Решение № 2-690/2019 2-690/2019~М-647/2019 М-647/2019 от 24 сентября 2019 г. по делу № 2-690/2019

Дело № 2-690/2019


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 сентября 2019 года р. п. Любинский

Любинский районный суд Омской области в составе:

председательствующего судьи Брагина В.М.,

при секретаре судебного заседания Климовой А.А.,

с участием представителя истца ФИО1 – Представитель №1,

с участием ответчика ФИО2, представителя ответчика Представитель №2,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском, в котором просит взыскать с ответчика ФИО2 в его пользу задаток по договору о задатке между физическими лицами от ДД.ММ.ГГГГ в размере 400 000 рублей в двойном размере, всего взыскать 800 000 рублей.

Свои требования истец мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком ФИО2 был заключен договор о задатке между физическими лицами. По условиям договора, он передал ФИО2 денежные средства в размере 400 000 рублей в счет оплаты по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. В соответствии с п.1 договора стороны определили, полная стоимость жилого дома и земельного участка составляет <данные изъяты> рублей, а также определили, что договор купли-продажи будет заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. При подписании договора о задатке он передал ФИО2 сумму задатка 400 000 рублей, что подтверждается п.9 договора о задатке, а также распиской. В названный срок договор купли-продажи заключить не удалось по причине того, что документы на объекты недвижимости не подготовлены к сделке. Из-за проблем с правоустанавливающими документами у ответчика, заключение договора купли-продажи невозможно. Ответчик отказалась продлить срок действия договора о задатке.

Просил взыскать с ответчика ФИО2 в его пользу задаток по договору о задатке между физическими лицами от ДД.ММ.ГГГГ в размере 400 000 рублей в двойном размере, всего взыскать 800 000 рублей.

Истец ФИО1 в судебном заседании участия не принимал, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Настаивал на удовлетворении заявленных исковых требований по тем же основаниям. Доверил представлять свои интересы Представитель №1

