Решение № 2-754/2017 2-754/2017 ~ М-746/2017 М-746/2017 от 27 декабря 2017 г. по делу № 2-754/2017

Дело № 2-754/2017

2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

с. Бессоновка 28 декабря 2017 года

Бессоновский районный суд Пензенской области в составе

председательствующего судьи Дементьевой В.Б.,

при секретаре Михотиной И.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку арендной платы и задолженности за коммунальные услуги,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 97 536 руб. 38 коп., судебных расходов в сумме 20 446 руб. 10 коп., а также о взыскании расходов на оплату госпошлины в сумме 3 126 руб. 10 коп.

В обоснование заявленных требований истец указала на следующие обстоятельства:

24 апреля 2016 года между ФИО3, действующего в ее интересах и с ее согласия, и ФИО2 заключен договор аренды квартиры площадью 38,5 кв.м., - с мебелью, бытовой техникой, - находящейся по адресу: <адрес>, сроком на 6 месяцев, то есть до 24 октября 2016 года. Указанный договор аренды по согласию сторон неоднократно пролонгировался на тот же срок.

Квартира принадлежит ей на праве собственности.

В соответствии с договором аренды ответчица приняла квартиру с мебелью и бытовой техникой для проживания с семьей из трех человек, что подтверждается личной подписью в акте приема-передачи от 24 апреля 2016 года.

Согласно п.3.1 арендная плата за пользование квартирой с мебелью и бытовой техникой составляет 10 000 руб. в месяц. В силу п. 3.2 договора арендная плата выплачивается наличными денежными средствами предоплатой до 24 числа каждого месяца в течение всего срока действия договора. За просрочку платежа за аренду ответчица выплачивает пеню в размере 1% за каждый день просрочки от суммы месячной оплаты аренды (п.4.2). Согласно п. 2.2.6 договора ответчица обязана в течение всего срока договора аренды оплачивать коммунальные услуги (свет, вода, газ, канализация и т.д., включая взносы на капитальный ремонт дома) не позднее 24 числа каждого месяца.

24 января 2017 года ФИО2 платеж за аренду был пропущен, однако после получения уведомления, задолженность была погашена.

24 мая 2017 года ФИО2 вновь пропустила срок оплаты за аренду. Одновременно ей стало известно от председателя ТСЖ «Фортуна» о возникновении задолженности по коммунальным услугам, парковке, консьержа и кап.ремонта дома ввиду непоступления оплаты от ответчика.

06 июня 2017 года в адрес ответчицы была направлена повторная претензия о необходимости погасить задолженность по арендной плате, пени за просрочку, а также предоставить счета-квитанции об оплате коммунальных услуг в срок до 08 июня 2017 года. Указанные требования были проигнорированы.

13 июня 2017 года ФИО2 была в соответствии с п. 5.2 договора уведомлена об имеющейся задолженности и необходимости освободить квартиру.

13 июля 2017 года ФИО2 освободила квартиру, образовавшуюся задолженность по аренде, ответчица не погасила.

В досудебном порядке соглашения по погашению образовавшейся задолженности достигнуто не было. Задолженность ФИО2 на 13 июля 2017 года составила 54 533 рубля по арендной плате и пени за просрочку ее уплаты:

- арендная плата за период с 24.04.2017. по 13.07.2017 (2 мес.19дн.) - 26 333 рубля; -

- пени за период с 24.04.2017. по 1.09.2017.: с 24.04.2017. по 01.09.2017.(122 дня) - 12200 рублей: с 24.05.2017. по 01.09.2017 - 9200 рублей; с 24.06.2017. по 01.09.2017. - 6800 рублей, всего 28 200 рублей.

Задолженность по оплате коммунальных услуг, парковки, консьержа и кап.ремонта дома на 13 июля 2017 года составила за период с 01 мая 2016 года по 13 июля 2017 года 53 519 руб. 77 коп., из которых ФИО2 оплачено 22 октября 2016 года 10 516 руб. 39 коп. Оставшийся долг составляет 43 003 руб. 38 коп. Данная задолженность была погашена за счет средств ФИО3

Просила взыскать с ответчика 97 536,38 руб.

