Решение № 2-131/2024 2-1613/2023 от 15 января 2024 г. по делу № 2-131/2024

Дело № 2-131/2024

УИД 23RS0053-01-2023-001317-54


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Тихорецк 16 января 2024 года

Тихорецкий городской суд Краснодарского края в составе:

судьи Сухорутченко В.А.,

секретарь судебного заседания Подрез О.П.,

с участием представителя истца ФИО1, ее представителя - адвоката Савченко Л.А., представившего удостоверение 1644 от 28.11.2002 и ордер №55433 от 06.12.2023 года,

ответчиков ФИО2, ФИО3,

представителя ответчика ФИО4 - ФИО3, действующей на основании нотариальной доверенности 23АВ4051939 от 12.10.2023 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО2, ФИО4 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО2, ФИО4 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

Требования мотивированы тем, что 15 мая 2023 года между ФИО3, действующей по доверенности в интересах ФИО2, ФИО4 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым истец имела намерение приобрести у ответчиков земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1600 кв.м. и жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 53,9 кв.м., расположенные по адресу: Краснодарский край, <адрес>. Согласно указанному договору продавцы и покупатель пришли к соглашению о цене отчуждаемого имущества в общем размере 2842000 рубля, из них 284000 рублей оплачивается истцом наличными денежными средствами в счет причитающихся платежей по договору купли-продажи; 2558000 рублей оплачиваются после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, за счет кредитных средств. Факт передачи истцом денежных средств в размере 284000 рублей подтверждается распиской, выданной ФИО3 и квитанцией к приходному кассовому ордеру №323 от 15.05.2023. Однако обратившись в кредитную организацию за получением кредита на приобретение объектов недвижимости, указанных в предварительном договоре купли-продажи, истцу сообщили о размере ежемесячного платежа, после чего она поняла, что не сможет оплатить ипотеку. В связи с чем, истец обратилась к собственникам недвижимого имущества посредством телефонной связи с просьбой возвратить оплаченные ею денежные средства, а впоследствии направила в адрес ответчиков письменную претензию о добровольном возврате суммы аванса.

Истец, указывая, что до настоящего времени денежные средства ответчиками не возвращены, просит взыскать с ФИО3, ФИО2, ФИО4 в ее пользу сумму аванса в размере 284000 рублей, а также понесенные судебные расходы: по оплате государственной пошлины в размере 6040 рублей, юридических услуг по составлению претензии в размере 2000 рублей и составлению искового заявления в размере 5000 рублей.

Истец ФИО1, ее представитель - адвокат Савченко Л.А. в судебном заседании поддержали исковые требования, просили их удовлетворить.

Ответчики ФИО2, ФИО3, действующая в своих интересах и интересах ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признали, просили отказать в удовлетворении иска. Указали, что договор купли-продажи не заключен по вине истца. Истец располагала информацией о стоимости приобретаемого ею недвижимого имущества. В соответствии с пунктом 2 предварительного договора купли-продажи стороны обязались в срок до 15.06.2023 (включительно) подготовить все необходимые документы и зарегистрировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю переход права собственности на вышеуказанное имущество. При этом в расписке о получении денежных средств указано, что денежные средства размере 284000 рублей получены в качестве задатка за недвижимость, расположенную по адресу: <адрес>. В квитанции к приходному кассовому ордеру №323 от 15 мая 2023 года, выданной ФИО1 указано основание получение денежных средств – задаток за недвижимость по <адрес>.

Выслушав, участвующих в деле лиц, исследовав представленные доказательства в материалах дела, суд находит следующее.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.

Юридические последствия заключения сторонами предварительного договора состоят в том, что обе стороны, вступая в такой договор, добровольно принимают на себя обязательство заключить основной договор, допуская тем самым в отношении себя и возможность понуждения к заключению договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В то же время, соответствующее обязательство действует лишь в течение срока, определенного сторонами в предварительном договоре, условие о котором является существенным условием договора.

При этом инициативу в заключении основного договора вправе проявить любая из сторон предварительного договора.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» также разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно пункту 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Пункт 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающий, что если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Таким образом, основная цель задатка - предотвращение неисполнения договора (статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Доказательственная, обеспечительная и платежная функции задатка предопределяют возможность его использования для обеспечения в счет каких-либо денежных обязательств. Как следует из положений пункта 3 статьи 380 Гражданского кодекса РФ, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 статьи 380 Гражданского кодекса РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено обязательство, либо вообще не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

Учитывая изложенное, соглашение о задатке заключается вместе с основным договором либо обеспечивает обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, то есть, по смыслу закона договор о задатке должен заключаться вместе с договором купли-продажи (предварительным или основным), при отсутствии которого переданная денежная сумма в соответствии с пунктом 3 статьи 380 Гражданского кодекса РФ считается уплаченной в качестве аванса и подлежит возврату в одинарном размере на основании статьи 1102 Гражданского кодекса РФ.