Представитель истца Представитель №1 в ходе судебного разбирательства заявленные требования уточнила, просила взыскать с ответчика сумму задатка 800 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 200 рублей. Суду показала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор о задатке между физическими лицами. При подписании указанного договора ФИО1 передал ответчику 400 000 рублей в счет оплаты по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>. По условиям договора стороны должны были заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ В указанный срок договор купли-продажи заключить не удалось по причине того, что у ответчика документы на жилой дом и земельный участок не подготовлены к сделке. При реконструкции жилого дома были задействованы средства материнского капитала, но детям их доли в данной собственности ответчик не выделила. ДД.ММ.ГГГГ органы опеки и попечительства сообщили ответчику о необходимости выделить доли в праве собственности несовершеннолетним детям, в противном случае органом опеки не будет выдано разрешение на продажу данного жилого дома. Кроме того, у ответчика отсутствует межевой план на земельный участок, не выплачена ипотека в банк, взятая ранее на покупку ею этого дома. Отсутствие данных документов не давало возможности оформить договор купли-продажи. Истец неоднократно предлагал ответчику предоставить весь пакет документов на дом и землю, но она длительное время уклонялась от этого. ФИО1 предлагал ФИО2 продлить срок действия договора о задатке, на что ответчик ответила отказом. Против продления договора о задатке был также ее супруг. Они говорили, что им нужна полная стоимость жилого дома и земельного участка, после этого они будут приводить документы в соответствие. На следующий день жене истца позвонил супруг ответчика и в угрожающей форме потребовал от неё немедленно освободить жилое помещение, так как в него будут заселяться другие квартиранты. Истец с супругой вынуждены были освободить жилое помещение, ключи передали ответчице, о чем составлен акт. Считает, что ФИО2 фактически уклоняется от заключения договора купли-продажи и отказалась от совершения всех необходимых действий по его заключению. ДД.ММ.ГГГГ. жена истца вместе ответчиком ФИО2 встречались, ещё раз обсуждали условия заключения договора, но ответчик категорически настаивал на заключении договора после выплаты ей истцом всей оставшейся суммы. Истца это не устроило. Тогда ответчик отказалась от заключения договора. При таких обстоятельствах и истец не желает в дальнейшем заключать договор купли – продажи, т.к. не верит ответчику. Поскольку именно в действиях ответчика усматривается вина, то она и должна вернуть полученный задаток в двойном размере.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала. Суду показала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО1 заключен договор о задатке, по которому стороны полную стоимость жилого дома и земельного участка в <данные изъяты> руб.. По данному договору ФИО1 передал ей 400 000 рублей в счет оплаты по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка. по адресу <адрес>. Сторонами было установлено, что данная сумма является задатком, обеспечивающим надлежащее исполнение условий договора. Условиями договора также предусмотрено, что если за неисполнение договора ответственен продавец, то он обязан оплатить покупателю двойную сумму задатка. Согласно условиям договора прекращение (окончание) срока действия договора влечет за собой прекращение обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны от ответственности за его нарушения. Она полагала, что сделка купли-продажи жилого дома и земельного участка не состоялась по вине истца ФИО1, который утратил интерес в заключении договора купли-продажи. Она после заключения договора о задатке передала ключи истцу, он со своей семьей проживал в доме бесплатно, пользовался земельным участком. Напротив, она была заинтересована в данной сделке, и у нее не было намерений расторгать договор. ФИО1 был осведомлен о необходимости получения ответчиком разрешения банка и органов опеки для продажи вышеуказанного объекта недвижимости против прохождения указанной процедуры на момент заключения договора о задатке не возражал. Она неоднократно обращалась к ФИО1 с вопросом оформления сделки купли-продажи недвижимости, определить дату, чтобы она могла заказать в органах опеки разрешение на совершение сделки. В ДД.ММ.ГГГГ года ФИО1 уехал на заработки, на звонки перестал отвечать. ДД.ММ.ГГГГ ей поступило требование от истца о предоставлении правоустанавливающих документов на жилой дом и земельный участок для оформления ипотеки. Ранее истцу был предоставлен необходимый пакет документов, за исключением межевого плана земельного участка, поскольку земельный участок состоит на кадастровом учете. Условиями договора предоставление дополнительных документов не оговаривалось. ДД.ММ.ГГГГ у них состоялась встреча по заключению договора, со стороны истца была супруга, нотариальной доверенности на совершение сделки у нее не было. Они обращались в отделение Сбербанка, пенсионный фонд, где им пояснили, что трудностей по оформлению сделки у них, поскольку запретов и ограничений на продажу объектов недвижимости нет. ДД.ММ.ГГГГ супруга истца передала ей ключи от дома без каких-либо объяснений. Просила отказать в удовлетворении заявленных требований ФИО1 во взыскании задатка по договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель ответчика Представитель №2 в судебном заседании поддержала доводы, изложенные ФИО2 Кроме того, полагала, что поскольку между сторонами письменного договора купли продажи не заключалось, то фактически между ними фактически состоялся предварительный договор, который носит организационный характер и не может содержать каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом. Соглашение сторон о задатке в счет ещё несуществующего договора противоречит гражданскому законодательству. Поэтому в данном случае соглашение сторон нельзя расценивать как задаток, а только как аванс, который подлежит возврату.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, для участия в рассмотрении настоящего дела определением Любинского районного суда Омской области были привлечены ГУ-УПФР в Омском районе Омской области (межрайонное), органы опеки и попечительства Управления образования Администрации Любинского муниципального района, Управление Росреестра по Омской области, ФГБУ «ФКП Росреестра по Омской области».

Представитель третьего лица ГУ-УПФР в Омской районе Омской области (межрайонное) в судебном заседании участия не принимал, просил рассмотреть гражданское дело в его отсутствие, решение по делу оставить на усмотрение суда. Представили отзыв относительно заявленных требований, где указали, что решением начальника УПФР в Любинском районе Омской области заявление ФИО2 о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала в сумме <данные изъяты> рублей на улучшение жилищных условий (погашение основного долга и уплату процентов по кредиту на приобретение жилья) удовлетворено. Денежные средства Управлением перечислены платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ ПАО «<данные изъяты>» согласно кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО2 на приобретение жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 дано нотариальное обязательство оформить вышеуказанный жилой дом в общую долевую собственность с супругом и всеми детьми с определением размера долей по соглашению, в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным Фондом Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала (при отсутствии обременений). В настоящее время в нарушение действующего законодательства дети ответчика не являются собственниками указанного жилого помещения. Также указали, что продажа жилого дома, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала, без выделения в нем долей детям является незаконной и такая сделка может быть признана недействительной в судебном порядке.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области Представитель №3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании участия не принимала, просила дело рассмотреть в ее отсутствие, представила письменный отзыв, где указала, что согласно сведениям ЕГРН, объекты недвижимости по адресу: <адрес>, принадлежат на праве собственности ФИО2 на основании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. Документы в ЕГРН на регистрацию перехода права собственности не предоставлялись.

