Решение № 2-1476/2020 2-78/2021 2-78/2021(2-1476/2020;)~М-1654/2020 М-1654/2020 от 10 июня 2021 г. по делу № 2-1476/2020

Дело № 2-78/2021 (УИД 27RS0002-01-2020-002412-03)


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 июня 2021 года г. Хабаровск

Кировский районный суд г. Хабаровска в составе: председательствующего судьи Т.В. Брязгуновой, при секретаре А.Г. Супонькиной, с участием помощника прокурора Кировского <адрес> г.Хабаровска ФИО1, истца (ответчика по встречному иску) ФИО2, его представителя по доверенности ФИО3, представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО4 по доверенности ФИО5, третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО8 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

по иску ФИО2 к ФИО8 о выселении из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилья,

по встречному иску ФИО8 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности к ФИО8 от ФИО2 на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: г. Хабаровск, <адрес>, общей площадью 47,8 кв.м. с кадастровым номером 27:23:0020336:474,

по иску третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО7 к ФИО8 о признании недействительной сделки продажи недвижимого имущества,

установил:

18.11.2020г. Козачек (ФИО21) Д.В. обратился в Кировский районный суд г.Хабаровска с иском к ФИО8 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, в обоснование иска указав, что 07.09.2020г. между ФИО8 (далее - ответчик) и ФИО9 (далее - истец) был заключен договора купли-продажи квартиры по адресу: 680011, г.Хабаровск, <адрес> гора, <адрес> (далее - квартира), согласно которому данная квартира приобреталась ответчиком в собственность за счет целевых кредитных денежных средств от ПАО «Сбербанк России» по кредитному договору. Согласно п.3.8.1 данного договора продавец (истец) гарантировал, что объект (квартира) является свободной от прав третьих лиц, объект не состоит в судебном споре. Перед продажей квартиры для полной юридической прозрачности сделки и определенных гарантий истец заключил с ИП ФИО10 - официальным представителем компании «Этажи» на территории г.Хабаровска договор возмездного оказания услуг по продаже недвижимости от 21.07.2020г. Согласно п.2.1 данного договора исполнитель обязуется (п.2.1.5) сопроводить сделку в МФЦ для сдачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности. При этом истцу обещали полностью проверить юридическую составляющую сделки перед продажей, в частности, раз в две недели заказывать выписку из ЕГРН. Однако предоставленным по данному договору возмездного оказания услуг риэлтором из компании «Этажи» была допущена халатность, то есть на дату заключения сделки истцу не было известно, что с 07.08.2020г. на продаваемую квартиру был наложен запрет на совершение регистрационных действий в связи с задолженностью истца по судебному решению в размере 1 500 000 руб. Это приостановило регистрацию и переход права по данной сделке. До того, как истец обжалует решение суда, которым был наложен запрет, регистрация сделки не может состояться. Также истец существенно теряет в деньгах по сделке из-за данной задержки. В связи с этим истец хочет расторгнуть данный договор в одностороннем порядке. Ссылаясь на ст.310, 450.1, 452 ГК РФ указал, что уведомление об одностороннем расторжении данного договора купли-продажи квартиры от 07.09.2020г. было направлено ответчику и третьему лицу ПАО «Сбербанк России» почтой на имеющиеся адреса 05.11.2020г. На основании вышеизложенного, просил расторгнуть договор купли-продажи квартиры по адресу: 680011, г.Хабаровск, <адрес> гора, <адрес>, заключенный 07.09.2020г.

Возбужденному на основании данного заявления гражданскому делу присвоен №.

04.12.2020г. Козачек (ФИО21) Д.В. обратился в Кировский районный суд г.Хабаровска с иском к ФИО8 о выселении без предоставления другого жилого помещения, в обоснование иска указав, 07.09.2020г. между ФИО8 (далее - ответчик) и ФИО9 (далее - истец) был заключен договора купли-продажи квартиры по адресу: г.Хабаровск, <адрес> гора, <адрес> (далее - квартира), согласно которому данная квартира приобреталась ответчиком в собственность за счет целевых денежных средств от ПАО «Сбербанк России» по кредитному договору. Согласно п.3.8.1 данного договора продавец (истец) гарантировал, что объект является свободной от прав третьих лиц, объект не состоит в судебном споре. Перед продажей квартиры для полной юридической прозрачности сделки и гарантий истец заключил с ИП ФИО10 - официальным представителем компании «Этажи» на территории г.Хабаровска договор возмездного оказания услуг по продаже недвижимости от 21.07.2020г. Согласно п.2.1 данного договора исполнитель обязуется (п.2.1.5) сопроводить в МФЦ для сдачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности. При этом истцу обещали полностью проверить юридическую составляющую сделки перед продажей, в частности, раз в две недели заказывать выписку из ЕГРН. Однако предоставленным по данному договору возмездного оказания услуг риэлтором из компании «Этажи» была допущена халатность, то есть на дату заключения сделки не было известно, что с 07.08.2020г. на продаваемую квартиру был наложен запрет на совершение регистрационных действий в связи с задолженностью истца по решению в размере 1 500 000 руб. Это приостановило регистрацию и переход права по данной сделке. До того, как истец обжалует решение суда, которым был наложен запрет, регистрация сделки не может состояться. Также истец существенно теряет в деньгах по сделке из-за данной задержки. В связи с чем истец на данный момент в судебном порядке расторгает данный договор в одностороннем порядке. Согласно п.3.7 договора купли-продажи квартиры от 07.09.2020г. на момент подписания настоящего договора фактическая передача объекта и принятие его покупателем не произведены, при этом стороны пришли к соглашению о том, что передачу и прием объекта от продавца к покупателю стороны обязуются осуществить с составлением Акта приема-передачи не позднее 7 дней со дня получения продавцом окончательного расчета за объект. Согласно п.3.6 договора купли-продажи квартиры от 07.09.2020г. покупатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения квартиры с момента исполнения продавцом обязанности по передаче указанного объекта недвижимости. Ответчик получила от доверенного лица истца (отца жены) ключи от данной квартиры для осмотра самого объекта и технического состояния коммуникаций после заключения договора. Согласия на то, чтобы ответчик вселялась в данную квартиру, ей не давалось ни доверенным лицом, ни истцом. Так как по акту приема-передачи объекта недвижимости квартира ещё официально не передавалась (акт приема-передачи не составлялся), то сейчас, притом, что ответчик проживает там с сентября 2020г., любая авария или действия ответчика по перепланировке квартиры приведут к материальному вреду истца. Истцом в начале ноября 2020г. уже менялись замки с целью прекращения ответчику доступа в квартиру, но ответчик, взломав замки, вновь незаконно заселялась в квартиру. Ссылаясь на ст.209, 288, 304 ГК РФ, ст.30 ЖК РФ указал, что 17.11.2020г. истцом была отправлена ответчику претензия, с требованием выселиться из квартиры по адресу: г.Хабаровск, <адрес> гора, <адрес>. Ответчик данную претензию проигнорировала. Также указал, что у ответчицы была в собственности квартира, т.е. в предоставлении другого жилого она не нуждается - у нее либо есть квартира по адресу г.Хабаровск, <адрес>А-141, либо она ее продала и у неё есть денежные средства для нового жилья. На основании изложенного, просил выселить из <адрес> гора в г.Хабаровске ФИО8 без предоставления другого жилого помещения.

Возбужденному на основании данного заявления гражданскому делу присвоен №.

