Решение № 3А-1963/2025 3А-1963/2025~МА-0709/2025 МА-0709/2025 от 15 сентября 2025 г. по делу № 3А-1963/2025

УИД 77OS0000-02-2025-004617-59


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Москва15 сентября 2025 года

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,

при секретаре Коржикове Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-1963/2025 по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административные истцы обратились в суд с административным исковым заявлением об оспаривании утвержденных распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы № 177470 от 29 октября 2024 года результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:01:0005012:4848 (далее – Земельный участок).

Административные истцы просят установить кадастровую стоимость данного объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2024 года, в размере 174 442 518 руб.

В обоснование требований административные истцы ссылаются на то, что являются арендаторами Земельного участка; внесённая в Единый государственный реестр недвижимости его кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость объекта недвижимости, что затрагивает их права, так как влияет на размер арендной платы; административные истцы считают возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждение которой ссылаются на Отчёт об оценке от 3 февраля 2025 года № АБ-020-25, подготовленный ООО "Апхилл" (далее – Отчет об оценке).

Департамент городского имущества г.Москвы в письменных объяснениях аргументировал свою позицию тем, что считает необоснованной определенную в отчете об оценке рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Для проверки Отчета об оценке и установления рыночной стоимости Земельного участка определением суда от 4 апреля 2025 года по делу назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ГБУ «БТИ Московской области» ФИО3 от 6 августа 2025 года Отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. По состоянию на 1 января 2024 года рыночная Земельного участка составляет 470 356 000 руб.

В судебном заседании представитель административных истцов поддержал требования, заявив о том, что с заключением эксперта по результатам проведенной по делу судебной экспертизы не согласен, полагает завышенной стоимость, определенную экспертом.

Представитель Департамента городского имущества г. Москвы в судебном заседании поддержал доводы письменных пояснений о недостоверности Отчета об оценке, замечаний к заключению эксперта не представил.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены, об отложении слушания дела не просили, об уважительных причинах неявки не сообщили, замечаний к экспертизе не представили. На основании статей 150,152 КАС РФ судом определено о рассмотрении дела в отсутствие ГБУ «Центр имущественных платежей» и ППК Роскадастр.

Исследовав материалы административного дела, выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон «О государственной кадастровой оценке», Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде, если они затрагивают их права или обязанности; результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении административного дела установлено, что Земельный участок с кадастровым номером 77:01:0005012:4848, площадью 4 256 кв.м., расположен по адресу: <...>; административные истцы являются его соарендаторами.

Результаты определения кадастровой стоимости Земельного участка, оспариваемые в настоящем деле, утверждены распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы № 177470 от 29 октября 2024 года; согласно указанному акту кадастровая стоимость Земельного участка определена по состоянию на 1 января 2024 года в размере 498 209 658,24 руб.

В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости Земельного участка, которая подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2025 года.

Административные истцы уплачивают арендную плату за пользование Земельным участком исходя из его кадастровой стоимости; это никем не оспаривается (статья 65 КАС РФ) и свидетельствует о праве заявителей требовать установления в отношении спорного объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца; административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Оспаривая кадастровую стоимость, административные истцы с административным иском представили Отчёт об оценке, в котором рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2024 года была определена в размере 174 442 518 руб.

Департаментом городского имущества г.Москвы при рассмотрении административного дела представлены письменные объяснения, в которых заявлено о недостоверности Отчета об оценке и необоснованности определенной в нем величины рыночной стоимости из-за несоответствия Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности,

Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (пункт 20); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении; с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23).

В связи с возникшим спором определением суда от 4 апреля 2025 года по административному делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и рыночной стоимости Земельного участка по состоянию на 1 января 2024 года; производство экспертизы поручено ГБУ «БТИ Московской области».

Согласно заключению эксперта ГБУ «БТИ Московской области» ФИО3 от 6 августа 2025 года Отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Определённая в Отчёте об оценке рыночная стоимость Земельного участка не подтверждается. По состоянию на 1 января 2024 года по расчетам экспертам рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 470 356 000 руб.

Не доверять заключению эксперта у суда оснований не имеется.

Экспертиза назначалась непосредственно судом, заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статье 82 КАС РФ. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.

Изложенные в заключении суждения не допускают их неоднозначного толкования, а выводы - последовательны и непротиворечивы; исследования проведены в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, на строго научной и практической основе, не вводят в заблуждение.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, описаны существующие подходы, методы и методики определения рыночной стоимости; подробно описан объект экспертизы, его местоположение, качественные и количественные характеристики, всесторонне проанализирован рынок недвижимости в г.Москве, в том числе сегмент рынка, к которому относится Земельный участок; указаны ценообразующие факторы, влияющие на его рыночную стоимость, обоснован выбор подходов и методов оценки, объектов-аналогов; объект исследования и все аналоги имеют сопоставимые характеристики, которые в процессе экспертизы также скорректированы по ценообразующим факторам; расчёты отражают порядок их проведения и позволяют проверить полученные экспертом результаты, не содержат арифметических ошибок.