В процессе рассмотрения дела судом истцом был уточнен иск увеличен размер задолженности, взыскиваемой с ФИО2 Был увеличен период, за который необходимо взыскать пени до 31 октября 2017 года. Размер пени составил: с 24.04.2017. по 31.10.2017 (182 дня) - 18200 рублей; с 24.05.2017. по 31.10.2017. (152 дня) - 15 200 рублей; с 24.06.2017. по 31.10.2017. (128 дней) - 12 800 рублей, а всего 46 200 рублей. Общая сумма задолженности составила 115 533,38 руб., из которых 26 333 руб. - задолженность по арендной плате, 43 003,38 руб. задолженность по коммунальным услугам и кап.ремонту дома, 46 200 руб. - пени. При этом просила учесть, что в процессе рассмотрения дела ФИО2 добровольно заплатила ей 15 000 рублей, поэтому просила взыскать с нее 100 536,38 руб.; в возврат госпошлины 3 211, 10 руб.; за оформление доверенности представителя 2020 руб., за услуги ксерокопирования 300 руб., за услуги представителя 15 000 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена своевременно и надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося истца.

Представитель истца по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержал, подтвердил обстоятельства, изложенные в исковом заявлении. Дополнительно суду пояснил, что размер задолженности по арендной плате и коммунальным услугам, а также пени произведен в соответствии с действующим законодательством и условиями договора. Договор был заключен сторонами в добровольном порядке, после истечения срока договора стороны продолжили его исполнять, никто о расторжении договора не заявил, поэтому он считается заключенным на тех же условиях и на тот же срок. Все выплаченные ответчиком денежные суммы в счет арендной платы были учтены истцом при составлении искового заявления. Размер арендной платы определен с учетом первоначально внесенных ответчиком при заключении договора 20 000 рублей. Гарантийный платеж, предусматривавшийся за последний месяц аренды, был зачтен в уплату задолженности за 2016 год. Действительно часть платежей по арендной плате ответчик производила безналично на карты кого-то из родственников истца, все это учтено при определении размера задолженности. Последние внесенные ответчиком 15 000 рублей истец зачла в счет уплаты неустойки, это ее право, поэтому размер задолженности по арендной плате остался прежним, уменьшилась задолженность по пеням. Каких-либо новых договоров, иных письменных соглашений с изменением срока не заключалось. Расчет неустойки производился согласно условиям договора от каждой месячной оплаты аренды отдельно. Договор аренды был расторгнут с возвратом квартиры собственнику по акту приема-передачи 13 июля 2017 года. Долг по арендной плате образовался за период с 24 апреля по 13 июля 2017 года за два месяца 19 дней.

