Решение № 2-1685/2025 2-234/2026 от 8 февраля 2026 г.

К делу номер

УИД 23RS0номер-83


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

<адрес> 09 февраля 2026 года

Лазаревский районный суд <адрес> края в составе:

председательствующего судьи Г.В. Корниенко,

при секретаре судебного заседания ФИО5,

с участием:

представителя истца ФИО9,

действующей на основании доверенности <адрес>7 от ДД.ММ.ГГГГ,

ответчика ФИО3,

представителя ответчика ФИО1 ФИО10,

действующего на основании доверенности <адрес>2 от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя третьего лица ФИО6,

действующей на основании доверенности номер.02-41/54 от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, ФИО1 о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности, признании права собственности и права пользования земельным участком, третьи лица Лазаревский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в городе Сочи, администрация муниципального образования городской округ город-курорт <адрес>,

встречному иску ФИО1 к ФИО2 о признании добросовестным приобретателем, третьи лица: Лазаревский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в городе Сочи, администрация муниципального образования городской округ город-курорт <адрес>,

установил:

ФИО2 обратился в Лазаревский районный суд <адрес> края с иском к ФИО3 и ФИО1, в котором с учетом уточнения исковых требований просит признать недействительным (ничтожным) Договор о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО1; применить последствия недействительной (ничтожной) сделки, обязав каждую из сторон возвратить другой все полученное по сделке; признать недействительным договор купли-продажи жилого дома, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО1; признать отсутствующим зарегистрированное право собственности и аннулировать запись о государственной регистрации перехода прав 23:49:0136009:6082-23/235/2023-9 от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 на объект недвижимости: здание - жилой дом с кадастровым номером 23:49:0136009:6082, площадью 137 кв.м., количеством этажей — 2, расположенное по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ город-курорт Сочи, <адрес>А; признать отсутствующим и аннулировать запись о государственной регистрации права пользования на условиях аренды номер за ФИО7 на недвижимое имущество - земельный участок с кадастровым номером 23:49:0136005:720, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства производственных цехов и жилых домов для работников ИЧП «Аспасг»; признать право собственности за ФИО2 на недвижимое имущество: здание - жилой дом с кадастровым номером 23:49:0136009:6082, площадью 137 кв.м., количеством этажей — 2 по адресу: РФ, <адрес>, городской округ город-курорт Сочи, <адрес>А, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0136005:720, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства производственных цехов и жилых домов для работников ИЧП «Аспасг»; признать за ФИО2 право пользования на условиях аренды на земельный участок кадастровым номером 23:49:0136005:720, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства производственных цехов и жилых домов для работников ИЧП «Аспасг»; указать, что настоящее решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в <адрес> для регистрации права собственности за ФИО2 на здание: жилой дом с кадастровым номером 23:49:0136009:6082, площадью 137 кв.м., количеством этажей — 2 по адресу: РФ, <адрес>, городской округ город-курорт Сочи, <адрес>А, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0136005:720, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства производственных цехов и жилых домов для работников ИЧП «Аспасг»; а так же право пользования на условиях аренды на земельный участок кадастровым номером 23:49:0136005:720, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства производственных цехов и жилых домов для работников ИЧП «Аспасг»; взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 денежные средства в размере 100 000 рублей в качестве возмещения затрат за оказанные юридические услуги представителя.

