Решение № 2-1345/2017 2-1345/2017~М-820/2017 М-820/2017 от 9 мая 2017 г. по делу № 2-1345/2017

Дело № 2-1345/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 мая 2017 г. г. Улан-Удэ

Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Кушнаревой И.К., при секретаре Чернышевой Ю.И., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к Муниципальному учреждению «Управление по муниципальным закупкам» Администрации г. Улан-Удэ, Комитету по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ, ФИО2 о признании торгов, договора купли-продажи недействительными,

установил:

ФИО1, обращаясь в суд с иском к Муниципальному учреждению «Управление по муниципальным закупкам» Администрации г. Улан-Удэ (далее – Управление), Комитету по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ (далее – Комитет), просила признать публичные торги в части продажи земельного участка, и договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, недействительными.

Требования мотивированы тем, что истец вместе с сестрами занимала земельный участок в <адрес> с 1972 г. Ему присвоен адрес: <адрес>. Данном земельном участке в пределах площади ... га образовали три земельных участка и разделили их между истцом и двумя ее сестрами. Однако, часть земельного участка, превышающую площадь ... га, площадью ... кв.м., где находятся капитальный гараж, погреб, хозяйственные постройки, насаждения истца, не предоставлен истцу в собственность бесплатно. Его выставили на торги. При проведении аукциона по продажи земельного участка нарушен порядок их проведения, а именно: извещение о проведении аукциона не содержит почтового адреса, неправильно указано месторасположение спорного земельного участка в близи <адрес>, тем самым нарушены требования п. 105 Приказа ФАС России от 10.02.2010 г. № 67; в нарушение пунктов 2,3 ст. 488, п. 1 ст. 447 ГК РФ, пунктов 1, 19 Приказа ФАС № 67 в извещении о проведении торгов предмет аукциона указан «цена земельного участка», вместо «право на заключение договора», не указаны условия договора, заключаемого по результатам торгов, порядок и сроки оплаты; п. 139 Приказа ФАС № 67 неверно указаны начальная цена аукциона за 1 кв.м. в сумме ... руб., в то время как цена 1 кв.м. от начальной цены земельного участка в сумме ... руб. составляет ... руб. из расчета ... : ..., шаг аукциона установлен не в размере 5%, как того требует закон, а в ином размере, равном ... руб.; аукцион проведен ФИО8, которая является работником Комитета и не уполномочена проводить торги. По мнению истца, Управлением допущены существенные нарушения порядка проведения аукциона, повлиявшими на результаты торгов и привели к нарушению ее прав и законных интересов.

Судом к участию в деле в качестве ответчика привлечена победитель торгов ФИО3, которая сменила фамилию на ФИО4, в связи с заключением брака.

Истец ФИО1, ее представитель по доверенности ФИО5 иск подержали, просили удовлетворить, суду пояснили, что в связи с неправильным указанием предмета аукциона, не указанием в договоре, в том числе порядка и сроков исполнения договора на право купли-продажи участка, организаторы аукциона допустили подписание в день проведения аукциона 17.05.2016 г. протокола сторонами о результатах сторон, который имеет силу договора и в нем отсутствует срок и порядок оплаты за недвижимое имущество. Это является существенным нарушением, влияющим на результаты торгов. Победителю ФИО3 предоставлено исключительное право исполнить договор в части оплаты за участок тогда, когда посчитает необходимым. В результате победителем торгов ФИО3 стоимость участка, установленная по итогам аукциона, уплачена покупателем только в феврале 2017 г. За истекшее время изменилась оценочная стоимость земельного участка, которая меняется каждые 6 месяцев. Таким образом, ФИО3 предоставлена незаконная отсрочка платежа и сумма оплаты за землю на день оплаты уже не соответствовала цене, которая была актуальной в мае 2016 г. Кроме того, спорный земельный участок занят хозяйственными постройками и гаражом, огорожен забором и примыкает к жилому дому истца по адресу: <адрес> Между тем при межевании, земельный участок привязали к дому .... В результате неправильного определения местоположения земельного, определить его фактическое местоположение на местности невозможно, что свидетельствует о неопределенности предмета договора, а, значит, предмет сделки не согласован. Данное обстоятельство повлияло на волеизъявление победителя аукциона на заключение договора купли-продажи.