В судебном заседании от 28 декабря 2017 года в уточнение позиции истца представитель истца ФИО4 пояснил, что 10 000 рублей, внесенные ответчиком при заключении договора как гарантия оплаты последнего месяца аренды, фактически при расчете задолженности по арендной плате не учтены. ФИО1 удержала их в погашение понесенных ею убытков. Также пояснил, что 28 февраля 2017 года ФИО5 уплатила арендную плату вместо 24 января 2017 года за февраль месяц 2017 года. Вторично 12 февраля 2017 года арендную плату не оплачивала, поэтому за март у нее задолженность.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании с исковыми требованиями согласилась частично. Суду пояснила, что действительно 24 апреля 2016 года ею был заключен договор аренды квартиры, принадлежащей ФИО1 От ее имени выступал ФИО3 По условиям договора она должна была платить ежемесячно арендную плату 10 000 рублей и оплачивать все коммунальные платежи и кап.ремонт дома. Все платежи ею вносились регулярно. Договор был заключен на 6 месяцев до 24 октября 2016 года. По истечению 6 месяцев по устной договоренности с истцом она продолжила проживать в квартире, продолжая производить арендную плату и оплачивать коммунальные услуги согласно устной договоренности. Письменных соглашений о продлении срока действия договора не заключали, о продолжении оплачивать взносы на капитальный ремонт дома договоренности не было. На момент заключения договора аренды она сразу внесла 20 000 руб.: 10 000 рублей авансом за первый месяц проживания с 24 апреля по 24 мая 2016 года и 10 000 рублей последний месяц проживания в квартире согласно договору с 24 сентября по 24 октября 2016 года. Так было предусмотрено п. 8.1 договора. Так как она после истечения срока договора осталась проживать в квартире, то также продолжила и ежемесячно вносить плату за пользование жильем. Деньги в счет оплаты квартиры она передавала ФИО6, а также зачисляла на счета банковских карт ее родственников, когда ее об этом просили, также сыну ФИО1 или его супруге. Каких-либо расписок ей в получении арендной платы не давали. Признает, что она должна ФИО1 в счет арендной платы 6 333 рубля. Размер долга за коммунальные услуги признает в размере 40 692,63 руб.. С иском о взыскании неустойки и ее размером не согласна. В акте сдачи квартиры от 13 июля 2017 года указано, что она обязуется оплатить арендную плату за май. Данный акт она подписала, не прочитав подробно всего рукописного текста. В обоснование своей позиции по делу пояснила, что арендная плата ею полностью уплачена до 24 мая 2016 года. Оплата квартиры ею производилась авансом на месяц вперед. Первую оплату она произвела в день заключения договора аренды и далее продолжала платить ежемесячно за месяц вперед. Последняя оплата ею произведена 24 апреля 2017 года за период до 24 мая 2017 года. 22 апреля 2017 года у нее родился ребенок, и находилась в роддоме. По ее просьбе родственники перечислили 10 000 рублей через мобильный интернет «900». Супруга ФИО3 К. с номера телефона +№ прислала ее мужу Ф.И.В. номер карты, на которую было необходимо перечислить арендную плату за май месяц. На уточнения ее мужа К. прислала данные о том, что карта оформлена на У.О.В. После перечисления на данную карту денег К. прислала «смс» о том, что деньги поступили «пришли». Арендная плата за период с 24 мая по 13 июля 2017 года ею не вносилась из-за разногласий по оплате жилья и коммунальных услуг. 05 июня ей пришло от К. смс-сообщение о наличии долга за квартиру за июнь. Она объяснила, что за июнь следует зачесть произведенную ею двойную оплату в первый месяц действия договора. Поскольку при заключении договора ею авансом был внесен платеж за квартиру за последний месяц пользования, то ее реальный долг по арендной плате составляет 6 333 рубля. Не согласна с иском в части наличия у нее обязанности оплачивать взносы на капитальный ремонт дома после истечения срока действия договора. Поскольку сумма взносов, подлежащих оплате на капитальный ремонт дома за период с 01.11.2016 по 13.07.2016. составила 2 310,75 руб. согласно квитанциям об уплате, общая сумма задолженности по коммунальным услугам должна быть снижена до 40 692,63 руб. (43003,38 - 2 310,75 = 40 692,63). Общая сумма задолженности составляет 47 025, 63 руб. (6333+ 40 692,63=47 025,63). В октябре 2017 года она передала истцу в счет погашения долга за наем и коммунальные услуги 15 000 рублей, поэтому согласна с иском о взыскании с нее 32 025,63 руб. Не согласна со взысканием с нее неустойки, поскольку договор, на который ссылается истец, прекратил свое действие 24 октября 2017 года. Нового договора с условиями размера неустойки не заключалось. В связи с наличием двоих малолетних детей и временным отсутствием работы у супруга просила предоставить рассрочку в уплате долга на 6 месяцев.

В судебном заседании от 28 декабря 2017 года в связи с пояснениями представителя истца ФИО4 дополнительно пояснила, что как указано в иске, 24 января 2017 года она действительно задержала арендную плату за февраль месяц. 12 февраля 2017 года данную плату она внесла. 24 февраля, как и было договорено, она внесла 10 000 рублей за март 2017 года, а 24 апреля 2017 года, когда она находилась в роддоме, ее муж оплатил аренду за май, перечислив деньги супруге третьего лица К. В связи с этим в иске ФИО6 не указано на наличие задолженности за период с марта по май 2017 года.

