Решение № 3А-1865/2025 3А-1865/2025~МА-0852/2025 МА-0852/2025 от 30 сентября 2025 г. по делу № 3А-1865/2025

77OS0000-02-2025-006138-55


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Москва25 сентября 2025 г.

Московский городской суд в составе председательствующего судьи Казакова М.Ю., при секретаре Савенко И.П., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1865/2025 по административному исковому заявлению адрес об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Административный истец обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004044:2827, расположенного по адресу: адрес,3,4,6,7,9,10 (далее – земельный участок), установленной по состоянию на 1 января 2024 года в размере 1 609 226 523,7 рублей. Просит установить кадастровую стоимость названного земельного участка, равной его рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке от 31.01.2025 № МСК 2344-ЗУ, подготовленного оценщиком ООО «Первое бюро оценки и экспертизы», по состоянию на 1 января 2024 года в размере 571 788 280 рублей.

В обоснование своих требований административный истец ссылается на то, что является арендатором земельного участка. Несоответствие, внесённой в Единый государственный реестр недвижимости, кадастровой стоимости названного объекта недвижимости, его рыночной стоимости, нарушает права административного истца как арендатора, в связи с необоснованным завышением арендных платежей за пользование земельным участком.

Административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

В настоящее судебное заседание представитель административного истца явился, настаивал на удовлетворении требований административного искового заявления.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных административным истцом требований.

Остальные лица, участвующие в деле, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направили, об отложении слушания дела не просили.

Руководствуясь положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судом постановлено о рассмотрении дела при данной явке.

Выслушав объяснения административного истца, объяснения представителя административного ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость – часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ.

В ходе судебного разбирательства установлено, что адрес является арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004044:2827, расположенного по адресу: адрес,3,4,6,7,9,10.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 октября 2024 года № 177470 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в городе Москве по состоянию на 1 января 2024 года.

Согласно названному распоряжению кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2024 года для земельного участка установлена в размере 1 609 226 523,7 рублей.

В Единый государственной реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости, которая подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2025 года.

Названные результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку в соответствии с условиями договора аренды земельного участка и постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» исчисление арендной платы за пользование земельным участком, производится в процентном соотношении к его кадастровой стоимости.

Оспаривая приведенную выше кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчёт об оценке рыночной стоимости от 31.01.2025 № МСК 2344-ЗУ, подготовленный оценщиком ООО «Первое бюро оценки и экспертизы», в котором по состоянию на 1 января 2024 года, определена рыночная стоимость для земельного участка в размере 571 788 280 рублей.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определённых статьёй 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Определением суда от 25 марта 2025 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ГБУ «БТИ Московской области».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы с учетом уточненного расчета, отчёт об оценке рыночной стоимости от 31.01.2025 № МСК 2344-ЗУ, подготовленный оценщиком ООО «Первое бюро оценки и экспертизы», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Определённая оценщиком в отчёте рыночная стоимость земельного участка не подтверждается. Рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2024 года определена экспертом для земельного участка в размере 1 553 398 660 рублей.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года № 13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность, содержащихся в нём, выводов.

В целях разъяснения или дополнения заключения суд может вызвать эксперта для допроса. При наличии в деле нескольких противоречивых заключений могут быть вызваны эксперты, проводившие как первичную, так и повторную экспертизу.

Не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы. Экспертиза назначалась непосредственно судом и её производство поручалось выбранному им эксперту. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объёме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности, составленное экспертом заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Экспертом проведено исследование рынка недвижимости, обосновано выбраны объекты-аналоги, подходы и, применяемые в их рамках, методы оценки. Применяемые в процессе оценки, корректировки проведены обосновано по наиболее существенным ценообразующим факторам. Расчёты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.

При этом суд также учитывает, что на письменные возражения представителя административного истца эксперт дал развернутые и полные пояснения, письменный текст которых приобщен к материалам дела. Данные пояснения эксперта, которым суд доверяет, по причинам, изложенным выше, полностью опровергают доводы административного ответчика о несоответствии заключения судебной оценочной экспертизы требованиям законодательства, применил корректное значение корректировки, в связи с чем установил верную рыночную стоимость в размере 1 553 398 660 рублей.

