Решение № 2-2775/2025 от 1 сентября 2025 г. по делу № 2-2775/2025

Дело № 2-2775/2025

УИД-27RS0001-01-2025-000739-58


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Хабаровск 20 августа 2025 года

Центральный районный суд г. Хабаровска в составе:

председательствующего судьи Прокопчик И.А.,

при помощнике судьи Ткачевой М.Ю.,

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО1, представителей ответчика (истца по встречному иску) ФИО2, Хворост Ю.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СК+» о понуждении к заключению договора участия в долевом строительстве, по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СК+» к ФИО3 о признании соглашения незаключенным,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик СК+» о понуждении к заключению договора долевого участия в строительстве, в обоснование требования указав, что 24.10.2022 между ним и ответчиком заключено соглашение об обязательстве ответчика как застройщика в будущем в соответствии со статьей 429 ГК РФ заключить договор долевого участия в строительстве с истцом, предметом которого будет являться продажа жилого (ых) помещения в строящемся жилом комплексе, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 1.3. соглашения стороны фиксируют, что по результатам завершенного строительством объекта, определенного в п. 1.1. настоящего соглашения, стоимость продажи одного кв.м для покупателя на момент заключения договора долевого участия будет составлять 110 000 рублей. Согласно п. 2.1. соглашения за 15 дней до открытия продаж по строящемуся объекту застройщик обязан уведомить покупателя в письменном виде о начале продаж, в целях осуществления покупателем выбора жилого помещения, его этажности, площади, места расположения. В уведомлении должна содержаться информация о времени, дате, месте, должностном лице, осуществляющем прием документов для регистрации договора. Застройщик обязан предоставить покупателю приоритетное право выбора перед всеми другими третьими лицами жилого помещения (жилых помещений), его этажности, площади, места расположения. Согласно п. 2.2 покупатель имеет право выбрать в строящемся объекте жилое помещение или несколько жилых помещений, по стоимости не превышающей 110 000 рублей за 1 кв.м. Между тем продажи помещений в жилом комплексе уже начаты, но застройщик в адрес покупателя не направил уведомления в порядке, предусмотренном п. 2.1. договора. На сайтах ответчика указано, что продажи открыты 06.12.2024. Также в новостных каналах данная информация была озвучена как реклама, направленная на побуждение потребителей к покупке квартир. Однако ответчик обязательства по договору не исполнил, уведомление в соответствии с п. 2.1. договора не направил. Истец направил претензию 02.12.2024 с требованием исполнить обязательства по договору. Ответчик письмом №145 от 25.12.2024 в удовлетворении требований отказал, сославшись на истечение срока заключения договора. Якобы срок заключения договора не установлен. Однако условиями п. 2.1. договора срок заключения основного договора установлен и обусловлен наступлением факта начала продаж и обязанностью ответчика уведомить истца о дате заключения и регистрации основного договора. Просит суд возложить на ответчика обязанность заключить с истцом договор долевого участия в строительстве, предметом которого будут являться продажа жилых помещений в строящемся жилом комплексе, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся по адресу: <адрес>, а именно: 3Е площадью 77,38 кв.м на 21 этаже; 2Е площадью 54 кв.м на 21 этаже; 3Е площадью 80,19 кв.м на 21 этаже; 3Е площадью 69,41 кв.м на 21 этаже; 4Е площадью 130,39 кв.м на 21 этаже; 3Е площадью 77,38 кв.м на 20 этаже; 2Е площадью 54 кв.м на 20 этаже; 3Е площадью 80,19 кв.м на 20 этаже; 3Е площадью 69,41 кв.м на 20 этаже; 4Е площадью 129,97 кв.м на 20 этаже. Стоимость одного квадратного метра 110 000 рублей. 90 455 200 рублей истец уплачивает в течение 5 (пяти) календарных дней после государственной регистрации Договора (на основании решения суда) в органе регистрации прав путем внесения денежных средств на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу. Оплата по договору производится в порядке, установленном статьей 15.4 Закона о долевом участии, при этом: депонентом будет являться участник: ФИО3. Уполномоченным банком (эскроу-агентом) - ПАО Банк ВТБ; Бенефициаром - Застройщик; Депонируемая сумма равна Цене Договора. Срок условного депонирования: по «06» января 2027 г. включительно. Обязанность Участника по уплате цены Договора считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу. Застройщик обязан передать участнику объект после получения разрешения на эксплуатацию жилого дома не позднее 6 месяцев с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Дата получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома указана в проектной декларации, размещенной застройщиком в ЕИСЖС. Стороны согласовали, что возможно досрочное исполнение Застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства. Ориентировочный срок получения Разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома - 06 июля 2026 г.

