Решение № 3А-795/2023 3А-795/2023~М-681/2023 М-681/2023 от 13 декабря 2023 г. по делу № 3А-795/2023

Дело № 3а-795/2023


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 декабря 2023 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Кириченко М.Б.,

при ведении протокола помощником судьи Горбуновой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Юнион Трейд» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной,

установил:

Акционерное общество «Юнион Трейд» обратилось в Краснодарский краевой суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит с учетом уточнения установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 26 166 900 рублей по состоянию на 01.01.2021 года.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что рыночная стоимость вышеуказанного объекта определена на основании отчета об оценке № 05-14/1 от 21.07.2023 года, выполненного оценщиком ФИО1

Административный истец полагает, что результаты кадастровой стоимости нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что влечет увеличение размера налога на имущество организаций.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 настаивала на удовлетворении административных исковых требований.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Представителем административного ответчика ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО3 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором указывает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и методических указаний, с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости по состоянию на дату оценки.

Представителем административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО4 направлен отзыв по делу, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, просит рассмотреть дело по существу с учетом изложенной позиции в отсутствие представителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю.

Представителем административного ответчика Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО5 направлено возражение, согласно которому считает, что заключение эксперта выполнено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и не может считаться допустимым доказательством по делу.

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив доводы уточненного административного искового заявления и поступивших письменных отзывов и возражений на административный иск, изучив материалы административного дела и, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии (далее - административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу абзаца 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28) с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Согласно представленным по запросу суда информационному письму Филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 14.09.2023 года № 27-19408-ГС/23 и выписке, административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером ........, площадью ................ кв.м, расположенного по адресу: .............

Таким образом, акционерное общество «Юнион Трейд» наделено правом на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта, в том числе, в судебном порядке. Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 09.09.2021 года № 2259 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, на территории Краснодарского края» утверждена оспариваемая кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ в размере 37 584 780,85 рублей, и в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с 01.01.2022 года до 15.02.2023 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2021 года.

Кадастровая стоимость нежилого здания в размере 34 069 784,86 рубля была определена актом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» от 27.09.2022 года № ........ в соответствии со статьей 16 Закона № 237-ФЗ после исправления технической ошибки в сведениях о годе завершения строительства здания, и согласно статье 18 Закона № 237-ФЗ с 15.02.2023 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2021 года.

Вышеприведенная информация также отражена в письме филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 14.09.2023 года № 27-19408-ГС/23.

Таким образом, на момент рассмотрения судом настоящего административного дела оспариваемая кадастровая стоимость нежилого здания является архивной.

В силу пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются.

В соответствии с требованиями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости, с учетом изложенного, суд считает 01.01.2021 года верной датой определения кадастровой стоимости.

Частью 5 статьи 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости спорного объекта недвижимого имущества, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке № 05-14/1 от 21.07.2023 года, выполненный оценщиком ФИО1, из которого следует, что рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2022 года нежилого здания с кадастровым номером ........ составляет 26 166 900 рублей. В информационном письме № 09-92-2/23 от 21.09.2023 года оценщик ФИО1 указал, что оценка здания с целью определения рыночной стоимости произведена по состоянию на 01.01.2022 года, вместе с тем, по результатам изучения рынка нежилой недвижимости в черте ............ Краснодарского края, проведя соответствующие анализы и выявив тенденции, можно сделать вывод, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2021 года не превышала рыночной стоимости данных участков, определенной на 01.01.2022 года, согласно отчету № 05-17/1 от 21.07.2023 года.

Предоставленный административным истцом отчет об оценке, выполнен по заказу и исключительно в интересах административного истца, его составление оплачено административным истцом. Оценщик, выполнявший указанное исследование, не предупреждался об уголовной ответственности за содержание проведенного исследования.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства и федеральных стандартов оценки.

