Решение № 2-9228/2025 2-9228/2025~М-9287/2025 М-9287/2025 от 24 декабря 2025 г. по делу № 2-9228/2025

УИД: 50RS0039-01-2025-014338-84


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«24» декабря 2025 года г. Раменское

Раменский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Щербакова Л.В.,

при секретаре: Вдовиной Е.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-9228/2025 по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на долю в созданном здании, встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1, администрации Раменского муниципального округа Московской области о признании договора расторгнутым, признании договора простого товарищества недействительным, применении последствий недействительности к ничтожной сделке, признании права собственности на здание,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, требованиями которого просит признать за ФИО1 право собственности на долю в размере 1/2 доли в созданном здании на земельном участке с кадастровым номером <номер>, возведение которого являлось общей целью простого товарищества на основании договора простого товарищества от <дата> г., заключенного между ФИО1 и ФИО3.

В обоснование заявленных требований в иске ссылается на то, что ответчику на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером <номер>. <дата> между истцом и ответчиком заключен договор простого товарищества на строительство здания, согласно условиям которого стороны, действующие в качестве товарищей, обязались соединить свои вклады на взаимовыгодной основе и совместно действовать с целью строительства объекта недвижимости: здания нежилого назначения ориентировочной площадью 700 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером <номер>. Согласно условиям договора вкладом ответчика в размере 50 % в общем имуществе товарищей является земельный участок с кадастровым номером <номер>; по окончании строительства объекта все виды площадей в нем распределяются между сторонами следующим образом: 50 % общей площади объекта передается на праве собственности ответчику; 50 % общей площади объекта передается на праве собственности истцу. Предусмотренные договором обязательства истца по строительству спорного здания им полностью исполнены. По условиям договора после окончания строительства объекта ответчик обязуется зарегистрировать в установленном законом порядке право общей долевой собственности на данный объект товарищей. Согласно доводам иска строительство здания осуществлено на основании и в результате исполнения договора простого товарищества, заключенного между истцом и ответчиком. Однако, ответчик не исполнил принятые на себя по договору обязательства, по окончании строительства объекта все виды площадей в здании не распределены между сторонами в равных долях, как предусмотрено договором, в связи с чем вынужден обратиться с иском в суд.

Ответчик ФИО3 по первоначальному иску ФИО1 в ходе судебного разбирательства обратился со встречным исковым заявлением к ФИО1, администрации Раменского муниципального округа Московской области, согласно требованиям которого, просит признать договор простого (инвестиционного) товарищества на строительство здания от <дата>, заключенный между ФИО3 и ФИО1, расторгнутым с <дата>; признать недействительным в силу ничтожности договор простого товарищества на строительство здания; применить последствия недействительности к ничтожной сделке и взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 320 000 рублей; признать за ФИО3 право собственности на нежилое здание общей площадью 755,5 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером <номер> по адресу: <адрес>

В обоснование встречных требований ответчик ссылается на то, что несмотря на заключение договора истец ФИО1 не исполнил свои обязательства по договору, в установленный договором срок, не предоставив вклад в общее имущество и не исполнил свои обязательства по финансированию строительства здания. Исполнение обязательств ответчика по внесению объекта в качестве вклада в общее имущество товарищей должно быть произведено только после исполнения истцом ФИО1 обязательств по финансированию строительства объекта, то есть внесению денежного взноса. Ответчиком истцу направлено уведомление об отказе от договора, расторжении договора в одностороннем порядке. Учитывая получение истцом уведомления об отказе и расторжении договора, договор считает расторгнутым с момента получения данного уведомления. Во исполнение условий договора ФИО1 переданы денежные средства, в качестве оплаты расходов по приобретению материалов для строительства здания. При этом, на полученные от ответчика денежные средства какие-либо строительные материалы приобретены не были и в строительстве здания не использовались. Полученные истцом денежные средства считает неосновательным обогащением. В обоснование указывает, что спорный договор по существу является договором простого товарищества, однако истец индивидуальным предпринимателем не являлся и не является, поэтому указанный договор считает недействительным, заключенным в нарушение пункта 2 статьи 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации. Строительство спорного объекта, указанного в требованиях ФИО1, было осуществлено исключительно ответчиком и только за счет его собственных средств. Истец участия в строительстве объекта не принимал.

В судебном заседании истец ФИО1 отсутствовал о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В судебном заседании ответчик ФИО3 отсутствовал, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Представитель ответчика по первоначальному иску по доверенности поддержал исковые требования по встречному иску с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы, просил суд об их удовлетворении, в удовлетворении первоначального иска ФИО1 просил отказать.

Ответчик администрация Раменского муниципального округа Московской области о времени, дате и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в судебное заседание представитель не явился.

