Решение № 2-382/2018 2-382/2018 (2-4107/2017;) ~ М-4628/2017 2-4107/2017 М-4628/2017 от 20 февраля 2018 г. по делу № 2-382/2018

Дело №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 февраля 2018 г. г. Хабаровск

Железнодорожный районный суд города Хабаровска в составе:

председательствующего судьи Руденко А.В.

при секретаре Киртьяновой А.С.,

с участием истца ФИО1,

ответчика Ан О.А., ее представителя ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Ан Олесе Александровне о взыскании задолженности по договору аренды, пени,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании денежных средств в счет задолженности по арендной плате в сумме 750 000 руб., неустойки в сумме 43 200 руб., в обоснование указав, что между ИП ФИО1 и ИП Ан О.А. заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, помещение I (61-62, 79-85), общей площадью 221 кв.м. Срок аренды установлен 11 месяцев, арендная плата установлена в размере 180 000 руб. в месяц.

В нарушение условий договора арендная плата вносилась ответчиком несвоевременно, последний платеж в размере 42 000 руб. произведен за апрель 2017 года, 15 мая 2017 года истцом установлено, что арендуемые помещения освобождены ответчиком.

Договором аренды (п. 5.2) установлено, что при досрочном расторжении (одностороннем отказе от исполнения) настоящего договора по инициативе арендатора, эта сторона обязана направить другой стороне (арендодателю) письменное уведомление за 90 календарных дней до предполагаемой даты расторжения. При этом за арендатором сохраняется обязанность оплаты арендной платы за пользование арендуемыми помещениями и обязанность по оплате за коммунальные услуги в течение 90 дней с момента уведомления до момента расторжения договора.

Кроме того, п. 3.2. договора установлена неустойка в размере 3% от всей суммы задолженности в случае невнесения арендной платы в срок, установленный договором.

19.05.2017, 22.05.2017 в адрес ответчика направлялись письменные претензии с просьбой оплатить задолженность и пени по договору в полном объеме, которые остались без исполнения.

26.06.2017 Ан О.А. прекратила статус индивидуального предпринимателя, в связи с изложенным, просит суд взыскать с Ан О.А. задолженность по договору аренды от 01.01.2017 за период с апреля 2017 года по 12.08.2017 в сумме 750 000 руб., пени в сумме 43 200 руб.

В судебном заседании ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просил суд удовлетворить их.

Ответчик Ан О.А., ее представитель ФИО3 исковые требования признали частично, не возражали против взыскания задолженности за период с 01.04.2017 по 16.05.2017 с учетом внесенных платежей в сумме 225 096 руб. 80 коп., в остальной части с иском не согласились, представили мотивированные письменные возражения согласно которым, Ан О.А. освободила помещение 16.05.2017, с этого момента им не пользовалась, с июня 2017 года в указанном помещении находится новый арендатор, в связи с чем взыскание с нее платы за аренду за период 90 дней после освобождения помещения незаконно. Ответчик предлагала истцу подписать акт-приема передачи помещения в связи с его возвратом, вместе с тем от подписания акта истец уклонялся. На направленное 22.05.2017 уведомление об освобождении нежилого помещения и подписания акта приема-передачи ответа не последовало. Просит отказать в удовлетворении иска в части, превышающей признанную задолженность, в случае удовлетворения иска просили снизить размер неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

Заслушав стороны, изучив материалы дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся доказательств, суд приходит к следующим выводам.

В силу п. 2 ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданское законодательство состоит из настоящего Кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов (далее - законы), регулирующих отношения, указанные в пунктах 1 и 2 ст. 2 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Подпунктом 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из изложенного, правоотношения сторон в рамках заявленных исковых требований регулируются гражданским законодательством Российской Федерации.

Статьями 420, 421 ГК РФ предусмотрено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей.

Стороны свободны в заключении договора и его условия определяют по своему усмотрению. Приведенные нормы свидетельствуют о наличии у правообладателей права на свободное установление в договоре своих прав и обязанностей.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В силу положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651 ГК РФ).

Законом предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя (статья 619 ГК РФ) и арендатора (статья 620 ГК РФ).

В пункте 2 статьи 610 ГК РФ в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если иной срок не определен законом или договором.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 ГК РФ), так и в порядке одностороннего отказа от договора (статья 450.1 ГК РФ, пункт 3 статьи 450 ГК РФ, пункты 25 - 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 (далее - Обзор)).

В судебном заседании установлено, что ФИО1 является собственником объекта недвижимости: нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> помещение I (61-62, 79-85), общей площадью 221 кв.м., кадастровый №, что подтверждается выпиской из ЕГН от ДД.ММ.ГГГГ, имеет статус индивидуального предпринимателя, что подтверждается выпиской из ЕГРИП.

Ответчик Ан О.А. в качестве индивидуального предпринимателя зарегистрирована 31.01.2011, прекратила свою деятельность в указанном статусе 26.06.2017, что подтверждается выпиской из ЕГРИП.

Между ИП ФИО1 и ИП Ан О.А. заключен договор от 01.01.2017 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> помещение I (61-62, 79-85), общей площадью 221 кв.м., кадастровый №.

Срок аренды установлен п. 1.4. договора и составляет 11 месяцев – до 30.11.2017.

В силу п. 3.1. договора общий размер арендной платы за всю площадь помещения по настоящему договору составляет 180 000 руб. в месяц. Арендатор обязан самостоятельно перечислять арендную плату на расчетный счет арендодателя в срок до пятого числа месяца, за который производится оплата.

Фактическая передача помещения по договору аренды подтверждена актом приема-передачи нежилого помещения от 01.01.2017.