Представитель ответчика ФИО7, допущенный к участию в деле по устной доверенности в судебном заседании пояснил, что требования в части взыскания арендной платы признают в размере 6 333 рубля, в части взыскания оплаты за коммунальные услуги в размере 40 692,63 рубля. Не признает иск в части взыскания неустойки. Просит учесть, что часть долга перед истцом ответчик погасила в октябре 2017 года в размере 15 000 рублей. Считает необоснованными размер предъявленных ко взысканию судебных расходов. Доверенность предоставляет представителю право участия от имени истца во всех учреждениях и организациях, не выдана на конкретное дело. Истцом не представлено доказательств оплаты услуг ксерокопирования именно для настоящего дела. Требование о взыскании расходов на оплату услуг представителя является необоснованным. Представитель является родственником истца, договор о возмездном оказании услуг с ним не заключался. Требуемый размер судебных расходов на представителя несоразмерен с качеством и объемом выполненной работы. Заключенный договор аренды является договором найма жилого помещения. ФИО2 в общей сложности было оплачено за наем жилья с 24.04.2016. по 24.04.2017. 140 000 руб., при этом первый платеж был внесен сразу за два месяца. Договор аренды пролонгирован не был, письменного согласия о продлении срока договора аренды не заключалось. Устной договоренности об условиях уплаты пени за просрочку не было.

3-е лицо ФИО3 в судебном заседании иск поддержал, просил его удовлетворить в полном объеме. Суду пояснил, что истец - это его мать. К. - его супруга, а У.О.В. - теща. ФИО4 тесть. Он вынужден просить его участвовать в деле, так как не имеет средств нанять адвоката. Каким образом производила оплату услуг ФИО4 его мать, ему неизвестно. По просьбе матери и с ее согласия он давал объявление на сдачу ее квартиры по найму. Ему позвонили из агентства, действовавшего в интересах ФИО2, искавшей себе жилье. Обоюдно договорились о сдаче квартиры в аренду. Оформлением договора занималось агентство. До нового 2017 года никаких проблем не было, не было никакой задолженности. Плата вносилась регулярно. Споров по исполнению договора не было. После Нового года в феврале 2017 года ТСЖ сообщило, что уже несколько месяцев не осуществляется оплата коммунальных услуг. Долг составляет 53 000 рублей. Он через какое-то время погасил весь долг, так как обещали отключить газ и свет. О продлении проживания ФИО2 в квартире на тех же условиях договаривались устно. По истечению 6 месяцев договор не перезаключался. Так как ФИО2 не съехала, то по телефону с ней договорились, что она дальше будет жить и производить оплату.

В судебном заседании от 28 декабря 2017 года в уточнение своей позиции пояснил, что 12 и 24 февраля никаких арендных плат не производилось. 28 февраля 2017 года 10 000 рублей были переданы наличными мужем ответчицы. Далее 23 марта и 24 апреля 2017 года оплата произведена безналично. По его просьбе и с согласия матери - истца по делу, - получением арендной платы занималась его супруга К., она созванивалась с ответчицей и ее супругом, передавала сведения, на какую карту необходимо зачислить арендную плату. 13 июля 2017 года акт приема - передачи оформлял он. В нем указано, что ФИО5 обязуется внести арендную плату за май 2017 года. Значит на данный момент других претензий по арендной плате за июнь и июль 2017 года не было, наверное, но вообще он этого не знает.

Выслушав представителя истца ФИО4, ответчика ФИО2, ее представителя ФИО7, третье лицо ФИО3, исследовав представленные доказательства и оценив все в совокупности, суд приходит к следующему выводу.

В силу ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В судебном заседании с достоверностью установлено, что ФИО1 является собственником квартиры № в доме № по <адрес>. Государственная регистрация ее права собственности на квартиру произведена 08 июня 2004 года.

24 апреля 2016 года между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор аренды указанной квартиры на срок 6 месяцев. Выступая арендодателем по договору аренды, ФИО3, являясь сыном ФИО1, действовал с ее согласия, по ее поручению и в ее интересах, что подтверждается содержанием искового заявления, предъявленного ФИО1 в суд.

Срок аренды определен сторонами по договору с 24 апреля 2016 года по 24 октября 2016 года (п.6.1 договора).

В соответствии с п. 3.1. Договора, арендная плата составляет 10 000 руб. за один месяц.

В силу п. 3.2 Договора, арендная плата арендатором выплачивается арендодателю наличными денежными средствами, арендодателю предоплатой до 24 числа каждого месяца в течение всего срока аренды за каждый последующий месяц.

Согласно п. 8.1арендная плата за первый и последний месяц аренды вносится жилой квартиры в размере 20 000 рублей вносится предоплатой, при этом предоплата за последний месяц является гарантированным взносом исполнения договора и в случае досрочного расторжения одной из сторон арендатору не возвращается.