Третьи лица Министерство жилищной политики Московской области, Управление Росреестра по Московской области, Главное управление государственного строительного надзора Московской области, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области о времени месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

Суд, заслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Из материалов дела усматривается, что <дата> между истцом по первоначальному иску ФИО1 и ответчиком ФИО3 заключен договор простого (инвестиционного) товарищества на строительство здания (далее – договор), согласно условиям которого истец (товарищ 2) и ответчик (товарищ 1) обязуются соединить свои вклады на взаимовыгодной основе и совместно действовать без образования юридического лица с целью строительства объекта недвижимости: здания нежилого назначения ориентировочной площадью 700 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером <номер> по адресу: <адрес> (далее - Объект).

В соответствии с п. 1.2 договора строительство Объекта осуществляется с привлечением денежных средства истца ФИО1 на земельном участке, принадлежащем ответчику, в целях извлечения прибыли и получения доли экономических выгод или дохода от распределения долей в общем имуществе, созданном в результате совместного сотрудничества.

В соответствии с п. 1.3 договора строительство Объекта будет осуществляться на земельном участке с кадастровым номером <номер> площадью 7511 кв.м., расположенным по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины товаров первой необходимости; аптечные киоски, аптеки; временные объекты торговли, пункты оказания первой медицинской помощи.

Земельный участок принадлежит ответчику на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости <дата>. сделана запись регистрации <номер>, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно п. 2.1 договора вкладом ответчика ФИО3 в размере 50 % в общем имуществе Товарищей являются:

земельный участок, указанный в п. 1.3 договора, с кадастровым номером <номер>.

2) выполнение функций Заказчика по заключению договора подряда; в случае необходимости заключения такого вклад Товарища 1 оценивается.

3) оплата расходов по приобретению материалов, оборудования для строительства;

4) денежные средства для своевременной оплаты в полном объеме разработки и согласования рабочей документации на Объект, временных и постоянных инженерных сетей, авторского надзора, разрешения на строительство, получения ордеров на производство работ, прочих распорядительных документов и все другие затраты согласно утвержденному сводному сметному расчету стоимости строительства и действующим нормам и правилам осуществления и сопровождения строительства.

В соответствии с п. 2.2 договора вкладом истца ФИО1 в размере 50 % в общем имуществе Товарищей являются:

1) денежные средства в размере 5 000 000 (пять миллионов) рублей, которые будут направлены на оплату расходов по строительству Объекта, и уплачиваемые им в порядке, предусмотренном настоящим договором, в том числе: собственные или привлеченные денежные средства, для непрерывного, полного и достаточного для своевременной (в соответствии с действующими нормами продолжительности строительства) сдачи Объекта в эксплуатацию, финансирования строительства Объекта поставщикам, подрядчикам, другим лицам.

2) выполнение функций генерального подрядчика по строительству Объекта и внешних инженерных коммуникаций или, при наличии письменного согласия Товарища 1, привлечение другого лица в качестве генерального подрядчика, договор с которым будет заключаться Товарищем 1.

Согласно п. 2.6 договора по окончании строительства Объекта все виды площадей в нем (полезные, общего пользования, помещения инженерного назначения) распределяются между Сторонами следующим образом: 50 % общей площади Объекта передается на праве собственности Товарищу 1; 50 % общей площади Объекта передается на праве собственности Товарищу 2.

В соответствии с п. 3.1.4 договора после окончания строительства объекта истец обязуется зарегистрировать в установленном законом порядке право общей долевой собственности на данный объект Товарищей.

Согласно п. 4.2. договора, после завершения строительства и введения Объекта в эксплуатацию доля каждого Товарища распределяется пропорционально вложенным средствам каждого Товарища.

Истец по первоначальному иску ссылается на то, что строительство здания на земельном участке ФИО3 осуществлено на основании и в результате исполнения договора простого (инвестиционного) товарищества на строительство здания от <дата>, заключенного между истцом и ответчиком.

Ответчик по первоначальному иску указывает, что истец ФИО1 не исполнил свои обязательства по договору, в установленный договором срок, не предоставив вклад в общее имущество и не исполнил свои обязательства по финансированию строительства здания.

В соответствии с п. 2.8 договора истец вносит свой вклад в течение 45 (сорока пяти) календарных дней с момента подписания договора.

Согласно п. 3.2.1 договора ответчик обязуется в течение 45 (сорока пяти) календарных дней с момента подписания договора предоставить вклад в общее имущество согласно п. 2.2 договора и полностью исполнить свои обязательства по финансированию, строительству и сдаче Объекта в эксплуатацию.

В соответствии с п. 2.9 договора ответчик вносит свой вклад в течение 10 (десяти) календарных дней после исполнения ответчиком своих обязательств по уплате денежных средств.

