Апелляционное определение № 33-23624/2025 33-909/2026 от 14 января 2026 г.

Судья – ...........3 УИД 23RS0........-28

Дело ........

........


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 января 2026 года ............

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего ...........12,

судей ...........4, ...........11,

по докладу судьи ...........12,

при помощнике ...........5,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по правилам производства в суде первой инстанции без учёта особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское дело по исковому заявлению главы крестьянского (фермерского) хозяйства (далее – КФХ) ...........1 к ...........2, обществу с ограниченного ответственностью «Первый капитал» (далее – ООО «Первый Капитал») о переводе права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, признании права собственности на земельный участок отсутствующим.

Заслушав доклад судьи ...........12 об обстоятельствах дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

глава КФХ ...........13 обратился в суд с исковым заявлением к ...........2, ООО «Первый Капитал» о переводе права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, признании права собственности на земельный участок отсутствующим, в котором просил заменить покупателя ООО «Первый Капитал» на него в договоре купли-продажи, заключенном .......... с ...........2; указанную замену произвести в записи о праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 56 200 м2 с ........, расположенного по адресу: ............, территория Ляпинского сельского округа в 1825 м восточнее границы с ЗАО КСП «Кубань», совершенной .......... в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) - ........; взыскать с него – КФХ ...........1 в пользу ООО «Первый Капитал» денежные средства, уплаченные ...........2 по договору купли-продажи от ..........; право собственности общества на вышеуказанный земельный участок признать отсутствующим.

Решением Новокубанского районного суда Краснодарского края от .......... в удовлетворении исковых требований главы КФХ ...........1 к ...........2, ООО «Первый Капитал» о переводе права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, признании права собственности на земельный участок отсутствующим отказано.

От представителя истца главы КФХ ...........1 – по доверенности ...........7 поступила апелляционная жалоба на решение суда, в которой он просит решение от .......... отменить, вынести новое решение по делу об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме, ссылаясь на то, что суд неправильно применил нормы материального права и процессуального права. Полагает, что судом ошибочно определены обстоятельства имеющие значения для дела, дана неверная оценка доказательствам, в связи с чем решение является незаконным и необоснованным.

От представителя ООО «Первый Капитал» - директора общества ...........6 поступили письменные возражения на апелляционную жалобу представителя истца, в которых он указывает на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, просит состоявшееся решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от .......... судебная коллегия перешла к рассмотрению гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных отношений Краснодарского края.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от .......... решение Новокубанского районного суда Краснодарского края от .......... отменено, в удовлетворении исковых требований главы КФХ ...........1 отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от .......... апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от .......... отменено, дело направлено на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от .......... решение Новокубанского районного суда Краснодарского края от .......... отменено, по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении иска.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от .......... апелляционного определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от .......... отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Представитель истца главы КФХ ...........1 - по доверенности ...........7 в судебном заседании суда апелляционной инстанции настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика ООО «Первый Капитал» - по доверенности ...........8 в судебном заседании суда апелляционной инстанции в иске просила отказать.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания. Об уважительности причин неявки не сообщили, заявлений, ходатайств об отложении рассмотрения дела суду не представили.

Неявка лиц, извещенных в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является их волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своих прав на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не может быть препятствием для рассмотрения судом дела по существу.

Кроме того, информация о времени и месте рассмотрения дела является общедоступной и размещена на официальном сайте Краснодарского краевого суда.

При таких обстоятельствах, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Проверив материалы дела, обсудив доводы искового заявления, выслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Статьей 3 ГПК РФ закреплено право на обращение в суд. Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктами 1 и 2 ст. 1 Федерального закона от .......... № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон N 101-ФЗ) установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Из материалов дела следует, что .......... между главой КФХ ...........1 и гражданкой ...........9 заключен договор аренды земельного участка с ........, расположенного по адресу: ............, территория Ляпинского сельского округа в 1825 м восточнее границы с ЗАО КСП «Кубань», сроком до ..........

Согласно п. 3.2.4 договора, арендодатель обязан обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами.

...........9 умерла и после её смерти, в порядке наследования, право собственности на вышеуказанный (спорный) земельный участок перешло к ...........2, которая в устной форме предложила главе КФХ ...........1 выкупить земельный участок, однако последний ответил отказом указывая на желание приобрести иной земельный участок, а в гражданском деле отсутствуют документы, подтверждающие перечисление истцом денежных средств ...........2 в счет выкупной стоимости спорного земельного участка.

.......... между ...........2 и ООО «Первый Капитал» заключен договор купли-продажи, который в установленной законом Российской Федерации порядке зарегистрирован в ЕГРН ........, что подтверждается соответствующей выпиской от .......... ........

Кроме того, из выписки из ЕГРН от .......... ........ усматривается, что в реестре имеются сведения об обременении земельного участка в пользу главы КФХ ...........1 на праве аренды.

Право аренды истца в указанном земельном участке сельскохозяйственного назначения не изменилось.

Правоотношения, связанные с предоставлением земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Законом N 101-ФЗ и соответствующими законами субъектов Российской Федерации.