В силу положений п. 2.2.6 в течение всего срока аренды арендатор обязуется оплачивать коммунальные услуги (свет, газ, вода, канализация, стоянка а/м и взносы на капитальный ремонт), а также услуги по утилизации бытовых отходов не позднее 24 числа каждого месяца по показаниям приборов учета и договоров на оказание услуг.

Согласно п. 4.2 договора, за просрочку платежа аренды арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 1% за каждый день просрочки от суммы месячной оплаты аренды.

Арендованное жилое помещение передано ФИО2 по акту приема-передачи от 24 апреля 2016 года.

Как следует из вышеизложенного предметом договора аренды, заключенного между сторонами по делу, является жилое помещение - квартира в многоквартирном доме.

Учитывая изложенное, а также то, что квартира была передана по договору во владение и пользование физическому лицу - ФИО2 для проживания ее семьи, к взаимоотношениям сторон по делу, возникшим из заключенного ими договора, суд применяет нормы закона главы 35 ГК РФ, регулирующие вопросы найма жилого помещения,

Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу п. 3 ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Согласно п. п. 1, 3 ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном ЖК РФ.

В силу ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник вправе предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или ином законном основании.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что после истечения срока действия договора аренды жилого помещения стороны не заключали письменных соглашений о продлении срока действия договора, его условиях и сроке действия. Вместе с тем, по устной договоренности между ФИО3 и ФИО2, последняя продолжала пользоваться квартирой, продолжив при этом вносить арендную плату в том же размере и оплачивать коммунальные услуги согласно счетам ТСЖ «Фортуна». Фактическое прекращение пользования ФИО2 квартирой являющейся предметом аренды, имело место 13 июля 2017 года, когда согласно акту приема-передачи от 13 июля 2017 года квартира была передана ею арендодателю.

В судебном заседании также с достоверностью установлено, что ответчик ненадлежащим образом исполнила свое обязательство по внесению платы за пользование квартирой. Данный факт подтвержден как стороной истца, так и ответчиком.

Разрешая вопрос о размере задолженности по оплате за жилое помещение, имеющейся за ФИО2, суд исходит из следующего:

Истцом заявлено требование о взыскании с ФИО2 задолженности по оплате жилья в размере 26 333 рубля за 2 месяца и 19 дней, а именно за период с 25 апреля по 24 мая 2017 года (1 месяц), с 25 мая по 24 июня 2017 года (1 месяц) и с 25 июня по 13 июля 2017 года (19 дней). Представитель истца в суде данный иск поддержал.

Ответчик и ее представитель с данным требованием не согласились, считают, что у ФИО2 имеется долг перед ФИО1 только за период с 25 июня по 13 июля 2017 года (19 дней) в размере 6 333 рубля. Последний ежемесячный платеж она сделала 24 апреля 2017 года за период с 24 апреля по 24 мая 2017 года. Совершенный ею авансом в момент заключения договора платеж за последний месяц действия договора должен быть зачтен в качестве оплаты за период с 25 мая по 14 июня 2017 года, поскольку данные денежные средства находятся у истца.

У суда нет оснований сомневаться в объективности пояснений ответчика в этой части. Факт получения истцом 10 000 рублей при заключении договора как гарантия по оплате последнего месяца пользования квартирой не отрицается стороной истца и третьим лицом ФИО3 Факт внесения ответчиком очередного платежа за квартиру 24 апреля 2017 года подтвержден в суде пояснениями третьего лица ФИО3, а также распечаткой смс-сообщений с телефона супруга ответчика ФИО8, из которой следует, что он после общения с супругой ФИО3 перечислил 24 апреля 2017 года на указанный ею номер банковской карты арендную плату. ФИО3 в суде также пояснил, что 24 апреля 2017 года произошла безналичная оплата аренды квартиры.

Вышеизложенное свидетельствует о том, что оплата квартиры произведена ФИО2 по 24 мая 2017 года. Учитывая гарантийный платеж в 10 000 рублей, полученный истцом на будущее время при заключении договора, следует считать, что оплата произведена ответчиком по 24 июня 2017 года.