Представитель третьего лица филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области Представитель №4, действующая на основании доверенности в судебно заседании участия не принимала, просила дело рассмотреть в ее отсутствие. Представила отзыв, где указала, что ФГБУ ФКП Росреестра с ДД.ММ.ГГГГ не обладает полномочиями по принятию решений о возможности внесения сведений в ЕГРН. В ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, с присвоенным адресом: <адрес>. Земельный участок принадлежит на праве собственности ФИО2 на основании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства. На указанном земельном участке расположено здание – жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, ДД.ММ.ГГГГ года постройки. Здание принадлежит на праве собственности ФИО2 Земельный участок учтен в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. Также указала, что спорные объекты недвижимости являются самостоятельными объектами гражданских прав, наличие либо отсутствие сведений о координатах характерных точек границ спорного земельного участка (межевание), само по себе не может являться препятствием при заключении договора купли-продажи.

В судебном заседании представитель отдела опеки и попечительства Управления образования Любинского муниципального района Представитель №5, действующая по доверенности, показала, что согласно данным ЕГРН собственником жилого дома и земельного участка является ФИО2 Объекты недвижимости были приобретены за счет средств материнского капитала, поэтому дети также являются собственниками. Документы необходимо привести в соответствие с действующим законодательством, выделить детям соответствующие доли в общей долевой собственности, в противном случае она не имеет право продавать дом.

Выслушав стороны, свидетелей, изучив доказательства в их совокупности и взаимосвязи, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как видно из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продовец) заключен договор о задатке между физическими лицами, по условиям которого Стороны обязуются в течение срока действия настоящего соглашения заключить основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. В договоре залога изложены все основные условия заключения договора купли-продажи дома и земельного участка. В частности, сами объекты недвижимости, их место расположение по адресу: <адрес>, определена конечная цена в <данные изъяты> рублей.). Покупатель передал Продавцу в качестве задатка денежную сумму в размере 400 000 рублей 00 копеек, в счет оплаты по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка. Указанный договор купли-продажи стороны договорились заключить не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п.1).

В соответствии с пунктом 2 договора о задатке вышеуказанный жилой дом и земельный участок принадлежит Продавцу по праву собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (п.2).

Стороны договорились, что если за неисполнение договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, ответственен Покупатель, задаток остается у Продавца. Если за неисполнение договора ответственен Продавец, то он обязан уплатить Покупателю двойную сумму задатка (п.4).

Таким образом, судьба задатка, согласно условиям предварительного договора, зависит от того, по какой причине будут прекращены правоотношения сторон по предварительному договору: заключение основного договора; невозможность заключения основного договора по вине Продавца; невозможность заключения основного договора по вине Покупателя.

Форма договора в соответствии с требованиями ст. 550 ГК РФ сторонами соблюдена, предварительный договор задатка был подписан сторонами, в судебном порядке оспорен не был.

Между тем, условия предварительного договора задатка исполнены не были, основной договор купли - продажи недвижимого имущества между сторонами заключен не был.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Так, задаток ФИО1 в сумме 400 000 рублей был передан ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, что следует из соглашения о задатке и акта приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Согласно п.4 ст.380 ГК РФ по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Исходя из условий соглашения о задатке и предварительного договора купли-продажи, уплаченная ответчику сумма в размере 400 000 рублей является задатком, обеспечивающим исполнение покупателем и продавцом их обязательств по заключению основной сделки купли-продажи недвижимого имущества, и выдана в счет причитающихся платежей за указанное имущество.