Судом установлено, что 15 мая 2023 года между ФИО3, действующей на основании договора о предоставлении интересов продавца при продаже недвижимого имущества б/н от 03.03.2023 от имени ФИО2, ФИО4 с одной стороны и ФИО1 с другой стороны заключен предварительный договор купли-продажи.

Из пункта 1 предварительного договора следует, что продавцы намерены продать, а покупатель намерен купить в собственность земельный участок категории земель: земли населенных пунктов – земельные участки под личным подсобным хозяйством, с кадастровым номером №, общей площадью 1600 кв.м. и жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 53,9 кв.м., расположенные по адресу: Краснодарский край, <адрес>.

Согласно пункту 2 предварительного договора продавцы и покупатель обязуются в срок до 15.06.2023 (включительно) подготовить все необходимые документы для купли-продажи, подписать договор купли-продажи и зарегистрировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю переход права собственности н вышеуказанное недвижимое имущество.

На основании пункта 5 предварительного договора продавцы и покупатель пришли к соглашению о цене указанного в пункте 1 настоящего договора недвижимого имущества 2842000 рублей; часть средств в размере 284000 рублей будут оплачены покупателем продавцам в качестве задатка в счет причитающихся платежей по договору купли-продажи, заключаемому в будущем; часть средств в размере 2558000 рублей будут оплачены после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, указанное в пункте первом настоящего договора, к покупателю за счет кредитных средств.

Денежные средства в размере 284000 рублей в качестве задатка ответчики получили от истца 15 мая 2023 года, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №323, а также распиской от 15 мая 2023 года, из которой следует, что ФИО3, действующая на основании договора о предоставлении интересов продавца при продаже недвижимого имущества б/н от 03.03.2023 от имени ФИО2, ФИО4 (продавцы) получила от ФИО1 (покупатель) денежные средства в размере 284000 рублей в качестве задатка за недвижимость, расположенную по адресу: Краснодарский край, <адрес>. Указанная расписка подписана представителем продавцов и покупателем лично.

Кроме того, пунктами 9, 10 предварительного договора предусмотрена ответственность сторон за уклонение от заключения основного договора купли-продажи.

В срок, установленный предварительным договором купли-продажи от 15 мая 2023 года (15 июня 2023 года), основной договор купли-продажи вышеуказанной квартиры между сторонами заключен не был.

27 мая 2023 года истец направила в адрес ответчика заявление о возврате задатка, переданного за жилой дом и земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, ввиду того, что изменились обстоятельства, указав, что она не сможет выплатить ипотеку.

Доводы истца о том, что переданная ответчикам денежная сумма в размере 284000 рублей является авансом, суд считает необоснованными, поскольку в расписке от 15 мая 2023 года было оговорено, что денежные средства передаются в качестве задатка, то есть именно задаток был оговорен при заключении предварительного договора купли-продажи и передаче денежных средств.

Кроме того, из пункта 10 предварительного договора купли-продажи следует, что в случае отказа в кредитных средствах (если, данный объект недвижимости не подойдет под условия банка) – в выдаче ипотечного кредита покупателю, покупатель ответственности не несет за решение банка и продавец обязуется вернуть задаток в полном объеме в размере 284000 рублей. Однако, доказательств, подтверждающих отказ банка в выдаче кредитных средств, истцом не представлено.

Таким образом, основной договор не был заключен по вине истца.

Поскольку судом установлено, что истцом в обеспечение своих обязательств по заключению основного договора купли-продажи объекта недвижимости ответчику была выдана сумма задатка, однако основной договор купли-продажи недвижимости в установленный предварительным договором срок между сторонами не заключен ввиду отсутствия у покупателя денежных средств для приобретения объекта недвижимости, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований и возврата суммы задатка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3, ФИО2, ФИО4 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Краснодарский краевой суд через Тихорецкий городской суд в течение месяца со дня принятия мотивированного решения в окончательной форме.

Судья Тихорецкого

городского суда В.А. Сухорутченко

Мотивированное решение суда изготовлено 23.01.2024 года

Судья Тихорецкого

городского суда В.А. Сухорутченко