Определением суда от 23.12.2020г. гражданское дело № по иску ФИО21 (Козачек) Даниила Викторовича к ФИО8 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, гражданское дело № по иску ФИО21 (Козачек) Даниила Викторовича к ФИО8 о выселении без предоставления другого жилого помещения, объединены в одно производство, с присвоением объединенному гражданскому делу № (№).

Определением суда от 23.12.2020г. по данному гражданскому делу в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление Росреестра по <адрес> и ЕАО и ОСП по <адрес>.

В ходе судебного разбирательства по делу представителем ответчика ФИО8 по доверенности ФИО5 представлен отзыв на иски истца, где указал, что с заявленными исками ответчик не согласен, просил в их удовлетворении отказать. Ссылаясь на ст.310, 450.1, 717, 806, 1010 ГК РФ, п.11, 12 постановления Пленума ВС РФ от ДАТА № "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ об обязательствах и их исполнении", также указал, что договором купли-продажи от 07.09.2020г. не предусмотрена возможность одностороннего отказа продавца от его исполнения. Также односторонний отказ от исполнения договора, заявленный истцом, не влечет юридических последствий. Несмотря на отсутствие в договоре купли-продажи от 07.09.2020г., а также в правилах о договоре купли-продажи (глава 30 ГК РФ), в том числе о продаже недвижимости (§ 7 главы 30 ГК РФ) права на односторонний отказ от договора, полагали, что истец действует недобросовестно, что является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Так в рамках дела № А04-5553/2018 о несостоятельности (банкротстве) ИП ФИО14 Арбитражным судом <адрес> вынесены определения от 29.08.2019г. которыми признаны недействительными договоры купли-продажи транспортных средств от 0503.2016г. (автомобиль - MAZDA СХ-7, 2007 года выпуска, цвет - красный, модель, № двигателя №, № кузова - №), от 05.03.2016г. (автомобиль - INFINITI FX45 PREMIUM, 2007 года выпуска, цвет - черный, модель, № двигателя № № кузова - №), заключенные между ФИО14 и ФИО9, применены последствия недействительности сделки в виде взыскания с ответчика в конкурсную массу ФИО14 рыночной стоимости указанных транспортных средств на общую сумму 1 440 000 руб. (820 000 руб., 620 000 руб.). На основании указанных определений арбитражным судом выданы исполнительные листы от 29.08.2019г. серия ФС №, от 29.08.2019г. серия ФС №. Согласно информации размещенной на сайте Управления ФССП по <адрес>, указанные исполнительные листы были направлены в ОСП по <адрес> УФССП по <адрес>. 11.09.2019г. в отношении истца возбуждены два исполнительных производства №-ИП, №-ИП, которые действуют до настоящего времени. Кроме того, в отношении истца имеются другие действующие исполнительные производства. 07.09.2020г. ФИО9 (продавец) и ФИО8 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает в собственность жилое помещение (однокомнатная квартира), расположенное по адресу: <адрес>, г.Хабаровск, <адрес> гора, <адрес>, общей площадью 47,8 кв.м., кадастровый №. Договор подписан сторонами 07.09.2020г.. Согласно информации, предоставленной Управлением Росреестра по <адрес> в отношении имущества должника в ЕГРН, содержится запись о запрете на совершение регистрационных действий, по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении имущества на основании постановления от 23.07.2020г., вынесенного СПИ ОСП по <адрес>. Таким образом, действительная причина, приостановления государственной регистрации является не «халатность риэлтора», а запрет на совершение регистрационных действий, в отношении недвижимого имущества истца. Данное обстоятельство подтверждается уведомлением о государственной регистрации прав от ДАТА № КУВД-001/2020-14119615/1, выданным Управлением Росреестра по <адрес>, которым ответчик извещен о приостановке государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 07.09.2020г. в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, г.Хабаровск, <адрес> гора, <адрес>, общей площадью 47,8 кв.м., кадастровый №. Обвинив риэлтора в некомпетентности, истец посчитал возможным расторгнуть договор с ответчиком в одностороннем порядке, а в последующем требовать расторжения договора в суде. Полагали, что указанные обстоятельства не могут являться основанием для расторжения договора. Кроме того, договорные отношения истца с третьим лицом ИП ФИО10 не могут и не должны влиять на исполнение обязательств, возникших из договора купли-продажи от 07.09.2020г. Более того, с момента получения уведомления о приостановке государственной регистрации перехода прав от 14.09.2020г. до направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора (ст.450.1 ГК РФ) от 04.11.2020г. прошло более месяца (почти два). За это время истцом не предпринято никаких мер, направленных на погашение имеющейся задолженности с последующей отменой наложенных ограничений в отношении спорного объекта недвижимости. Относительно исполнения договора купли-продажи от 07.09.2020г. указали, что в соответствии с договором продавец продает, а покупатель покупает в собственность жилое помещение (однокомнатная квартира), расположенное по адресу: г.Хабаровск, <адрес> гора, <адрес>, общей площадью 47,8 кв. м, с кадастровым номером №. Согласно п.2.2.2 договора часть стоимости квартиры в размере 3 550 000 руб. оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных покупателю ПАО Сбербанк, по кредитному договору № от 12.08.2020г. на срок 220 мес. на условиях, определенных кредитным договором. Пунктом 2.3.2 договора установлено, что перечисление денежных средств в размере 3 550 000 руб. продавцу, то есть ФИО9, в счет оплаты квартиры осуществляется ООО "ЦНС" по поручению покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к заемщику, а также государственной регистрации ипотеки квартиры в силу закона в пользу Банка по следующим реквизитам. Перечисление денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости квартиры осуществляется в течении 5 рабочих дней с даты получения ООО "ЦНС" информации от ЕГРН о переходе права собственности на квартиру, указанной в п.1 договора к покупателю и ипотеки квартиры в силу закона в пользу Банка в ЕГРН. Пунктом 3.11 договора предусмотрено, что покупатель приобретает право собственности на квартиру с момента внесения запись в ЕГРН о переходе трава собственности в установленном законом порядке к покупателю. Таким образом, оплата по договору купли-продажи от 07.09.2020г. осуществляется только после государственной регистрации перехода права собственности, в соответствии с п.2.3 договора. С целью исполнения обязательств по договору купли-продажи от 07.09.2020г. между ООО "Центр недвижимости Сбербанка" (ООО "ЦНС") и ФИО8 заключен договор об оказании услуг от ДАТА № по условиям которого исполнитель обязуется по заданию заказчика следующую услугу: разместить денежные средства на номинальном счете и перечислить денежные средства с номинального счета на Банковский счет продавца, а заказчик обязуется оплатить оказанную услугу. Услуга оказывается в пользу продавца на основании ДКП в качестве оплаты цены ДКП. 2.1 ДКП - договор купли-продажи от 07.09.2020г., заключенный между покупателем (заказчик по настоящему договору) и продавцом в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г.Хабаровск, <адрес> гора, <адрес>, с кадастровым номером 27:23:0020336:474. 5.3.2. Исполнитель обязан обеспечить внесение (перечисление) на номинальный счет денежных средств в сумме 6 150 000 руб. в течении 3 рабочих дней с даты заключения договора купли-продажи. 07.09.2020г. между ПАО "Сбербанк России" и ФИО8 заключен кредитный договор №, который в соответствии с п.18 предоставляется путем зачисления на счет № (счет кредитования). Согласно выписке, из лицевого счета по состоянию на 07.09.2020г. на лицевом счете ФИО8 находилось в всего 6 150 000 руб., которые в последующем согласно чек-ордеру от 07.09.2020г. зачислены на номинальный счет, открытый в ООО "ЦНС" по договору от ДАТА № (п.5.3.2 договора). Таким образом, на номинальном счете, открытом в ООО "ЦНС" размещены денежные средства в сумме 6 150 000 руб., которые должны быть перечислены на счет истца (банковский счет продавца - ФИО9). Однако перечисление возможно только в случае государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по договору купли-продажи от 07.09.2020г. Таким образом, условия договора от 07.09.2020г. ответчиком не нарушены. В свою очередь, регистрация перехода права собственности приостановлена только причине имеющихся ограничений, заложенных в рамках действующих исполнительных производств, возбужденных в отношении истца. Правовые основания для расторжения договора в судебном порядке отсутствуют. Относительно требования о выселении. В настоящее время ответчик проживает в квартире. Заключив договор купли-продажи от 07.09.2020г., проживая в квартире, является законным владельцем спорной квартиры, со всеми вытекающими правами, без права распоряжение спорной квартирой. Ссылаясь на п.60 постановлении Пленума ВС РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДАТА № "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указали, что доказательств того, что ответчик «захватил» квартиру, истцом не предоставлено. Кроме того, косвенным доказательством добровольной передачи квартиры свидетельствует акт приема передачи вещей по адресу: г.Хабаровск, <адрес> №, <адрес>, подписанный 22.07.2020г. Таким образом, при наличии заключенного договора купли-продажи жилого помещения от 07.09.2020г., при фактическом проживании в спорной квартире, правовые основания для выселения ответчика из спорного жилого помещения отсутствуют, иск в указанной части не подлежит удовлетворению. На основании изложенного просили в удовлетворении иска отказать.