В обоснование заявленных требований ФИО2 указал, что предметом договора о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО1 со стороны ФИО3 перед ФИО1 являются обязательства, связанные с распоряжением земельным участком с кадастровым номером 23:49:0136005:720, по адресу: <адрес>А, где ФИО3 обязуется привести в соответствии с Земельным и Гражданским кодексами земельный участок с кадастровым номером 23:49:01360056720 и выполнить ряд обязательств (мероприятий), а именно (пп. 1.3.-1.6.): согласно пункту 1.3. договора о намерениях внести изменения в Лазаревском отделе Управления Росреестра по <адрес>, филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра по <адрес>, в единый государственный реестр недвижимости, сведений об изменении площади и границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136005:720, так как часть данного участка находится в границах водного объекта общего пользования Реки Западный Дагомыс и ее береговой полосы; согласно пункту 1.4. договора о намерениях внести изменения координат (границ) земельного участка с последующим изменением, а именно уменьшением земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136005:720 за счет уменьшения береговой линии; согласно пункту 1.5. договора о намерениях привести земельный участок с кадастровым номером 23:49:0136005:720 в соответствие с Гражданским Кодексом, Земельным Кодексом, Водным кодексом; согласно пункту 1.6. Договора о намерениях, после приведения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136005:720 в соответствие законодательным и нормативным актам, произвести межевание (разделение) данного земельного участка на несколько участков с последующей передачей (переуступкой) на договорной основе, одного из размежевавших участков, в размере 5 соток «Стороне 2». Для последующей регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. На основании анализа пунктов 1.3 – 1.6 договора о намерениях, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, указанные положения являются ничтожными (недействительными) на момент их совершения в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ, как сделки, нарушающие требования закона и иных правовых актов по следующим основаниям. Также указывает, что в производстве Лазаревского районного суда <адрес> края находилось гражданское дело номер по исковому заявлению ФИО3 к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи о признании отсутствующим права на часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136005:720, площадью 9172 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства производственных цехов и жилых домов для работников ИЧП «Аспасг», расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ город-курорт Сочи, <адрес>, з/у 1/5А, в котором ФИО3 просит признать отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право аренды ФИО3 на часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136005:720, площадью 9172 кв.м., по адресу: <адрес>А, расположенного в границах водного объекта - реки Западный Дагомыс и его береговой полосе площадью 242 кв.м., с координатами поворотных точек (в скобках X;Y): № (55096,7951; 53294,7970); № (55094,8554; 53298,5281); №(55097,7785; 53299,4961); № (55103.2056; 53301,3478); №(55110,416; 53303,8086); №(55114,7259; 53305,2813); № (55117,5877; 53306,3246); № (55127,7504; 53310,0295); №(55155.9559; 53320,6796); № (55156,9131; 53321,0396); №(55157,2461;53321,1558); №(55157,3096; 53321,1772); № (55157,4075; 53321,2099); №(55157,5384; 53321,2524); № (55157,6769; 53321,2964); № (55166,3575; 53324,0222); № (55173,6872; 53326,3238); (55178,1234; 53327,7168); № (55178,6187; 53327,8667); № (55178,9616; 53327,9624); №(55180,1749; 53328,2594); №(55183,1889; 53328,9733); №(55182,8450; 53328,8430); № (55180.3922; 53327,9139); № (55177,7913; 53326,8528); № (55172,7401; 53324,7918); № (55159,6128; 53319,4358); №(55158,6345; 53319,0367); № (55158,5770; 53319,0132); № (55158,5196; 53319,9490); № (55158,3989; 53318.9406); № (55158,3982; 53318.9403); №(55158.3876; 53318.9361); № (55158,2674; 53318.8897); № (55154,9392; 53317.6044); №(55149,4115; 53315.4699); № (55143,7452; 53313,6705); №(55135,8456; 53310,4160); № (55129,7195; 53307.2009); № (55122,8327; 53304,3456); № (55113,6755; 53301.3562); № (55110,5574; 53300,2835); № (55096.7951; 53294,7970); внести изменения Лазаревским отделом Управления Росреестра в Единый государственный реестр недвижимости сведений изменении площади и границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136005:720. Согласно ответу Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт <адрес> номер.01-42 от ДД.ММ.ГГГГ по доводам, изложенным в указанном исковом заявлении ФИО3 к администрации муниципального образования городской округ город-курорт <адрес> о признании отсутствующим права на часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136005:720, расположенного в границах водного объекта –реки Западный Дагомыс и его береговой полосе 242 кв.м, Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ номер Главы Волконской сельской администрации <адрес> индивидуальному частному предприятию «АСПАСГ» выдан государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей площадью 1,10 гектаров в границах для строительства производственных цехов жилых домов для работников индивидуального частного предприятия «АСПАСГ». На основании постановления Главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ номер «О замене правоудостоверяющих документов на земельные участки» переоформлено право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком с кадастровым номером 23:49:0136005:720 на право аренды на 49 лет. В связи с чем, между муниципальным образованием город –курорт Сочи и ООО «Аспасг» согласно постановлению Волконской сельской администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ номер и заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ номер о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 10951 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0136005:720, расположенного по адресу: <адрес>, Лазаревский внутригородской район Волковский сельский округ, <адрес>, с видом разрешенного использования - «Для строительства производственных цехов и жилых домов для работников ИЧП «Аспасг». Срок действия договора устанавливается с момента государственной регистрации сроком до ДД.ММ.ГГГГ. В связи с вступлением в законную силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и на основании распоряжения департамента имущественных отношений администрации <адрес> номер-р от ДД.ММ.ГГГГ и распоряжения номер-р от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право муниципальной собственности от ДД.ММ.ГГГГ номер на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0136005:720, расположенного по адресу: <адрес>, Лазаревский внутригородской район Волковский сельский округ, <адрес> о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности переданы ФИО8. Договором о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности переданы ФИО3 На основании сведений информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города-курорта Сочи (регистрационный номер ИСОГД -1273.02-Ю/02.20) в договор аренды внесены изменения от ДД.ММ.ГГГГ номер, о том что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0136005:720 находится в границах водоохранных зон: «ВД» - водоохранная зона <адрес> – 100 м. «ПР» -прибрежная защитная полоса <адрес> – 50 м., в сельской зоне, о чем заключено дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ. Ранее, Лазаревским районным судом <адрес> края рассматривалось дело номер по исковому заявлению Сочинского межрайонного природоохранного прокурора к ФИО8 о признании отсутствующим право аренды на часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136005:720 площадью 1 782 кв.м., расположенного в границах водного объекта – реки Западный Дагомыс и его береговой полосе, в связи с тем, что указанный земельный участок, занятый водным объектом, относится к федеральному уровню собственности. Решением Лазаревского районного суда <адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ (вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ) по делу номер удовлетворены исковые требования Сочинского межрайонного природоохранного прокурора. Таким образом, на основании указанного решения суда в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ номер уже внесены изменения в части площади земельного участка с 10 951 кв.м. на 9 172 кв.м., о чем заключено дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ. Как указывает истец ответчиками допущено нарушение императивных норм гражданского законодательства о распоряжении арендованным имуществом. Согласно пункту 1.2 договора о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0136005:720 предоставлен ФИО3 в пользование на условиях аренды. В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. Кроме того, согласно пункту 5.1.4. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ номер передавать в субаренду земельный участок либо его часть юридическим или физическим лицам на условиях, не выходящих за рамки настоящего договора, только с согласия Арендодателя. Договор субаренды участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и направляется Арендодателю для последующего учета в десятидневный срок со дня государственной регистрации. Таким образом, на основании статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право распоряжения земельным участком с кадастровым номером 23:49:0136005:720, по адресу: <адрес>А, включая его раздел и отчуждение, принадлежит исключительно собственнику, которым является администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи. Пункты 1.3–1.6 договора о намерениях возлагают на ФИО3 обязанности по изменению границ муниципального земельного участка (п. 1.3, 1.4), его разделу (п. 1.6) и последующей переуступке части участка