С учетом положений статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике; цель оценки; точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Согласно статье 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, оценивая предоставленный в материалы административного дела отчет об оценке как доказательство, в целях устранения каких-либо сомнений относительно обоснованности, суд на основании определения от 25.09.2023 года назначил судебную экспертизу, поручив ее производство эксперту ООО «Атлас-Консалт» ФИО6 Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии указанного отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также о величине рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в письменном заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, приведена оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно заключению эксперта № 193-795/2023, подготовленному экспертом ООО «Атлас-Консалт» ФИО6, отчет об оценке № 05-14/1 от 21.07.2023 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В заключении эксперта приведена таблица на соответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки (л.д. 26-42 заключения № 193-795/2023).

Так, эксперт указывает, что дата оценки объекта капитального строительства 01.01.2022 года в отчете указана неверно, что нарушает положения статьи 11 Федерального закона от 29.08.1998 года № 135-ФЗ.

Дата объявления аналогов подтверждена после даты определения кадастровой стоимости 01.01.2021 года, чем нарушен пункт 10 ФСО V.

Кроме того, выборка принятых оценщиком объектов-аналогов при определении рыночной стоимости нежилого здания на странице 37 отчета сравнительным подходом не соответствует критериям сопоставимости и однородности, коэффициент вариации превышает нормативное значение 33%, установленное Постановлением Федеральной службы государственной статистики № 42 от 28.09.2004 года.

Принятые оценщиком объекты - аналоги при определении рыночной стоимости доходных подходом являются помещениями, расположенными на первом и цокольном этажах, аналоги приняты некорректно, поскольку стоимость аренды цокольного этажа выше, чем аренда первого этажа.

По тексту отчета оценщик ссылается на отсутствие рыночной информации по г. Омутнинск (страница 51), что вводит в заблуждение и нарушает положения статьи 11 Федерального закона от 29.08.1998 года № 135-ФЗ.

Учитывая, что содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества опровергнуты заключением судебной экспертизы, отчет об оценке не может быть признан допустимым доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости нежилого здания.

Таким образом, оценивая отчет об оценке № 05-14/1 от 21.07.2023 года, как доказательство по делу, суд приходит к выводу, что он составлен с нарушениями требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, не отражает действительную рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества, в связи с чем, не может служить достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимого имущества.

Разрешая поставленный судом вопрос о размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, эксперт определил, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2021 года составляет 30 923 000 рублей.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Выражая несогласие с выводами, содержащимися в заключении эксперта, представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края направлен отзыв, согласно которому заключение эксперта не может быть принято судом в качестве допустимого доказательства, поскольку выполнено с нарушением законодательства в области оценочной деятельности.

Так, представитель административного ответчика указывает, что к экспертному заключению не приложены фотоматериалы объекта экспертизы, описание технического состояния объекта экспертизы также не приведено, таким образом, пользователю экспертизы сложно понять, в каком техническом состоянии находится объект экспертизы, и каково его функциональное назначение.

Также при расчете рыночной стоимости объекта экспертизы, выбранный экспертом объект-аналог № 3 значительно отличается по площади от исследуемого объекта. Применение в расчете понижающей корректировки в размере 26%, учитывающего разницу в площади, искажает рыночную стоимость объекта экспертизы.

Кроме того, по мнению представителя, объекты-аналоги № 1, № 2, № 3 и № 4 не сопоставимы с объектом экспертизы по функциональному назначению. Данные объекты-аналоги представляют собой производственно-складские здания, а исследуемый объект - административное четырехэтажное здание (страница 18 заключения и сведения публичной кадастровой карты). Отсутствие корректировки по данному ценообразующему фактору ведет к искажению рыночной стоимости объекта экспертизы.