ООО «Специализированный застройщик СК+» обратилось в суд со встречным иском к ФИО3 о признании незаключенным соглашения, подписанного 24.10.2022 ФИО3 и ООО «Специализированный застройщик СК+», в обоснование требования указав, что в силу положений п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор, усматривающий обязанность заключить договор долевого участия, должен содержать условия, позволяющие конкретно определить в отношении каких жилых или нежилых помещений в строящемся многоквартирном доме должен быть заключен соответствующий договор (предмет договора долевого участия в строительстве), либо условия, позволяющие идентифицировать соответствующие жилые/нежилые помещения на дату заключения договора долевого участия в строительстве. Между тем соглашение от 24 октября 2022 г. не содержит как условий, определяющих, в отношении каких конкретно квартир в строящемся доме подлежат заключению договоры долевого участия в строительстве, так и условий, позволяющих идентифицировать данные квартиры (площадь, количество комнат, расположение на этажах и т.д.). Указание в п. 1.1. соглашения от 24 октября 2022 г. жилого комплекса строящегося жилого дома в отношении помещений, в котором должны быть заключены договоры долевого участия в строительстве, со ссылкой на кадастровый номер земельного участка, на котором будет осуществляться его строительство, не свидетельствует о согласовании сторонами предмета подлежащего заключению договора долевого участия в строительстве, поскольку по смыслу ст.ст. 2, 4 Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не является предметом договора долевого участия. Указание в п. 2.2 договора на право покупателя выбрать в строящемся многоквартирном доме жилое помещение или несколько жилых помещений также не свидетельствует о согласовании сторонами в соответствии с п. 3 ст.429 ГК РФ предмета подлежащих заключению договоров участия в долевом строительстве, поскольку в этом случае ФИО3 самостоятельно и произвольно определяет данный предмет, что противоречит положениям ст.ст. 154, 432 ГК РФ, относящих предмет договора к условиям, в отношении которых в силу прямого указания в законе ст.432, п. 3 ст.429 ГК РФ сторонами должно быть достигнуто соглашение. При этом по смыслу п. 3 ст.429 ГК РФ с учётом разъяснений, данных в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49, несогласование в предварительном договоре условий о предмете подлежащего заключению основного договора, не может быть восполнено путём определения данного условия судом на основании волеизъявления только одной стороны договора. Таким образом, поскольку сторонами в соглашении от 24 октября 2022 г. в нарушение требований п. 3 ст.429 ГК РФ не согласовано существенное условие о предмете подлежащего заключению сторонами основного договора участия в долевом строительстве, данное соглашение не может быть признано заключённым. Просит признать соглашение от 24 октября 2022г., подписанное ФИО3 и ООО «Специализированный застройщик СК+», незаключенным; взыскать с ФИО3 в пользу ООО «Специализированный застройщик СК+» расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 000 рублей.

Определением Центрального районного суда г. Хабаровска от 06.06.2025 принято встречное исковое заявление, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены ФИО4, ФИО5.