Согласно п. 3.2. договора в случае неоплаты арендной платы в срок до пятого числа месяца, за который производится оплата, арендодатель имеет право начислить арендатору пеню в размере 3% на всю сумму задолженности, начиная с первого дня просрочки. Начисление и уплата пени осуществляется на основании претензии арендодателя.

Согласно представленным истцом расчету задолженности и ответчиком копиям платежных поручений оплата за арендованное помещение вносилась Ан О.А. следующими платежами:

Январь 2017 года:

50 000 руб. 01.02.2017,

50 000 руб. 15.02.2017,

30 000 руб. 20.02.2017,

50 000 руб. 10.03.2017,

Февраль 2017 года:

20 000 руб. 21.03.2017,

30 000 руб. 23.03.2017,

50 000 руб. 28.03.2017,

50 000 руб. 31.03.2017,

30 000 руб. 11.04.2017,

Март 2017 года:

50 000 руб. 11.04.2017,

70 000 руб. 25.04.2017,

30 000 руб. 02.05.2017,

30 000 руб. 05.05.2017,

Апрель 2017 года:

30 000 руб. 15.05.2017,

5 000 руб. 25.05.2017,

2 000 руб. 29.05.2017,

2 000 руб. 01.06.2017,

3 000 руб. 08.06.2017.

Таким образом, применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела арендатором допущено существенное нарушение договора аренды в виде невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (абзац четвертый статьи 619 ГК РФ).

Рассматривая довод о взыскании арендной платы за период с 15.05.2017 по 12.08.2017 (в течение 90 дней после одностороннего отказа от исполнения договора) суд приходит к следующему.

Договор аренды от 01.01.2017 истцом и ответчиком был заключен на определенный срок, в связи с чем для признания права ответчика на односторонний отказ от договора (исполнения договора) по основанию, которое не предусмотрено нормами законодательства Российской Федерации, необходимо установить наличие в заключенном договоре аренды соответствующего условия.

Раздел 5 договора от 01.01.2017 определяет основания досрочного расторжения договора аренды.

В силу п. 5.1. договор может быть расторгнут в одностороннем порядке без обращения в суд по требованию арендодателя в случае задержки арендатором оплаты арендной платы более 2 раз в течение календарного года на срок более 5 календарных дней. В этом случае об одностороннем расторжении договора арендодатель уведомляет арендатора не менее чем за 30 календарных дней.

Согласно п. 5.2 договора при досрочном расторжении (одностороннем отказе от исполнения) настоящего договора по инициативе арендатора, эта сторона обязана направить другой стороне (арендодателю) письменное уведомление за 90 календарных дней до предполагаемой даты расторжения. При этом за арендатором сохраняется обязанность оплаты арендной платы за пользование арендуемыми помещениями и обязанность по оплате за коммунальные услуги в течение 90 дней с момента уведомления до момента расторжения договора.

Сторонами не оспаривалось в судебном заседании, что нежилое помещение освобождено Ан О.А. 15.05.2017, ключи переданы сотруднику организации, осуществляющей функции управления многоквартирным жилым домом <адрес>

При прекращении арендных отношений закон предусматривает обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю (статья 622 ГК РФ), а в отношении недвижимого имущества - с составлением передаточного акта (статья 655 ГК РФ).

Досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (статьи 614, 622 ГК РФ, пункт 13 Обзора). Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора только в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества при наличии основания для прекращения договора аренды (пункт 37 Обзора).

Ответчиком в качестве доказательств прекращения договора аренды представлена копия уведомления от 18.04.2017, направленного ФИО1 12.05.2017, о расторжении договора аренды.

Исходя из приведенных положений закона, односторонний акт арендатора об освобождении помещения с передачей ключей от помещения третьему лицу (представителю управляющей компании) представляет собой ненадлежащий возврат помещения, подтверждающий прекращение арендных отношений.

Судом не принимается довод ответчика о правомерности одностороннего отказа от договора аренды и досрочном прекращении аренды 15.05.2017, поскольку он не подтверждаются установленными в судебном заседании обстоятельствами дела и не основан на нормах закона

При таких обстоятельствах обязательства по внесению арендной платы по договору аренды от 01.01.2017 прекратились у Ан О.А. 16.08.2017, и в силу положений ст. 196 ГПК РФ, согласно которой суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, требования истца о взыскании арендной платы по 12.08.2017 подлежат удовлетворению.

Также суд находит обоснованным требования о взыскании пени, поскольку как установлено в судебном заседании каждый ежемесячный платеж производился Ан О.А. с нарушением установленного срока, что с учетом фиксированной ставки пени в размере 3% от платежа, или 5400 руб. является основанием для взыскания пени по платежам за январь-август 2017 года.

Рассматривая ходатайство ответчика о снижении размера неустойки суд приходит к следующему.

Положениями ст. 333 ГК РФ установлено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Учитывая позицию истца, не возражавшего против снижения судом неустойки в разумных пределах, суд полагает возможным на основании ст. 333 ГК РФ снизить размер взыскиваемой неустойки, уменьшив ее размер до 10 000 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 98, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Ан Олесе Александровне удовлетворить частично.

Взыскать с Ан Олеси Александровны в пользу ФИО1 задолженность по договору аренды нежилого помещения от 01.01.2017 за период с 06.04.2017 по 12.08.2017 в сумме 750 000 руб., пени за период с 06.01.2017 по 12.12.2017 в сумме 10 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровском краевом суде в течение месяца с даты изготовления решения в окончательном виде с подачей апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд г. Хабаровска.

Судья А.В. Руденко

Мотивированное решение изготовлено 22 февраля 2018 года

Судья А.В. Руденко