Данные пояснения истца находятся в полном соответствии с содержанием искового заявления ФИО1 Из текста иска следует, что у истицы было два случая задержки платежей: 24 января 2017 года, который она после уведомления внесла, и 24 мая 2017 года, то есть за период до 24 июня 2017 года, в связи с чем ей была направлена повторная претензия. Из прямого толкования позиции истца, изложенной в исковом заявлении, следует, что до 24 мая 2017 года у ФИО1 не было необходимости засчитывать в счет внесенных платежей за пользование квартирой гарантийный платеж, полученный ею при заключении договора, так как плата за квартиру ей была полностью внесена ФИО9

В связи с этим утверждения представителя истца в суде о том, что гарантийный платеж в размере 10 000 рублей был зачтен в счет оплаты жилься в 2016 году суд во внимание не принимает. При этом считает, что ФИО1, являясь собственником квартиры и получателем оплаты за сданное ею в наем жилье, более точно и полно информирована об обстоятельствах внесения оплаты ФИО2 Представитель же может относительно этого заблуждаться. При этом суд также учитывает непоследовательность пояснений представителя истца в этой части, поскольку в судебном заседании от 28 декабря 2017 года он отказался от своих первоначальных объяснений о зачете гарантийного платежа в 10 000 рублей в счет арендной платы за 2016 год, пояснив, что указанная денежная сумма оставлена истцом в счет погашения неустойки.

Давая оценку доводам представителя истца в судебном заседании от 28 декабря 2017 года о том, что в феврале 2017 года ответчиком был внесен только один платеж в счет погашения арендной платы за февраль 2017 года и не было внесено платы за март месяц, суд исходит из следующего: истцом, а также ее представителем в пределах полномочий, предоставленных ему доверенностью, требований об увеличении, либо изменении исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате за март 2017 года не заявлялось. В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд рассматривает дело в пределах заявленных требований. При этом суд также учитывает, что позиция представителя истца в этой части противоречит позиции самого истца. Из иска ФИО1 следует, что никакой задолженности за март 2017 года за ФИО2 не числится. Третье лицо ФИО3 в суде также пояснял, что на день оформления акта сдачи ему квартиры, претензий к ФИО8 по арендной плате, кроме оплаты за май 2017 года, никаких не было.

Доводы представителя истца о том, что 10 000 рублей истцом удержано в счет понесенных убытков, суд признает несостоятельными, поскольку никаких доказательств несения истцом убытков, их характера и размера суду не представлялось.

При таких обстоятельствах суд считает, что с ФИО2 необходимо взыскать в пользу ФИО1 в счет погашения задолженности по оплате квартиры 6 333 рубля за период с 25 июня по 13 июля 2017 года. 24 апреля 2017 года ответчиком внесена плата за май 2017 года. 10 000 рублей, полученных истцом как гарантийный платеж за последний месяц аренды при заключении договора, необходимо зачесть как плату с 25 мая по 24 июня 2017 года.

Рассматривая требования истца о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 43 003, 38 руб., суд исходит из следующего:

Ответчиком не оспаривался в суде размер задолженности по оплате коммунальных услуг и взносов на капитальный ремонт дома, образовавшаейся за период пользования квартирой ФИО2 с 24 апреля 2016 года по 13 июля 2017 года и составившая на 13 июля 2017 года 43 003,38 руб. Вместе с тем, ФИО2 просила снизить данную задолженность до 40 692,63 руб., исключив из нее сумму взносов за капитальный ремонт, подлежащую уплате за период с ноября по 13 июля 2017 года, то есть после истечения срока действия письменного договора найма жилого помещения.

Согласно ч. 2, 4 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

- плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;

- взнос на капитальный ремонт;

- плату за коммунальные услуги.

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

По смыслу данных положений закона взносы на капитальный ремонт не являются видом коммунальных услуг. Внесение указанных взносов является обязанностью собственника жилого помещения.

Согласно ч. 3 ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Согласно ч. 2 ст. 681 ГК РФ капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Согласно положениям ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно п. 2.2.6 договора аренды, заключенного между сторонами по делу, ФИО2 по условиям договора приняла на себя обязанность в течение срока аренды оплачивать коммунальные услуги (свет, газ, вода, канализация, стоянка а/м) и взносы на капитальный ремонт, а также услуги по утилизации бытовых отходов. Данное условие договора, в том числе, и в части внесения взносов за капитальный ремонт, не противоречит закону.

