Решение № 2-689/2023 2-689/2023~М-128/2023 М-128/2023 от 3 мая 2023 г. по делу № 2-689/2023

61RS0002-01-2023-000207-93

Дело № 2-689/23


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

3 мая 2023 года

Железнодорожный районный суд г.Ростова-на-Дону в составе:

судьи Губачевой В.А.,

при секретаре Басовой У.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении районного суда гражданское дело по исковому ФИО1 к ФИО4, ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи квартиры,

У с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4, ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи квартиры, мотивируя тем, что 22 мая 2021 г. между ФИО1, ФИО3 и ФИО4 был заключен предварительный договор, в соответствии с которым ФИО1 (покупатель) и ФИО2, ФИО4 (продавцы) обязались в срок до 01.11.2021 г. заключить договор купли-продажи по 1/2 доли каждый продавец, в жилом помещении (квартиры) №, расположенной по адресу: <адрес>-на-дону, <адрес>, <адрес>, принадлежащей ответчикам. Договор оформлен в простой письменной форме. До подписания предварительного договора, ею были переданы ответчику в качестве задатка и обеспечения заключения и исполнения основного договора денежные средства в сумме 200 000 рублей в счет причитающихся с ФИО1 платежей по предстоящему договору купли-продажи долей квартиры. Заключение предварительного договора было связано с тем, что на момент его заключения не была узаконена в установленном порядке пристройка к квартире, не было завершено оформление переустройства и достройки. Согласно договоренности, реализуемые доли собственников, по 1/2, продавались ФИО1 по цене 2 800 000 рублей, каждая доля по 1 400 000 рублей с зачетом суммы задатка. Также, в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от 22. 05. 2021 г. истец (покупатель), приняла на себя обязательства по оплате процедуры ввода в эксплуатацию пристройки к <адрес>, в том числе услуг специалистов, осуществляющих подготовку разрешительных документов и прочих расходов. 26.07.2021 г. между ФИО1 и ФИО4 было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи 1/2 доли в <адрес> расположенной по адресу <адрес>, <адрес>, <адрес>, в соответствии с которым в п. 11 предварительного договора было внесено изменение в части увеличения суммы задатка на 100 000 рублей. 30. 10. 2021 т. в связи с тем, что заявление о сохранении жилого помещения № по адресу <адрес>, <адрес>, <адрес>, находилось на рассмотрении в суде, между ФИО1 и ФИО4 было заключено еще одно дополнительное соглашение, в соответствии с которым в п. 11 предварительного договора было внесено изменение в части увеличения суммы задатка еще на 100 000 рублей. Всего истицей по договору купли-продажи 1/2 доли в подтверждение своих намерений было передано по предварительному договору ответчику ФИО4 400 000 рублей. 07.03. 2022 г. решением Железнодорожного суда г. Ростова-на-Дону ФИО4 и ФИО2 было отказано в удовлетворении требований к Администрации Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии, однако Ростовский областной суд 09.08.2022 г. вынес определение об отмене решения Железнодорожного районного суда, сохранив жилое помещение № по <адрес><адрес><адрес>, в реконструированном состояние. В период действия предварительного договора стороны не уклонялись от исполнения взаимных обязательств. Истец оплачивала услуги специалиста с юридическим образованием, который представлял в суде интересы ФИО4 и ФИО2 при рассмотрении требований к Администрации Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии, а также прочие сопутствующие расходы. Также, в соответствии с дополнительными соглашениями к договорам купли продажи объекта недвижимости от 22.05.2021 г., заключёнными между истцом и ответчиками, истец, ФИО1 получила право на досрочное вселение в <адрес>, <адрес>, <адрес>. С ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком ФИО4 заключались договоры найма жилого помещения, 1/2 доли сроком действия до 30.11.2022 г. При этом; после вынесения определения о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии ответчики начали уклоняться от заключения основного договора купли-продажи. Ответчики в одностороннем порядке отказываются от выполнения обязательств по предварительному договору и уклоняются от заключения договора купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ ответчикам была направлена досудебная претензия с требованием в срок до 15. 12. 2022 г. заключить основной договор купли-продажи жилого помещения № расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>. Однако претензия осталась без ответа.

Истец просила суд обязать ФИО4 заключить с ФИО1 договор купли-продажи 1/2 доли жилого в жилом помещении №, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Истец в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, в отношении нее дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца по доверенности ФИО9 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Ответчик ФИО4 и ее представитель по доверенности ФИО10 в судебное заседание явились, исковые требования не признали.

Ответчица ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще. В отношении нее дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Судом установлено, что ФИО4 и ФИО2 являются собственниками по 1/2 доли каждая квартиры, расположенной по адресу: <адрес>-на-дону, <адрес>, <адрес> на основании свидетельства о праве на наследство по закону. Л.д. 35,36.

Квартира расположена на 1 этаже, общей площадью 51,7 кв.м., жилой 34.,4 кв.м.

22 мая 2021 г. между продавцами ФИО2 и ФИО4 с одной стороны и покупателем ФИО1 заключены предварительные договоры купли-продажи 1//2 доли (каждый продавец) <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>-на-дону, <адрес>, <адрес>. Л.д. 25, 27

В соответствии с п. 4 договора продавец обязуется перед покупателем в срок до 01.11.2021 г. заключить договор купли-продажи.

В соответствии с п. 10 цена договора ? доли квартиры составляет 1 400 000 руб. из которых 400 000 руб. личные средства покупателя, а 1 000 000 руб. за счет средств банка.