Как следует из п. 3.1.1 договора ответчик обязан предоставить вклад в общее имущество согласно п. 2.1 договора в течение 10 (десяти) календарных дней после исполнения ответчиком обязанностей, предусмотренных п.п. 2.8., 3.2.1 настоящего Договора, по уплате денежных средств.

Таким образом, условиями договора предусмотрено, что исполнение обязательств ответчика по внесению земельного участка с кадастровым номером <номер> в качестве вклада в общее имущество товарищей должно быть произведено только после исполнения истцом ФИО1 обязательств по финансированию строительства объекта, то есть внесению вклада в виде денежных средств в размере 5 000 000 рублей.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что стороны обязуются выполнять свои обязательства в полном объеме и в соответствии с условиями настоящего Договора. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору виновная Сторона несет ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Однако в срок, установленный Договором, в нарушении его условий, в течение 45 календарных дней с момента подписания договора <дата>, то есть до <дата>г, истец ФИО1 не исполнить свои обязательства по финансированию, строительства здания и не предоставил свой вклад в общее имущество в виде денежных средств в размере 5 000 000 рублей.

Доказательств, подтверждающих внесение вклада в общее имущество в виде денежных средств, истцом суду не представлено.

Как установлено в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - Постановление Пленума № 54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что в случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Кодекса.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно пункту 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» в случаях когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. При разрешении споров, вытекающих из таких договоров, судам надлежит исходить из следующего.

В силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 Кодекса возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Согласно пункту 1 статьи 1043 ГК РФ имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с пунктом 2 статьи 8, статьей 131 ГК РФ и применительно к статье 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.

Следовательно, в том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

В ситуации, когда вопреки условиям договора товарищ, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей, уклоняется от совершения необходимых для этого действий, другие участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать исполнения указанного договора применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ. Аналогичным образом судам следует квалифицировать иски товарищей, сформулированные как требования о признании права собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение которого являлось общей целью.

Во всех таких случаях судам надлежит исходить из того, что право собственности товарища, предъявившего соответствующее требование, возникает не ранее момента государственной регистрации данного права на основании судебного акта об удовлетворении этого требования (пункт 2 статьи 8, статья 131 ГК РФ, статья 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Участник договора простого товарищества вправе также потребовать возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

Принимая во внимание буквальное значение слов и выражений, которые содержатся в тексте заключенного договора, суд считает, что сторонами заключен договор простого товарищества (пункт 1 статьи 1041 ГК РФ), условиями которого были внесение товарищами вкладов с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости. Ответчик обязался внести – земельный участок, денежные средства для приобретения материалов, оборудования для строительства, денежные средства для оплаты разрешительной документации. Истец обязался внести - денежные средства, выполнение работ по строительству, кадровый потенциал.

По смыслу договора простого товарищества внесение товарищем своего вклада является главной обязанностью товарища, поскольку без его внесения невозможно достижение цели товарищества, а неисполнение такой обязанности является существенным нарушением, влекущим расторжение договора.

Истец не представил суду доказательств внесения своего вклада в товарищество, и исполнения своих обязательств по договору.

При этом суд приходит к выводу о том, что общего имущества в результате совместной деятельности в рамках договора простого товарищества у сторон не возникло, так как право общей долевой собственности на земельный участок за товарищами не зарегистрировано. Следовательно, истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Истец не исполнил свои обязательства по заключенному договору, что является существенным нарушением условий договора.

Разрешая требования о признании недействительным договора простого (инвестиционного) товарищества на строительство здания, суд вправе исходить из приведенных обстоятельств и буквального содержания и толкования условий договора.

Согласно п. 1.2 договора строительство Объекта осуществляется с привлечением денежных средства истца ФИО1 на земельном участке, принадлежащем ответчику, в целях извлечения прибыли и получения доли экономических выгод или дохода от распределения долей в общем имуществе, созданном в результате совместного сотрудничества.

Учитывая, что спорный договор заключен сторонами с целью осуществления предпринимательской деятельности в виде организации совместного бизнеса и извлечения прибыли без образования юридического лица, при этом каждая сторона обязалась внести свой вклад в совместную деятельность, что позволяет квалифицировать данную сделку как договор простого товарищества (договор о совместной деятельности).

Ответчик просит о признании недействительным в силу ничтожности договора простого товарищества на строительство здания от <дата>.

Проверяя обоснованность заявленных требований, суд исходит из следующего.

Согласно п. 1 ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

В соответствии с п. 2 ст. 1041 ГК РФ сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.

В порядке статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя граждане вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица.

