Решение № 3А-452/2025 3А-452/2025~М-314/2025 М-314/2025 от 2 октября 2025 г. по делу № 3А-452/2025

Дело № 3а-452/2025

УИД 26OS0000-04-2025-000359-40


Решение

Именем Российской Федерации

22 сентября 2025 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Черниговской И.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Барсегян Л.Б.,

при участии представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, действующей на основании доверенности

представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» - ФИО3, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

административный истец ФИО1, в лице представителя по доверенности ФИО2, обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером … в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года.

В обоснование иска представителем административного истца указано, что ФИО1 является собственником объекта недвижимого имущества с кадастровым номером …, площадью … кв.м, вид объекта: здание, расположенного по адресу: …, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 436 089 997,87 руб.

Представитель административного истца, считая оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика налоговых платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, просит установить кадастровую стоимость определенной в отчете об оценке ООО Консалтинговая компания «АРГУС» от 04.06.2025 №15/05Н25 равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере 70 600 000 рублей (т. 1 л.д. 5-11).

Определением Ставропольского краевого суда от 30.06.2025, вынесенным в протокольной форме, государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» исключено из числа административных ответчиков с привлечением к участию в деле в качестве заинтересованного лица, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость утверждена Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 (т. 1 л.д. 117).

В судебное заседание административный истец, представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации г. Кисловодска не явились, извещены о дате слушания дела надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.

Представителем административного ответчика Управления Росреестра по Ставропольскому краю ФИО4 представлено возражение с просьбой изменить процессуальное положение Управления и привлечь к участию в деле в качестве заинтересованного лица, рассмотреть административное исковое заявление в соответствии с требованиями действующего законодательства в отсутствие представителя Управления (т. 1 л.д. 126-129).

Иные неявившиеся лица о причине неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении дела от них не поступало.

В соответствии с требованиями статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 поддержала заявленные административные исковые требования и просила их удовлетворить с учетом выводов проведенной по делу судебной оценочной экспертизы. При этом просила возражения представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» по доверенности ФИО3 считать необоснованными, т.к. они являются голословными и не содержат ссылок на конкретные положения закона, которые, по его мнению, нарушены экспертом и которые позволяют устанавливать именно те корректировки, которые приведены представителем ГБУ в возражении.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» по доверенности ФИО3 возражал против удовлетворения требований ФИО1, поддержав доводы представленного письменного возражения на заключение эксперта по настоящему административному делу, в котором указано следующее:

1. Согласно расчетам на странице 101 экспертного заключения, для оценки объекта площадью.. кв.м эксперт использовал три объекта-аналога с кардинально отличающимися площадными характеристиками: аналог № 1: 250,0 кв.м (в 13,9 раза меньше), аналог № 2: 220,0 кв.м (в 15,8 раза меньше), аналог № 3: 145,0 кв.м (в 24,0 раза меньше). Такие кардинальные различия в масштабах объектов делают их принципиально несопоставимыми. Согласно п. 22 ФСО № 7 объекты-аналоги должны относиться к одному сегменту рынка с оцениваемым объектом. Коммерческое помещение площадью 145 кв.м и здание площадью 3484 кв.м представляют собой разные сегменты рынка недвижимости с кардинально различными характеристиками спроса и предложения.

Объекты площадью 145-250 кв.м и объект площадью 3484 кв.м представляют собой принципиально разные сегменты коммерческой недвижимости: малые объекты (145-250 кв.м): розничная торговля, небольшие офисы, услуги; крупный объект (3484 кв.м): торговые центры, производственные комплексы, логистические центры. Ценообразование для этих сегментов кардинально различается по факторам спроса, предложения, инвестиционной привлекательности и операционных характеристик. Анализ выборки объектов-аналогов в экспертном заключении выявляет системные нарушения требований ФСО № 7, которые привели к кардинальному занижению кадастровой стоимости объекта оценки.

2. Эксперт необоснованно применяет корректировку - 17.20% ко всем трем объектам аналогам без индивидуализации и не проводит анализ ликвидности каждого конкретного объекта. Эксперт ссылается на справочник Лейфера с диапазоном 17,2%-24,8%, но не обосновывает выбор минимального значения, что вызывает сомнения в объективности выбора эксперта. Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. То есть эксперт вправе использовать иные значения отличные от тех, что указывает справочник, но эксперт применил единую корректировку к объектам, хотя между объектами есть различия как в местоположении, площади и праве владения, что не позволяет делать единую корректировку на эти объекты.

3. Экспертом не учтены ряд факторов объекта оценки, а именно недооценка локационного преимущества, а именно следующие:

- Центральное положение: 400-500 метров до железнодорожного вокзала пешком, близость к Курортному бульвару - главной пешеходной артерии, прямое автобусное сообщение с основными районами города.