Ознакомившись с заключением эксперта, представитель административного истца по доверенности ФИО2 также выразила несогласие с результатами судебной экспертизы, представила письменные пояснения, из которых следует, что в заключении выявлены следующие несоответствия выводов эксперта требованиям законодательства и фактическим обстоятельствам:

- эксперт при проведении оценки не проводил осмотр объекта, при этом каких-либо допущений и ограничений при применении объектов-аналогов в связи с этим не указал и не применил, что влечет недостоверность информации эксперта о физических характеристиках объекта и выводов об итоговой стоимости объекта;

- на странице 18 заключения эксперт указывает, что объект имеет 4 наземных этажа, количество подземных этажей - 0, что не соответствует действительности и данным технической инвентаризации объекта. Согласно техническому паспорту БТИ, который был приложен к отчету оценщика (страница 12), здание имеет 3 этажа, в том числе 1 подземный. Данное несоответствие существенно повлияло на размер рыночной стоимости, поскольку стоимость подвальных помещений существенно ниже стоимости наземных этажей;

- неверно определено месторасположение объекта на земельном участке. Согласно страницам 17, 18 заключения эксперт указывает неправильное расположение объекта, что подтверждается и тем, что эксперт на странице 20 указывает неверный кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект. Ошибка эксперта вызвана тем, что после строительства аэропорта в ............ взлетная полоса разделила улицу Пограничную на две части, при этом земельный участок истца находится на противоположной стороне полосы, чем сторона, указанная в экспертном заключении. То есть эксперт указывает, что участок истца примыкает к морю, в то время как участок расположен с другой стороны взлетной полосы, через которую проезд и проход запрещен;

- в описании физических характеристик объекта эксперт указывает, что объект подключен к центральному отоплению, что не соответствует действительности и данным технической инвентаризации. Ввиду отсутствия отопления сдача помещений объекта в аренду в зимний период крайне затруднительна и никак не может составлять ставку, указанную экспертом доходным методом;

- экспертом не был применен сравнительный метод оценки. В обоснование неприменения данного подхода эксперт указал на отсутствие объектов-аналогов, что не помешало эксперту при применении доходного метода использовать такие объекты-аналоги. При этом оценщиком ФИО1 при проведении оценки был использован сравнительный метод. Также такой метод был использован при оценке спорного объекта и проведении судебной экспертизы по делу № 66а-139/2021. Кроме этого, эксперт на странице 42 при разрешении вопроса о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства указал, что «выбранный метод оценки в рамках использованного оценщиком сравнительного подхода признан экспертом обоснованным»;

- истец также не согласен с примененной экспертом ставкой арендной платы в размере 287 рублей за 1 кв.м., поскольку такого размера арендной платы не существует как для объекта истца, так и в целом для района, в котором расположен объект. При этом эксперт, применяя аналоги, берет стоимость аренды за отдельные помещения, а не за здание в целом, однако применяет данную стоимость к площади всего здания истца, что абсолютно необоснованно, так как в здании находятся помещения разного назначения. Грубое умножение ставки арендной платы к площади всего здания приводит к тому, что экспертом определен доход, в том числе, от сдачи в аренду мест общего пользования (коридоров, лестничных площадок, туалетов, холлов, технических помещений, в которых расположены коммуникации). При этом эксперт не учел в расчетах рыночной стоимости доходным методом, что один из этажей является подземным (подвальным), и определял единую ставку для всей площади здания. Относительно ставки арендной платы, примененной экспертом, она также абсолютно неприменима к месту расположения данного объекта, поскольку объекты, которые приводит эксперт на странице 53, находятся фактически в деловой и жилой части города, в то время как объект истца - это удаленный район в промышленной зоне.