01.03.2021г. от стороны ответчика поступило в суд встречное исковое заявление к Козачек (ФИО21) Д.В. о понуждении государственной регистрации перехода права собственности, в котором ФИО8 просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: г.Хабаровск, <адрес> гора, <адрес>, обще площадью 47,8 кв. м, с кадастровым номером <адрес> от ФИО2 к ФИО8.

Определением суда от 01.03.2021г. встречное исковое заявление ФИО8 к Козачек (ФИО21) Даниилу Викторовичу о понуждении государственной регистрации права собственности принято к совместного рассмотрению с первоначальным иском ФИО21 (Козачек) Даниила Викторовича к ФИО8 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, по иску ФИО21 (Козачек) Даниила Викторовича к ФИО8 о выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

В ходе судебного разбирательства по делу третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований, относительно предмета спора ПАО Сбербанк представлены возражения на иск ФИО21 (Козачек) Д.В. к ФИО11 о расторжении договора купли-продажи квартиры и выселении, считали, что не имеется правовых оснований по следующим обстоятельствам. 07.09.2020г. между ФИО9 (продавец) и ФИО8 (покупатель) был заключен договор купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: г.Хабаровск <адрес> гора, <адрес>, квартира приобреталась за счет собственных средств и заемных денежных средств по кредитному договору № от 07.09.2020г., заключенному между ФИО8 и ПАО Сбербанк. В соответствии с условиями договора купли-продажи жилого помещения покупатель оплачивает продавцу часть стоимости объекта за счет собственных средств до государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю. Перечисление оставшейся части денежных средств в размере 6 150 000 руб. осуществляется ООО «ЦНС» после государственной регистрации перехода права собственности на объект к заемщику и регистрации ипотеки в силу закона в пользу банка. Ссылаясь на ст.218, 432 ГК РФ, указали, что исследованными доказательствами подтверждается тот факт, что покупатель полностью произвел оплату за спорное жилое помещение, часть денежных средств покупатель оплатил продавцу за счет собственных средств в размере 586 426 руб., что подтверждается распиской, оставшаяся часть денежных средств в размере 6 150 000 руб. была зачислена на СВР (счет безопасных расчетов) в соответствии с договором оказания от 07.09.2020г., заключенного между ФИО8 и ООО «ЦНС». В соответствии с условиями данного договора денежные средства в размере 6 150 000 руб. перечисляются в пользу продавца, после государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект и регистрации ипотеки в силу закона в пользу банка. По вине самого продавца денежные средства в его пользу до настоящего времени не перечислены, поскольку переход права собственности на спорное жилое помещение не зарегистрировано именно по вине продавца, регистрация сделки была приостановлена, в дальнейшем документы были возвращены, так как имеется постановление судебного пристава о наложении запрета на совершение регистрационных действий в отношении спорной квартиры в рамках исполнительного производства, возбужденного в отношении ФИО9 В соответствии с ранее действующим законодательством договор продажи квартиры подлежал государственной регистрации и считался заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст.558 ГК РФ). Ссылаясь на ст.2 ФЗ от ДАТА N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ», ст.549, 550 ГК РФ, указали, что по общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли- продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Учитывая, что сделка совершена в надлежащей форме, сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи, данный договор подписан сторонами. Произведен расчет. После подписания договора истец передал спорную квартиру ответчику, в которой она проживает до настоящего времени. В этом случае сделка подлежит государственной регистрации на основании решения суда в порядке ст.165 ГК РФ, т.к. продавец исполнил обязательства по передаче имущества, покупателем исполнена обязанность по оплате в соответствии с договором. Оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: г.Хабаровск <адрес> гора, 15 и выселении не имеется.

Также, в ходе судебного разбирательства по делу истцом (ответчиком по встречному иску) ФИО2 в лице своего представителя ФИО3 представлен отзыв на встречный иск ФИО8 к ФИО21 (Козачек) Д.В. о понуждении государственной регистрации перехода права собственности, где указали, что в данном исковом заявлении указано, что договор был подписан в г.Хабаровске и в этот же день ФИО9 передал ключи от квартиры. Это является неверными данными, так как в период с 22.08.2020г. по 27.10.2020г. находился в <адрес> за 9 000 км. от г.Хабаровска, подписывая данный договор дистанционно. Ключи ФИО8 передал отец его жены ФИО12, который присутствовал на сделке в г.Хабаровске, по настоянию нанятого через риэлторскую компанию «Этажи» ФИО13 (риэлтора) и при условии, что ФИО8 посмотрит наличие комплектности вещей, находящихся в квартире, а затем вернет ключи. Это подтверждается в частности тем, что всего комплектов ключей 4, а передан был 1. Отец жены ФИО12 с риэлтором и ФИО8 не поехал, договорившись, что ключи ему привезут позже, так как чувствовал себя плохо. Однако практически на следующий день ему стало плохо и у него подтвердился диагноз Соvid-19, после чего он попал в больницу, а остальные родственники в г.Хабаровске, которые могли забрать ключи, попали в двухнедельный карантин. Поэтому никакого разрешения на вселение в данную квартиру ФИО2 ФИО8 не давал и на это до совершения сделки не соглашался. Ссылка на то, что причиной того, что государственная регистрация была приостановлена из-за запрета на регистрационные действия, а не халатности риэлтора, несостоятельна, так как халатность риэлтора и заключается в том, что ФИО2, находясь в <адрес>, не знал и мог знать о данном запрете, так как в проверке чистоты сделки положился на риэлтора, в связи с чем подписал договор купли-продажи с пунктами, гарантировавшими ФИО8, что этих самых ограничений нет. К тому же данный запрет от судебных приставов-исполнителей был направлен по адресу регистрации ФИО2 в <адрес>, где он не проживает уже более 2 лет, и почту не получает. Относительно того, что ФИО2 уклонялся от государственной регистрации после приостановления от 14.09.2020г. 2 месяца до подачи одностороннего отказа от сделки купли-продажи, неверно, так как в г.Хабаровск он вернулся с женой только 27.10.2020г., когда и узнал, что сделка не завершена. О том, что ФИО8 проживает в спорной квартире, ФИО2 узнал только 09.10.2020г., когда звонил ей с просьбой проверить отопление в квартире. При этом ни о том, что сделка до сих пор не состоялась, ни о том, что регистрация приостановлена, ФИО8 ему не сообщила. С заявлением о прекращении регистрации представитель ФИО2 обратилась только 20.11.2020г., когда споры по квартире уже шли. В этой ситуации никакого уклонения от государственной регистрации со стороны ФИО2 нет, ФИО8 разрешения на вселение никто не давал и вселялась она незаконно и вопреки положениям договора купли-продажи, на положения которого она ссылается в обоснование позиции. Ссылаясь на ст.223 ГК РФ указали, что надлежащей передачи имущества не было, регистрация права собственности введена не была. На основании изложенного просили в удовлетворении встречных исковых требований о понуждении государственной регистрации перехода права собственности отказать, первоначальные исковые требования удовлетворить.