ФИО1 (п. 1.6). Указанные действия представляют собой незаконное распоряжение муниципальной собственностью и нарушают императивные нормы гражданского и земельного законодательства. В частности, статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что передача арендованного имущества в субаренду, а также уступка арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу допускаются только с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. При этом статья 22 Земельного кодекса РФ, специально регулирующая особенности распоряжения земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, прямо устанавливает, что передача прав на такие земельные участки (включая передачу права аренды) допускается исключительно с согласия собственника соответствующего земельного участка. ФИО3, являясь арендатором муниципального земельного участка, не обладает правом самостоятельно, без согласия собственника – администрации <адрес>, принимать на себя обязательства по изменению границ арендованного участка (п. 1.3, 1.4 договора); его разделу (п. 1.6 договора); переуступке прав на часть участка ФИО1 (п. 1.6 договора). Поскольку договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ номер не содержит доказательств получения соответствующего согласия собственника земельного участка – администрации <адрес>, а также учитывая специальный публично-правовой статус земельного участка, оспариваемые положения договора о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ являются ничтожными как нарушающие императивные нормы законодательства. В пункте 1.3 договора о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ указано, что часть земельного участка находится в границах водного объекта общего пользования и его береговой полосы. В соответствии со статьей 6 Водного кодекса Российской Федерации береговая полоса водных объектов общего пользования предназначается для общего использования, и ширина береговой полосы составляет 20 метров. Изменение границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136005:720, особенно в части, касающейся земель с особым режимом использования, регулируется ст. 39–40 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и указанные действия относятся к исключительной компетенции уполномоченных государственных органов и не могут осуществляться по воле арендатора. Более того, согласно статьям 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, образование земельных участков не должно приводить к нарушению градостроительных регламентов и требований законодательства. Таким образом, нахождение части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136005:720, в пределах береговой полосы делает невозможным его раздел в порядке, заявленном в договоре о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ. По мнению истца, анализ правовой основы и фактического содержания заключенного договора о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 позволяет сделать однозначный вывод о его притворном характере. В соответствии с положениями статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, притворной признается сделка, которая совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, с целью прикрыть другую, настоящую сделку. В рассматриваемом случае формальный правовой статус договора о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ как соглашения о намерениях вступает в прямое противоречие с его фактическим содержанием. Так, классический договор о намерениях в гражданском обороте служит исключительно для фиксации готовности сторон в будущем заключить основной договор и не порождает обязательств по передаче имущества или прав на него. Однако условия оспариваемого договора о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ, в особенности, закрепленные в пункте 1.6, содержат конкретные и безусловные обязательства ФИО3 по фактическому отчуждению части муниципального земельного участка в пользу ФИО1, включая проведение межевания, раздела и последующей передачи. Такой объем правомочий и обязательств характерен не для предварительного соглашения, а для полноценного договора отчуждения — купли-продажи, мены, дарения или, что наиболее вероятно в данном контексте, уступки прав аренды. Таким образом, форма договора о намерениях была использована сторонами для прикрытия реальной сделки, направленной на возникновение вещных или обязательственных прав на конкретную часть муниципального земельного участка. Совершая сделку в форме договора о намерениях, стороны сознательно избежали необходимости соблюдения установленного статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации порядка, требующего обязательного получения согласия собственника – администрации муниципального образования городской округ город курорт Сочи на любые действия, связанные с распоряжением арендованным имуществом, включая его раздел и уступку прав аренды. Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с заявленными требованиями.

