Решение № 2-4769/2018 2-4769/2018~М-4387/2018 М-4387/2018 от 19 сентября 2018 г. по делу № 2-4769/2018

К делу №2-4769/18


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 сентября 2018 года г.Таганрог

Таганрогский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Гриценко Ю.А.,

при секретаре Востриковой Л.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, третьи лица - Администрация г. Таганрога, Комитет по управлению имуществом г. Таганрога, Межмуниципальный отдел по г. Таганрогу, Неклиновскому району, Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии о государственной регистрации перехода права по договору об уступке права аренды,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась с иском о государственной регистрации перехода права по договору об уступке права аренды. В обоснование требований указала, что между истцом и ответчиком заключен договор №16-4770 от 04.06.2018 г. об уступке права аренды по договору аренды № 17-16 от 03.03.2017 г. и дополнительному соглашению №17-391 от 09.11.2017 г., находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 7347 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым №, с видом разрешенного использования «гаражные боксы для хранения индивидуального автотранспорта, в том числе в составе гаражных кооперативов» и договор №17-4771 от 04.06.2018 г. об уступке права аренды по договору аренды № 17-17 от 03.03.2017 г. и дополнительному соглашению №17-392 от 09.11.2017 г., находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1451 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым №, с видом разрешенного использования «гаражные боксы для хранения индивидуального автотранспорта, в том числе в составе гаражных кооперативов». Вышеуказанные договоры об уступке и акты приема-передачи сторонами подписаны, земельные участки осмотрены и фактически переданы сторонами, что предусмотрено пунктами 4.1.2 настоящих договоров. По условиям п. 8.4 договора об уступки права аренды, истцом произведена оплата по договорам №16-4770 от 04.06.2018 г., №17-4771 от 04.06.2018 г. в полном объеме. По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ). Ответчик не отдает истцу Акты приема-передачи, которые являются неотъемлемой частью вышеуказанных договоров об уступке, ссылаясь на то, что Комитет по управлению имуществом г. Таганрога не выдает разрешение на переуступку. Также ответчик ссылается на то, что, по данным договорам существует задолженность по арендной плате и возможности погасить ее у ответчика в настоящий момент не имеется. Истец не располагает всеми документами, необходимыми для регистрации спорных договоров, поэтому обратиться самостоятельно в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области с заявлением о регистрации договоров не имеет возможности. Просит суд считать договоры об уступки, заключенные между истцом и ответчиком действительными, спорные объекты переданными, произвести государственную регистрацию перехода права по договорам.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала просила суд их удовлетворить по основания, указанным в иске..

Ответчик ФИО2, в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещен, причина неявки суду неизвестна.

Представители третьих лиц КУИ г. Таганрога, Администрации г. Таганрога, Межмуниципального отдела по г. Таганрогу, Неклиновскому району, Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, в судебно заседание не явились, о времени и месте заседания извещались надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отношении не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав истца, изучив материалы дела суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что между истцом и ответчиком заключен договор №16-4770 от 04.06.2018 г. об уступке права аренды по договору аренды № 17-16 от 03.03.2017 г. и дополнительному соглашению №17-391 от 09.11.2017 г., находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 7347 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым №, с видом разрешенного использования «гаражные боксы для хранения индивидуального автотранспорта, в том числе в составе гаражных кооперативов» и договор №17-4771 от 04.06.2018 г. об уступке права аренды по договору аренды № 17-17 от 03.03.2017 г. и дополнительному соглашению №17-392 от 09.11.2017 г., находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1451 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым №, с видом разрешенного использования «гаражные боксы для хранения индивидуального автотранспорта, в том числе в составе гаражных кооперативов».

Согласно ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

В соответствии с ч. 5 ст. 22 ЗК РФ дополнительно установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.

При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).

Согласно п.14 Постановления ВАС РФ от 17.11.11г. №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" даже при отсутствии регистрации перенаем все равно считается состоявшимся и применяется к отношениям сторон (до регистрации перенаем не имеет правого значения только для третьих лиц).

Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Соответственно, сделка по передаче прав и обязанностей по договору аренды нуждается в регистрации при условии, что первоначальный договор аренды был зарегистрирован в ЕГРП.

Вышеуказанные договоры об уступке и акты приема-передачи сторонами подписаны, земельные участки осмотрены и фактически переданы истцу, что предусмотрено пунктами 4.1.2 настоящих договоров. По условиям п. 8.4 договора об уступки права аренды, истцом произведена оплата по договорам №16-4770 от 04.06.2018 г., №17-4771 от 04.06.2018 г. в полном объеме. Однако ответчик не отдает истцу Акты приема-передачи, которые являются неотъемлемой частью вышеуказанных договоров об уступке, ссылаясь на то, что Комитет по управлению имуществом г. Таганрога не выдает разрешение на переуступку.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Оба основных договора аренды № 17-16 от 03.03.2017 г. и № 17-17 от 03.03.2017 г. заключены с арендатором на срок до 24.08.2029 года, т.е. более чем на 5 лет и в данном случае разрешения КУИ г. Таганрога не требуется. Несмотря на это, ответчиком по делу ФИО2 были направлены письма с просьбой разрешить уступки права аренды в КУИ г. Таганрога, что подтверждается письмами КУИ г. Таганрога №60.4.3/9006 от 27.08.2018г. и №60.4.3/9007 от 27.08.2018г.

Также, по данным договорам существует задолженность по арендной плате и возможности погасить ее у ответчика в настоящий момент не имеется.