В связи с этим суд приходит к выводу о том, что в период действия договора с 24 апреля до 24 октября 2016 года оплата вышеуказанных платежей по коммунальным услугам и взносов на капитальный ремонт являлась обязанностью ФИО2 Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт принята ею на себя по условиям заключенного договора.

Вместе с тем, как установлено судом, по истечению срока действия договора аренды каких-либо новых соглашений, договоров, предусматривающих принятие ФИО2 на себя обязанности собственника жилья - ФИО1, - по внесению взносов на капитальный ремонт не заключалось. Доказательств обратного истцом суду не представлено. Из пояснений как представителя истца, так и третьего лица в суде усматривается, что договора найма жилого помещения после 24 октября 2016 года с ФИО2 не заключалось. Из пояснений истца следует, что по истечению срока действия письменного договора она в устной форме договорилась с ФИО3 о продолжении проживания в квартире с оплатой жилья по 10 000 рублей ежемесячно и коммунальных услуг. Речи о внесении взносов на капитальный ремонт они не вели. Ее пояснения в этой части ничем не опровергнуты.

Доводы представителя истца о необходимости исходить при решении данного вопроса из пролонгации договора на тех же условиях в связи с тем, что ФИО2 продолжила пользоваться квартирой и не освобождала ее, суд признает несостоятельными и не доказывающими факт принятия на себя ФИО2 обязанности по внесению взносов на капитальный ремонт после 24 октября 2016 года.

В соответствии с ч. 1 ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

По смыслу данной нормы закона договор найма по истечению срока действия должен заключаться вновь.

В связи с этим суд приходит к выводу о необходимости снижения заявленной истцом суммы задолженности по коммунальным услугам, подлежащим взысканию с ответчика на размер взносов за капитальный ремонт за период с ноября 2016 года по 13 июля 2017 года.

Из представленных суду квитанций ТСЖ «Фортуна» следует, что размер взносов на капитальный ремонт многоквартирного дома за период с ноября 2016 года по 13 июля 2017 года составил 2310,75 руб. Учитывая, что ФИО1 полностью погасила задолженность перед ТСЖ, с ФИО2 надлежит взыскать в пользу ФИО1 задолженность по коммунальным услугам в размере 40 692,63 руб. (43003,38 - 2310,75).

Рассматривая требования о взыскании неустойки, суд исходит из следующего:

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае не исполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Заявляя требования о взыскании неустойки, истец просит взыскать с ответчика неустойку в размере 46 200 рублей, исчислив ее за период с 24 апреля по 31 октября 2017 года в соответствии с п. 4.1 договора, согласно которому «арендатор уплачивает арендодателю за просрочку платежа аренды в размере 1% за каждый день просрочки от суммы месячной оплаты аренды».

Судом установлено, что задолженность ответчика перед ФИО1 по арендной плате составляет 6 333 рубля за период с 25 июня по 13 июля 2017 года с учетом фактического продолжения пользования ФИО2 жильем, принадлежащим на праве собственности ФИО1 и признанием данной задолженности ФИО2

Вместе с тем, условия договора о неустойке прекратили действие с истечением срока договора 25 октября 2016 года. Доказательств заключения письменного договора, предусматривающего ответственность ФИО2 в виде уплаты неустойки за просрочку внесения платы за жилье после 25 октября 2016 года стороной истца суду не представлено. Как следует из пояснений всех участников судебного разбирательства, нового письменного договора после истечения срока действия первоначального никем не заключалось, имелась лишь устная договоренность о продолжении пользования истцом жилым помещением истца.

В связи с этим суд не принимает во внимание доводы представителя истца и третьего лица о том, что в устной форме они договаривались с ФИО2 о продлении всех условий договора, в том числе и в части ответственности ФИО8 за просрочку платежей в виде неустойки. Даже наличие данной устной договоренности в силу положений ст. 331 ГК РФ является недействительным.

В связи с этим в удовлетворении требований о взыскании неустойки надлежит отказать.

Общая сумма задолженности ФИО2 перед ФИО1, определенная судом, составляет 47 025, 63 руб. (6 333 (задолженность по арендной плате) + 40 692, 63 (задолженность по коммунальным услугам).

Учитывая, что в процессе рассмотрения дела ответчиком было уплачено истцу в счет погашения задолженности 15 000 рублей, с ФИО2 необходимо взыскать в пользу ФИО1 32 025, 63 руб.