Ответчик ФИО1 обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к ФИО2, в которых просит признать ее добросовестным приобретателем жилого дома с кадастровым номером 23:49:0136009:6082, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:01360056720, по адресу: <адрес> А.

В обоснование встречного иска ФИО1 указала, что приобрела вышеуказанный жилой дом по договору купли-продажи, оплатив за него ФИО3 1 400 000 рублей, приняла спорный объект во владение. Сделка зарегистрирована в установленном законом порядке в Управлении Росреестра, осуществлен переход права в отношении спорного объекта недвижимости к ФИО1, полагает, что таким образом приняла во владение спорный объект недвижимости в связи с чем, разместила в указанном доме работников для осуществления ремонтных работ.

Представитель истца ФИО2 по доверенности ФИО9 в судебном заседании поддержала требования основного иска, с учетом их уточнения, по приведенным в нем доводам, просила удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречного иска просила отказать.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований ФИО2, требования встречного иска ФИО1 поддержал и просил удовлетворить их в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО10 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований ФИО2, настаивал на удовлетворении требований встречного иска.

Представитель третьего лица –администрации муниципального образования городской округ город-курорт <адрес> по доверенности ФИО6 принятие решения оставила на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причины неявки суду не пояснили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

По правилам пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ номер «О применении судами некоторых положений раздела I ч. 1 ГК РФ», риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Применительно к пункту 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных приказом Минкомсвязи России от ДД.ММ.ГГГГ номер «Об утверждении Правил оказания услуг почтовой связи», и части 2 статьи 117 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, отказ в получении почтовой корреспонденции, о чем свидетельствует их возврат по истечении срока хранения, следует считать надлежащим извещением о слушании дела.

С учетом приведенных норм закона, руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав участников процесса, изучив доводы сторон, исследовав представленные сторонами доказательства и оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности, как в отдельности, так и в совокупности, а установленные судом обстоятельства, с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, приходит к выводу о необходимости отклонения требований иска.

Решением Лазаревского районного суда <адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования ФИО2 удовлетворены. Своим решением суд постановил: признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО1 и аннулировать запись о государственной регистрации перехода права номер от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта недвижимости: жилого дома с кадастровым номером 23:49:0136009:6082, площадью 137 кв. м, количество этажей - 2, расположенного по адресу: <адрес>, городской округ город-курорт Сочи, <адрес> А; признать отсутствующим зарегистрированное право и аннулировать запись о государственной регистрации права ФИО3 пользования на условиях аренды номер в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136005:720, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства производственных цехов и жилых домов для работников ИЧП «Аспасг»; признать за ФИО2 право собственности на жилой дом с кадастровым номером 23:49:0136009:6082 площадью 137 кв. м.; признать за ФИО2 право пользования на условиях аренды земельным участком с кадастровым номером 23:49:0136005:720, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное пользование: для строительства производственных цехов и жилых домов для работников ИЧП «Аспасг»; установлено, что решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в <адрес> для регистрации права собственности ФИО2 на здание по указанному выше адресу, а также права пользования на условиях аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136005:720; с ФИО3 в пользу ФИО2 взысканы расходы по оплате юридических услуг в размере 100 000,00 рублей, расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере 2 100,00 рублей. В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 отказано.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ решение Лазаревского районного суда <адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ отменены, кассационные жалобы ФИО1, ФИО3 - удовлетворены частично, гражданское дело направлено в Лазаревский районный суд <адрес> края на новое рассмотрение.

Судом кассационной инстанции в своем определении указано, что ФИО2 избран неверный способ защиты нарушенного права, что, исходя из положений статей 2, 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований ФИО2

Статьей 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации регламентировано, что указания вышестоящего суда являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело.

Как установлено судом и следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0136005:720, площадью 10 951 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства производственных цехов и жилых домов для работников ИЧП «Аспасг», расположенный в <адрес>, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город- курорт Сочи, предоставлен в аренду ООО «Аспасг» сроком на 49 лет, что подтверждается договором аренды номер от ДД.ММ.ГГГГ, который зарегистрирован в установленном законом порядке.

ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности по договору аренды переданы ФИО8 на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, которая впоследствии, ДД.ММ.ГГГГ, уступила права по договору аренды ФИО3 на основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды.

На вышеуказанном земельном участке ФИО3 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за 2 000 000 рублей для дальнейшего проживания приобретен капитальный объект недвижимости, индивидуальный жилой дом площадью 137 кв.м.

Спорный жилой дом принадлежал предыдущему владельцу на праве собственности на основании Постановления Главы Волковской сельской администрации <адрес> края номер от ДД.ММ.ГГГГ, кадастрового паспорта помещения от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Филиалом Государственного унитарного предприятия <адрес> «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» по <адрес>, о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ.

Объект недвижимости поставлен на кадастровый учет, ему присвоен адрес: Российская Федерация, <адрес>, городской округ город-курорт Сочи, <адрес>А, сведения об этом внесены в ЕГРН об объекте.

