Решение № 2-3187/2017 2-3187/2017~М-3008/2017 М-3008/2017 от 17 декабря 2017 г. по делу № 2-3187/2017

Дело №2–3187/17 <.....>


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 декабря 2017 года

Орджоникидзевский районный суд г.Перми в составе:

судьи Фроловой О.В.,

при секретаре Жужговой Д.А.

с участием представителя истца ФИО1-ФИО2 по доверенности от 07.07.2017года, представителя ответчика ФИО3- ФИО4 по доверенности от 06.03.2017года

рассмотрел исковые требования ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о возмещении ущерба, убытков

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 предъявила исковые требования к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании 997000рублей в счет оплаты рыночной стоимости затрат на проведение ремонта отделки дома и прилегающих построек по адресу: <АДРЕС>; о взыскании 15100рублей в счет компенсации затрат на оплату услуг оценочной компании.

В обоснование заявленных исковых требований указала, что 15 октября 2016года заключила с ответчиком договор аренды №... жилого помещения. По условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду жилое помещение общей площадью 600,4кв.м. в том числе жилой-334,6кв.м. с прилегающим земельным участком, находящееся в собственности арендодателя и расположенное по адресу: г. <АДРЕС>

В июне 2017года при освобождении арендуемого помещения арендатором произведены работы по демонтажу неотделимых улучшений и самовольных перепланировок в арендуемом помещении. В результате произведенных арендатором работ состояние помещения существенным образом ухудшилось. Для восстановления первоначального состояния помещения требуется проведение ремонтных работ.

В целях передачи помещения по акту приема-передачи и участия в определении состава и стоимости ремонтных работ, а также проведения независимой оценочной экспертизы ущерба арендатору направлялось извещение от 16.06.2017года (телеграмма от 16.06.2017года). Арендатор не принял участия при проведении независимой оценки ущерба, помещение по акту приема-передачи не передал.

В соответствии с отчетом №... от 26.06.2017года об оценке права требования на величину затрат на проведение ремонта отделки дома и прилегающих построек по адресу: г. <АДРЕС><АДРЕС>, выполненным оценочной компанией ООО «Проспект», рыночная стоимость затрат на проведение ремонта отдели арендуемого помещения составила 825000рублей.

В соответствии с отчетом об оценке №... от 26.06.2017года (дополнительным) и письму (исх. 101А/17 от 16.12.2017года ООО «Оценочная компания «Проспект» итоговая величина стоимости объекта оценки-право требования на величину затрат на проведение ремонта отделки дома и прилегающих построек по указанному адресу составляет 997000рублей (825000+172000=997000рублей).

Стоимость услуг оценочной компании составляет 15100рублей.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о времени рассмотрения дела была уведомлена.

Представитель истца на удовлетворении исковых требований настаивал, дав пояснения, аналогичные доводам, изложенным в исковом заявлении. Также указал, что договор аренды домовладения по адресу: <АДРЕС>, 40 был заключен в 2014году, в 2016года договор был заключен повторно. При передаче жилого дома и земельного участка в аренду ответчику акт приема-передачи не составлялся. Договор аренды был досрочно прекращен арендодателем, поскольку у ФИО1 появилась информация об ухудшении помещений по вине ФИО3

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени рассмотрения дела была уведомлена. Представитель ФИО3 исковые требования не признала и пояснила, что договор аренды домовладения был заключен сторонами 15.10.2014года. Сначала ФИО3 арендовала одну половину домовладения, через некоторое время был заключен договор аренды на все домовладение. Акт приема-передачи домовладения сторонами не подписывался. Домовладение было передано в аренду без отделки. Не было обоев, ступеней на лестницах. ФИО3 за свой счет произвела ремонт домовладения, затратив при этом 1500000рублей личных средств.

В дальнейшем истец, неожиданно для ответчика потребовала ФИО3 освободить домовладение, не дала забрать даже личных вещей. ФИО3 была вынуждена исполнить требования ФИО1

Суд, изучив доводы сторон, представленные документы, полагает, что исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению ввиду непредставления истцом допустимых доказательств вины ответчика в причинении истцу имущественного ущерба, ухудшения жилого помещения и прилегающей территории по адресу: <АДРЕС>

В силу п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 3 ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем в аренду, считается не согласованным сторонами, соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ).

В силу абз. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В качестве одного из способов защиты гражданских прав статья 12 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность потерпевшей стороны требовать возмещения убытков.

В силу ст. ст. 15, 393 Гражданского кодекса РФ для возложения ответственности в виде взыскания убытков необходимо наличие состава правонарушения, включающего факт причинения убытков и доказанность его размера, противоправность действий, вину причинителя вреда, причинно-следственную связь между действиями ответчика и возникшими у истца неблагоприятными последствиями.