В процессе рассмотрения дела истец ФИО3 уточнил исковые требования, просит возложить на ответчика обязанность заключить с истцом договор долевого участия в строительстве, предметом которого будут являться продажа жилых помещений в строящемся жилом комплексе, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся по адресу: <адрес>, а именно: трехкомнатная квартира № общей площадью <данные изъяты> кв.м на 22 этаже; двухкомнатная квартира № общей площадью <данные изъяты> кв.м на 22 этаже; трехкомнатная квартира № общей площадью <данные изъяты> кв.м на 21 этаже; двухкомнатная квартира № общей площадью <данные изъяты> кв.м на 21 этаже; трехкомнатная квартира № общей площадью <данные изъяты> кв.м на 21 этаже; трехкомнатная квартира № общей площадью <данные изъяты> кв.м на 21 этаже; трехкомнатная квартира № общей площадью <данные изъяты> кв.м на 20 этаже; двухкомнатная квартира № общей площадью <данные изъяты> кв.м на 20 этаже; трехкомнатная квартира № общей площадью <данные изъяты> кв.м на 20 этаже; трехкомнатная квартира № общей площадью <данные изъяты> кв.м на 20 этаже; трехкомнатная квартира № общей площадью <данные изъяты> кв.м на 19 этаже; трехкомнатная квартира № общей площадью <данные изъяты> кв.м на 19 этаже. Стоимость одного квадратного метра 110 000 рублей. 92 889 500 рублей истец уплачивает в течение 5 (пяти) календарных дней после государственной регистрации Договора (на основании решения суда) в Органе регистрации прав путем внесения денежных средств на открытый в уполномоченном банке (эскроу агент) счет эскроу. Оплата по Договору производится в порядке, установленном статьей 15.4 Закона о Долевом Участии, при этом: Депонентом будет являться Участник: ФИО3, Уполномоченным банком (эскроу-агентом) - ПАО Банк ВТБ; Бенефициаром - Застройщик; Депонируемая сумма равна Цене Договора. Срок условного депонирования: по «06» января 2027 г. включительно. Обязанность Участника по уплате Цены Договора считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу. Застройщик обязан передать Участнику Объект после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома не позднее 6 (шести) месяцев с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (далее - «Срок Передачи Объекта»). Дата получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома указана в проектной декларации, размещенной застройщиком в ЕИСЖС. Стороны согласовали, что возможно досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства. Ориентировочный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома - 06 июля 2026 г.

В судебное заседание истец (ответчик по встречному иску) ФИО3, третьи лица не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались судом надлежащим образом, в связи с чем, на основании статей 117, 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 исковые требования по первоначальному иску поддержала, возражала против удовлетворения встречных исковых требований по основаниям, изложенным в исковом заявлении, возражении на встречное исковое заявление, поскольку ФИО3, являясь потребителем, заключил данное соглашение на условиях, предложенных застройщиком, составлявшим проект соглашения. При этом соглашением предусмотрена возможность выбора нескольких квартир, без ограничения их количества. Срок заключения договора должен исчисляться с момента наступления события, указанного в договоре, а именно уведомления застройщиком ФИО3 о начале продаж квартир. В октябре 2024 года застройщик направил истцу проект договора и сообщил о том, что продажи начнутся в декабре 2024 года, следовательно, должен был направить уведомление до 21.11.2024. При этом 02.12.2024 ФИО3 направил в адрес застройщика претензию, в которой выразил намерение на заключение договоров. Доводы ответчика о том, что спорное соглашение являлось «джентельменским», объективными доказательствами не подтверждены. Исходя из буквального толкования условий соглашения истцу предоставлено право первоочередного выбора помещений. Сторонами достаточно определенно согласован предмет договора и местонахождение имущества, остальные характеристики не имели значения на момент заключения соглашения. В данном случае необходимо применить правило «эстоппель», согласно которому сторона, подтвердившая каким-либо образом действие договора, не вправе ссылаться на его незаключенность. Ответчик вел с истцом и его представителем переписку относительно исполнения соглашения, в ответе на претензию также подтвердил факт заключения соглашения, однако сослался на истечение срока для заключения основного договора. Просит первоначальный иск удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать.

В судебном заседании представители ответчика (истца по встречному иску) ФИО2, Хворост Ю.Е. возражали против удовлетворения первоначального иска, просили удовлетворить встречный иск по основаниям, изложенным в возражениях и встречном исковом заявлении, дополнительно пояснили, что в соглашении от 24 октября 2022 г. не предусмотрен срок, в течение которого должен быть заключён предусмотренный п. 1.1, соглашения договор участия в долевом строительстве (основной договор). П. 2.1. соглашения от 24 октября 2022 г. не является условием, с которым связывается срок заключения основного договора. Поскольку в течение одного года основной договор заключён не был, и ни одна из сторон не обратилась к другой стороне с предложением о его заключении, обязательство по заключению основного договора прекратилось по основаниям, предусмотренным п. 6 ст. 429 ГК РФ. Истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд, поскольку он истек 25 апреля 2024 г., что в силу положений ст. 199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований. Соглашение от 24 октября 2022 г. не содержит условий, определяющих в отношении каких конкретно квартир в строящемся доме подлежат заключению договоры долевого участия в строительства, а также условий, позволяющих идентифицировать данные квартиры (площадь, количество комнат, расположение на этажах и т.д.). Указание в п. 1.1. соглашения от 24 октября 2022 г. жилого комплекса строящегося жилого дома, в отношении помещений в котором должны быть заключены договоры долевого участия в строительстве, со ссылкой на кадастровый номер земельного участка, на котором будет осуществляться его строительство, не свидетельствует о согласовании сторонами предмета подлежащего заключению говора долевого участия в строительстве, поскольку по смыслу ст.ст. 2, 4 Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не является предметом договора долевого участия. Указание в п. 2.2, договора на право покупателя выбрать в строящемся многоквартирном доме жилое помещение или несколько жилых помещений, также не свидетельствует о согласовании сторонами в соответствии с п. 3 ст. 429 ГК РФ предмета подлежащих заключению договоров участия в долевом строительстве, поскольку в этом случае ФИО3 самостоятельно и произвольно определяет предмет, что противоречит положениям ст.ст. 154, 432 ГК РФ, относящих предмет договора к условиям, в отношении которых в силу прямого указания в законе ст.432, п. 3 ст.429 ГК РФ сторонами должно быть достигнуто соглашение.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как указано в пункте 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (пункт 2 статьи 307).