Между ФИО2 (покупатель) и ФИО3 (продавец) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи указанного жилого дома. Цена договора составила 1 475 000 рублей. Пунктом 5 договора установлено, что он имеет силу акта приема-передачи. ФИО2 полностью оплатил стоимость дома продавцу наличными денежными средствами при подписании договора, что не оспаривается ответчиком. В пункте 1 договора предусмотрен переход к покупателю права аренды земельного участка, принадлежащего продавцу, в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Стороны ДД.ММ.ГГГГ подали заявление о государственной регистрации перехода права собственности, регистрирующим органом ДД.ММ.ГГГГ в регистрации отказано в связи с непредставлением соглашения об уступке прав по договору аренды земельного участка.

При этом покупатель в полном объеме выполнил принятые на себя обязательства по договору купли-продажи, во исполнение пункта 2 договора купли-продажи, при подписании договора ФИО2 внес ФИО3 наличными денежными средствами согласованную сторонами стоимость в размере 1 475 000 рублей за приобретаемое недвижимое имущество.

Из условий подписанного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что стороны договорились, что передача ФИО3 недвижимого имущества ФИО2 осуществляется на основании вышеуказанного договора, который имеет силу акта приема-передачи, без подписания дополнительных документов, что закреплено в пункте 5 договора купли-продажи.

Также установлено, что 13.06. 2023 года ФИО3 (продавец) заключил с ФИО1 (покупатель) договор купли-продажи в отношении указанного выше жилого дома, стоимость которого сторонами договора определена в размере 1 475 000 рублей (пункт 2.1 договора), расчет произведен в полном объеме (пункт 2.2 договора), передача недвижимого имущества осуществляется на основании вышеуказанного договора, который имеет силу акта приема-передачи, без подписания дополнительных документов (пункт 3.2).

В соответствии с пунктом 3.4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, продавец гарантирует, что на момент подписания договора он является полноправным и законным собственником объекта, объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в аренду (наем) не сдан, возмездное или безвозмездное пользование не передан, не обременен правами третьих лиц.

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация перехода права собственности на жилой дом к ФИО1

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (статья 160 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (статья 164 Гражданского кодекса РФ).

Статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 554 Гражданского кодекса РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ).

Покупатель приобретает право пользоваться частью участка, необходимой для использования здания, на тех же условиях и в том же объеме. (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ, пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ).

Обращаясь с иском в суд, ФИО2 указал на мнимость сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в результате которой он лишен права пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению. Истец (ответчик по встречному иску) полагает, что данная сделка совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, а в действия лиц, совершивших указанную сделку, присутствуют признаки злоупотребления правом, в связи с чем. ФИО2 полагает данную сделку недействительной на основании статей 166, 167, 168. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ФИО1, предъявляя встречные требования, ссылается на то, что она является добросовестным приобретателем, поскольку сделка зарегистрирована в установленном порядке, осуществлен переход права на спорный объект недвижимости к ФИО1 и, соответственно, она приняла спорный объект во владение. При этом ФИО2 не интересовался вышеуказанным имуществом до момента подачи иска в суд.

На основании части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав.

Право на судебную защиту предполагает своевременное, правильное и справедливое рассмотрение судом дела.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом для признания факта злоупотребления правом при заключении сделки должно быть установлено наличие умысла у обоих участников сделки (их сознательное, целенаправленное поведение) на причинение вреда иным лицам. Злоупотребление правом должно носить явный и очевидный характер, при котором не остается сомнений в истинной цели совершения сделки.

С целью квалификации спорной сделки в качестве недействительной, совершенной с намерением причинить вред другому лицу суду необходимо установить обстоятельства, неопровержимо свидетельствующие о наличии факта злоупотребления правом со стороны контрагента, выразившегося в заключении спорной сделки.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ номер "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (мнимая сделка), ничтожна.

Данная норма направлена на защиту от недобросовестности участников гражданского оборота.

Фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов.

Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей.