Также представитель административного истца указывает на необоснованность выводов эксперта о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности:

- эксперт в обоснование вывода о некорректности примененных аналогов указывает, что ФИО1 приведены цены за помещения в цокольном этаже, однако данное утверждение эксперта основано на изначальной ошибке эксперта при описании объекта оценки, когда эксперт неправильно указал этажность здания и не учел, что один из этажей здания является подвальным;

- эксперт указывает на несоответствие даты проведения оценки ФИО1 по состоянию на 01.01.2022 года, однако эксперт невнимательно изучил материалы дела и не учел, что по изучаемому им отчету оценка действительно проводилась по состоянию на 01.01.2022 года, то есть не имелось ошибки, как указывает эксперт, при этом указанная стоимость была рекомендована оценщиком по состоянию на 01.01.2021 года в соответствии с информационным письмом от 21.09.2023 года с учетом того, что объекты недвижимости не дешевели и определенная на 01.01.2022 года не является завышенной относительно даты 01.01.2021 года. Однако согласно отчету эксперта объект истца подешевел за 1 год на 15%, поскольку при этом экспертом не выявлено иных нарушений при проведении оценки ФИО1 Так, согласно экспертному заключению (странница 42), экспертом признано обоснованным применение ФИО1 доходного и сравнительного подхода оценки, а также не выявлено технических ошибок в расчетах и иных нарушений;

- эксперт указывает на опечатку в тексте отчета об оценке на странице 51, где оценщик вместо слова ............ указывает Омутнинск, что очевидно является опечаткой в тексте и никак не повлияло на расчеты и выводы эксперта, так как при этом описание объекта, его характеристики и иные показатели были применены ФИО1 верно, исходя из нахождения объекта в ............;

- из вывода эксперта о невозможности применения метода сравнительных продаж ввиду отсутствия корректных объектов-аналогов следует, что единственным правильным методом является доходный метод (прямой капитализации доходов). Однако при этом экспертом не сделано ни одного замечания при проведении оценщиком ФИО1 оценки рыночной стоимости именно доходным методом, поскольку все замечания эксперта, указанные выше, касались оценки сравнительным методом. Из этого следует, что отчет ФИО1 в указанной части соответствует требованиям закона и является достоверным. Однако при этом, несмотря на отсутствие таких замечаний и нарушений, итоговая величина рыночной стоимости, определенной доходным методом у ФИО1 составляет 26 166 900 рублей, а экспертом ФИО6 30 923 000 рублей, то есть разница составляет 15,4 %, что никак не объяснено экспертом и является нелогичным в отсутствие обоснованных замечаний в указанной части.

Таким образом, представитель административного истца и административного ответчика ставят под сомнение достоверность выводов эксперта ввиду наличия в заключении эксперта, по мнению представителей, нарушений требований законодательства в области оценочной деятельности и несоответствия выводов эксперта фактическим обстоятельствам.

В силу положений части 4 статьи 49 КАС РФ эксперт обязан явиться по вызову суда для личного участия в судебном заседании и ответить на вопросы, связанные с проведенным исследованием и данным им заключением.

Из указанного следует, что при представлении в суд письменного заключения эксперта последний может быть вызван в судебное заседание для дачи пояснений в случае наличия в заключении неопределенности выводов, препятствующей установлению обстоятельств дела или их обоснования, которая не может быть преодолена судом в силу отсутствия специальных познаний.

Суд воспользовался процессуальным правом на вызов эксперта для дачи пояснений в целях устранения возражений относительно представленного им доказательства для получения возможности дальнейшей его оценки.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО6 представил письменные пояснения, а также дал дополнительные пояснения на возражения представителей административного истца и административного ответчика.

Относительно нарушений, указанных представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края, эксперт пояснил что, осмотр оцениваемого объекта на дату оценки 01.01.2021 года не был проведен по причине ретроспективной даты определения стоимости. Физическое/техническое состояние нежилого здания представлено в отчете об оценке № 05-14/1 с фотоматериалами.

Согласно пункту 22б ФСО-7 «Оценка недвижимости» принятые экспертом аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам: целевому назначению/использованию и местоположению. Внесение корректировок, учитывающих их отличие от объекта оценки, обосновано пунктом 22д ФСО-7 «Оценка недвижимости», согласно которому при обнаружении различий к стоимости объектов-аналогов вносятся соответствующие корректировки на основании вклада каждого параметра в итоговую стоимость, соответственно площадные корректировки определены с применением коэффициентов торможения и расчет корректировок на площадь описан в заключении. Так, площадные корректировки рассчитаны с применением коэффициента торможения в размере - 0,121, который принят в соответствии с таблацией 71 Справочника оценщика недвижимости под ред. ФИО7 «Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» (2020 г. Нижний Новгород). В обоснование своей позиции экспертом в письменных пояснениях приведена формула, по которой можно определить корректировку и таблица определения величины корректирующих коэффициентов.