П. 11 в подтверждение своих намерений покупатель передает продавцу сумму в размере 100 000 руб. каждой.

В соответствии с п. 25 дополнительных условий, по взаимному согласию сторон, покупатель берет на себя обязательства оплатить ввод объекта в эксплуатацию в виде пристройки и услуги по оформлению, выполненных на основании разрешительных документов на имя продавца, для чего продавец выдает доверенность на имя оформителя.

Также дополнительно стороны оговорили право продавца на досрочное вселение в квартиру, в комнату №9 и пристройку, при этом продавец ФИО2 занимает комнату №5, остальные помещения находятся в совместном пользовании, оплата коммунальных услуг производится по- полам между ФИО1 и продавцами. Вселение производится с 01.06.2021 г.

22.05.2021 г. заключено соглашение на оказание юридических услуг между ФИО1 (заказчик), действующей на основании предварительного договора купли-продажи с ФИО2 и ФИО4 и ФИО13 (исполнитель). Предмет договора- сбор документов для обращения в административные органы по вопросу узаконения выполненной пристройки к квартире, при необходимости представление интересов собственников квартиры (ФИО2 и ФИО4) в судебных органах при наличии доверенности. В соответствии с п. 2.1. стоимость вознаграждения – 25 000 руб. Срок действия договора с 22.05.2021 г. по 31.12.2022 г.

01.07.2022 г. по квитанции ФИО13 производила оплату в Ростехинвентаризации по изготовлению техпаспорта в размере 8 000 руб.

30.09.2021 г. по квитанции ФИО1 производила оплату ИП ФИО14 за строительно-техническое исследование по адресу: пер. <адрес>, <адрес> в размере 10 000 руб.

30.10.2021 г. дополнительным соглашением №1, заключенным между ФИО6 и ФИО1 стороны продлили рок заключения договора купли-продажи до 30.04.2022 г.

В соответствии с п. 2.1 в подтверждение своих намерений продавец передает ФИО4 еще сумму в размере 100 000 руб. в срок до 03.11.2021 г л.д. 30

30.10.2021 г. заключен договор найма жилого помещения между наймодателем ФИО4 и нанимателем ФИО7 1/2 доли квартиры по адресу: <адрес>-на-дону, <адрес>, <адрес>.

П.5.2 срок действия договора с 30.10.2021 г. по 30.04.2022 г.

30.10.2021 г. между ФИО4 и ФИО1 подписан акт приема-передачи квартиры. Л.д. 32

31.03.2022 г. заключен договор найма жилого помещения между наймодателем ФИО4 и нанимателем ФИО7 1/2 доли квартиры по адресу: <адрес>-на-дону, <адрес>, <адрес>.

П.5.2 срок действия договора с 31.03.2022 г. по 31.08.2022 г. л.д. 33

31.08.2022 г. заключен договор найма жилого помещения между наймодателем ФИО4 и нанимателем ФИО7 1/2 доли квартиры по адресу: <адрес>-на-дону, <адрес>, <адрес>.

П.5.2 срок действия договора с 31.08.2022 г. по 30.11.2022 г. л.д. 34

18.11.2022 г. ФИО4 направила нанимателю ФИО1 уведомление об окончании срока договора аренды жилого помещения. Л.д. 81-83

03.12.2022 г. ФИО4 направила ФИО1 требование об освобождении квартиры. Л.д 78-80

22.02.2023 г. ФИО1 направила продавцам ФИО4 и ФИО2 требование о заключение договора купли-продажи квартиры. Л.д. 64-70

06.03.2023 г. заочным решением суда ФИО1 выселена из квартиры. В настоящее время заочное решение отменено, по заявлению ответчика. Л.д. 85

Допрошенные в судебном заседании свидетели ФИО13, ФИО17, суду пояснили, что они проживают в доме по <адрес>, <адрес>, в <адрес> проживет ФИО1 с семьей, которая оплачивает коммунальные платежи.

В соответствии с ч. ч. 1, 2 и 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ч. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора.

В соответствии с ч. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По смыслу указанной нормы, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей с точки зрения их самостоятельного значения не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.

Оценив условия предварительного договора сторон и обстоятельства дела, при которых договор купли-продажи не состоялся по причине, того, что стороны в оговоренный ими срок заключения основного договора купли-продажи до 30.04.2022 г., который в установленном законом порядке сторонами сделки не продлевался, не настаивали на его заключении, оснований для обязания заключить договор купли-продажи 1/2 доли квартиры в судебном порядке не имеется.

Предварительный договор, заключенный между сторонами не исполнен - основной договор купли-продажи в установленный срок заключен не был. Поскольку основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был, предварительный договор прекратил свое действие, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.

Доводы истца о том, что в подтверждение намерений заключить договор она производила оплату по договоренности за организацию процесса «узаконения пристройки к квартире» нельзя признать доказательством намерения сторон продлить сроки заключения договора купли-продажи.

Требование о заключение договора направлено было истицей по истечении оговоренного срока для заключения договора.

Иные правоотношения сторон, вытекающие из договора найма, правого значения не имеют. Напротив требование ФИО4 об освобождении квартиры указывает, на то что продавец не намерена была соблюдать договоренности после окончания срока предварительного договора.

При таком положении суд приходит к выводу об отказе в иске.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО4, ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи 1/2 доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес> – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Железнодорожный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья

Решение принято в окончательной форме 12.05.2023 г.