Из смысла пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что притворная сделка не направлена на возникновение вытекающих из нее правовых последствий, прикрывает иную волю участников сделки. Притворная сделка относится к сделкам, совершенным с пороком воли, характеризующимся несовпадением волеизъявления и подлинной воли сторон.

Из положений статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сделка подлежит квалификации как притворная, если подтверждено, что воля сторон на момент совершения сделки не была направлена на установление соответствующих ей правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

Материалы дела не содержат каких-либо письменных доказательств того, что спорный жилой дом и земельный участок, на котором он расположен, находятся в фактическом владении ФИО2

Более того, как разъяснено в абзацах 6, 7 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и ФИО1, за последней 22.06. 2023 года зарегистрировано право собственности на спорную квартиру.

При таких обстоятельствах ФИО2 вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом ФИО3, и не вправе требовать признания недействительным договора купли-продажи квартиры, применения последствий недействительности сделки.

Таким образом, судом установлено, что ФИО2 избран неверный способ защиты нарушенного права, что исходя из положений статей 2, 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований ФИО2

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0136005:720, площадью 10 951 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства производственных цехов и жилых домов для работников ИЧП «Аспасг» принадлежит муниципальному образованию город-курорт Сочи.

ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности по договору аренды переданы администрацией ФИО8 на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, которая впоследствии, 29.12. 2020 года, уступила права по договору аренды ФИО3 на основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды. Спорный жилой дом расположен на вышеуказанном земельном участке с кадастровым номером 23:49:0136005:720.

При этом статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен переход права на здание (строение, сооружение) и без переоформления правоустанавливающих документов на землю: с момента регистрации права собственности на такую недвижимость у нового собственника возникает право распоряжаться землей на тех же условиях, на которых ею распоряжался прежний собственник, и он приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием (строением, сооружением), независимо от того, оформлены или нет в установленном порядке документы на землю между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Судом установлено, что ФИО2 в рамках настоящего дела не заявляет требований о возврате уплаченной по договору от ДД.ММ.ГГГГ денежной суммы. Предметом иска является защита нарушенного вещного права, а также признание права пользования земельным участком.

Таким образом, вопрос о возврате или невозврате денежных средств ФИО3 не имеет правового значения для разрешения заявленных исковых требований о признании сделки недействительной.

Оценка доказательств и отражение ее результатов в судебном решении являются проявлением дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, что, однако, не предполагает возможности оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом, а выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости (стать 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). В противном случае нарушаются задачи и смысл гражданского судопроизводства, установленные статьей 2 названного кодекса.

Согласно взаимосвязанным положениям части 4 статьи 67, части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд обязан указать в мотивировочной части решения обстоятельства дела, установленные судом, мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также ссылку на законы, которыми суд руководствовался.

Исходя из положений статей 67, 71, 195 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации выводы суда о фактах, имеющих значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости (статьи 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации).

В противном случае нарушаются задачи и смысл гражданского судопроизводства, установленные статьей 2 названного кодекса.

В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании (ст. 195, 196 ГПК РФ).

Суд на основании ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194–199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3, ФИО1 о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности, признании права собственности и права пользования земельным участком, третьи лица Лазаревский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в городе Сочи, администрация муниципального образования городской округ город-курорт <адрес> – отказать.

Встречные исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании добросовестным приобретателем, третьи лица: Лазаревский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в городе Сочи, администрация муниципального образования городской округ город-курорт <адрес> – удовлетворить.

Признать ФИО1 добросовестным приобретателем жилого дома с кадастровым номером 23:49:0136009:6082, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:01360056720 по адресу: <адрес>, Лазаревский внутригородской район, <адрес>, з/у 1/5А.

По вступлении решения суда в законную силу отменить принятые по делу обеспечительные меры, наложенные определением суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Лазаревский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме

Судья Лазаревского

районного суда <адрес> Г.В. Корниенко

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Лазаревского

районного суда <адрес> Г.В. Корниенко