До 2014 года суды повсеместно исходили из того, что долги прежнего арендатора по аренде подлежат взысканию с него, а не с нового арендатора, получившего аренду по перенайму. Они мотивировали это тем, что само по себе соглашение о перенайме не является переводом долга старого арендатора на нового, если об этом прямо не указано в самом соглашении о перенайме.

Однако в последующем к договорам аренды государственных и муниципальных земель, заключенных на срок более 5 лет, стал применяться другой подход. Президиум ВАС РФ в постановлении от 01.10.2013 № 3914/13 сформировал позицию применительно к таким договорам, согласно которой даже если в договоре перенайма не указано о переводе долгов прежнего арендатора на нового, то это не является основанием для отказа в иске к новому арендатору о взыскании долгов прежнего арендатора.

Договорами об уступке права аренды пунктами 8.1. предусмотрено, что существующую, на момент подписания настоящего договора, задолженность Стороны-1 по арендной плате перед Арендодателем по переуступаемому договору аренды, принимает на себя Сторона-2 и обязуется погасить ее в разумный срок. В подтверждение этого, истцом направлены в КУИ г. Таганрога гарантийные письма №1 и №2 от 23.08.2018г., которыми истец гарантирует погашение вышеуказанной задолженности в разумный срок, при условии согласия КУИ г. Таганрога на данные сделки.

Из указанных выше нормативно-правовых актов возможно сделать вывод о том, что порядок передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка является уведомительным, если иное не установлено региональным законодательством или договором аренды. Уведомление должно быть сделано в разумный срок после осуществления сделки по переуступке права. При этом форма передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка должна быть письменной, в виде отдельного соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды между прежним и новым арендатором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно требованиям действующего законодательства удовлетворение иска о регистрации сделки возможно при доказанности совокупности следующих обстоятельств:

- установленная законом обязанность государственной регистрации для данного вида сделки;

- соблюдение установленной законом формы для данного вида сделки;

- факт уклонения одной из сторон от её регистрации.

А именно: Пунктом 1 статьи 651 ГК РФ определено, что договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды недвижимого имущества влечет его недействительность. Статьей 650 ГК РФ установлено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. По статье 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. По статье 654 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Анализируя спорные договоры, видно, что они соответствуют требованиям статей 608, 650, 654 и пункту 1 статьи 651 ГК РФ, а именно: заключен надлежащим лицом в надлежащей форме - единым письменным документом, и имеет все существенные условия для данного вида договора.

Учитывая, что срок договоров установлен 24.08.2029 г., что составляет более 5-ти лет, названные договоры подлежат государственной регистрации согласно требованиям ст. 651 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи статья 26 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В силу ст. 11 ГК РФ, ст. 3 ГПК РФ нарушенное право подлежит судебной защите.

Как следует из ст. 614 ГК РФ Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (ч. 1). Поскольку государственная регистрация сделки на сегодняшний момент не состоялась, договоры уступки права аренды не заключены.

Судом сделаны выводы о том, что истец лишен возможности зарегистрировать заключенные с ответчиком договоры. Истец не располагает всеми документами, необходимыми для регистрации спорных договоров, поэтому обратиться самостоятельно в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области с заявлением о регистрации договоров не может.

Из вышеизложенного следует, что отказ одной из сторон по договору, в предоставлении документов, необходимых для государственной регистрации, является препятствием другой стороне в его регистрации.

Как следует из Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «...7. При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор...». С учетом изложенного, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований и удовлетворении иска.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, третьи лица - Администрация г. Таганрога, Комитет по управлению имуществом г. Таганрога, Межмуниципальный отдел по г. Таганрогу, Неклиновскому району, Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии о государственной регистрации перехода права по договору об уступке права аренды, - удовлетворить.

Считать Договор №16-4770 от 04.06.2018 г. об уступке права аренды, заключенный между ФИО2 и ФИО1 – действительным, а пункт 3.6 настоящего договора - актом приема-передачи.

Признать, на основании Договора №16-4770 от 04.06.2018 г. об уступке права аренды, ФИО1 арендатором земельного участка по Договору аренды №17-16 от 03.03.2017 г. и дополнительному соглашению №17-391 от 09.11.2017 г., находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 7347 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым №, с видом разрешенного использования «гаражные боксы для хранения индивидуального автотранспорта, в том числе в составе гаражных кооперативов», принявшим на себя права и обязанности, включая задолженность по арендной плате, по договору №17-16 от 03.03.2017 г.

Произвести государственную регистрацию перехода права по договору №16-4770 от 04.06.2018 г. об уступке права аренды, заключенному между ФИО2 и ФИО1.

Считать Договор №17-4771 от 04.06.2018 г. об уступке права аренды, заключенный между ФИО2 и ФИО1 – действительным, а пункт 3.6 настоящего договора - актом приема-передачи.

Признать, на основании Договора №17-4771 от 04.06.2018 г. об уступке права аренды, ФИО1 арендатором земельного участка по Договору аренды №17-17 от 03.03.2017 г. и дополнительному соглашению №17-392 от 09.11.2017 г., находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1451 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым №, с видом разрешенного использования «гаражные боксы для хранения индивидуального автотранспорта, в том числе в составе гаражных кооперативов», принявшим на себя права и обязанности, включая задолженность по арендной плате, по договору №17-17 от 03.03.2017 г.

Произвести государственную регистрацию перехода права по договору №17-4771 от 04.06.2018 г. об уступке права аренды, заключенный между ФИО2 и ФИО1.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, через Таганрогский городской суд Ростовской области.

Председательствующий судья Гриценко Ю.А.

Решение суда в окончательной форме принято 25 сентября 2018 года.