Согласно ст. 1064 Гражданского кодекса РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

ФИО1 является собственником жилого жома, назначение жилое 2-этажный с мансардой, общей площадью 600,4кв.м. (лит.А) по адресу: г. <АДРЕС> и земельного участка общей площадью 1158 кв.м. по этому же адресу (л.д.5-6).

Стороной истца был представлен договор аренды жилого помещения, заключенный ФИО1 (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО3(арендатор) 15.10.2016года, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду жилое помещение общей площадью 600,4кв.м. в том числе жилой 334,6 кв.м. с прилегающим земельным участком.

Согласно пункту 1.3 договора жилое помещение находится в состоянии пригодном для проживания.

Согласно пункту 1.4 договора срок аренды устанавливается с 15 октября 2016года по 15 октября 2017года.

Жилое помещение и ключи от него передаются от арендодателя к арендатору и возвращаются обратно по актам приема-передачи (пункт 1.5).

В соответствии с пунктом 5.2 изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается по соглашению сторон. Вносимые изменения и дополнения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями.

Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, а арендатор выселению в следующих случаях:

-если арендатор пользуется помещением с существенными нарушениями настоящего договора и действующего законодательства РФ или назначения помещений, либо с неоднократными нарушениями;

-если арендатор не внес арендную плату в течение 5 дней после наступления срока платежа (пункт 5.3 договора).

Представителями сторон не оспаривались обстоятельства заключения договора аренды указанного домовладения в 2014году и отсутствия акта приема передачи арендуемого имущества от арендодателя к арендатору.

Согласно техническому паспорту жилого дома по адресу: <АДРЕС> (лит.А) на 22.03.2011года общая площадь жилого дома составляет 600,4кв.м., жилая площадь 334,6кв.м. Жилой дом двухэтажный с мансардой. На первом этаже жилого дома имеется два гаража, две лестничные клетки, два сан.узла, две кухни-столовых по 51,8кв.м. каждая. На втором этаже имеется четыре жилых комнаты (22,1кв.м, 52,0кв.м., 52,0кв.м.,22,1 кв.м.), две лестничных клетки и два сан узла. На мансардном этаже имеется шесть жилых комнат (22,2кв.м., 18,9кв.м., 52,1 кв.м., 52,1кв.м., 18,9кв.м. и 22,2 кв.м.) две лестничных клетки.

Сведений о материале стен помещений, напольных покрытиях, материале потолков, лестничных маршей технический паспорт не содержит (л.д.75-83).

Стороной истца был представлен отчет №... от 26.06.2017года, выполненный ООО «Проспект» об оценке права требования на величину затрат на проведение ремонта отделки дома и прилегающих построек (л.д.12-43).

Согласно указанному отчету дата обследования объекта-22.06.2017года. При определении рыночной стоимости объекта оценки применялся затратный подход, как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Выявленные повреждения сведены в таблицу:

-потолок натяжной, помещение №4,3,21,5, демонтирован либо порван, снятие натяжного потолка, монтаж натяжного потолка, ПВХ, расчет 175кв.м.

-стены-обои под окраску-замена обоев, помещения №4,9,12,20,21,22,13,1,6,5,6,24, обои под окраску испорчены, снятие старых обоев, шпатлевка под обои, грунтовка поверхности стен укрепляющая, наклейка обоев, расчет 708кв.м.;

-стены-обои под покраску+п/э окраска стен, помещения №4,9,12,20,21,22,13,1,6,5,6,24,3,17,19,14,8, обои под покраску испорчены, дырки в стенах, очистка вручную поверхности стен от красок, расчет 222кв.м., грунтовка поверхности стен укрепляющая, расчет 222кв.м., окраска водоэмульсионная стен, расчет 930кв.м.;

-сены-керамическая плитка №11, высверлены дырки, разборка облицовки стен из глазурированной плитки, облицовка поверхности стен глазурированной плиткой размером 200Х300 на клей, расчет 31кв.м.;

-пол- керамическая плитка (40Х40м) в помещении №6,13, высверлены дырки в 6шт. помещение №6 и 10шт в помещении №13, разборка покрытий полов из керамических плиток, облицовка пола керамогранитом, расчет 3кв.м.;

-пол-ламинированный паркет, помещение №20, отсутствует ламинат, устройство покрытия пола из ламината, расчет 52кв.м.;

-пол-линолеум помещение №6, порван линолеум, разборка покрытий полов из линолеума, настилка линолеума, расчет 19кв.м.;

-пол-пластиковый плинтус, отсутствие плинтуса в помещении №12,20,24 (у правой стены), установка плинтуса платикового, расчет 66п.м.;

-электрооборудование, отсутствует 5 розеток в помещении 21, установка розеток 5 шт.;

-дверные проемы, отсутствуют двери в комплекте в помещении №20-2шт, 13-2шт, установка внутреннего дверного блока на макрофлекс 4шт;

-сантехническое оборудование, отсутствует унитаз, раковина в помещении №3, в помещении №11-унитаз, раковина, душевая кабин, в помещении №5-раковина, установка унитаза-2 шт, установка душевой кабины-1шт, установка раковины без смесителя-3 шт, установка смесителя для раковины-3шт, в помещении №12,13-демонтаж сантехнических труб, в помещении №14-водопроводных труб, демонтаж водопроводных труб, расчет 10м, канализационных пластиковых труб, расчет 23м.

