Решение № 3А-0960/2025 3А-0960/2025(3А-4659/2024)~МА-4100/2024 3А-4659/2024 3А-960/2025 МА-4100/2024 от 11 ноября 2025 г. по делу № 3А-0960/2025

УИД 77OS0000-02-2024-037302-55


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 ноября 2025 года г. Москва

Московский городской суд в составе судьи Лебедевой И.Е.

при секретаре Мелихове М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-960/2025 по административному исковому заявлению ООО «Сатурн», ООО «Новые Инвестиции» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Сатурн», ООО «Новые Инвестиции» обратились в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просили об установлении по состоянию на 01 января 2023 года кадастровой стоимости в размере рыночной в отношении следующих объектов недвижимости:

- нежилого помещения, с кадастровым номером 77:02:0004002:7368, расположенного по адресу: <...>/2, в размере 44 600 000 руб.,

- нежилого помещения, с кадастровым номером 77:02:0004001:11971, расположенного по адресу: <...>/1, в размере 1 000 000 руб.,

- нежилого помещения, с кадастровым номером 77:02:0004002:7370, расположенного по адресу: г. Москва, проезд Студёный, вл. 7А, пом. 1Ц, в размере 22 300 000 руб.

- нежилого помещения, с кадастровым номером 77:02:0004002:7369, расположенного по адресу: <...>/1, в размере 68 700 000 руб.

по состоянию на 01 января 2022 года кадастровой стоимости в размере рыночной:

- земельного участка, с кадастровым номером 77:02:0004001:254, расположенного по адресу: <...>, в размере 32 200 000 руб.,

- земельного участка, с кадастровым номером 77:02:0004001:255, расположенного по адресу: <...>, в размере 54 000 000 руб.,

- земельного участка, с кадастровым номером 77:02:0004001:256, расположенного по адресу: <...>, в размере 35 700 000 руб.

В обоснование требований истцы указали на то, что указанные нежилые помещения принадлежат им на праве собственности, а земельные участки на праве аренды, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости данных объектов недвижимости и х рыночной стоимости нарушают права истцов, как плательщиков налога и арендной платы, размер которых исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта.

В подтверждение своих требований истцами представлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта.

Исследовав в открытом судебном заседании материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ООО «Сатурн» является соарендатором земельного участка, с кадастровым номером 77:02:0004001:254, расположенного по адресу: <...>, арендатором земельного участка, с кадастровым номером 77:02:0004001:256, расположенного по адресу: <...>, собственником нежилого помещения, с кадастровым номером 77:02:0004002:7368, расположенного по адресу: <...>/2.

ООО «Новые Инвестиции» является соарендатором земельного участка, с кадастровым номером 77:02:0004001:254, расположенного по адресу: <...>, арендатором земельного участка, с кадастровым номером 77:02:0004001:255, расположенного по адресу: <...>, собственником нежилого помещения, с кадастровым номером 77:02:0004001:11971, расположенного по адресу: <...>/1, нежилого помещения, с кадастровым номером 77:02:0004002:7370, расположенного по адресу: г. Москва, проезд Студёный, вл. 7А, пом. 1Ц, нежилого помещения, с кадастровым номером 77:02:0004002:7369, расположенного по адресу: <...>/1.

По состоянию на 1 января 2022 года в отношении указанных объектов недвижимости установлена кадастровая стоимость:

- в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:02:0004001:254 в размере 48 020 531,13 руб.

- в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:02:0004001:255 в размере 79 959 688,02 руб.

- в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:02:0004001:256 в размере 53 092 061,96 руб.

По состоянию на 1 января 2023 года установлена кадастровая стоимость:

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером 77:02:0004002:7368 в размере 113 491 466,27 руб.

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером 77:02:0004001:11971 в размере 1 713 777, 8 руб.

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером 77:02:0004002:7370 в размере 35 780 201,42 руб.

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером 77:02:0004002:7369 в размере 121 295 902,46 руб.

Административные истцы в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций» являются плательщиками налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости.

