Решение № 3А-0711/2025 3А-0711/2025(3А-4376/2024)~МА-3458/2024 3А-4376/2024 3А-711/2025 МА-3458/2024 от 9 декабря 2025 г. по делу № 3А-0711/2025

УИД 77OS0000-02-2024-030626-04


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Москва 10 декабря 2025 года

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,

при секретаре Коржикове Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-711/2025 по административному исковому заявлению ООО "Бизнес-Ист" об оспаривании кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании утвержденных распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы № 91214 от 8 ноября 2023 года результатов определения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 77:03:0003020:7508 (далее – Здание).

Административный истец, изменив в ходе судебного разбирательства заявленные требования в порядке статьи 46 КАС РФ, просит установить кадастровую стоимость данного объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 896 435 891 руб.

В обоснование требований административный истец ссылается на то, что является собственником Здания; внесённая в Единый государственный реестр недвижимости его кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость, что затрагивает права ООО "Бизнес-Ист", так как влияет на размер его налоговых обязательств; размер налога на имущество организаций исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости; административный истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждение которой ссылается на письменные пояснения эксперта от 4 декабря 2025 года к заключению дополнительной судебной экспертизы от 13 октября 2025 года.

Департамент городского имущества города Москвы, иные лица, участвующие в деле, замечаний к заключению эксперта по результатам дополнительной судебной экспертизы и письменным пояснениям эксперта о применении дополнительной корректировки на материал стен, в связи с которым рыночная стоимость Здания, определенная по состоянию на 1 января 2023 года, составляет 896 435 891 руб., не представили.

Исследовав материалы административного дела и оценив собранные по административному делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон «О государственной кадастровой оценке», Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде, если они затрагивают их права или обязанности; результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении административного дела установлено, что Здание с кадастровым номером 77:03:0003020:7508, площадью 9311,6 кв.м., расположено по адресу: <...>, принадлежит административному истцу; право собственности ООО "Бизнес-Ист" на Здание зарегистрировано с 2003 года, является действующим.

Результаты определения кадастровой стоимости Здания, оспариваемые в настоящем деле, утверждены распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы № 91214 от 8 ноября 2023 года; согласно указанному акту кадастровая стоимость Здания определена по состоянию на 1 января 2023 года в размере 942 577 977,04 руб.

В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости Здания, которая подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2024 года по 31 декабря 2025 года.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций» является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи исходя из его кадастровой стоимости; это никем не отрицается (статья 65 КАС РФ) и свидетельствует о праве заявителя требовать установления в отношении Здания кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

ООО "Бизнес-Ист" с административным иском представило Отчёт об оценке от 30 сентября 2024 года № 17Н/0909-24, подготовленный ООО "Экспертная группа "Восток" (далее – Отчет об оценке), в котором рыночная стоимость Здания по состоянию на 1 января 2023 года была определена в размере 730 602 000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; обязанность доказывания обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца; административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Департамент городского имущества г.Москвы при рассмотрении административного дела представил письменные пояснения, в которых, указав на несоответствие Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, заявил о необоснованности определенной в нем величины рыночной стоимости Здания.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (пункт 20); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении; с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23).

В целях устранения возникших сомнений в обоснованности и достоверности Отчета об оценке определением суда от 27 ноября 2024 года по административному делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и рыночной стоимости Здания по состоянию на 1 января 2023 года; производство экспертизы поручено ГБУ "БТИ Московской области".

Согласно заключению эксперта ГБУ "БТИ Московской области" ФИО1 от 2 июня 2025 года Отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Определённая в Отчёте об оценке рыночная стоимость Здания не подтверждается. Рыночная стоимость Здания по состоянию на 1 января 2023 года составляет 1 097 007 177 руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Экспертная группа "Восток", ввиду чего определенная в нем рыночная стоимость Здания достоверной не признается. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на этот вопрос, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Административным истцом и иными участниками процесса заключение эксперта в указанной части не оспариваются.

Между тем представителем административного истца в ходе судебного разбирательства было выражено несогласие с заключением эксперта в той части, в которой рыночная стоимость Здания по состоянию на 1 января 2023 года составляет 1 097 007 177 руб.

По ходатайству административного истца суд назначил определением от 16 сентября 2025 года по административному делу дополнительную судебную оценочную экспертизу, поручив ее проведение тому же эксперту.