Также указано стоимость работ и материалов по выявленным повреждениям: внутренняя лестница (отсутствуют деревянные ступени на лестнице-8 ступеней на один пролет, воостановление деревянных ступеней)-пролеты первый-второй-мансарда стоимость 24960рублей; забор металлопрофиль (деформация одного пролета, деформация наконечника на кирпичном столбе) высота 2м на 2-х, стоимость 1750рублей, кровля, стоимость 3150рублей.

Итого стоимость работ 462295,40рублей, итого стоимость материалов 332345,30рублей.

К отчету приобщен акт осмотра поврежденного помещения и имущества от 16.06.2017года, согласно которому оценщиком без участия заказчика и заинтересованных лиц осмотрены помещения № 4,7,9,11,12,17,19,20,21,22,24,13,14,16,5,6,8 и забор (л.д.12-55).

Согласно отчету (дополнение) №... от 26.06.2017года об оценке ООО «Проспект» объектом оценки являлось право требования на величину затрат на проведение ремонта отделки дома и прилегающих построек по адресу: <АДРЕС>

К указанному отчету приобщен акт осмотра повреждений помещения (дополнение) с указанием даты осмотра 22.06.2017года. В акте указаны повреждения:

-потолок натяжной помещение №22 порван,

-стены-обои под покраску +в/э окраска стен, помещения №2,7,10,15,18,23, обои испорчены, дырки в стенах;

-пол пластиковый плинтус, отсутствие плинтуса в помещении №4,5,6,13;

-электрооборудование, поврежден электрический кабель в стене из помещения 8 в помещение 6-он переброшен от щитка по полу, затем под дверной обналичкой в помещении 6;

-дверные проемы, отсутствуют двери в комплекте в помещении №22-1шт;

-сантехническое оборудование в помещении 14 демонтированы сантехнические сети, необходимо проложить водопровод и канализацию до угла для установки 1 раковины и установить 1 унитаз;

-сантехническое оборудование в помещениях 16,19,20 необходимо произвести демонтаж сантехнических сетей.

Стоимость отделочных работ определена в 65945,60рублей, стоимость материалов в 40534,58рублей, изготовление и монтаж прямой деревянной лестницы эконом класса-44ступени 65780рублей. Итого рыночная стоимость объекта оценки 172260,18рублей.

Как следует из представленной истцом копии телеграммы 16.06.2017года ФИО3 ФИО1 предлагала вернуть имущество, указывая на то, что независимая оценочная экспертиза ущерба состоится 22.06.2017года в 10.00 в арендуемом помещении. Данная телеграмма доставлена не была (л.д.10-11).

Давая оценку представленным доказательствам, суд полагает, что стороной истца не было представлено допустимых доказательств причинения ответчиком материального ущерба в период действия договора аренды и наличие причинно-следственной связи между осуществления ответчиком в спорном домовладении образовательной деятельности и недостатками внутренней отделки, зафиксированной в представленных истцом отчетах.

Исходя из анализа указанных правовых норм сторона истца обязан доказать наличие совокупности следующих условий: наличие вреда, противоправное поведение (действие, бездействие) ответчика, причинную связь между противоправным поведением и наступившим вредом и вину ответчика в причинении вреда. На основании представленных стороной истца документов, суд не усматривает оснований для взыскания с ответчика заявленных сумм.

При этом судом учитываются конкретные обстоятельства передачи имущества в аренду и действия истца, фактически прекратившего действия договора аренды в одностороннем порядке без уведомления стороны ответчика.

Положениями пункта 1 стать 655 ГК РФ предусмотрено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту. Как указали представители сторон, подобный документ при заключении договора аренды не составлялся. Тем не менее, стороной ответчика указано на то, что жилое здание передавалось в аренду без внутренней отделки, отсутствовала лестница, не было обоев, в результате чего ответчик за свой счет и своими силами была вынуждены отремонтировать здание.