Также, представителем ответчика (истца по встречному иску) ФИО8 по доверенности ФИО5 в материалы дела представлены дополнения к отзыву, где указано, что оспаривая правомерность вселения и проживания в квартире ФИО2 указывает, ключи ФИО8 передавались только для того, чтобы осмотреть квартиру после точения договора купли-продажи от 07.09.2020г. Между тем, квартира осматривалась перед заключением договора купли-продажи. Необходимость повторного осмотра квартиры, после подписания договора купли-продажи от 07.09.2020г. отсутствовала. В материалы дела предоставлен акт-прима передачи вещей. При этом оспаривая передачу квартиры истец не предоставил убедительных доказательств, что ключи передавались именно с целью ее осмотра. В настоящее время ФИО8 проживает в спорной квартире. Данное обстоятельство не отрицается сторонами, истцом заявлено требование о выселении. Если покупатель фактически проживает в приобретенном помещении при отсутствии акта его приема-передачи, это свидетельствует о том, что продавец исполнил обязанность по передаче данного объекта. Относительно заключения договора купли-продажи после наложения ограничений. Ссылаясь на разъяснения Верховного Суда РФ, изложенных в п.94 постановления Пленума от ДАТА № "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса РФ", указали, что правовые основания для признания сделки недействительной отсутствуют.

В ходе судебного разбирательства по делу ответчиком (истцом по встречному иску) ФИО8 в лице своего представителя ФИО5 представлено заявление об уточнении встречного иска, где просили вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к ФИО8 от ФИО2 на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: г.Хабаровск, <адрес> гора, <адрес>, обще площадью 47,8 кв. м, с кадастровым номером 27:23:0020336:474.

Определением суда от 05.05.2021г. к участию в гражданском деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО7, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

В ходе судебного разбирательства по делу третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований, относительно предмета спора ФИО7 представлен отзыв на иск ФИО2 к ФИО8 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, выселении из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилья. Указала, что право на данную квартиру ее муж получил по договору уступки прав требования за день до нашей свадьбы. Но в силу этот договор вступил позже и приобретенная квартира, позднее достроенная и зарегистрированная на ее мужа, является общим имуществом их как супругов. Ссылаясь на ст.34, 35 СК РФ, ст.153, 420, 253 ГК РФ указала, что для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. О совершении сделки ей было известно с даты ее заключения, но ни риэлтор, ни ПАО «Сбербанк России» не сообщали ей, что она должна давать на данную сделку согласие. Сама она этого в силу своей юридической неграмотности не знала, да и не интересовалась, так как в процессе подготовки сделки и ее совершения была беременна, а позднее занималась их ребенком и подготовкой к переезду в <адрес>. О наличии у ее мужа долгов и обременений по продаваемой квартире она не знала, да и в целом по данной сделке рассчитывала на риэлтора Максима и правовой отдел ПАО «Сбербанк России». Считала, что в данном случае существенно недоработала правовая служба ПАО «Сбербанк России», так как она полагала, что продажа квартира с участием ипотечных средств должна проходить дополнительную правовую проверку со стороны банка, их предоставляющего. Ссылаясь на ст.166, 167, 168, 11, 12 ГК РФ, просила: Привлечь ее в данное гражданское дело № в качестве соистца. Удовлетворить ее исковые требования и исковые требования ФИО2 о признании недействительным договора от 07.09.2020г. купли-продажи квартиры по адресу г.Хабаровск, <адрес> гора, <адрес>, в полном объеме.

Определением суда от 21.05.2021г. по данному гражданскому делу ФИО7 признана третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования, относительно предмета спора и привлечена к участию в деле по иску ФИО2 к ФИО8 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, по иску ФИО2 к ФИО8 о выселении из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилья, по встречному иску ФИО8 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности к ФИО8 от ФИО2 на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: г.Хабаровск, <адрес> №, общей площадью 47,8 кв.м. с кадастровым номером №