Относительно того, что объекты-аналоги не сопоставимы с объектом экспертизы по функциональному назначению, эксперт указал, что объект экспертизы - нежилое административно-производственное здание с кадастровым номером ........, которое соответствует промышленному (производственно-складскому) назначению, поскольку расположено на территории производственного комплекса АО «Юнион Трейд». Земельный участок, на котором расположено здание, тоже имеет промышленно-производственное назначение.

В части нарушений, указанных представителем административного истца, эксперт дополнительно пояснил, что осмотр оцениваемого объекта на дату оценки 01.01.2021 года не был проведен по причине ретроспективной даты определения стоимости, а физическое/техническое состояние нежилого здания представлено в отчете об оценке № 05-14/1 с фотоматериалами.

На замечание о том, что на странице 18 заключения указано, что объект имеет 4 наземных этажа, количество подземных этажей - 0, что не соответствует действительности и данным технической инвентаризации объекта, поскольку здание имеет 3 этажа, в том числе 1 подземный, эксперт пояснил, что в любом случае общее количество этажей экспертом указано верно, описание объекта было составлено на основании технической документации. В описании указывалось, что имеется 4 этажа и для этого здания производственно-складского назначения без разделения на этажи определялась единая арендная ставка, поскольку объектом оценки является здание с кадастровым номером ........ в целом и не оспаривается кадастровая стоимость каждого отдельного помещения в нем. Подвальная часть экспертом учитывалась в описании, но при определении ставки не учитывалась, что не противоречит законодательству.

Относительно замечания о неверном определении месторасположения объекта на земельном участке, эксперт отметил, что сведения о местоположении объекта экспертизы представлены в соответствии с Яндекс-картой и Гугл-картой, а также публичной кадастровой картой, скриншоты представлены в заключении, соответственно по адресу ............ сервисы существующих карт указывают такое местоположение.

Относительно того, что в описании физических характеристик объекта указано, что объект подключен к центральному отоплению, однако это не соответствует действительности и данным технической инвентаризации, эксперт пояснил, что все описания объекта составлялись на основании технических документов с учетом того, что осмотр оцениваемого объекта на дату оценки 01.01.2021 года не был проведен по причине ретроспективной даты определения стоимости.

В части отказа от использования сравнительного подхода, эксперт указал, что им был проанализирован рынок на наличие предложений о продаже недвижимости в районе расположения объекта оценки и на странице 47 заключения был сделан вывод, что средний уровень рыночной стоимости объектов капитального строительства (50 367 руб./кв.м) значительно превышает значение удельного показателя кадастровой стоимости (35 503,12 руб./кв.м). Таким образом, применение сравнительного подхода в данном случае нецелесообразно, поскольку средний уровень продажи подобных зданий и помещений выше, чем удельный показатель кадастровой стоимости.

Относительно примененного экспертом размера ставки арендной платы, эксперт отметил, что арендная ставка в размере 287 рублей за квадратный метр в месяц определена на основании рыночных данных и на странице 55-56 заключения расчет ставки приведен с учетом площади здания, его технического состояния и местоположения в ............. Ставка определяется для всей площади объекта исследования.

Также эксперт дополнительно пояснил, что все аналоги расположены в г. Геленджике. Специфика данного города такова, что производственной недвижимости очень мало, город в основном застроен офисной, административной и курортно-гостиничной застройкой. Из того объема данных по производственной и промышленной недвижимости, что имеется на открытом рынке, были выбраны соответствующие предложения.