- Близость к ключевым достопримечательностям: менее 500 метров до Нарзанной галереи - главного символа Кисловодска, национальный парк "Кисловодский".

- Высокий коммерческий потенциал района: цены на коммерческую недвижимость на ул. Куйбышева: 127 200-389 100 руб./кв.м, арендные ставки от 2 500 руб./кв.м в месяц для коммерческих помещений, активный рынок продаж готового бизнеса в сфере отдыха, лечения и туризма.

- Занижение премии за местоположение: на объект на ул. Куйбышева корректировка в размере +11,15% явно занижена. При правильной оценке премия должна составлять 25-35% для центральной локации курортного города.

Вопреки требованиям ФСО № 7 (п. 22) эксперт ограничился трёхпозиционной таблицей без весовой оценки факторов, что нарушает требование нормативного акта и приводит к занижению премии. Для справедливого отражения премии за местоположение предложенный размер корректировки должен быть пересмотрен с учётом: курортного статуса города (+15-25%), фактического пешеходного и транспортного трафика (+5-7%), близости к ключевым туристическим объектам (+10-15%). Итоговая премия за местоположение должна составлять 25-35%, а не +11,15%, как установлено экспертом (т. 2 л.д. 156-158). Просил отказать истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме с учетом также того, что экспертом пояснения по фактам допущенных нарушений в полном объеме не даны.

Выслушав представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» - ФИО3, допросив по поступившим возражениям эксперта ФИО5, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ).

Статьей 1 Закона Ставропольского края от 05 ноября 2015 года № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО1 с 02.04.2018 является собственником объекта недвижимого имущества с кадастровым номером …, площадью … кв.м, вид объекта: здание, назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: <...>, что подтверждается сведениями из ЕГРН от 20.01.2025 (т. 1 л.д. 19-26), кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 436 089 997,87 руб., что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 03.06.2025 № КУВИ-001/2025-117171751 (т. 1 л.д. 18).

Административный истец, являясь собственником указанного объекта недвижимости и плательщиком налоговых платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости этого имущества, вправе оспорить его кадастровую стоимость.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке ООО Консалтинговая компания «АРГУС» от 04.06.2025 №15/05Н25, в котором рыночная стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером … определена в размере равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 - 70 600 000 рублей. (т. 1 л.д. 43-107).

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Согласно пункту 11 ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Аналогичные положения содержатся в пунктах 1 и 2 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (приложение N 5 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200), согласно которым при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден и сохраняет свою юридическую силу Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в соответствии с пунктом 25 которого оценка недвижимости основывается на принципах обоснованности и проверяемости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 30 июня 2025 года по делу при отсутствии возражений со стороны представителя административного истца проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью «Юридическое агентство «Аргумент» (далее – ООО «Аргумент») ФИО5 № 38-Э/07/2025 от 01.09.2025 итоговая величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 1 января 2023 года составила 131 911 000 руб. (т. 1 л.д. 136-282).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «Аргумент» ФИО5 № 38-Э/07/2025 от 01.09.2025 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, и соответствует требованиям Федерального Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Обследование объекта экспертизы проведено экспертом лично31.07.2025.

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото и схемы.

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки – объекты коммерческого назначения.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом из опубликованных объявлений продажи и аренды торгово-офисных объектов коммерческого назначения в районах, сопоставимых с районом расположения объекта оценки, с местоположением Ставропольский край, за период размещения объявления с 01.01.2022 по 01.01.2023, по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы по местоположение, коммерческому назначению, расположены на участках категории населенных пунктов. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости здания – доходным подходом (методом прямой капитализации) - 25% и сравнительным подходом (методом сравнения продаж) – 75%. При этом эксперт обосновал отказ от применения иных подходов и методов оценки.