В силу условий соглашения о задатке и в соответствии со ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Свидетель Свидетель №3 в судебном заседании пояснила, что она работает в семье Б-вых няней. Она присутствовала при передаче денежных средств, ФИО1 привез их домой к ФИО2 Деньги считала она, ей доверила пересчитать деньги сама ФИО2

Свидетель Свидетель №2 показала, что в счет оплаты по договору купли-продажи они передали ФИО2 400 000 рублей, а также оплатили долги по коммунальным платежам. В ДД.ММ.ГГГГ года они въехали в дом, начали делать ремонт. О том, что они делают в доме ремонт они предупреждали ответчицу, она была не против. Они хотели оформить ипотеку, чтобы передать ФИО2 оставшуюся сумму. Им было отказано, поскольку документы у ФИО2 не было межевого плана на земельный план и технического паспорта на жилой дом. Межевой план ФИО2 обещала сделать, технический паспорт на дом она им не передавала. Оставшуюся сумму они собрали к назначенной дате, они договорились о сделке. Сделка не состоялась, поскольку у ФИО2 не были оформлены все документы на земельный участок и жилой дом, не было разрешения от органов опеки на продажу. О том, что ее супруг уедет на вахту ФИО2 знала, он ее предупреждал. ДД.ММ.ГГГГ.супруг ФИО2 приехал к ней домой и стал требовать деньг за дом, а когда она отказала ему в этом, в грубой форме потребовал освободить дом.. После этого они с супругом решили освободить дом, т.к. испугались и перестали им верить., ДД.ММ.ГГГГ она передала ФИО2 ключи от дома.

Свидетель Свидетель №1 показал, что ФИО1 он знает давно. В ДД.ММ.ГГГГ года ФИО1 решил купить у них дом, его супруга дала согласие на продажу дома. ФИО1 передал в счет оплаты договора купли-продажи 400 000 рублей, они заключили договор. Он говорил ФИО1, что если через год он не выплатит оставшуюся сумму, то задаток они ему не вернут. В настоящее время ФИО1 на связь не выходит, они хотели узнать у него, будет ли он покупать дом или нет. ДД.ММ.ГГГГ им стало известно, что ФИО1 обратился в суд с данным исковым заявлением. ФИО1 оставшуюся сумму по договору им не передал, на сделку он не пришел. Он говорил супруге ФИО1, что если они не отдадут им оставшуюся сумму, то им придется освободить дом.

Как следует из условий предварительного договора, стороны: Продавец – ФИО2 и Покупатель – ФИО1 обязуются в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по которому Продавец передает в собственность Покупателя, а Покупатель примет от Продавца жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>. Стоимость жилого дома и земельного участка по договору стороны определили <данные изъяты> рублей, из которых стоимость жилого дома <данные изъяты> рублей, а стоимость земельного участка <данные изъяты> рублей (п.1 Договора).

Из материалов дела следует, что стороны в установленный предварительным договором срок основной договор купли-продажи спорного жилого помещения не заключили. Суд считает, что доводы истца о том, что договор купли – продажи не заключён по вине ответчика ФИО2, которая не предприняла своевременных мер по надлежащему оформлению всех необходимых документов на дом и земельный участок (технический паспорт, межевое дело). Поскольку ответчиком ФИО2 в покупку спорного жилого дома и земельного участка были привлечены средства материнского капитала, она должна бала оформить доли в имуществе и на своих детей, погасить ипотеку и получить согласие пенсионного фонда и органов опеки на продажу дома, что ей не было сделано. Эти обстоятельства делали невозможным заключение договора купли – продажи указанного имущества. Кроме того ответчик, потребовав от истца вместе с семьё выселиться из дома, фактически отказался от дальнейшего заключения договора купли – продажи спорного имущества.

Доказательства уклонения покупателя от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества в материалах дела отсутствуют.

Ответчиком сумма задатка не возвращена до настоящего времени.

При таких обстоятельствах, требования истца о взыскании с ответчика суммы задатка в двойном размере являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы.

С ответчика ФИО2 подлежит взысканию госпошлина в размере 11 200 рублей в пользу истца.

Руководствуясь, ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 двойную сумму задатка по договору о задатке между физическими лицами от ДД.ММ.ГГГГ в размере 800 000 (Восемьсот тысяч) рублей и государственную пошлину в размере 11 200 (Одиннадцать тысяч двести) рублей.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Любинский районный суд Омской области в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья В.М. Брагин