В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) ФИО2 и его представитель по доверенности ФИО3 заявленные иски к ФИО8 поддержали по изложенным в них основаниям, дополнительно пояснили, что истец знал, что у него имеется задолженность по исполнительному производству в <адрес>, но о вынесении запрета на регистрационные действия он не знал и надлежащим образом предупрежден не был. Ответчик, утверждая, что он знал или должен был знать о данном запрете (вынесен 23.07.2020г., появился в выписке Росреестра 07.08.2020г.) и, заключая договор купли-продажи спорной <адрес>.09.2020г. с ответчиком, взял на себя все риски по данному договору - то есть то, что часть перечисляемых ответчиком денежных средств по оплате данной квартире пойдет на погашение данных долгов. Это противоречит установленным в процессе рассмотрения дела фактам - отъезду истца и третьего лица ФИО7 в <адрес> и необходимости им там полной суммы для покупки квартиры в данном городе, что было условием для получения работы там истцом. Все возникшие из-за данного запрета на регистрационные действия проблемы истца (не получение в течение месяца денежных средств от продажи квартиры и связанная с этим потеря работы в <адрес>, а также вынужденное возвращение в г.Хабаровск) свидетельствуют о том, что он о данном запрете не знал и знать не мог, в противном случае либо бы настоял на оплате стоимости квартиры наличными денежными средствами, либо уладил вопрос с судебными приставами. При этом ответчик в обоснование своих требований об уведомленности истца о данном запрете ссылается на направление судебными приставами ему постановления о наложении запрета на регистрационные действия со спорной квартирой. Однако факт данного направления указанного постановления почтой истцу и возможность истца получить данное постановление до заключения данного договора купли-продажи ответчиком не доказан, следовательно - необоснован. Утверждение, что истец не предоставлял новый адрес судебным приставам, также не подтвержден. Истец со своей стороны утверждает, что сообщал в телефонном разговоре судебному приставу свой новый адрес устно, полагая, что этого достаточно. Истец в опровержение доводов ответчика не считает сделку недействительной в связи с наличием запрета, т.к. в данном случае знание о наличии данного запрета стало бы основанием не заключать данный договор, поэтому в данном случае это была сделка, заключенная истцом под влиянием заблуждения и отсутствием надлежащей информации на дату заключения договора. Как указывалось в иске, в данное заблуждение истца ввел нанятым им риэлтор и уверенность в том, что все спорные моменты были проверены ПАО Сбербанк при проверке объекта, т.к. они по договору с ответчиком получали данный объект в ипотечный залог (чего в итоге не получилось ввиду того же запрета). Право собственности истца на спорную квартиру никогда не прекращалось, при этом все действия ответчика по вселению в нее и произведенные ремонт и переустройство были незаконными и не соответствующими положениям договора купли-продажи. Указывая на якобы имеющуюся недобросовестность истца, свои незаконные действия по вселению и иные ответчик в расчет не принимает. Юридическая неграмотность истца в данном случае выражается только в том, что он доверился в действиях по проверке законности всех положений сделки на дату сделки нанятому им риэлтору и сотрудникам ПАО Сбербанк, т.к. возможность сделки и ее законность проверялась им на начало июля 2020г. при принятии решения о продаже спорной квартиры - в тот момент никаких ограничений не существовало. Ответчик в своих пояснениях ссылается на то, что спорная квартира не является общей собственностью супругов ввиду того, что договор цессии от 05.07.2018г. был заключен и оплачен истцом за 1 день до заключения брака. При этом им не берется в расчет ряд фактов. Во-первых, данный договор вступил в законную силу только спустя 2 месяца (05.09.2018г.) после государственной регистрации, что было прямо прописано в договоре. Так как государственная регистрация не производится за 1 день, сторонам договора цессии изначально было известно и понятно, что данная квартира будет совместным имуществом супругов. Во-вторых, истец и третье лицо ФИО7 до брака и заключения договора цессии проживали и вели совместное хозяйство более 9 мес. (с сентября 2017г.), а знакомы и встречались и ранее. Соответственно, оплата договора цессии производилась истцом за счет совместных накоплений истца и третьего лица ФИО7 и подаренных ко дню свадьбы им обоим денежных средств со стороны родителей и иных родственников. Т.к. вопрос о разводе и разделе имущества между ними до настоящего времени не появлялся, то доказывать совместную оплату данной квартиры и права третьего лица ФИО7 на спорную квартиру просто не было необходимости. В-третьих, утверждения представителя ответчика о том, что ответчик проверяла права жены истца и звонила его матери (второй стороне по договору цессии от 05.07.2018г.), которая подтвердила факт принадлежности квартиры только истцу, являются откровенной ложью. Его мать ФИО14 при личном разговоре отрицала факт разговора с кем бы то ни было относительно договора цессии летом 2020г. Также непонятно, откуда ответчик получила бы данные телефонного номера матери истца, так как истец их ответчику не предоставлял, а получить их самостоятельно ответчику было бы затруднительно, так как она постоянно проживает в <адрес> и деятельности как ИП с 2019г. не ведет. Таким образом, истец поддерживает иск третьего лица с самостоятельными требованиями, т.к. согласие от его жены на продажу получено не было, а он о такой необходимости не знал. На основании изложенного просил: Удовлетворить исковые требования ФИО2 и исковые требования третьего лица, заявляющего самостоятельные требования ФИО7 в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований прошу отказать.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО8 в судебное заседание не явилась, о месте и времени слушания дела была извещена надлежащим образом, о причине своей неявки суду не сообщила, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просила.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО5 в судебном заседании возражал против исков ФИО21 (Козачек) Д.В. к ФИО11 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и выселении, а также против иска третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора ФИО7 к ФИО8 о признании недействительной сделки продажи недвижимого имущества, просил в удовлетворении данных исковых требований отказать, поддержал встречный иск ФИО8 к ФИО21 (Козачек) Д.В. о государственной регистрации перехода права собственности к ФИО8 от ФИО2 на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: г.Хабаровск, <адрес>№ изложенным в нем основаниям, просил удовлетворить в полном объеме.

Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора ФИО7 в судебном заседании свой иск к ФИО8 о признании недействительной сделки продажи недвижимого имущества, а также иски ФИО2 к ФИО8 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и выселении поддержала, просила удовлетворить, в удовлетворении встречного иска ФИО8 к ФИО21 (Козачек) Д.В. о государственной регистрации перехода права собственности к ФИО8 от ФИО2 на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: г.Хабаровск, <адрес>№, просила отказать в полном объеме.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ПАО Сбербанк, ИП ФИО10, Управление Росреестра по <адрес> и ЕАО, ОСП по <адрес>, в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела были извещены надлежащим образом, о причинах своей неявки суду не сообщили, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просили.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Свидетель ФИО12 в судебном заседании суду показал, что Даниил продавал квартиру, т.к. они с семьей собирались переезжать в <адрес>, затем ФИО2 уехал в командировку и попросил его присутствовать при сделке и, если понадобиться, показать квартиру. Женщина на сделке попросила ключи, чтобы посмотреть куда и что разместить, свидетель спросил разрешения у Даниила, последний разрешил, после чего свидетель должен был забрать ключи от спорной квартиры, но заболел Соvid-19, который дал осложнения, произошел инфаркт, из-за чего он до сих пор на больничном. Комплектов ключей от квартиры у него было 2, один из них он отдал женщине-покупателю. Свидетель должен был только показать квартиру, полномочий на ее передачу покупателю у него не было, всем занимались риэлторы. 07 числа не поехал вместе с потенциальным покупателем смотреть квартиру, т.к. плохо себя чувствовал. Он должен был забрать ключи у покупателя, но заболел и через 2 дня попал в больницу, где месяц находился в тяжелом состоянии, выйдя из нее через 3 дня попал с инфарктом опять больницу. ФИО8 также не изъявляла желание вернуть ему ключи.

Выслушав пояснения участников процесса, показания свидетеля, заключение прокурора полагавшего первоначальные исковые требования, а также требования третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора подлежащими удовлетворению, встречный иск не обоснованным, исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

07.09.2020г. между ФИО9 (продавец) и ФИО8 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает в собственность жилое помещение (однокомнатную квартиру), расположенную по адресу: г.Хабаровск, <адрес>№, общей площадью 47,8 кв.м., кадастровый № (п.1.1). Объект принадлежит продавцу на праве собственности на основании: Договора участия в долевом строительстве МКД №/К/15, выданного 13.03.2015г., Договора уступки прав (цессии) по договору участия в долевом строительстве МКД №/К/15 от 13.03.2015г., выданного 05.07.2018г.; Акта приема-передачи, выданного 03.12.2019г.; Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №, выданного 29.11.2019г.; дополнительного соглашения № к договору участия в долевом строительстве МКД №/К/15 от 13.03.2015г., выданного 24.03.2017г., о чем в ЕГРН 18.03.2020г. сделана запись регистрации № (п.1.2).

06.07.2018г. между ФИО9 и ФИО7 заключен брак, о чем составлена запись акта №.

Согласно п.2.1, 2.2, 2.2.1, 2.2.2 договора купли-продажи от 07.09.2020г., стоимость объекта составляет 3 600 000 руб. Цена является окончательной и изменению не подлежит. Стороны установили следующий порядок расчетов. Часть стоимости объекта в размере 50 000 руб. оплачена покупателем продавцу за счет собственных денежных средств до подписания настоящего Договора. Часть стоимости объекта в размере 3 550 000 руб. оплачивается за счет целевых кредитных средств, предоставленных покупателю ПАО Сбербанк, по кредитному договору № от 12.08.2020г. на срок 220 мес., на условиях, определяемых кредитным договором.

