Апелляционное определение № 2-7840/2025 33-7122/2026 от 30 марта 2026 г.

УИД №...RS0№...-88

Дело №... (2-7840/2025;)

Судья Октябрьского районного суда адрес Республики Башкортостан

ФИО4

Категория 2.188

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН


Апелляционное ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№...

дата адрес

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Мугиновой Р.Х.,

судей Идрисовой А.В., Сиразевой Н.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о соразмерном уменьшении покупной цены земельного участка, взыскании убытков,

по апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2 на решение Октябрьского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата,

заслушав доклад судьи Сиразевой Н.Р., судебная коллегия,

установила:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с исковым заявлением к ФИО3 о соразмерном уменьшении покупной цены земельного участка и взыскании убытков. Требования мотивировали тем, что дата между истцами и ответчиком был заключен договор купли-продажи, по условиям которого приобретен жилой дом и земельный участок по адресу: РБ, адрес. Стоимость земельного участка площадью 1603 кв.м. составляет 3 000 000 руб. Согласно решению Уфимского районного суда РБ по делу №... установлено смещении смежной границы между земельными участками с кадастровыми номерами №... и №... внутрь земельного участка с кадастровым номером №..., данное смещение признано реестровой ошибкой. В связи с чем граница земельного участка истцов смещена вглубь, а площадь участка составила 1489 кв.м. Разница в площади составила 114 кв.м. (1603 кв.м. - 1489 кв.м.), в связи с чем оплата по договору подлежит перерасчету исходя из стоимости квадратного метра 1871,49 руб. С учетом изложенного, просили произвести соразмерное уменьшение покупной цены земельного участка №... по договору купли-продажи от дата в сумме 213 349 руб., взыскать убытки в размере 40 000 руб., расходы на оплату услуг представителя 30 000 руб., на оплату госпошлину 8 600 руб.

Решением Октябрьского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворены частично, произведено соразмерное уменьшение покупной цены земельного участка с кадастровым номером №... по договору купли-продажи от дата, с ФИО3 взысканы в пользу ФИО1, ФИО2 в солидарном порядке сумма уменьшения покупной цены в размере 93574,55 руб., в пользу ФИО1 расходы на оплату услуг представителя в размере 10000 руб., на оплату государственной пошлины в сумме 3000 руб., в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 1000 руб.; в удовлетворении требования ФИО1, ФИО2 о взыскании убытков отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ФИО1 и ФИО2 подали апелляционную жалобу с требованием об отмене указанного решения, как незаконного и необоснованного. При этом указали, что суд первой инстанции допустил ошибку, отождествив фактическое расположение забора, с законностью установленных в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) границ земельного участка. Полагают, наличие физического ограждения само по себе не может свидетельствовать о соответствии фактических границ сведениям реестра и тем более не подтверждает отсутствие реестровой ошибки. Истцы, не обладая специальными познаниями в области землеустройства и кадастрового учета, не могли и не должны были знать о том, что сведения о границах их участка, внесённые в ЕГРН, являются ошибочными и налагаются на смежный земельный участок. Судом также не было учтено, что реестровая ошибка, установленная решением Уфимского районного суда РБ, возникла до заключения договора купли-продажи с ответчиком. Ответчик, обладая информацией о несоответствии границ, умышленно скрыл этот существенный недостаток предмета сделки, что является нарушением принципа добросовестности при заключении договоров. Отказывая в удовлетворении требований о взыскании убытков в сумме 40000 руб., суд не дал надлежащей правовой оценки тому факту, что эти расходы находятся в прямой причинно-следственной связи с действиями ответчика. Именно предоставление недостоверной информации о земельном участке, то есть продажа недвижимости ненадлежащего качества, вынудило истцов обращаться в суды и нести издержки по исправлению кадастровой ошибки. Если бы участок соответствовал описанию в договоре и сведениям ЕГРН, спор и необходимость в судебных расходах отсутствовали бы. Кроме того, суд не учел, что ответчик не исполнил свои обязательства по договору купли-продажи в полном объеме, в результате чего у истцов наступили убытки. Финансовая и материальная нагрузка по устранению последствий действий ответчика легла на покупателей. В этих условиях взыскание убытков с ответчика является законным и обоснованным, поскольку должно соответствовать наступившим последствиям и принципу полного возмещения причиненного ущерба.

Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте рассмотрения извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее ГПК РФ) судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав ФИО3, просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно положениям п. 1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (пункт 1).

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункт 2).

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 названного кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст. 37 Земельного кодекса РФ продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами (ч.2 ст. 37).

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (ч.3 ст. 37).

Исходя из буквального содержания приведенной нормы, продавец – собственник земельного участка – обязан предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о расположении земельного участка, в том числе по отношению к смежным земельным участкам, его границах, возможных обременениях и ограничениях его использования и иную информацию, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

Из материалов дела следует, что дата между ФИО1, ФИО2 (покупатель) и ФИО3 (продавец) заключен договор купли-продажи, по условиям которого ответчик продал истцам жилой дом и земельный участок с кадастровым номером №... площадью 1603 кв.м. по адресу: РБ, адрес, улМ.Джалиля адрес.

Согласно п.3 договора стоимость объекта продажи составляет 8 300 000 руб., из них 5300000 руб. стоимость жилого дома и 3000000 руб. стоимость земельного участка.

Договор, заключенный сторонами, прошел государственную регистрацию, согласно выписке из ЕГРН от дата собственниками указанных объектов являются с дата ФИО1, ФИО2 на праве общей совместной собственности. При этом объект - земельный участок с кадастровым номером №... отражен в ЕГРН площадью 1603 кв.м.

В дальнейшем ФИО1, ФИО2 обратились в Уфимский районный суд РБ (дело №...) с иском к собственнику смежного земельного участка с кадастровым номером №... ФИО7 об устранении препятствий в пользовании земельным участком. В свою очередь, ФИО7 подал встречный иск о признании реестровой ошибки и установлении границ земельных участков.

Решением Уфимского районного суда РБ от дата, вступившим в законную силу по делу №... установлено наличие реестровой ошибки, которая выражается в смещении смежной границы между земельными участками с кадастровыми номерами №... и №... внутрь земельного участка с кадастровым номером №.... Решением суда установлены координаты земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 1482 кв.м., расположенного по адресу: РБ, адрес, с/с Чесноковский, адрес, на основании заключения эксперта ООО «Юнит-эксперт» №... от датаг.: точка 1- координаты Х 644040,97, координаты У 1359878,63, точка 2- координаты Х 644013,78, координаты У 1359919,75, точка 5- координаты Х 643988,48, координаты У 1359903,37, точка 6- координаты Х 644015,83, координаты У 1359862,29. Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО7 об устранении препятствий в пользовании земельным участком оставлены без удовлетворения. Также указано, что решение является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости сведений о местоположении границ и площади земельного участка с кадастровым номером №... площадью 1482 кв.м., расположенного по адресу: РБ, адрес, с/с Чесноковский, адрес.

В результате исполнения указанного судебного акта площадь земельного участка с кадастровым номером №..., принадлежащего истцам, изменилась на 1553 кв.м., что отражено в выписке из ЕГРН от дата

Разрешая спор, при указанных обстоятельствах, оценив представленные в материалы дела доказательства, по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований о соразмерном уменьшении покупной цены земельного участка, исходя из того, что ФИО3, продавший участок с кадастровым номером №..., не доказал, что предоставил покупателям достоверную информацию о его характеристиках. При этом он не мог не знать о наложении границ со смежным участком 02:47:150119:11, который был поставлен на учёт раньше. По договору продавец гарантировал отсутствие обременений, фактически данная информация оказалась недостоверной.

Истцы рассчитали уменьшение цены исходя из стоимости утраченных квадратных метров, но суд нашёл ошибку в их расчётах. В исковом заявлении указывалась площадь участка 1489 кв.м, однако по выписке из ЕГРН после исправления реестровой ошибки она составила 1553 кв.м Суд рассчитал новую стоимость участка: 3000000 руб.: 1603 кв.м ? 1553 кв.м = 2906425,45 руб. соответственно, сумма уменьшения цены составила 93574,55 руб. (№...,45). В итоге суд постановил взыскать с ФИО3 в пользу истцов 93 574,55 руб.

Кроме того, суд отказал в удовлетворении требования о взыскании убытков в размере 40 000 руб. (расходов на оплату услуг представителя), указав, что для взыскания убытков в соответствии со ст. 15 ГК РФ необходима прямая причинная связь между действиями ответчика и расходами истца. В рассматриваемом случае такая связь не установлена.