Достоверных данных об иной рыночной стоимости земельного участка сторонами в суд не представлено.

Выводы о величине рыночной стоимости земельного участка, содержащиеся в отчёте об оценке рыночной стоимости от 31.01.2025 № МСК 2344-ЗУ, подготовленного оценщиком ООО «Первое бюро оценки и экспертизы», опровергаются заключением проведённой судебной экспертизы, в связи с чем суд относится критически к названному отчёту.

Учитывая изложенное, суд считает необходимым положить в основу решения заключение судебной оценочной экспертизы, с учетом уточнений, и установить кадастровую стоимость равной рыночной, определённую по состоянию на 1 января 2024 года для земельного участка в размере 1 553 398 660 рублей.

С доводами, изложенными в письменных пояснениях, представителя Департамента городского имущества города Москвы о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, согласиться нельзя, поскольку такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом её проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения административного истца с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату его обращения в суд – 11 марта 2025 года.

Экспертной организацией – ГБУ «БТИ Московской области» заявлено ходатайство о возмещении расходов, понесенных, в связи с проведением по настоящему делу судебной оценочной экспертизы в размере 247 318,27 рублей.

Согласно положениям статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам.

В силу предписаний части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 г. № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр» обращено внимание на то, что выявленные Конституционным Судом Российской Федерации особенности кадастровой стоимости объектов недвижимости не дают оснований для вывода о том, что ее установление в размере, равном их рыночной стоимости, свидетельствует во всех случаях об ошибочности, незаконности ранее состоявшейся кадастровой оценки и о нарушении прав лица, которому соответствующий объект недвижимости принадлежит; при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости необходимо учитывать, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей – вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, – к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Разрешая вопрос о взыскании расходов по оплате судебной оценочной экспертизы в пользу экспертного учреждения, суд отмечает, что по смыслу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации проверка представляемого в материалы дела отчёта на его соответствие требованиям действующего законодательства, в том числе в рамках судебной экспертизы, сводится к исполнению обязанности административного истца по доказыванию обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, поскольку иным образом в рамках настоящего административного спора удостовериться в достоверности отчёта не представлялось возможным.

По итогам экспертизы был подтвержден факт недостоверности определённой в отчёте рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, в связи с чем изначально представленные административным истцом доказательства (отчёт об оценке спорного объекта недвижимости) не могут быть положены в основу решения суда, а заключение эксперта не может быть признано подтверждающим изначально заявленные административными истцами требования.

Учитывая, что заключением судебной оценочной экспертизы представленный в материалы дела отчёт признан недостоверным, принимая во внимание, что услуги по составлению экспертного заключения оказаны во исполнение обязанности административного истца по представлению доказательств, в связи с реализацией права на уточнение кадастровой стоимости объекта недвижимости, а также то обстоятельство, что разница между определённой в ходе массовой оценки кадастровой стоимостью и индивидуально определённой рыночной стоимостью объекта недвижимости не может безусловным образом свидетельствовать о допущенных в ходе кадастрового учёта ошибках, повлекших нарушение прав истца, суд приходит к выводу о взыскании расходов по оплате судебной оценочной экспертизы с административного истца в пользу ГБУ «БТИ Московской области» в размере 247 318,27 рублей.

Предусмотренных законом оснований для снижения размера указанных судебных расходов, либо для освобождения административного истца от их уплаты суд не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление адрес об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 77:01:0004044:2827, общей площадью 23 365 кв.м., расположенного по адресу: адрес,3,4,6,7,9,10, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2024 года, в размере 1 553 398 660 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 11 марта 2025 года.

Взыскать с адрес в пользу ГБУ «БТИ Московской области» 247 318,27 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского судаМ.Ю. Казаков

Решение изготовлено в окончательной форме 1 октября 2025 года.