Учитывая то обстоятельство, что в представленных истцом технических отчетах указано на выявленные недостатки внутренней отделки помещений жилого дома, а также повреждение забора, при передаче здания в аренду истец была обязана зафиксировать состояние всех внутренних помещений жилого дома, а также состояние ограждения, расположенного на земельном участке путем составления и подписания акта приема передачи. При составлении данного документа, в рассматриваемом случае, сторона истца могла быть освобождена от представления доказательств передачи в аренду спорного помещения, укомплектованного внутренними коммуникациями с произведенным косметическим ремонтом, который включает в себя установку натяжных потолков, покрытие пола ламинатом и керамической плиткой, облицовку стен в санузлах глазурованной плиткой, в жилых помещениях обоями, а также установку деревянных ступеней внутренних лестниц и иных улучшений жилых помещений, не связанных с обеспечением минимальных жизненных потребностей и необходимых для осуществления образовательной деятельности.

Часть первая статьи 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.

Согласно условиям договора аренды договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, а арендатор выселению в случае, если арендатор пользуется помещением с существенными нарушениями настоящего договора и действующего законодательства РФ или назначения помещений, либо с неоднократными нарушениями.

В силу пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Стороной истца не оспаривается того обстоятельства, что договор аренды был в одностороннем порядке расторгнут истцом до истечения срока действия договора. При этом в качестве основания для расторжения договора указано на существенное нарушение договора ответчиком. Вместе с тем обстоятельств, свидетельствующих о существенном нарушении условий договора аренды, стороной истца не предъявлено. В период действия договора истец, как собственник сдаваемого в аренду имущества, не была лишена права осматривать домовладение и фиксировать нарушения договора аренды, если таковые имели место. Вместе с тем каких-либо письменных доказательств того, что переданное в аренду имущество использовалось ответчиком с существенным ухудшением его технического состояния, суду не представлено. Каких-либо правил пользования арендованным имуществом, отступление от которых арендатором позволило арендодателю требовать расторжения договора, сторонами не составлялось.

Истцом не представлено суду технического заключения об осуществлении ответчиком перепланировки жилых помещений, которая бы свидетельствовала о существенном нарушении арендатором прав собственника имущества. Отсутствие в домовладении сантехнического оборудования, электрооборудования, дверей в жилых комнатах №13 и №20 и недостатков отделки, которое зафиксировано в отчете №... и в дополнительном отчете ООО «Проспект», не свидетельствует о вине ответчика в демонтаже ряда оборудования, поскольку, как указывалось выше, при передаче имущества в аренду, наличие в домовладении этого оборудования сторонами не зафиксирована и в акте приема-передачи не отражено.

Кроме того, при прекращении договора аренды в одностороннем порядке арендодателем, истец, действуя в нарушение условий договора о сроке аренды и о разрешение разногласий путем переговоров, не предложила ответчику составить акт приема-передачи имущества. Истец также не составила акт-приема передачи имущества самостоятельно, в случае уклонения стороны ответчика от составления подобного акта. Акты осмотра поврежденного имущества, имеющиеся в оценочных отчетах не обладают признаками допустимости доказательств, которые свидетельствуют о выполнении сторонами положений пункта 1 стать 655 ГК РФ о составлении передаточного акта, поскольку исполнены не сторонами договора аренды и выполнены не в целях фиксации состояния арендованного имущества в момент возврата арендодателю, а при условиях сбора арендодателем доказательств вины арендатора.

Кроме того, по мнению суда, указанные выше оценочные отчеты, в целом не обладают признаками допустимости доказательств размера причиненного ущерба, поскольку в данных отчетах не отражены такие параметры стоимости причиненного ущерба, как площадь подлежащего ремонта по каждому виду работ, объем материалов на единицу изменения, стоимость каждого из подлежащих использованию материалов по каждому виду работ в каждом помещении домовладения, Оценщиком не сделаны выводы о том, почему такое оборудование, такие как натяжной потолок, обои под покраску, керамическая плитка подлежат полной замене с выполнением работ по разборке и сборке и не подлежат ремонту.

Судом истцу было предложено представить смету расходов на восстановительный ремонт домовладения по адресу: <АДРЕС> с указанием объема восстановительного ремонта по каждому помещению, а именно объема и стоимости каждого вида работ в каждом помещении, объема и стоимости материалов, приобретаемых для каждого вида работ в каждом помещении. Такая смета расходов суду не представлена, от проведения по делу строительно-технической экспертизы представитель истца отказался.

При указанных обстоятельствах у суда не имеется оснований считать доказанной вину ответчика в причинении истцу материального ущерба в размере 997000рублей и убытков, связанных с затратами на оплату услуг оценщика 15100рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО3 997000рублей в счет оплаты рыночной стоимости затрат на проведение ремонта отделки дома и прилегающих построек по адресу: <АДРЕС> о взыскании 15100рублей в счет компенсации затрат на оплату услуг оценочной компании.

Решение может быть обжаловано сторонами в Пермский краевой суд через Орджоникидзевский районный суд г.Перми в апелляционном порядке в течение месяца по со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья: <.....>

Решение в окончательной форме изготовлено 22.12.2017года.

<.....>

<.....>