Решение № 2-2994/2017 2-392/2018 2-392/2018 (2-2994/2017;) ~ М-2773/2017 М-2773/2017 от 19 февраля 2018 г. по делу № 2-2994/2017

№


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> 20 февраля 2018 года

Сарапульский городской суд Удмуртской Республики в составе председательствующего судьи Князева Д.М., при секретаре Мустафаевой С.Г., с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ответчика ФИО3, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 <данные изъяты> к Управлению имущественных отношений г.Сарапула о признании преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Сарапульский городской суд с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений г.Сарапула о признании преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка. Исковые требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам сроком на три года был заключен договор аренды земельного участка № для индивидуального жилищного строительства. Основанием для заключения данного договора послужило Решение Сарапульского городского Совета народных депутатов УР № от ДД.ММ.ГГГГ. В данный период времени истец возвела на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> объект незавершенного строительства (фундамент) площадью 36 кв.м. В связи с тяжелым материальным положением, произвести дальнейшее строительство жилого дома в установленный договором срок, не представилось возможным. По истечении срока договора истец продолжала пользоваться арендованным имуществом, сочтя договор аренды продленным на неопределенный срок и на тех же условиях. Истец оплачивала арендную плату. Возражений со стороны арендодателя не было. Весь период истец надлежащим образом исполняла обязанности арендатора, а именно, использовала земельный участок в соответствии с его целевым назначением, уплачивала в размере и сроки, и на условиях, установленных договором, арендную плату. Обратившись в Управление имущественных отношений г.Сарапула с просьбой о заключении нового договора аренды, истец получила отказ. Истец просит признать за собою преимущественное право аренды на земельный участок с кадастровым номером №, обязать ответчика передать в аренду истцу земельный участок 1680 кв.м., расположенный по адресу: УР, <адрес>, <адрес> номер №.

Истец ФИО1, представитель истца ФИО2 доводы искового заявления поддержали полностью, просили удовлетворить иск по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать.

Выслушав пояснения истца, представителя истца, представителя ответчика, показания свидетелей ФИО4, ФИО5, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.п.1, 2 ст.264 Гражданского кодекса РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно ч.2 ст.22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с п.1 ст.25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Судом установлено, что решением Сарапульского городского Совета народных депутатов Удмуртской Республики № от ДД.ММ.ГГГГ истцу предоставлен земельный участок площадью 1680 кв.м. в мкр.Новосельский строительный № в аренду для строительства индивидуального жилого дома, с последующим правом приобретения его в собственность или пожизненное наследуемое владение.

Согласно данному решению между истцом и председателем Городским Советом народных депутатов в лице городского Комитета по земельной реформе и земельным ресурсам оформлен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ сроком на три года на вышеуказанный земельный участок, зарегистрированный в Сарапульском Горкомземе ДД.ММ.ГГГГ за номером 493.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № сведения о земельном участке площадью 1680 кв.м., по адресу: <адрес>, <адрес> №, с кадастровым номером <данные изъяты> внесены в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Из пояснений истца и его представителя, показаний свидетелей в суде следует, что спорный земельный участок был предоставлен истцу на основании договора аренды без проведения торгов, земельный участок выделен для строительства индивидуального жилого дома, строительство которого начато истцом. В 1994 году истцом на земельном участке залит фундамент под жилой дом, были завезены строительные материалы, в настоящее время фундамент со строительными материалами располагается на указанном земельном участке.

Таким образом, как установлено судом и не оспорено сторонами, на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства – фундамент площадью 36 кв.м. Фундамент возведен под жилой дом, что также подтверждается техническим заключением от ДД.ММ.ГГГГ. Доказательств того, что данный объект незавершенного строительства не соответствует виду разрешенного использования земельного участка ответчиком суду не представлено.

В соответствии с положениями статьи 39.2 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.17 ЗК РФ определено, что в заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указываются, в том числе, кадастровый номер испрашиваемого земельного участка; основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса оснований; цель использования земельного участка.

Истец обратилась к ответчику с заявлением о заключении договора аренды спорного земельного участка. Ответчик, сославшись на п.п.4 п.4 ст.39.6 ЗК РФ, отказал истцу в заключении договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов ввиду подачи заявления истцом о заключении нового договора аренды после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, а также в связи с тем, что границы земельного участка должны быть уточнены в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», непредставления выписки из ЕГРН прав на недвижимое имущество и сделок с ним на объект незавершенного строительства.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрен ст.36.16 Земельного кодекса РФ.

В силу п.п.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с п.3, 4 ст.39.6 ЗК РФ граждане, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Гражданин и юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Материалами дела подтверждается наличие у истца как арендатора спорного земельного участка вышеперечисленных условий.