Представители ответчика Управления по доверенности ФИО6 иск не признала, просила отказать в его удовлетворении, суду пояснила, что торги проведены в соответствие с действующим законодательством. Ссылка истца на нарушение установлений Приказа ФАС № 67 несостоятельна, поскольку данный акт к порядку проведения торгов по продаже муниципального земельного участка не применяется. Данный приказ был принят во исполнение ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» и не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствие с Земельным кодексом РФ. В данном случае проведение аукциона по продаже или аренде земельного участка регулируется ст. 39.11, 39.12 ЗК РФ. Предмет аукциона действительно указан, как «Цена земельного участка», а не «право заключения договора». Это связано со спецификой программного обеспечения. Извещение размещается на официальном сайте torgi.gov.ru, который во вкладке «предмет торгов» не позволяет выбрать иной предмет, кроме как «цена земельного участка». Других вариантов не предусмотрено. Цена за 1 кв.м. рассчитывается программой автоматически. Это ошибка в программе, в ручную исправляется. Установление данной величины не зависит от ответчика. Кроме того ЗК РФ не предусматривает требования об установлении цены за 1 кв.м. Шаг аукциона устанавливается в соответствие с п. 18 ст. 39.11 ЗК РФ в пределах 3% начальной максимальной цены контракта. Лицо, проводившее аукцион, ФИО8, являлась членом аукционной комиссии. В соответствие с п. 2.4 Порядка взаимодействия уполномоченного органа с заказчиками по организации и проведению конкурсов и аукционов на право заключения договоров, утвержденного постановлением Администрации г. Улан-Удэ от 10.06.2014 № 150, действующего в период проведения оспариваемых торгов), состав комиссии утверждается Приказом Управления. Во исполнение указанной нормы Управлением был принят приказ № 98 от 08.04.2016 г., утвердившей состав комиссии, в состав которой по мимо прочих вошла ФИО8 Затем решением членов комиссии, непосредственно на процедуре проведения аукциона, ФИО8 выбрана аукционистом. Нарушений норм действующего законодательства допущено не было.

Представитель ответчика Комитета по доверенности ФИО7 иск не признал, суду пояснил, что спорный земельный участок отмежован, поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер ..., присвоен адрес <адрес>, что подтверждается сведениями публичной кадастровой карты, поэтому довод истца, что место положение участка не определено, не состоятелен. Участники аукциона имели возможность до проведения аукциона самостоятельно осмотреть земельный участок и принять решение о необходимости его приобретения. Договором купли-продажи земельного участка, проект которого был направлен Комитетом в Управления с решением о проведении торгов, установлен порядок оплаты по договору, содержит цену договора ... руб., а п. 2.2 договора обязывает покупателя оплатить стоимость товара в течение 10 банковских дней с момента подписания договора. В договоре дата оплаты является открытой, так как Закон не требует указания конкретной даты. Приказ ФАС России № 67 не распространяется на заключение договоров отчуждения имущества, а применяется к порядку проведения конкурсов и аукционов на право заключение договоров аренды, безвозмездного пользования имуществом

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО9 с иском согласился, суду пояснил, что до аукциона он обращался в Комитет по вопросу осмотра земельного участка. Ему сказали, что он самостоятельно может приехать на место и осмотреть земельный участок, объяснили куда ехать. На месте каким-либо образом участок не зафиксирован. В извещении о проведении аукциона не указано, что на земельном участке расположены постройки и насаждения и что он огорожен забором. Поэтому, когда он на месте нашел дом № ... по <адрес> который не огорожен забором, а рядом с домом действительно имеется пустой земельный участок. Он осмотрел его. Данный земельный участок его устроил, он был свободным, место положение земельного участка удобное. После чего он принял решение об участии в аукционе. После проведения торгов, оплаты недвижимого имущества и регистрации права собственности, он с помощью специалиста сделал вынос земельного участка на местности. Оказалось, что купил он совершенно другой земельный участок, который примыкает к дому ..., огорожен забором и на нем находятся постройки. У него нет специального образования и при предварительном осмотре он не мог самостоятельно определить место положение земельного участка. Если бы он знал, что земельный участок занят, то не стал бы участвовать в аукционе и заключать договор купли-продажи. Интереса в приобретении обремененного земельного участка у него нет. В суд он не обратился, так как иск уже подала Базарон.

Выслушав участников процесса, исследовав доказательства, суд приходит к следующему.

Общие требования к порядку заключения договора по результатам конкурса, организации и проведения конкурса установлены статьями 447 и 448 ГК РФ, согласно которым в открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо (ч. 1 ст. 448 поименованного кодекса).

В соответствии с п. 4 ст. 447 ГК РФ, торги проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

Исходя из пунктов 2, 3 ст. 448 ГК РФ следует, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Порядок подготовки, организации и проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности регламентированы статьями 39.11, 39.12 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Согласно п. 1 ст. 39.11 ЗК РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукциона), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

Решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

В соответствии с ч. 18 указанной статьи организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона"). "Шаг аукциона" устанавливается в пределах трех процентов начальной цены предмета аукциона.

Согласно частям 19, 20, 21 ст. 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (далее - официальный сайт), не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Организатор аукциона также обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона.