Как следует из п.2.3 договора купли-продажи, расчет по сделке купли-продажи, отраженные в п.2.2.2 настоящего Договора, объекта производятся с использованием номинального счета ООО "Центр недвижимости от Сбербанка" (ООО "ЦНС"). перечисление денежных средств в размере 3 550 000 руб. продавцу в счет оплаты объекта осуществляется ООО "ЦНС", по поручению покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на объект к заемщику и к иным лицам (при наличии), а также государственной регистрации ипотеки объекта в силу закона в пользу Банка, по следующим реквизитам. Перечисление денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости объекта осуществляется в течение 5 рабочих дней с даты получения ООО "ЦНС" информации от ЕГРН, о переходе права собственности на объект, указанный в п.1 договора, к покупателю и ипотеки объекта в силу закона в пользу Банка в ЕГРН.

В силу п.3.7 договора купли-продажи, на момент подписания настоящего договора фактическая передача объекта продавцом и принятие его покупателем не произведены, что по соглашению сторон не является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности. Стороны пришли к соглашению о том, что передачу и прием объекта от продавца к покупателю стороны обязуются осуществить с составлением акта приема-передачи (ст.556 ГК РФ) не позднее 7 дней со дня получения продавцом окончательного расчета за объект.

Согласно п.3.8.1 договора купли-продажи, на момент подписания договора продавец является полноправным и законным собственником объекта. Объект свободен от прав третьих лиц, не передан в аренду, найм, безвозмездное пользование, нет заключенных договоров пользования в любой форме, предварительных договоров по отчуждению объекта с третьими лицами не заключалось, объект не состоит в судебном споре, в том числе никем не оспаривается право собственности продавца, не заключалось сделок, в результате которых могут возникнуть права третьих лиц на объект недвижимости.

Также, 21.07.2020г. ФИО9 (заказчик) с ИП ФИО10 - официальный представитель компании "Этажи" на территории г.Хабаровска (исполнитель) заключен Договор № (номер предлистинга 4443472) возмездного оказания услуг по продаже недвижимости, по условиям которого исполнитель обязуется оказать заказчику услугу по поиску лица, готового приобрести указанный ниже объект недвижимости, а заказчик обязуется оплатить, оказанные исполнителем услуги, в порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором (п.1.1).

Как следует из п.2.1 договора возмездного оказания услуг по продаже недвижимости, исполнитель обязуется: провести поиск покупателя объекта недвижимости, находящегося по адресу: г.Хабаровск, <адрес>133; организовать показы объекта недвижимости третьим лицам с согласованием с заказчиком время; проинструктировать по комплексу пакета документов, необходимых для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости от заказчика к покупателю; подготовить предварительный договор и основной договор по отчуждению объекта недвижимости, не требующий нотариального удостоверения в соответствии с действующим законодательством; сопроводить сделку в МФЦ для сдачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности; сопроводить передачу объекта недвижимости заказчиком покупателю.

Согласно Выписке из ЕГРН от ДАТА № КУВИ-002/2020-2718697 имеется запись о регистрации права собственности № от ДАТА за ФИО9 10.12.1993г.р. на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: г.Хабаровск, <адрес> № кадастровый №. На основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации от ДАТА, ОСП по <адрес>, запрещена регистрация указанного объекта, о чем имеется запись № от 07.08.2020г.

07.09.2020г. между ООО "Центр недвижимости от Сбербанка" (ООО "ЦНС") (исполнитель) и ФИО8 (заказчик) заключен договор оказания услуг "Сервис безопасных расчетов" (СБР) (Оферта о заключении договора оказания услуг № от 07.09.2020г.), по условиям которого исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать следующие услуги: разместить денежные средства на номинальном счете и перечислить денежные средства с номинального счета на Банковский счет продавца, а заказчик обязуется оплатить оказанную услугу. Услуга оказывается в пользу продавца на основании договора купли-продажи (ДКП) от 07.09.2020г. в качестве оплаты цены договора купли-продажи (п.3.1). Заключение ДКП между продавцом и заказчиком с условием о взаиморасчетах с использованием услуги "Сервис безопасных расчетов", оказываемой ООО "ЦНС", является выражением намерения продавца, адресованного ООО "ЦНС", воспользоваться правами, предусмотренными договором, в связи с чем стороны договора не могут расторгать или изменять настоящий договор без согласия продавца, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п.3.2).

В силу п.5.3.2 договора оказания услуг "Сервис безопасных расчетов" (СБР) (Оферта о заключении договора оказания услуг № от 07.09.2020г.), исполнитель обязан обеспечить внесение (перечисление) на номинальный счет денежных средств в сумме 6 150 000 руб. в течение 3 рабочих дней с даты заключения ДКП.

07.09.2020г. между ПАО Сбербанк (кредитор) и ФИО8 (заемщик) заключен кредитный договор № (индивидуальные условия кредитования), по условиям которого кредитор обязуется предоставить, а заемщик обязуется возвратить кредит "Приобретение готового жилья" и оплату иных неотделимых улучшений, на сумму 5 655 051,33 руб. на 220 ежемесячных аннуитентных платежей в соответствии с графиком платежей, под 9,489 % годовых.

Согласно чек-ордеру № от 07.09.2020г. ФИО8 произведена оплата за объект недвижимости по кредитному договору № от 07.09.2020г. в размере 6 150 000 руб., вознаграждение ЦНС за СБР в размере 3 400 руб., всего - 6 153 400 руб.

04.11.2020г. ФИО9 обратился к ФИО8 с уведомлением о расторжении договора в одностороннем порядке, где указал, что при заключении 07.09.2020г. между ФИО8 и им договора купли-продажи квартиры по адресу: г.Хабаровск, <адрес> № риэлтором из компании "Этажи" была допущена халатность, т.е. на дату заключения сделки ему не было известно, что с 07.08.2020г. на продаваемую им квартиру был наложен запрет на совершение регистрационных действий. Ему были предъявлены судебные претензии на сумму 1 500 000 руб. о которых ему не было известно. В рамках взыскания с него данных денежных средств и был наложен вышеуказанный запрет. Это приостановило регистрацию и переход права по данной сделке. До того, как он обжалует решение суда, которым был наложен запрет, регистрация не сможет состояться. В связи с чем, ставит в известность, что договор от 07.09.2020г. купли-продажи квартиры по адресу: г.Хабаровск, <адрес> № расторгается им в одностороннем порядке в связи с существенными изменениями обстоятельств заключения сделки. Со своей стороны он обязуется возвратить аванс и произведенные ею иные расходы в случае их документального подтверждения.

19.11.2020г. ФИО9 направил в адрес ФИО8 предупреждение о выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: г.Хабаровск, <адрес> №, где указал, что в срок до 01.12.2020г. она обязана выселиться из жилого помещения по вышеуказанному адресу, вывести все принадлежащие ей вещи и передать ему комплект ключей от входной двери в квартиру.

Согласно свидетельства о перемене имени 1-ДВ № от 13.06.2020г. ФИО9, 10.12.1993г.р. переменил фамилию на ФИО2, о чем составлена запись о перемене имени № от 13.06.2020г., что также подтверждается паспортом ФИО2 10.12.1993г.р. выданным 26.11.2020г.