В заключении эксперт подробно мотивировал выводы о допущенных в Отчете об оценке нарушениях законодательства об оценочной деятельности и причинах несоответствия рынку полученного оценщиком итогового значения стоимости Земельного участка; в свою очередь рыночную стоимость спорного объекта недвижимости эксперт рассчитал на основе исчерпывающего анализа и с учетом индивидуальных характеристик Земельного участка, что в полной мере согласуется с требованиями законодательства и федеральных стандартов оценки.

Противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта не установлено; эксперт ответил на все поставленные вопросы; предусмотренные статьей 83 КАС РФ основания для назначения по административному делу повторной, дополнительной экспертизы отсутствуют.

Замечания представителя административных истцов к заключению эксперта сводятся к голословному утверждению представителя административного истца о завышении экспертом стоимости, которые ничем не подтверждены. Ссылки на прошлые результаты оспаривания кадастровой стоимости судом во внимание не принимаются, поскольку рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2024 года не рассчитывалась методом индексации. При таких данных замечания представителя административного истца не считаются обоснованными.

При проведении экспертизы, по убеждению суда, экспертом соблюдены требования статьи 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности эксперта, всесторонне и в полном объеме. Сомнения в достоверности и обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют; само по себе несогласие административного истца с заключением эксперта о завышении стоимости Земельного участка не свидетельствует.

Иные лица, участвующие в деле, возражений и замечаний на заключение эксперта не заявили.

Таким образом, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы в ходе судебного разбирательства ничем объективно не опровергнута; ставить его под сомнение, как и применительно к нормам статей 59, 61, 82 КАС РФ считать его недопустимым доказательством, у суда оснований не имеется.

Учитывая изложенное, суд считает, что в основу решения должно быть положено заключение судебной экспертизы, определившее по состоянию на 1 января 2024 года рыночную стоимость Земельного участка. Объективных доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в ходе судебного разбирательства не установлено, сторонами не представлено; Отчет об оценке с учетом экспертного заключения (которому суд в полной мере доверяет), оценивается критически и, как следствие, рыночную стоимость Земельного участка не подтверждает.

Как разъяснено в абз. 2 пункта 24 постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких данных, суд приходит к выводу о том, что с учетом заключения эксперта имеются основания установить кадастровую стоимость Земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2024 года, в размере 470 356 000 руб.

С доводами, изложенными в письменных пояснениях представителя Департамента городского имущества города Москвы о том, что административные истцы не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, согласиться нельзя, поскольку такое право предоставлено им Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость отличается от рыночной только методом её проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости Земельного участка.

В Единый государственный реестр недвижимости также подлежат внесению сведения о дате подачи административными истцами заявления об оспаривании кадастровой стоимости, которыми в настоящем случае необходимо считать дату обращения ФИО1 в суд.

Разрешая ходатайство экспертного учреждения о взыскании судебных расходов на оплату экспертизы, суд руководствуется статьями 62, 106, 108, 111 КАС РФ, а также правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, Определении № 2630-О от 15 октября 2024 года, разъяснениями, приведенными в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», учитывает, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью существенной не является (6 %), а потому находит, что судебные расходы на оплату экспертизы в настоящем случае подлежат отнесению на административных истцов в равных долях.

При этом, суд также исходит из того, что проверка Отчёта об оценке в рамках судебной экспертизы сводится к исполнению обязанности административных истцов по представлению доказательств по вопросу установления кадастровой стоимости, равной рыночной; иным образом в рамках настоящего административного спора установить юридически значимые обстоятельства дела было невозможно; в то же время настоящим решением суда установлена кадастровая стоимость Земельного участка, равной его рыночной стоимости, в размере, определённом в экспертном заключении.

Таким образом, право административных истцов, гарантированное статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», в отношении переданного им в аренду земельного участка реализовано. Решение по делу не расценивается как принятое против административных ответчиков; их противоположных юридических интересов, в частности, с учетом отсутствия замечаний к заключению эксперта, не установлено.

Кроме того, допущенное в настоящем случае расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью Земельного участка, которое не является кратным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки допустимый диапазон отклонений (до 30%), не свидетельствует об ошибке, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод заявителя; при рассмотрении дела не установлено, что по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости была определена, очевидно, ошибочно, исходя из недостоверных сведений о Помещении.

При таких данных, суд находит, что с административных истцов в равных долях в пользу экспертного учреждения надлежит взыскать в счет возмещения судебных расходов на оплату экспертизы 183 198,82 руб. согласно счету ГБУ «БТИ Московская области».

Предусмотренных законом оснований для снижения размера указанных судебных расходов либо для освобождения административных истцов от их уплаты суд не усматривает; их чрезмерность или необоснованное завышение не установлены; о стоимости экспертизы административные истцы были уведомлены (том 1 л.д 230) при решении вопроса о ее назначении и против данного размера не возражали.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175–180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:01:0005012:4848, расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2024 года, в размере 470 356 000 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 21 февраля 2025 года.

Взыскать с ФИО1 в пользу ГБУ «БТИ Московская области» связанные с рассмотрением административного дела издержки на оплату судебной экспертизы в размере 91 599,41 руб.

Взыскать с ФИО2 в пользу ГБУ «БТИ Московская области» связанные с рассмотрением административного дела издержки на оплату судебной экспертизы в размере 91 599,41 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 16 сентября 2025 года.

Судья

Московского городского судаР.Б. Михайлова