В частности, в период действия договора аренды спорного земельного участка истец обратилась к ответчику с заявлением о заключении с истцом договора аренды. Сведений о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком суду не представлено. Также ответчиком не представлено каких-либо доказательств, подтверждающих наличие исключительного права на приобретение спорного земельного участка иными лицами.

Согласно п.5 ст.39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно п.10 ст.1 Градостроительного кодекса РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Жилой дом, под который истцом залит фундамент на спорном земельном участке, является объектом капитального строительства.

В соответствии с п.38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Поэтому, правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

В соответствии с п.21 ст.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

На основании ч.4 ст.1 ГПК РФ по аналогии закона суд полагает возможным применить к рассматриваемым правоотношениям положения приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов», которым утвержден Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, при подаче заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка (пп.1 п.2 ст.39.15 ЗК РФ).

Так, пунктом 33 указанного Перечня предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. Вместе с тем при отсутствии зарегистрированного в ЕГРП права собственности на данный объект, заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных правовых норм, владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до ДД.ММ.ГГГГ, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, предоставляется право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Следовательно, поскольку ФИО1 является арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до ДД.ММ.ГГГГ, на земельном участке имеется незарегистрированный объект недвижимости (фундамент), что подтверждается техническим заключением, показаниями свидетелей, право истца на данный объект незавершенного строительства никем не оспорено, и данных о том, что договор аренды продлевался в соответствии с пп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ не имеется, отказ ответчика в связи с отсутствием у истца свидетельства о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства на этом участке является незаконным. Спорный земельный участок ранее иному лицу, кроме истца, в аренду не предоставлялся.

Согласно пункту 3 статьи 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона №218-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Федеральный закон №218-ФЗ) Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

В силу ст.8 Федерального закона №218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (часть 2).

Исходя из положений ч.1 ст.43 Федерального закона №218-ФЗ, государственный кадастровый учет осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, о котором сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют установленным на основании настоящего Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков.

Если границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом №221-ФЗ, это, согласно пункту 24 статьи 39.16 ЗК РФ, является основанием для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Как следует из материалов дела, площадь и местоположение границ земельного участка с кадастровым номером № испрашиваемого ФИО1 в соответствии с требованиями Федерального закона №218-ФЗ не были уточнены, являлись ориентировочными, земельный участок на момент обращения истца к ответчику с заявлением, стоял на государственном кадастровом учете без определения границ, что в силу п.24 ст.39.16 ЗК РФ на момент обращения истца к ответчику с заявлением являлось основанием для обоснованного отказа истцу в предоставлении спорного земельного участка.

Истцом в судебном заседании представлены копии акта согласования местоположения границы земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и межевого плана от ДД.ММ.ГГГГ, исходя из которых следует, что границы спорного земельного участка истцом уточнены.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные».

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии на момент рассмотрения настоящего гражданского дела оснований для отказа в предоставлении истцу земельного участка, указанных в письме ответчика от ДД.ММ.ГГГГ, а именно, не уточнение границ земельного участка (п.24 ст.39.16 ЗК РФ) и не представление свидетельства о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства (пп.4 п.4 ст.39.6 ЗК РФ), что подтверждается представленными истцом суду документами.

Доказательств в опровержение обстоятельств, содержащихся в представленных истцом документах, ответчиком не представлено, как и не представлено ответчиком документов, подтверждающих факт обращения к нему иных лиц с заявлениями о предоставлении спорного земельного участка в аренду.

Также не представлено ответчиком доказательств расторжения договора аренды земельного участка, заключенного с истцом, об указанном свидетельствует отсутствие соглашения о расторжении договора между истцом и ответчиком (ч.2 ст.610 ГК РФ, раздел 5 договора) и отсутствие данных о внесении в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права аренды земельного участка у истца по указанному договору (ст.8.1 ГК РФ, ст.46 ЗК РФ).

В то же время совокупность исследованных судом доказательств и наличие, предусмотренных Земельным кодексом РФ условий, подтверждает право истца на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов.

На основании изложенного, требования истца о признании за ним преимущественного права аренды на земельный участок с кадастровым номером № и обязании ответчика передать в аренду истцу земельный участок 1680 кв.м., расположенный по адресу: УР, <адрес>, <данные изъяты>, строительный номер № подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 <данные изъяты> к Управлению имущественных отношений г.Сарапула о признании преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка удовлетворить.

Признать за ФИО1 <данные изъяты> преимущественное право аренды на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: УР, <адрес>, <адрес> №.

Обязать Управление имущественных отношений г.Сарапула заключить с ФИО1 <данные изъяты> договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1680 кв.м., расположенный по адресу: УР, <адрес>, <адрес>, строительный №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Сарапульский городской суд.

Решение принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Сарапульского городского суда Д.М. Князев