Суд первой инстанции обоснованно отметил, что расходы в сумме 40000 руб., уплаченные индивидуальному предпринимателю ФИО8, возникли вследствие намерения истцов (С-вых) добиться сноса и переноса забора между земельными участками с кадастровыми номерами №... и №.... Спор с ФИО7 (дело №...) не имеет прямой связи с действиями продавца по договору купли-продажи.

Перед заключением сделки истцы были осведомлены о расположении забора, и это их устраивало. Инициатива подать иск к ФИО7 исходила исключительно от истцов, ответчик не мог предвидеть подобного развития событий.

Поскольку требование о переносе забора было отклонено судом, расходы на юридическое сопровождение данного спора нельзя квалифицировать как затраты на восстановление нарушенного права. Кроме того, указанные расходы не подлежат возмещению в порядке статьи 100 ГПК РФ, так как в рамках дела №... истцы выступали в качестве проигравшей стороны.

С учётом изложенного суд пришёл к выводу, что заявленные расходы не могут быть признаны убытками в смысле статьи 15 ГК РФ, и отказал во взыскании суммы в размере 40 000 рублей.

Выводы суда первой инстанции не вызывают сомнений в их законности, полностью соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, а также установленным по делу обстоятельствам.

Утверждение апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции отождествил фактическое расположение забора с законностью границ, закреплённых в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), не соответствует действительности.

Суд первой инстанции не приравнивал физическое расположение ограждения к юридически установленным границам земельного участка. В рамках рассмотрения дела, суд лишь установил следующие фактические обстоятельства: на момент заключения договора купли-продажи истцы (ФИО1 и ФИО2) были осведомлены о расположении забора на участке; истцы не выдвигали каких-либо возражений относительно положения забора в период, предшествующий сделке; фактическое состояние участка, включая расположение забора, было принято истцами как устраивающее их, что подтверждается их поведением и отсутствием претензий до возникновения спора.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, незнание истцами (ФИО1 и ФИО2) тонкостей землеустройства и кадастрового учёта не освобождает их от обязанности проявлять разумную осмотрительность при приобретении недвижимого имущества.

При подготовке к сделке истцы имели реальную возможность предпринять следующие меры для проверки характеристик приобретаемого земельного участка: заказать проведение межевания; сверить фактические границы участка с данными, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН); запросить выписку из ЕГРН с указанием координат характерных точек границ участка.

Тот факт, что ошибка в ЕГРН возникла до заключения договора, не означает, что ответчик обязан был её устранить. Его обязанность - предоставить достоверную информацию о том, что ему известно.

Судебная коллегия полагает необходимым отметить, что расходы в сумме 40000 руб. (оплата услуг ИП ФИО8) возникли не из-за действий ответчика, а из-за самостоятельного решения истцов добиться сноса и переноса забора, их участия в деле №... против ФИО7 При этом требование о переносе забора было отклонено судом, соответственно заявленные расходы не были направлены на восстановление нарушенного права, спор с ФИО7 не был необходимым шагом для устранения последствий действий ответчика.

В данном случае принцип полного возмещения ущерба на правоотношения в части взыскания убытков по расходам понесённым истцами в рамках иного гражданского дела не применим, так как для применения этого принципа необходима доказанная вина ответчика, прямая причинно-следственная связь между его действиями и убытками, подтверждение, что расходы были необходимы для восстановления нарушенного права. В данном случае указанной совокупности обстоятельств не установлено.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствующим нормам ст. 15 ГК РФ, поскольку установлено отсутствие прямой причинно-следственной связи между действиями ответчика и заявленными истцами убытками в размере 40000 руб.; учитывает конкретные обстоятельства дела, в том числе: осведомлённость истцов (ФИО1 и ФИО2) о фактическом расположении забора на момент заключения договора купли-продажи и их согласие с данным положением вещей; самостоятельный характер спора с ФИО7 (дело №...), который был инициирован истцами для решения вопроса о сносе и переносе забора и не связан напрямую с нарушениями со стороны ответчика по договору купли-продажи.

Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству, а потому не подлежат отмене или изменению.

В целом, доводы апелляционных жалоб не содержат правовых оснований к отмене или изменению решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств и не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения суда.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ в качестве безусловных оснований для отмены или изменения судебного акта, не допущено.

Руководствуясь статьями 327-329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1, ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено дата