Проверив и сопоставив доводы возражений представителей административного истца и административного ответчика на заключение эксперта с пояснениями эксперта ООО «Атлас-Консалт» ФИО6, данными им в судебном заседании и представленные в письменном виде, суд полагает, что доводы представителей о допущенных экспертом нарушениях являются несостоятельными, не основаны на доказательствах.

Как следует из заключения судебной экспертизы, оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федеральному закону от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость объекта экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием доходного подхода методом прямой капитализации. Отказ эксперта от применения затратного и сравнительного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 44-47 заключения, и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, содержатся ссылки на источники используемой информации, экспертом произведена оценка объекта недвижимости с учетом его количественных и качественных характеристик; экспертом надлежащим образом выбраны допустимые объекты-аналоги; корректирующие коэффициенты приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Доводы представителей административного истца и административного ответчика о допущенных, по их мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено.

В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

При изложенных обстоятельствах суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по административному делу доказательствами, полагает возможным установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта № 193-795/2023, подготовленного экспертом ООО «Атлас-Консалт» ФИО6, на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2021 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом абзаца 4 части 1.1 статьи 391 НК РФ).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является 14.08.2023 года (дата направления административного искового заявления в суд). Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы административного дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 14.08.2023 года.

С учетом изложенного, заявленные административные исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, следует, что, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

При изложенных обстоятельствах, оспариваемая архивная кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости подлежит установлению на период с 01.01.2022 года до 15.02.2023 года.

Кроме того, генеральным директором ООО «Атлас-Консалт» ФИО8 заявлено ходатайство о взыскании с акционерного общества «Юнион Трейд» расходов за проведение судебной экспертизы в размере 75 000,00 рублей.

Понятие, состав и порядок взыскания судебных расходов регламентированы главой 10 КАС РФ, Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, другие признанные судом необходимыми расходы (статьи 103, 106 КАС РФ).

В соответствии с частью 3 статьи 108 названного кодекса эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Следовательно, расходы на проведение судебной экспертизы входят в состав судебных расходов и подлежат распределению в порядке, предусмотренном главой 10 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

С учетом характера рассмотренного судом спора, предметом которого явилось установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в предмет доказывания при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов входит выяснение вопроса о том, допущена ли в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости ошибка, повлекшая нарушение прав соответствующего лица, либо удовлетворение заявленных административным истцом требований сводилось к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости (пункт 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года № 20-П).

Как следует из материалов настоящего административного дела, расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимого имущества и размером его рыночной стоимости по состоянию на оспариваемую дату составляет 17,7 %, что укладывается в приемлемый с точки зрения существенных стандартов государственной оценки диапазон отклонений, не является многократным и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков, в связи с чем судебные расходы подлежат отнесению на административного истца.

Административными ответчиками не оспаривалось право акционерного общества «Юнион Трейд» на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости.

При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

Кроме того, вопрос о возложении оплаты за проведение судебной экспертизы разрешен вступившим в законную силу определением суда от 25.09.2023 года.

Размер подлежащих взысканию денежных средств подтверждается отвечающими требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенных экспертной организацией работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании. Согласно калькуляции проведенных работ стоимость экспертизы составила 75 000 рублей.

С учетом вышеизложенного, ходатайство генерального директора ООО «Атлас-Консалт» ФИО8 о взыскании с акционерного общества «Юнион Трейд» расходов за проведение судебной экспертизы в размере 75 000,00 рублей суд находит обоснованным, подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление акционерного общества «Юнион Трейд» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества нежилого здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости равной 30 923 000,00 (тридцать миллионов девятьсот двадцать три тысячи) рублей, определенной по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 года, на период с 1 января 2022 года до 15 февраля 2023 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ считать 14.08.2023 года.

Взыскать с акционерного общества «Юнион Трейд» в пользу ООО «Атлас-Консалт» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 75 000,00 (семьдесят пять тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда М.Б. Кириченко

Решение суда в окончательной форме составлено 28 декабря 2023 года.