Доводы представителя истца о том, что истцом данные средства приняты в счет погашения неустойки суд во внимание не принимает, поскольку не установлено обязанности ответчика выплачивать какую-либо неустойку в рамках заявленных истцом по настоящему делу требований.

Истец просит возместить судебные расходы в размере 20 446, 10 руб., из которых 3 211,10 руб. являются госпошлиной по иску, 2020 руб. потрачены на оформление доверенности представителя, 300 рублей оплачены за ксерокопирование и 15 000 рублей - оплата услуг представителя.

В подтверждение размера уплаченной госпошлину истцом приложены к делу чеки-ордера банка.

В качестве доказательств оплаты услуг ксерокопирования истцом представлены два товарных чека ИП ФИО10 от 26 и 28 июля 2017 года.

В качестве доказательств несения истцом издержек по оформлению доверенности представителю суду представлен подлинник доверенности и письменное подтверждение нотариуса о получении ею с ФИО1 2020 рублей.

В качестве доказательств услуг представителя суду представлена расписка ФИО4 о том, что им получено от ФИО1 15 000 рублей за представление в суде ее интересов, подготовку искового заявления и досудебные переговоры с ответчиком о добровольном урегулировании спора.

Рассматривая указанные требований, суд исходит из следующего:

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу расходы. Если иск удовлетворен частично, то указанные суммы присуждаются пропорционально размеру удовлетворенных требований.

В соответствии с разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», при неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов (статьи 98, 100 ГПК РФ).

С учетом требований закона в качестве судебных расходов суд признает уплаченную истцом госпошлину по иску в размере 3 211, 10 руб.

Суд не находит оснований для отказа в возмещении истцу расходов по ксерокопированию в размере 300 рублей. Из материалов дела усматривается, что 13 июля 2017 года ФИО4 принял на себя обязанность по оказанию услуг ФИО1. в том числе по подготовке искового материала в суд. 09 сентября 2017 года в суд поступил иск ФИО1 с приложением к иску ксерокопий письменных доказательств.

Суд считает не подлежащим удовлетворению требование истца о возмещении ей расходов по оформлению доверенности представителю. При этом суд исходит из разъяснений п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», согласно которому расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Представленная суду доверенность на представителя данными признаками не обладает, поскольку выдана на более широкий круг полномочий, предоставленных представителю, в том числе на представление интересов истца не только в судебных органах.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд по ее письменному заявлению присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцом представлена суду расписка представителя о получении им за ведение настоящего дела 15 000 рублей.

Рассматривая вопрос о разумности размера оплаты услуг представителя, суд исходит из объема заявленных требований, цены иска, сложности дела, объема оказанных представителем услуг, времени, понадобившегося на подготовку им процессуальных документов, продолжительности рассмотрения дела.

По настоящему делу представитель подготовил исковое заявление, участвовал в судебных заседаниях, представлял доказательства, уточнения к иску о его увеличении.

Суд учитывает также, что результатом оказания юридической помощи явилось лишь частичное удовлетворение требований ФИО1

Учитывая вышеизложенное, объем, характер и качество выполненной представителем работы, суд считает разумным размер оплаты услуг представителя в 5000 рублей.

Общий размер понесенных истцом судебных расходов определяется судом в 8 511,10 руб. (3211,10 (госпошлина)+300 (ксерокопирование)+5000 (услуги представителя).

Истцом заявлены с учетом уточнения требования в размере 100 536,38 руб. Размер удовлетворенных судом требований составляет 32 025, 63 руб.

С учетом частичного удовлетворения требований истца и принципа пропорциональности, предусмотренного ст. 98 ГПК РФ, с ответчика надлежит взыскать в возмещение судебных расходов 2 621,42 руб. (32025,10 от 100 536,38 составляет 31,8%; 31,8% от 8511,10 составляет 2621,42).

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 в погашение задолженности по оплате найма жилого помещения и за коммунальные услуги в размере 32 025 рублей 63 копейки, в возмещение понесенных судебных расходов 2 621,42 руб., а всего взыскать 34 647 рублей 05 копеек.

В остальной част исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Бессоновский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 09 января 2018 года.

Судья В.Б. Дементьева