Как следует из представленного истцом (ответчиком по встречному иску) ФИО2 определения Арбитражного суда <адрес> от 29.08.2019г. по делу № А04-5553/2018, удовлетворено заявление финансового управляющего ИП ФИО15 ФИО6 Татьяны Анатольевны от ДАТА № о признании сделки должника недействительной и применении последствий недействительности. Постановлено: признать недействительной сделкой договора купли-продажи транспортного средства от 05.03.2016г. (автомобиль Infiniti FX45 Premium, 2007 г.в., цвет - черный, модель, № двигателя №, № кузова - №), заключенный между ФИО14 и ФИО9 Применить последствия недействительности сделки: взыскать с ФИО9 в конкурсную массу ФИО14 рыночную стоимость автомобиля - Infiniti FX45 Premium, 2007 г.в., цвет - черный, модель, № двигателя №, № кузова - № на дату совершения сделки согласно заключению эксперта в размере 820 000 руб. Взыскать с ФИО9 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб. Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда <адрес> экспертной организации - ООО "Оценка собственности" за проведение судебной экспертизы 10 000 руб. по реквизитам, указанным в счете на оплату № от 21.08.2019г.

Определением Арбитражного суда <адрес> от 29.08.2019г. по делу № А04-5553/2018, удовлетворено заявление финансового управляющего ИП ФИО15 ФИО6 Татьяны Анатольевны от ДАТА № о признании сделки должника недействительной и применении последствий недействительности. Постановлено: признать недействительной сделкой договора купли-продажи транспортного средства от 05.03.2016г. (автомобиль Мazda CX-7, 2007 г.в., цвет - красный, модель, № двигателя №, № кузова - №), заключенный между ФИО14 и ФИО9 Применить последствия недействительности сделки: взыскать с ФИО9 в конкурсную массу ФИО14 рыночную стоимость автомобиля - Мazda CX-7, 2007 г.в., цвет - красный, модель, № двигателя №, № кузова - № на дату совершения сделки согласно заключению эксперта в размере 620 000 руб. Взыскать с ФИО9 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб. Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда <адрес> экспертной организации - ООО "Оценка собственности" за проведение судебной экспертизы 10 000 руб. по реквизитам, указанным в счете на оплату № от 21.08.2019г.

Постановлением СПИ ОСП по <адрес> от 11.09.2019г. возбуждено исполнительное производство №-ИП в отношении ФИО9 по исполнительному листу ФС № от 29.08.2019г. вынесенного Арбитражным судом <адрес> по делу № А04-5553/2018, предмет исполнения: иные взыскания имущественного характера в размере 820 000 руб. в пользу ФИО6 Т.А.

Постановлением СПИ ОСП по <адрес> от 11.09.2019г. возбуждено исполнительное производство №-ИП в отношении ФИО9 по исполнительному листу ФС № от 29.08.2019г. вынесенного Арбитражным судом <адрес> по делу № А04-5553/2018, предмет исполнения: иные взыскания имущественного характера в размере 820 000 руб. в пользу ФИО6 Т.А.

Постановлением СПИ ОСП по <адрес> от 23.07.2020г. наложен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении имущества: помещение, площадью 47,8 кв.м. расположенное по адресу: г.Хабаровск, <адрес> №, на основании сводного исполнительного производства №-СД в отношении должника ФИО9 10.12.1993г.р., где остаток основного долга на 23.07.2020г. составляет 768 016,04 руб.

20.11.2020г. представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО2 по доверенности ФИО3 обратилась в Управление Росреестра по <адрес> и ЕАО (через филиал МФЦ № г.Хабаровска) с заявлением о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и возврате документов без их проведения.

Уведомлением Управления Росреестра по <адрес> и ЕАО от 25.11.2020г. в адрес ФИО8 сообщено, о приостановлении начиная с 25.11.2020г. осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала №, документы на который ею были представлены с заявлением от 07.09.2020г. Сообщают ей, что прекращение государственной регистрации договора купли-продажи от 07.09.2020г. на основании заявлений от MFC-0064/2020-163312-1 от 20.11.2020г. не представляется возможным. В соответствии с п.1, 2 ст.31 ФЗ от ДАТА № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" до осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо отказа в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав рассмотрение представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав заявления и (или) документов может быть прекращено на основании совместного заявления лиц, представивших заявление и (или) документы для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Заявление о прекращении государственной регистрации прав на основании договора и о возврате документов без осуществления государственной регистрации прав должно быть представлено всеми сторонами договора. Осуществление действий по государственной регистрации прав приостанавливается до 14.12.2020г.

Уведомлением Управления Росреестра по <адрес> и ЕАО от 15.12.2020г. № КУВД-001/2020-14119615/3, ФИО8 отказано в государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: г.Хабаровск, <адрес> №, кадастровый №.

Уведомлением Управления Росреестра по <адрес> и ЕАО от 15.12.2020г. № КУВД-001/2020-14119614/6, ФИО9 отказано в государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: г.Хабаровск, <адрес> №, кадастровый №.

Выпиской из ЕГРН от 09.06.2021г. подтверждается, что ФИО9 10.12.1993г.р. является собственником жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: г.Хабаровск, <адрес> №, кадастровый №, о чем имеется запись о регистрации права собственности № от 18.03.2020г.

Постановлением следователя СО ОП № СУ УМВД России по г.Хабаровску от 04.02.2021г. отказано в возбуждении уголовного дела по заявлению ФИО8 в отношении ФИО9 на основании п.2 ч.1 ст.24 УПК РФ в связи с отсутствием в действиях состава преступления, предусмотренного ч.3 ст.159 УК РФ. Отказано в возбуждении уголовного дела по ст.306 УК РФ в отношении ФИО8 на основании п.2 ч.1 ст.24 УПК РФ, т.е. в связи с отсутствием состава преступления.

Постановление СПИ ОСП по <адрес> от 21.04.2021г. снят арест с жилого помещения, площадью 47,8 кв.м., расположенного по адресу: г.Хабаровск, <адрес> №, кадастровый №.

Согласно ч.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст.555 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Таким образом, цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии со ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В судебном заседании установлено, что денежные средства в размере стоимости продаваемой ФИО8 квартиры истцом (ответчик по встречному иску) ФИО21 (Козачек) Д.В. не получены с момента сделки до настоящего времени. Факт неоплаты ответчиком ФИО8 стоимости имущества нашел своё подтверждение в судебном заседании.

Положения ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации устанавливают обязанность каждого лица, участвующего в деле, доказать обстоятельства, на которые такое лицо ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истец ФИО21 (Казачек) Д.В. в судебном заседании настаивал, что денежные средства от продажи принадлежащей ему квартиры в г. Хабаровске он с семьей намеревался потратить на приобретение жилья в <адрес>, где он с семьей и находился на период до и после сделки, однако, непоступление денежных средств на его счет лишило его возможности приобрести квартиру в другом городе, вынудило вернуться в г. Хабаровск, в настоящее время, в связи с ростом цен на жильё, он лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд, оценивая представленные сторонами спора доказательства, приходит к выводу, что договор купли-продажи в части оплаты покупателем имущества исполнен не был, так как денежная сумма за проданное недвижимое имущество истцу не была передана. Относимых, допустимых и достоверных доказательств того, что расчет по договору купли-продажи между сторонами произведен в полном объёме, ответчиков в подтверждение своих возражений не представлено.

Доводы стороны ответчика ФИО8 об исполнении условий договора, заключении ипотечного кредитного договора, исполнение обязательств по данному кредитному договору, наличие денежных средств в размере исполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества, находящихся на расчетном счете и не перечисление денежных средств Продавцу по причине отсутствия в Росреестре информации о переходе права собственности на объект к Покупателю, по обстоятельствам, не зависящим от Покупателя, а вызванным действиями (бездействием) Продавца, суд находит несостоятельными. Доводы, на которые ссылается ответчик, не свидетельствуют о надлежащем исполнении обязательства и не подтверждают оплату по договору.