При расчете рыночной стоимости объекта оценки экспертом описаны примененные корректировки. При сравнительном подходе: скидка на торг, на вид права, на местоположение и локальное местоположение (по району города), на площадь земельного участка, тип парковки, на техническое состояние, на этажность, на общую площадь. При доходном подходе: скидка на торг, на местоположение и локальное местоположение (по району города), на тип парковки, на физическое состояние здания, на различие здания/помещения, на этаж расположения, на различие в общей площади. Как применение, так и отказ в применении корректировок экспертом в заключении мотивирован.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Вопреки необоснованным и неподтвержденными объективными доказательствами доводам представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Вопреки доводам возражения заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» в письменных пояснениях на них (т. 2 л.д. 20-29), а также в объяснениях в судебном заседании, с которыми суд соглашается как обоснованными, эксперт ФИО5 пояснил, что относительно п. 1 возражения может пояснить, что существенное различие в общей площади между аналогами обусловлено тем, что к исследованию представлен торговый центр как здание. Сложившейся практикой именно сдачи в аренду таких объектов, а не продажи, является практика сдачи их по отдельным помещениям, а не целым зданием, т.к. в силу значительной площади сделать это проблематично. За исследуемый им период, предшествующий дате оценки, объявлений о сдаче в аренду торгового центра целиком им не найдено. Поэтому в качестве аналогово им приняты предложения о сдаче в аренду, по которым удалось уточнить все ценообразующие характеристики. Необходимые корректировки на различие в площади между объектом исследования и аналогами приведены и подробно обоснованы на стр. 100-101 заключения. При очень грубом подсчете можно говорить о том, что совокупность стоимости аренды отдельных помещений соответствует стоимости аренды всего торгового центра в целом.

По замечанию № 2 возражений просит учесть, что им при расчете стоимости 1 кв.м. земельного участка было применено среднее значение корректировки на торг в размере -17,20% для земельных участков коммерческого назначения, диапазон которой составляет от 9,7% до 24,8% согласно представленной в письменных пояснениях таблицы. Различие между объектом исследования и объектами аналогами по виду права, местоположению и площади, учтено им в рамках внесенных корректировок на стр. 59-65 экспертного исследования.

В п. 3 возражения приведенная информация о локальном местоположении объекта исследования не вполне корректна. Им при даче заключения учтено, что расположение объекта оценки является экономически привлекательным, т.к. он расположен на улице-дублере центрального проспекта. Но указанные в возражениях расстояния до ключевых достопримечательностей города не соответствуют действительности. Так, объект исследования расположен в 1,72 км от железнодорожного вокзала и в 1,7 км от Нарзанной галереи, а не в 400-500 м, как указано в возражении. Фактически объект исследования расположен в 1,7-4 км от туристических объектов города, но и такое расположение им охарактеризовано как «Центр административного района города», который является вторым по ценности районом города согласно справочнику. При этом указанная в возражении как необоснованно низкая корректировка в размере +11,15% учитывает не локальное расположение объекта оценки в городе, а различие между городами расположения объекта исследования и объектов аналогов – между г. Кисловодском, стоимость недвижимость в котором выше, и г. Пятигорском, где расположены аналоги. Поправка же на локальное местоположение (внутри населенного пункта) в сравнительном подходе, вопреки доводам возражения составляет: для аналога № 1 - +37,5% (с поправкой на местоположение города это составит 37,5%+11,15%=48,20%), для аналога № 2 - +17,33% (аналогично: 17,33%+11,15%=28,48%), для аналога № 3 - +18,92% (18,92%+11,15%=30,07%), что представляет собой существенную корректировку на местоположение города и локальное местоположение объекта оценки в самом городе. Подробное обоснование данной корректировки приведено им на стр. 79 заключения.

Таким образом, считает, что ни одно из сделанных замечаний не требует внесения исправлений в проведенную им экспертизу, а все факты, представленные в анализируемом экспертном заключении, подтверждены им дополнительно (т. 2 л.д. 162-165).

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Таким образом, доводы представителей административного ответчика и заинтересованного лица о допущенных, по их мнению, нарушениях, экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено. Само по себе несогласие представителя заинтересованного лица с выбранными аналогами, введенными экспертом корректировками, а также определенной рыночной стоимостью спорных объектов недвижимости основанием для сомнений в достоверности заключения эксперта не является. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, а сторонами ходатайства об этом не заявлено, в связи с чем, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

Оснований для установления кадастровой стоимости объектов оценки в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке ООО Консалтинговая компания «АРГУС» от 04.06.2025 №15/05Н25, у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта недвижимости. Кроме того, эксперт ФИО5 предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, экспертиза проведена на основании определения суда, тогда как оценщик ФИО6 об уголовной ответственности не предупреждалась, исследование проведено ею по заказу административного истца, что может вызвать сомнения в объективности представленного отчета. При этом самим административным истцом выводы вышеуказанного заключения судебной оценочной экспертизы не оспариваются.

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Таким образом, факт завышения кадастровой стоимости в отношении спорных объектов недвижимости по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «Аргумент» ФИО5 № 38-Э/07/2025 от 01.09.2023 на дату его государственной кадастровой оценки подлежат удовлетворению.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость – на 1 января 2023 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 16 июня 2025 года.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером …, площадью … кв.м, вид объекта: здание, назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: …, в размере равном его рыночной стоимости 131 911 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ….

Датой подачи заявления об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости считать 16 июня 2025 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 25 сентября 2025 года.

Судья И.А.Черниговская