Решение № 2-852/2025 2-852/2025~М-527/2025 М-527/2025 от 6 июля 2025 г. по делу № 2-852/2025

Копия

Дело № УИД №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Егорьевск Московская область 26 июня 2025 года

Егорьевский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Приваловой О.В., при секретаре судебного заседания Дрёминой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом администрации муниципального округа Егорьевск Московской области к ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации муниципального округа Егорьевск Московской области обратился в Егорьевский городской суд Московской области с иском к ФИО3, в котором просит расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ и обязать ответчика в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу привести в первоначальное состояние и передать Комитету по управлению имуществом администрации муниципального округа Егорьевск Московской области по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером №, площадью 800 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для жилищного строительства, местоположение: <адрес>.

В обоснование иска Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Егорьевск Московской области, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом Егорьевского муниципального района Московской области и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка № в соответствии с условиями которого Комитет предоставил Арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 800 кв.м., разрешенное использование: для жилищного строительства, цель предоставления: для индивидуального жилищного строительства, местоположение: <адрес>, восточная часть квартала, ограниченного ориентирами: север - пересечение <адрес>; юго – восток - по <адрес>; юго – запад - по <адрес>; запад – пересечение <адрес> действия договора аренды земельного участка установлен по ДД.ММ.ГГГГ включительно (п.2.1). Дополнительным соглашением № к договору аренды земельного участка № ДД.ММ.ГГГГ, срок действия последнего продлен до ДД.ММ.ГГГГ включительно. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ В договоре были согласованы права и обязанности сторон, порядок изменения, расторжения и прекращения договора, ответственность за нарушение обязательств. В соответствии с пунктом 4.4.1 договора арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора, в том числе касающиеся цели и условий предоставления земельных участков. Согласно пункту 6.4 договора при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи. Реализуя предусмотренное договором право на беспрепятственный доступ на территорию арендуемых земельных участков с целью их осмотра на предмет соблюдения условий договоров (п. 4.1.2), Комитетом был произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером №. Согласно акту обследования № от ДД.ММ.ГГГГ, в ходе осмотра было установлено, что земельный участок с кадастровым номером № частично огорожен, доступ на земельный участок не ограничен, на земельном участке отсутствуют строения, на земельном участке проходит система теплоснабжения, участок зарос травяной и древесно-кустарниковой растительностью естественного происхождения, земельный участок не используется длительное время. Указанным актом обследования подтверждается факт неиспользования земельного участка Арендатором для целей, для которых он был предоставлен ему на основании вышеуказанного договора: арендатор не приступил ни к использованию земельного участка, ни к его освоению; в его границах отсутствуют объекты капитального строительства. В связи с тем, что земельный участок предоставлен в аренду арендатору для индивидуального жилищного строительства, с учетом вида разрешенного вида использования земельного участка - для жилищного строительства, неиспользование участка является существенным нарушением условий этого договора. Комитетом в адрес арендатора была направлена претензия от ДД.ММ.ГГГГ №-Писх/4942 с требованиями о расторжении договора, освобождении и приведении в соответствие земельного участка. Данные требования оставлены арендатором без ответа. Представитель истца просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Представитель истца - Комитета по управлению имуществом администрации муниципального округа Егорьевск Московской области и третьего лица - администрации муниципального округа Егорьевск Московской области по доверенности ФИО1 в судебном заседании доводы иска поддержала по основаниям, в нем изложенным.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о дне, времени и месте судебного заседания, обратился с заявлением о рассмотрении дела без его участия.

Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, обратился с заявлением о рассмотрении дела без его участия.

Выслушав представителя ответчика и третьего лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Статья 450 ГК РФ предусматривает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ст. 452 ГК РФ).

При существенном нарушении договора другой стороной на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда. При этом существенным признается нарушение одной из сторон договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ч. 2 - 3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Согласно ч. 1 и 3 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Исходя из ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом Егорьевского муниципального района Московской области и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка №, в соответствии с условиями которого Комитет предоставил арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером № площадью 800 кв.м, разрешенное использование: для жилищного строительства, цель предоставления: для индивидуального жилищного строительства, местоположение: <адрес>, восточная часть квартала, ограниченного ориентирами: север - пересечение <адрес>; юго – восток - по <адрес>; юго – запад - по <адрес>; запад – пересечение <адрес> (л.д. 11-22).

Срок действия договора аренды земельного участка установлен по ДД.ММ.ГГГГ включительно (п. 2.1).

Дополнительным соглашением № договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия последнего продлен до ДД.ММ.ГГГГ включительно (л.д. 25-29).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором согласованы права и обязанности сторон, порядок изменения, расторжения и прекращения договора, ответственность за нарушение обязательств (л.д. 23 – 24).

В соответствии с пунктом 4.4.1 договора арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора, в том числе касающиеся цели и условий предоставления земельных участков, а при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи (п. 6.4 договора).

В соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 2 Закона Московской области от ДД.ММ.ГГГГ № - ОЗ «О наделении органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области отдельными государственными полномочиями Московской области» органы местного самоуправления городских округов наделяются государственными полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Согласно Положению о Комитете по управлению имуществом администрации муниципального округа Егорьевск, утвержденному Решением Совета депутатов городского округа Егорьевск Московской области от ДД.ММ.ГГГГ № «О переименовании Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Егорьевск и утверждении Положения о Комитете по управлению имуществом администрации муниципального округа Егорьевск», Комитет является отраслевым органом администрации муниципального округа Егорьевск, на который возложено осуществление функций по управлению и распоряжению имуществом муниципального округа Егорьевск, а также осуществление функций по управлению и распоряжению имуществом муниципального округа Егорьевск, а также функции контроля за его использованием.

ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Егорьевск был произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером № и составлен акт обследования № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что земельный участок с кадастровым номером № не огорожен, доступ на него не ограничен, строения отсутствуют, на участке проходит система теплоснабжения, он зарос травяной и древесно-кустарниковой растительностью естественного происхождения, не используется длительное время. По результатам обследования сделан вывод о неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного строительства (л.д. 34-37).

Истцом в адрес арендатора была направлена претензия от ДД.ММ.ГГГГ № с требованиями о расторжении договора, освобождении и приведении в соответствие земельного участка. Данные требования оставлены арендатором без ответа (л.д. 38-39).

Ответчик ФИО3 обращался с заявлением к Главе администрации Егорьевского муниципального района Московской области о предоставлении ему разрешения на изменение назначения земельных участков с кадастровыми номерами № и № разрешенного использования «для жилищного строительства» на «малоэтажное жилищное строительство» для объединения с земельным участком по адресу: <адрес> кадастровым номером № для строительства на них двух трехэтажных многоквартирных домов, что подтверждается копией его заявления от ДД.ММ.ГГГГ с отметкой о принятии от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 72).

Также ответчиком ФИО3 предоставлены квитанции о своевременной оплате за аренду земельных участков (л.д.73-78) и заключение по техническому обследованию строительных конструкций здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № согласно которому строительно - монтажные работы по строительству жилого дома не завершены, и на момент обследования здания жилого дома ведутся строительно-монтажные работы по строительству жилого дома.

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

При этом при применении пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Предусмотренные пунктом 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации особенности расторжения договора аренды земельного участка, обязывают арендодателя доказать существенность допущенных нарушений договора в рамках гражданского спора, что исключало для государственного регистратора право и возможность устанавливать факт нарушения арендатором условий договора аренды при правовой экспертизе, а, соответственно, и основания прекращения этого договора.

Согласно ч. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, к числу которых относится неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении арбитражными судами п. 9 ст. 22 Земельного Кодекса РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса РФ и 450, 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка.

Договор аренды мог быть расторгнут судом лишь при условии, что истцом представлены доказательства, подтверждающие не только факт нарушения ответчиком договора аренды, но и факт возникновения у истца в связи с этим ущерба, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды.

Как указывал Конституционный Суд РФ, длительное непринятие арендатором должных мер к скорейшему началу запланированного строительства само по себе не может свидетельствовать о совершении им гражданско-правового нарушения (Определение от ДД.ММ.ГГГГ №-О).

Таким образом, федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе РФ право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

В свою очередь, относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения п. 2 ст. 450 ГК РФ, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Стороны же договора аренды земельного участка, которые при его заключении исходят из добросовестности участников гражданского оборота, при выполнении взятых на себя по договору обязательств, несут связанные с не достижением ожидаемого экономического эффекта риски. При этом предусмотренный абз. 6 подп. 1 п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ трехлетний срок для начала использования земельного участка в указанных целях не может рассматриваться как необоснованный, что предопределяет возможность введения данного законодательного требования в отношении заключенных до его вступления в силу долгосрочных договоров аренды, призванных изначально обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием.

В то же время неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции РФ принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором.

Из совокупности представленных доказательств суд приходит к выводу о том, что ответчик заинтересован в использовании земельного участка, задолженности по арендным платежам не имеет, а Комитетом по управлению имуществом администрации муниципального округа Егорьевск Московской области не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии со стороны арендатора существенных нарушений условий договора аренды, в то время как указанным договором не установлены сроки для освоения спорного земельного участка, переданного ответчику, срок аренды составляет более 5 лет.

Доводы иска относительно возникновения права арендодателя на досрочное расторжение договора аренды по основаниям неиспользования арендатором земельного участка по назначению, суд во внимание не принимает, поскольку при рассмотрении настоящего спора они подтверждения не нашли.

Кроме того, применительно к положениям ст. ст. 22, 46 ЗК РФ, ст. ст. 11 - 12, 307 - 309, 450 - 450.1, 451 - 452, 606, 612, 615 - 616, 619 ГК РФ, досрочное расторжение договора аренды является крайней, исключительной мерой гражданско-правовой ответственности, при предъявлении требований о досрочном расторжении договора аренды в рассматриваемом случае истец должен доказать следующие обстоятельства: нарушение арендатором условий договора, квалификацию такого нарушения как существенного.

При этом, существенным является установление как факта целевого (нецелевого) использования земельного участка в соответствии с условиями договора, так и устранения такого нарушения (его последствия) арендатором в разумный срок.

Таким образом, оценивая в совокупности указанные выше обстоятельства, суд приходит к выводу, что иск Комитета по управлению имуществом администрации муниципального округа Егорьевск Московской области к ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска Комитета по управлению имуществом администрации муниципального округа Егорьевск Московской области к ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:30:0010719:30 № от ДД.ММ.ГГГГ отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Егорьевский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья подпись О.В. Привалова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.