Решение является основанием для погашения в ЕГРН записи о праве собственности ФИО1 и государственной регистрации права собственности ИП ФИО2 на нежилое помещение.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Тушинский районный суд адрес.

Решение принято в окончательной форме 02 марта 2026 г.

Судья Р.Б. Куличев