Согласно заключению эксперта ГБУ "БТИ Московской области" ФИО1 от 13 октября 2025 года по результатам дополнительной судебной экспертизы рыночная стоимость Здания по состоянию на 1 января 2023 года составляет 980 652 530 руб.

Лица, участвующие в деле, с заключением эксперта от 13 октября 2025 года ознакомлены; ООО «Бизнес-Ист» вновь представлены замечания к нему, в которых заявлено о допущенных в расчетах ошибках, в частности, связанных с необходимостью применения корректировки на материал стен в доходном подходе.

Экспертом ФИО1 представлены письменные пояснения от 4 декабря 2025 года, в которых указано о согласии с утверждением представителя административного истца о допущенных в заключении технических неточностях; с учетом необходимости применения корректировки на материал стен в рамках доходного подхода экспертном рассчитана рыночная стоимость Здания по состоянию на 1 января 2023 года исходя из величины этой поправки, в размере 896 435 891 руб.

Письменные пояснения эксперта от 4 декабря 2025 года к заключению дополнительной судебной экспертизы приобщены к материалам дела. Оснований не доверять им суд не имеет и полагает, что в своей совокупности с заключением экспертизы от 13 октября 2025 года, при производстве которой эксперт предупреждалась об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, они подтверждают рыночную стоимость Здания на юридически значимую дату, не требуя при этом проведения по делу каких-либо дополнительных исследований.

Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, описаны существующие подходы, методы и методики определения рыночной стоимости; подробно описан объект экспертизы, его местоположение, качественные и количественные характеристики, всесторонне проанализирован рынок недвижимости в г.Москве, в том числе сегмент рынка, к которому относится Здание; указаны ценообразующие факторы, влияющие на его рыночную стоимость, обоснованы выбор подходов и методов оценки, объектов-аналогов; объект исследования и все аналоги имеют сопоставимые характеристики, которые также скорректированы по всем значимым группам элементов сравнения (ценообразующим факторам), в том числе на материал стен; расчёты отражают порядок их проведения и позволяют проверить полученные экспертом результаты, не содержат арифметических ошибок.

Итоговые суждения о рыночной стоимости Здания в размере 896 435 891 руб. сделаны экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями действующего законодательства и федеральных стандартов оценки, предусмотренных ими принципов и позволяет объективно определить рыночную стоимость спорного объекта по состоянию на 1 января 2023 года. По делу не требуется проведения повторной судебной экспертизы; достоверность определенной экспертом с учетом письменных пояснений от 4 декабря 2025 года рыночной стоимости Здания в размере 896 435 891 руб. не вызывает у суда сомнений; ничем объективно она в ходе судебного разбирательства не опровергнута.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание представленное административным истцом уточнение, отсутствие возражений иных лица, участвующие в деле, относительно данных сведений о величине рыночной стоимости Здания, суд приходит к выводу, что имеются основания для удовлетворения требований ООО «Бизнес-Ист» и установления кадастровой стоимость Здания, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 896 435 891 руб.

С доводами, изложенными в письменных пояснениях представителя Департамента городского имущества города Москвы о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, согласиться нельзя, поскольку такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом её проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости Здания. Установленная судом кадастровая стоимости Здания подлежит применению по 31 декабря 2025 года.

В Единый государственный реестр недвижимости также подлежат внесению сведения о дате подачи ООО «Бизнес-Ист» заявления об оспаривании кадастровой стоимости, которыми в настоящем случае необходимо считать дату обращения административного истца в суд.

Административным истцом стоимость экспертизы (206 098,56 руб.) оплачена, о чем представлено платежное поручение от 3 сентября 2025 года; оснований для возмещения ООО «Бизнес-Ист» данных судебных расходов не имеется, так как разница между кадастровой и рыночной стоимостью Здания составляет 4,8%, что укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки допустимый диапазон отклонений (30%) и не свидетельствует об ошибке, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175–180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

установить на период по 31 декабря 2025 года кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:03:0003020:7508, площадью 9311,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 896 435 891 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости здания.

Датой подачи ООО "Бизнес-Ист" заявления об оспаривании кадастровой стоимости считать 7 октября 2024 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 24 декабря 2025 года.

Судья

Московского городского суда Р.Б. Михайлова