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как следует из пункта 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства возникают, в том числе, из договоров.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 24.10.2022 ООО «Специализированный застройщик СК+» (Застройщик) и ФИО3 (Покупатель) подписано соглашение, в соответствии с п. 1.1. которого Застройщик в соответствии с нормами ст. 429 ГК РФ обязуется в будущем заключить с Покупателем договор долевого участия, предметом которого будет являться продажа Застройщиком в адрес Покупателя жилого помещения (квартиры) в строящемся жилом комплексе (далее – Объект), расположенном (на момент заключения настоящего соглашения) на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся по адресу: <адрес>.

В силу п. 1.2. указанного Соглашения стороны подтверждают, что указанные в п. 1.1. Соглашения данные позволяют определенно установить жилой комплекс, в отношении которого между сторонами будет в будущем заключен договор участия.

Согласно п. 1.3. Соглашения стороны фиксируют, что по результатам завершенного строительством Объекта, определенного в п. 1.1. настоящего соглашения стоимость продажи 1 (одного) кв.м для Покупателя на момент заключения договора долевого участия будет составлять 110 000 (сто десять тысяч) рублей.

Из п. 2.1. указанного Соглашения следует, что за 15 дней до открытия продаж по строящемуся Объекту застройщик обязан уведомить покупателя в письменном виде о начале продаж в целях осуществления покупателем выбора жилого помещения, его этажности, площади, места расположения.

В силу п. 2.2. Соглашения покупатель имеет право выбрать в строящемся Объекте жилое помещение или несколько жилых помещений, по стоимости не превышающий 110 000 рублей за 1 кв.м.

Согласно п. 2.3. Соглашения покупатель обязан будет произвести оплату стоимости жилого помещения в соответствии с положениями договора долевого участия, но по цене, не превышающей установленной п. 1.3. настоящего Соглашения.

Из материалов дела, в частности проектной декларации, договоров участия в долевом строительстве следует, что 06.04.2023 ООО «Специализированный застройщик СЗ+» получено разрешение на строительство № многоквартирного жилого дома «Жилой дом по <адрес> в Центральном районе города Хабаровска» (ЖК «Ориент) по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежащем ООО «Специализированный застройщик СЗ+» на праве собственности.

Положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено заключение сторонами предварительного договора о намерениях создать обязательства в будущем.

Так, в соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме (п. 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (п. 5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из положений ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что недостижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора свидетельствует о том, что договор является незаключенным.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По своей правовой природе предварительный договор представляет собой организационный договор, цель которого - организация заключения какого-либо договора в будущем.

Незаключенным является любой гражданско-правовой договор, в том числе и договор об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, не содержащий хотя бы одного из существенных его условий.

В обоснование встречного иска ООО «Специализированный застройщик СЗ+» указывает на то, что в подписанном сторонами соглашении от 24.10.2022 отсутствует предмет договора, который является существенным для рассмотрения данной категории споров, поскольку оно не содержит условий, определяющих, в отношении каких квартир в строящемся доме подлежит заключению договор участия в строительстве, а также условия, позволяющие идентифицировать квартиры (площадь, количество комнат, расположение на этажах и т.д.).

Суд соглашается с доводами истца по встречному иску в связи со следующим.

Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции на дату подписания соглашения от 24.10.2022) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 4 ст. 4 заключенным Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд; б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона; 6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона. Согласно п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче. Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ). По смыслу п.п. 1, 3 ст. 429 ГК РФ условие об определении предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить. Указанная правовая позиция изложена в Определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16.06.2015 № 4-КГ15-21. Вместе с тем в подписанном сторонами соглашении от 24.10.2022 не определены технические характеристики жилых помещений, количество комнат, площадь жилого помещения или общая площадь жилых помещений, этаж, на котором могут быть расположены жилые помещения, кроме того, в соглашении не определено количество жилых помещений, которое вправе выбрать ФИО3, либо их общая стоимость. Отсутствие на момент заключения утвержденной проектной документации, разрешения на строительство, не свидетельствует о невозможности включения в соглашение условий, позволяющих идентифицировать предмет будущего договора участия в долевом строительстве. Кроме того, из представленного соглашения от 24.10.2022 не представляется возможным установить, что его стороны имеют о предмете соглашения одинаковое представление, как того требуют п.п. 1, 3 ст. 429 ГК РФ. При этом стороны соглашения не предусмотрели условие, описывающее порядок идентификации жилого помещения (жилых помещений), для определения предмета основного договора участия в долевом строительстве.

Кроме того, соглашение от 24.10.2022 не содержит условий о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цене договора, сроке и порядке ее уплаты, а имеется лишь указание на то, что он будет определен в соответствии с положениями договора долевого участия (п. 2.3. соглашения); о привлеченио денежных средств участников долевого строительства.

Доводы представителя истца (ответчика по встречному иску) относительно того, что недостающие условия могут быть согласованы сторонами в основном договоре, признаются судом необоснованными.

В соответствии с разъяснением, содержащемся в пункте 8 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Вместе с тем в данном случае, как указывалось выше, подлежит применению Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

При таких обстоятельствах заключенное между сторонами соглашение от 24.10.2022 должно содержать существенные условия договора долевого участия в строительстве, в том числе об объекте долевого строительства.

Доводы представителя истца (ответчика по встречному иску) относительного наличия оснований для применения к спорным правоотношениям общеправового принципа «эстоппель», судом также отклоняются.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Принцип эстоппель вытекает из общих начал гражданского законодательства и является частным случаем проявления принципа добросовестности, установленного пунктами 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса.

В общем виде эстоппель (estoppel) можно определить как правовой механизм, направленный на обеспечение последовательного поведения участников правоотношений.

При этом при применении эстоппеля важно учитывать, что само по себе противоречивое поведение стороны не является упречным (противоправным или недобросовестным). Недобросовестным признается только такое противоречивое поведение стороны, которое подрывает разумное доверие другой стороны и влечет явную несправедливость.

Главная задача принципа эстоппель заключается в том, чтобы воспрепятствовать стороне получить преимущества и выгоду, как следствие своей непоследовательности в поведении в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной.

Поскольку эстоппель является частным проявлением принципа добросовестности, то для целей его применения требуется оценка добросовестности каждой из сторон.

Недобросовестным является поведение одной из сторон, противоречащее ее предшествующим действиям и заявлениям, на которые разумно положилась другая сторона и вследствие противоречивого поведения понесла ущерб. В частности, недобросовестным является непоследовательное поведение лица в ситуации, когда оно, обладая каким-либо субъективным правом, своими предшествующими действиями создает для другой стороны разумное ожидание, что оно этим субъективным правом воспользоваться не планирует, а впоследствии совершает действия по осуществлению этого права, вопреки предшествующему поведению.

Однако при применении эстоппеля подлежит оценке и добросовестность стороны, положившейся на действия другой стороны. Эстоппель должен защищать только добросовестное лицо, то есть лицо, доверие которого к поведению другой стороны было разумным и обоснованным, и призван содействовать обеспечению юридической безопасности субъектов права, направлен на защиту добросовестной стороны. Сторона, заявляющая о применении эстоппеля, должна разумно и добросовестно полагаться на поведение другой стороны.

Для применения эстоппеля в процессе необходимо установить не только факт противоречивого поведения одной из сторон спора, но также оценить, в какой степени поведение этой стороны могло создать доверие для другой, на которое она обоснованно положилась и вследствие этого действовала (могла действовать) в ущерб себе.