Кроме того, в силу абзаца 3 пункта 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введённого в действие Федеральным законом от ДАТА N 430-ФЗ, то есть до даты заключения оспариваемого договора купли, приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

В судебном заседании достоверно установлено, что запись № о запрете регистрации в отношении <адрес> г. Хабаровска на основании «Постановления о запрете на совершение действий по регистрации» от 23.07.2020г., вынесенного ОСП по <адрес>, была внесена УФРС в ЕГРН ДАТА. Договор купли-продажи между сторонами заключен ДАТА, то есть через месяц после внесения в ЕГРН записи о запрещении регистрационных действий в отношении спорной квартиры.

В соответствии с п.6 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, приведенного в Приложении № к Приказу Минэкономразвития России от 16.12.2015г. №, записи об арестах, запретах совершения регистрационно-учетных действий, о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя или его законного представителя вносятся в ЕГРН в первоначальном порядке независимо от времени регистрации в книге учета документов соответствующих заявлений и документов, поступивших в порядке информационного взаимодействия.

Статья 174.1 ГК РФ содержит нормы, касающиеся определения последствий совершения сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено, а именно:

ч.2 сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

Поскольку время, прошедшее с даты наложения ограничений на регистрационные действия в отношении квартиры, до времени заключения между сторонами договора купли-продажи, являлось, по мнению суда, достаточным для совершения покупателем действий, при которых она, действуя добросовестно, должна была знать о наложенных на имущество ограничениях.

В силу п. 37 Постановления Пленума N 10/22 от ДАТА (ред. от ДАТА) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" для целей применения п. п. 1 и 2 ст. 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения. В данном пункте также указано, что возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя. Данный вывод соответствует условиям удовлетворения виндикационного иска, поскольку вещь может быть истребована и у добросовестного приобретателя, если она приобретена безвозмездно (п. 2 ст. 302 ГК РФ). Возмездность приобретения сама по себе не является критерием добросовестности. для подтверждения добросовестности недопустим формальный подход к платежным документам оплаты приобретенного имущества и, если к моменту отчуждения имущества продавец реально не получил встречное предоставление за передачу спорного имущества, нельзя признать, что имущество приобретено возмездно.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что поскольку в результате длительного неисполнения ответчиком ФИО8 обязательств по оплате суммы по договору, истец лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, что свидетельствует о существенном нарушении ответчиком условия договора об оплате недвижимого имущества, у суда имеются основания для удовлетворения исковых требований о расторжении договора купли-продажи от 07.09.2020г..

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 4 п. 65 Постановления Пленума N 10/22 от ДАТА (ред. от ДАТА) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу п.4 ст.453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно ст.1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.1102, 1104 указанного Кодекса.

Учитывая данные обстоятельства, применительно к отсутствию у ответчика права пользования имуществом, исходя из того, что возникновение права на недвижимое имущество связано с моментом государственной регистрации такого права, а не с моментом заключения договора купли-продажи, акт передачи имущества между сторонами спора не составлялся, а ФИО8 продолжает пользоваться квартирой, она, по мнению суда, подлежит выселению из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилья.

Поскольку удовлетворение заявленных исков ФИО2 к ФИО8 исключают возможность удовлетворения встречного иска ФИО8 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности к ФИО8 от ФИО2 на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: г. Хабаровск, <адрес>, общей площадью 47,8 кв.м. с кадастровым номером 27:23:0020336:474, в удовлетворении данных требований ФИО8 надлежит отказать. Кроме того, при рассмотрении встречного иска суд считает необходимым отметить, что согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 5 п. 5 указанного Постановления Пленума ВАС РФ N 54 от ДАТА, если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Так, согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как разъяснено п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от ДАТА "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В судебном заседании на основании пояснений сторон, показаний свидетеля, документов из дела, установлено отсутствие заключенного между сторонами договора акта передачи имущества и отсутствие воли у ФИО2 на передачу квартиры до получения полной оплаты её стоимости.

Рассматривая иск третьего лица, ФИО7, заявляющей самостоятельные требования относительно предмета спора ФИО8 о признании недействительной сделки продажи недвижимого имущества, суд исходит из того, что моментом возникновения у участника долевого строительства права собственности на вновь создаваемый объект недвижимого имущества, а также обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги является дата подписания акта передачи дольщику объекта долевого строительства или иного документа о передаче, что согласуется с положениями статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона от ДАТА N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Вместе с тем, собственностью каждого из супругов является имущество, принадлежавшее одному из них до вступления в брак, имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, а также имущество, приобретенное в период брака, но на личные средства одного из супругов (п. 1 ст. 36 СК РФ; п. 10 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДАТА). Для признания имущества общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу, судом исследуются в том числе следующие вопросы (п. 2 Определения Конституционного Суда РФ от ДАТА N 1231-О): момент приобретения имущества (до или в период брака); источник доходов, за счет которых приобреталось имущество (общие доходы супругов или доходы одного из них).

Не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, полученное в дар или в порядке наследования, а также вещи индивидуального пользования, за исключением драгоценностей и других предметов роскоши (ст. 36 СК РФ) ( Постановление Пленума Верховного Суда РФ от ДАТА N 15 (ред. от ДАТА) "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака").

В силу ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора, не предоставлено суду достаточных, относимых и допустимых доказательств приобретения <адрес> г. Хабаровска за счет общих с ФИО9 денежных средств, при том, что по утверждению ФИО9 и в соответствии с Договором от 05.07.2018г. уступки прав (цессии) по договору участия в долевом строительстве №/К/15 от 13.03.2015г. права Цедента ФИО14 (матери ФИО9) были уступлены Цессионарию ФИО9 на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права; уступка права по настоящему договору является возмездной. Цессионарий обязуется уплатить Цеденту за переданные права по договору цену 3600000 руб., оплата указанной цены к моменту подписания настоящего Договора произведена Цессионарием полностью. Брак между ФИО9 и ФИО7 заключен 06.07.2018г..

На основании изложенного суд считает возможным в удовлетворении исковых требований третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО7 к ФИО8 о признании недействительной сделки продажи недвижимого имущества, - отказать.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования ФИО21 (козачек) Даниила Викторовича к ФИО8 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи <адрес> г. Хабаровска, заключенный ДАТА между ФИО9 и ФИО8.

Взыскать с ФИО8 в пользу ФИО2 государственную пошлину в размере 300 рублей.

Исковые требования ФИО21 (Козачек) Даниила Викторовича к ФИО8 о выселении из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилья, - удовлетворить.

Выселить ФИО8 из <адрес> г. Хабаровска без предоставления другого жилого помещения.

Взыскать с ФИО8 в пользу ФИО2 государственную пошлину в размере 300 рублей.

В удовлетворении исковых требований ФИО8 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности к ФИО8 от ФИО2 на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: г. Хабаровск, <адрес>, общей площадью 47,8 кв.м. с кадастровым номером 27:23:0020336:474, - отказать.

В удовлетворении исковых требований третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО7 к ФИО8 о признании недействительной сделки продажи недвижимого имущества, - отказать.

Взыскать со ФИО7 в доход местного бюджета городского округа город Хабаровск государственную пошлину в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Кировский районный суд города Хабаровска в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме вынесено 18.06.2021г.

Судья (подпись)

Решение не вступило в законную силу.

Копия верна, судья Т.В. Брязгунова

Подлинник документа подшит в дело 2-78/2021, находится в Кировском районном суде г.Хабаровска.