Как разъяснено в п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами, дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости влияют на права и обязанности административных истцов, как плательщиков налога и арендной платы.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 12 декабря 2024 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости отчет, составленный ООО «ФИНКОНСАЛТ-ЦЕНТР».

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертному учреждению ФБУ «РФЦСЭ имени А.Р. Шляхова при Минюсте РФ».

Согласно заключению ФБУ «РФЦСЭ имени А.Р. Шляхова при Минюсте РФ» отчет об оценке рыночной стоимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

По состоянию на 01.01.2022 год рыночная стоимость земельного участка, с кадастровым номером 77:02:0004001:254 составляет 46 069 000 руб., земельного участка, с кадастровым номером 77:02:0004001:255 составляет 73 285 000 руб., земельного участка, с кадастровым номером 77:02:0004001:256 составляет 50 516 000 руб.

По состоянию на 01.01.2023 год рыночная стоимость нежилого помещения, с кадастровым номером 77:02:0004002:7368 составляет 82 499 000 руб., нежилого помещения, с кадастровым номером 77:02:0004001:11971 составляет 1 334 000 руб., нежилого помещения, с кадастровым номером 77:02:0004002:7370 составляет 32 860 000 руб., нежилого помещения, с кадастровым номером 77:02:0004002:7369 составляет 92 129 000 руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО «ФИНКОНСАЛТ-ЦЕНТР» и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объектов оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных ООО «ФИНКОНСАЛТ-ЦЕНТР» нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, в связи с чем, данный отчет не принимается судом, в качестве доказательства рыночной стоимости объектов оценки.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в абзацах 1 - 4 пункта 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца) эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось (статья 56 ГПК РФ, статья 62 КАС РФ).

Стороны достоверность заключения ФБУ «РФЦСЭ имени А.Р. Шляхова при Минюсте РФ» не оспаривали, каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности рыночной стоимости, не предоставляли. Административный истец требования уточнил.

В свою очередь у суда сомнения в обоснованности заключения эксперта не возникли.

Как следует из материалов дела, заключение судебной экспертизы содержит результаты исследования сегмента рынка, а также анализ остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на их стоимость. Корректировки к объектам - аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы, расчеты не содержат явных математических, методических и арифметических ошибок и сомнений в их достоверности не вызывают.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2022 год и на 01.01.2023 год должна быть определена на основании экспертного заключения ФБУ «РФЦСЭ имени А.Р. Шляхова при Минюсте РФ».

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд – 12 декабря 2024 года.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление ООО «Сатурн», ООО «Новые Инвестиции» удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость в размере рыночной в отношении следующих объектов недвижимости:

- земельного участка, с кадастровым номером 77:02:0004001:254, расположенного по адресу: <...>, в размере 46 069 000 руб.,

- земельного участка, с кадастровым номером 77:02:0004001:255, расположенного по адресу: <...>, в размере 73 285 000 руб.,

- земельного участка, с кадастровым номером 77:02:0004001:256, расположенного по адресу: <...>, в размере 50 516 000 руб.

Установить по состоянию на 1 января 2023 года кадастровую стоимость в размере рыночной в отношении следующих объектов недвижимости:

- нежилого помещения, с кадастровым номером 77:02:0004002:7368, расположенного по адресу: <...>/2, в размере 82 499 000 руб.,

- нежилого помещения, с кадастровым номером 77:02:0004001:11971, расположенного по адресу: <...>/1, в размере 1 334 000 руб.,

- нежилого помещения, с кадастровым номером 77:02:0004002:7370, расположенного по адресу: г. Москва, проезд Студёный, вл. 7А, пом. 1Ц, в размере 32 860 000 руб.

- нежилого помещения, с кадастровым номером 77:02:0004002:7369, расположенного по адресу: <...>/1, в размере 92 129 000 руб.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости является 12 декабря 2024 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 12 ноября 2025 года.

Судья Московского городского суда Лебедева И.Е.