Эстоппель защищает добросовестную сторону, поэтому он находит свое применение тогда, когда доверие лица, вызванное поведением другой стороны, хотя и противоречит формальной правовой или фактической действительности, но может быть признано разумным, оправданным. Установление обоснованности возникновения доверия прежде всего предполагает выяснение того, знала ли доверившаяся сторона о том, что ее ожидания не соответствуют правовой или фактической действительности.

В абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума № 25) разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Защита доверия как таковая является ключевым аспектом при оценке противоречивого поведения лица при применении принципа эстоппель. Поэтому вопрос о наличии доверия у лица, связанного с поведением противоположной стороны, при применении принципа эстоппель подлежит исследованию судом.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в пункте 5 Обзора практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 ноября 2008 года № 127), непосредственной целью санкции статьи 10 Гражданского кодекса является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления.

Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, обосновывающие соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства. Поэтому упомянутая норма закона может применяться как в отношении истца, так и в отношении ответчика.

Указанная правовая позиция изложена в Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 08.10.2024 № 300-ЭС24-6956 по делу № СИП-295/2023.

В обоснование доводов о необходимости применения принципа эстоппель представитель истца (ответчика по встречному иску) ссылается на то, что в ответе на претензию ООО «Специализированный застройщик СЗ+» подтвердило заключение данного соглашения, но сослалось на истечение срока для заключения основного договора, кроме того, вело с истцом и представителем истца переписку относительно исполнения соглашения, направляло проект договора, заверяло истца о том, что в декабре 2024 года договоры будут заключены.

Из материалов дела следует, что 09.12.2024 ФИО3 в ООО «Специализированный застройщик СЗ+» направлена претензия с требованием о направлении всей информации согласно п. 2.1. договора в целях реализации права покупателя согласно соглашению от 24.10.2022.

Согласно ответу ООО «Специализированный застройщик СЗ+» от 25.12.2025 на претензию срок заключения договора долевого участия не установлен, в связи с чем, на основании ч. 4 ст. 429 ГК РФ основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Согласно ч. 6 ст. 429 ГК РФ, поскольку срок заключения основного договора истек, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о заключении основного договора, то обязательства, предусмотренные соглашением, прекратились.

Вместе с тем обстоятельства, связанные с совершением ответчиком правовых действий, направленных на признание и исполнение договора, подлежат доказыванию, однако у суда не имеется оснований для признания ответа ООО «Специализированный застройщик СЗ+» от 25.12.2025, данного в ходе досудебной переписки, в качестве признания факта заключения соглашения и его исполнения в случае, если бы срок на заключение основного договора не истек, поскольку доказательств, свидетельствующих о недобросовестном поведении ООО «Специализированный застройщик СЗ+», противоречащим его предшествующим действиям и заявлениям, на которые разумно положился ФИО3, что привело к причинению ему ущерба, не представлено.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ ФИО3 при подписании соглашения от 24.10.2022 имел возможность предложить ООО «Специализированный застройщик СЗ+» заключение соглашения на иных условиях, чем те, которые указаны в соглашении.

Тот факт, что ООО «Специализированный застройщик СЗ+» является юридическим лицом, профессиональным участником в сфере строительства, не свидетельствует о его недобросовестном поведении при подписании соглашения и определении его предмета.

При этом представленная истцом (ответчиком по встречному иску) переписка (протокол осмотра доказательств от 19.08.2025) не содержит сведений о том, что представителю ООО «Специализированный застройщик СЗ+» было известно, что он вступил в переписку с ФИО3 или его представителем относительно исполнения соглашения от 24.10.2022.

Из переписки фактически следует, что она направлена на выяснение факта относительно даты начала продаж по строящемуся объекту.

Согласно п.п. 44, 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

По смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

Вместе с тем невключение в соглашение от 24.10.2022 существенных условий будущего договора не свидетельствует о невозможности установить действительную волю сторон, кроме того, в компетенцию суда входит понуждение к заключению основного договора на условиях, согласованных сторонами, а также в силу п. 5 ст. 429 ГК РФ - урегулирование разногласий относительно условий договора.

Неверное толкование правовых норм, а равно невключение в соглашение от 24.10.2022 существенных условий будущего договора при отсутствии допустимых и достаточных доказательств недобросовестного поведения сторон не могут быть признаны судом злоупотреблением правом.