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (пункт 1 статьи 8 Закона N 101-ФЗ).

Пунктами 1 и 2 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 названной статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

По смыслу ст. 431 ГК РФ условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора (этого условия как части договора) или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу. Условия заключенных между сторонами договоров аренды о преимущественном праве арендатора на выкуп арендуемых земельных участков не допускает разных вариантов своего толкования, которые никем не оспорены и недействительными не признаны.

Согласно п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства, кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором, либо не вытекает из существа обязательства.

Гражданский кодекс Российской Федерации и иные нормы действующего законодательства, условия заключенных сторонами договора аренды и существо возникших между ними обязательств не исключают права истца требовать от ответчиков исполнения в натуре принятых ими на себя обязательств по преимущественной продаже истцу арендуемого земельного участка.

В силу части 1 статьи 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 данного кодекса.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данной нормой предусмотрен способ защиты права преимущественной покупки в случае перехода доли в праве собственности к постороннему лицу на основании гражданско-правовой сделки о купле-продаже или мене.

Между тем, как установлено судами, земельные участки сельскохозяйственного назначения не находились в долевой собственности, каждый из спорных земельных участков до их продажи ответчику принадлежал конкретному физическому лицу.

Кроме того, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, являясь специальным законом, имеющим приоритет над общими нормами гражданского права, не содержит положений, предусматривающих не связанные с недействительностью сделки последствия нарушения запрета на продажу постороннему лицу доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, в связи с чем правила, установленные в пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются.

В силу пункта 3 части 3 статьи 1, части 1 статьи 8 вышеназванного Закона преимущественным правом покупки целого земельного участка сельскохозяйственного назначения обладает субъект Российской Федерации либо, в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование.

В судебном заседании представителем ответчика представлены документы, подтверждающие извещение Администрации Краснодарского края о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Согласно ответу Департамента на официальном сайте департамента опубликовано уведомление об отказе от реализации Краснодарским краем преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения ........ от ...........

Таким образом, ...........2 уведомила уполномоченный орган о продаже спорного земельного участка, тогда как истец к указанным лицам не относится, являлся только арендатором указанных земельных участков на основании договора аренды.

Вопросы аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируются положениями статьи 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, согласно части 4 которого в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 указанного Закона.

Данная норма согласуется также с положениями пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляющей арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Между тем преимущественное право арендатора на покупку арендуемого им земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже арендодателем положениями указанного Федерального закона не предусмотрено (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от .......... по делу ........).

Действующее гражданское и земельное законодательство также не содержит правовых норм, регулирующих преимущественное право арендатора земельного участка на его приобретение и защиту прав арендатора в случае нарушения такого права.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что законом не предусмотрено то, что арендатор имеет преимущественное право на покупку земельного участка.

В договоре отсутствуют итоговые условия выкупа арендованного земельного участка о размере выкупной цены и о порядке ее внесения, в связи с чем незаключенная часть сделки не влечет правовых последствий и не порождает для сторон прав и обязанностей. В условиях договора аренды от .......... не содержится положение об обязанности арендодателя (собственника) извещать в какой-либо форме арендатора о намерении продать земельный участок, как и о последствиях неисполнения арендодателем данных условий договора.

Факт того, что главе КФХ ...........1 в устной форме было предложено выкупить спорный земельный участок, однако он ответил отказом, указывает на принятие ...........2 мер по исполнению обязательства, предусмотренного п. 3.2.4 договора. При этом условия, предусмотренные названным пунктом договора аренды, не являются предварительным договором в силу ст. 429 ГК РФ.

Таким образом, принимая во внимание толкование пункта 3.2.4 договора, руководствуясь принципом свободы договора, судебная коллегия приходит к выводу о том, что стороны спорных отношений имели возможность согласовать преимущественное право арендатора на выкуп земельных участков. Однако при заключении договора аренды условие о переходе к арендатору права собственности на арендованное имущество, а также выкупную цену земельного участка стороны не согласовали, что в данном конкретном случае не считается в части выкупа объекта договор.

Условие договоров аренды само по себе не может ограничивать права собственника земельного участка, предусмотренные статьями 209, 260 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нарушение условий договора влечет иные последствия, предусмотренные законом или договором. В данном случае в спорных договорах стороны не согласовали такого условия, при котором в случае продажи земельного участка третьему лицу, арендатор имел бы право потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя, а законом, как указывалось выше, такие последствия не предусмотрены.

На основании вышеизложенного, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения исковых требований главы КФХ ...........1 к ...........2, ООО «Первый Капитал» о переводе права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, признании права собственности на земельный участок отсутствующим по основаниям, изложенным в данном апелляционном определении.

Руководствуясь ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Новокубанского районного суда Краснодарского края от .......... отменить.

Исковые требования главы крестьянского (фермерского) хозяйства ...........1 к ...........2, обществу с ограниченного ответственностью «Первый Капитал» о переводе права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, признании права собственности на земельный участок отсутствующим оставить без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено ...........

...........10 ...........12

Судьи ...........4

...........11