В силу п. 21 ч. 1 ст. 39.11 ЗК РФ Извещение о проведении аукциона должно содержать сведения об организаторе аукциона; об уполномоченном органе и о реквизитах решения о проведении аукциона; о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона; о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства);

о начальной цене предмета аукциона; о "шаге аукциона"; о форме заявки на участие в аукционе, порядке ее приема, об адресе места ее приема, о дате и времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе; о размере задатка, порядке его внесения участниками аукциона и возврата им задатка, банковских реквизитах счета для перечисления задатка;

Определение начальной цены предмета аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с п. 12 ст. 39.11 ЗК РФ, согласно которой начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

В соответствии с ч. 22 ст. 39.11 ЗК РФ, обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора купли- продажи или проект договора аренды земельного участка.

Пункт 20 ч. 1 ст. 39.12 ЗК РФ гласит, что уполномоченный орган направляет победителю аукциона три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона. Не допускается заключение указанных договоров ранее, чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте.

Согласно п. 1, 2 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что решением Комитета по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ N 221 от *** определено провести торги по продаже земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м. по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства индивидуального жилого дома, границы установлены, в форме открытого аукциона.

Начальная цена земельного участка определена по Отчету независимой оценки ООО «Агентство оценки собственности» № ... от *** в размере ... руб., шаг аукциона – ... руб., размер задатка – ... руб.

Сторонами не оспаривалось, что извещение о проведении аукциона опубликовано в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Суд исследовав представленное сторонами извещение в его электронном варианте и на бумажном носителе, пришел к выводу, что изложенные в документах сведения не противоречат друг другу, являются идентичными

Все сведения в извещении в соответствии с требованиями ст. 448 ГК РФ, п. 21 ч. 1 ст. 39.11 ЗК РФ указаны в извещении, кроме обременениях продаваемого имущества.

Со слов истца на земельном участке располагаются капитальный гараж, погреб, хозяйственные постройки и насаждения, построенные семьей истца. Спорный участок огорожен забором. Ответчиками не опровергнуто нахождение на земельном участке названных объектов.

Между тем, данные об этом в решении Комитета, соответственно в извещении о торгах не указаны.

В силу подп. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен п. 3 ст. 39.36 настоящего Кодекса и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

При этом тот факт, что права на означенные объекты не зарегистрированы в Управлении Росреестра, не исключает того обстоятельства, что в дальнейшем такие права могут быть зарегистрированы в установленном законом порядке соответствующими лицами, и тем более, не свидетельствует о том, что данные объекты недвижимости не имеют собственников. В свою очередь, ни Комитетом, ни Управлением не предоставлено допустимых доказательств, с достоверностью свидетельствующих об отсутствии на спорные объекты недвижимости чьих-либо прав и о том, что данные строения не являются объектами недвижимости.

Кроме того, представитель ответчика ФИО2 пояснил, что при осмотре земельного участка, не смог самостоятельно определить его место положение на местности, в связи с некорректным указанием адреса, в результате данное обстоятельство повлияло на его волеизъявление. Он хотел приобрести земельный участок, не занятый другими лицами. То, что земельный участок огорожен забором он не знал и поэтому осматривал земельный участок около забора о приобретение которого он и принял решение. Если бы ему было известно о наличии построек на земельном участке, то он не участвовал бы в этих торгах.

При изложенных обстоятельствах на основании подп. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ предметом аукциона не может быть земельный участок, на котором расположены сооружения, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. Таким образом, земельный участок ... по адресу: <адрес>, не мог являться предметом торгов в силу подп. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ.

Поскольку указанные торги, а также последующее заключение договора купли-продажи земельного участка от *** нарушают указанное законодательство, а именно п. 8 ст. 39.11, п. 2 ст. 39, пп. 6 п. 2 ст. 39.3, п. 3 ст. 35 ЗК РФ, суд пришел к выводу о признании их недействительными.

В силу ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.

Согласно пп. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Применяя последствия недействительной сделки, суд прекращает права собственности ФИО2 на спорный земельный участок.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать торги в форме открытого аукциона в части продажи земельного участка ... расположенного по адресу: <адрес>, проведенные *** Муниципальным учреждением «Управление по муниципальным закупкам» Администрации г. Улан-Удэ, оформленные протоколом о результатах аукциона по продажи земельных участков ..., недействительными.

Признать договор купли-продажи от *** ..., заключенный между Комитетом по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ и ФИО10, в отношении земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: <адрес><адрес>, общей площадью ... кв. м, недействительным.

Прекратить право собственности ФИО10 на земельный участок с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью ... кв. м.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 18.05.2016 г.

Судья И.К. Кушнарева.