Учитывая указанные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что при подписании соглашения от 24.10.2022, фактически являющимся предварительным договором участия в долевом строительстве, сторонами не определен (ы) подлежащий (е) передаче конкретный (е) объект (ы) долевого строительства, в связи с чем, признать, что при его заключении стороны имели намерение заключить в будущем договор участия в долевом строительстве не представляется возможным, в связи с чем, требование ООО «Специализированный застройщик СК+» о признании соглашения от 24.10.2022, подписанного обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СК+» и ФИО3, незаключенным подлежит удовлетворению, в связи с чем, в удовлетворении требования ФИО3 о понуждении (возложении на ответчика обязанности) заключить с ним договор участия в долевом строительстве суд считает необходимым отказать.

Несмотря на то, что суд пришел к выводу о признании соглашения незаключенным, с учетом того, что стороны после его подписания имели право его исполнить, суд считает также необходимым рассмотреть иные доводы сторон относительно спора.

В соответствии со ст.429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определён, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 указанной статьи).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключён либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

В п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ №49 от 25 декабря 2018 г. разъяснено, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

В соглашении от 24 октября 2022 г. не предусмотрен срок, в течение которого должен быть заключён предусмотренный п. 1.1. соглашения договор участия в долевом строительстве (основной договор).

Содержащееся в п.2.1. соглашения от 24 октября 2022 г. условие о том, что за 15 дней до открытия продаж по строящемуся объекту застройщик обязан уведомить покупателя в письменном виде о начале продаж в целях осуществления покупателем выбора жилого помещения, его этажности, площади, места расположения, исходя из его буквального толкования, не является условием, с которым связывается срок заключения основного договора.

Равно как, вопреки доводам представителя истца (ответчика по встречному иску), срок на заключение основного договора не обусловлен наступлением факта начала продаж.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в силу положений п.п. 4, 5, 6 ст. 429 ГК РФ сторона соглашения от 24.10.2022, желающая заключить основной договор, предусмотренный п. 1.1. указанного соглашения, должна была в срок до 24.10.2023 направить другой стороне соответствующее предложение о заключении соответствующего основного договора.

При этом суд также учитывает, что по состоянию на 24.10.2023 ООО «Специализированный застройщик СК+» было получено разрешение на строительство, на портале ЕИСЖС были размещены в открытом доступе разрешение на строительство, проектная декларация на многоквартирный жилой дом.

Поскольку в указанный срок основной договор заключён не был, и ни одна из сторон не обратилась к другой стороне с предложением о его заключении, а доказательства обратного в материалы настоящего дела не представлены, обязательство по заключению основного договора, указанного в п. 1.1. соглашения от 24.10.2022, прекратилось по основаниям, предусмотренным п. 6 ст. 429 ГК РФ.

Согласно ст.195 ГК РФ исковой давностью признаётся срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Положения ст.197 ГК РФ предусматривают, что для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

Такой специальный срок исковой давности установлен п. 5 ст. 429 ГК РФ, который предусматривает, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст.445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Соответственно, в силу п. 5 ст. 429 ГК РФ срок исковой давности по заявленным ФИО3 исковым требованиям начал течь 25.10.2023 и истек 25.04.2024, в то время как с исковым заявлением он обратился в суд 20.02.2025.

При таких обстоятельствах имеются основания для отказа в удовлетворении требований ФИО3 также в связи с истечением срока исковой давности для обращения в суд.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, состоящие из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ч. 1 ст. 88 ГПК РФ), пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Размер и порядок уплаты государственной пошлины, в силу ч. 2 ст. 88 ГПК РФ, устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах.

ООО «Специализированный застройщик СК+» при подаче встречного искового заявления уплачена государственная пошлина в размере 20 000 рублей (платежное поручение № 435 от 28.05.2025.

При таких обстоятельствах, поскольку требование ООО «Специализированный застройщик СК+» удовлетворено судом, в его пользу с ФИО3 подлежит взысканию государственная пошлина в размере 20 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СК+» о понуждении к заключению договора участия в долевом строительстве отказать.

Встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СК+» к ФИО3 о признании соглашения незаключенным удовлетворить.

Признать соглашение от 24.10.2022, подписанное обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СК+» и ФИО3, незаключенным.

Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженца <данные изъяты> (паспорт №, выдан <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения №) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СК+» (ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Центральный районный суд г. Хабаровска в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда составлено 02.09.2025.

Судья И.А. Прокопчик