Согласно п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу статьи 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации заключенная сторонами сделка является недействительной в силу ничтожности как противоречащая статье 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, недействительна с момента ее совершения. Каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Спорный договор простого (инвестиционного) товарищества на строительство здания от <дата> по существу является договором простого товарищества, так как заключен для осуществления сторонами предпринимательской деятельности и извлечения прибыли, однако, как следует из представленных доказательств на момент заключения договора, так и на момент рассмотрения спора истец ФИО1 индивидуальным предпринимателем не являлся и не является, поэтому указанный договор является недействительным, заключенным в нарушение пункта 2 статьи 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь положениями статей 431, 1041, 1042 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что заключенный сторонами договор имеет признаки договора простого товарищества, так как из его содержания и условий усматривается, что он заключен для организации предпринимательской деятельности, содержит условия о внесении вкладов и получения прибыли от совместной деятельности, но, поскольку оспариваемый договор заключен с физическим лицом, ФИО1, которая вопреки требованиям пункта 2 статьи 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации на момент его заключения статуса индивидуального предпринимателя не имела, то договор от <дата> в части субъектного состава противоречит требованиям статьи 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации и должен квалифицироваться как ничтожный, в связи с чем подлежит признанию недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно доводам встречного иска, во исполнение условий договора истцом в соответствии с п. 2.1 договора ответчику переданы денежные средства в сумме 320 000 рублей, в качестве оплаты расходов по приобретению материалов для строительства здания.

Указанный факт подтверждается распиской от <дата>, подписанной истцом, согласно которой истцом ФИО1 от ответчика получены денежных средств в сумме 320 000 рублей в качестве первоначальной оплаты расходов по приобретению строительных материалов для строительства здания по договору простого (инвестиционного) товарищества на строительство здания от <дата>.

Истцом не представлено доказательств того, что на полученные им от ответчика денежные средства приобретены какие-либо строительные материалы, поставлены на объект и задействованы в строительстве здания.

Полученные истцом денежные средства являются неосновательным обогащением, так как согласно п.1 ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Из п.2 указанной статьи следует, что правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии с п.3 ст.166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Претензионный порядок урегулирования споров, предусмотренный ГПК РФ, ответчиком соблюден. Истцу ответчиком направлена претензия о возврате неосновательно полученных денежных средств по договору простого (инвестиционного) товарищества на строительство здания от <дата> в размере 320 000 рублей. Требование ответчика о возврате денежных средств истец добровольно не удовлетворила, оставив без ответа, что подтверждается квитанцией об отправке претензии и описью вложения.

Доводы ответчика о передаче истцу денежных средств в размере 320 000 рублей подтверждены материалами дела. Однако доказательств возврата полученных в рамках договора денежных средств истцом не представлено.

Ввиду ничтожности договора простого товарищества и на основании статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о применении последствий недействительности сделки и взыскании с истца ФИО1 в пользу ФИО3 полученных по договору денежных средств в размере 320 000 рублей.

Ввиду того, что истец не имел статуса индивидуального предпринимателя, что является нарушением требований закона – ст. 1041 ГК РФ, встречные исковые требования о признании договора недействительным в силу ничтожности, применении последствий недействительности путем взыскания уплаченных по договору денежных средств в размере 320 000 рублей подлежат удовлетворению.

При этом, встречное исковое требование ФИО3 о признании договора простого (инвестиционного) товарищества на строительство здания от <дата>, заключенного между сторонами, расторгнутым с <дата>, не подлежит удовлетворению, учитывая что недействительность договора в силу его ничтожности влечет отказ в требовании о признании его расторгнутым.

Признание договора недействительным в силу его ничтожности исключает возможность удовлетворения требования о признании его расторгнутым в одностороннем порядке или расторжении в судебном порядке, в связи с чем оснований для удовлетворения соответствующего требования у суда не имеется.

Ответчик указывает, что строительство спорного объекта, указанного в требованиях ФИО1, было осуществлено исключительно ответчиком и только за счет его собственных средств, истец не выполнял свои обязательства по договору, не осуществлял финансирование строительства, и в строительстве здания участия не принимал.

Согласно п. 5.2 договора в случае нарушения истцом сроков исполнения своих обязательств по договору на срок 10 (десяти) и более календарных дней ответчик приобретает право за счет собственных или привлеченных средств выполнить соответствующие действия по настоящему Договору. В таком случае доля ответчика в объекте подлежит пропорциональному увеличению, а доля истца - соответственно, уменьшению.

В соответствии с п. 6.4 договора расторжение Договора влечет прекращения права общей собственности. Поэтому каждый из бывших Товарищей не вправе ставить вопрос об определении его доли и о ее реальном выделе после расторжения договора.

Доказательств того, что строительство объекта на земельном участке ответчика осуществлено на основании и в результате исполнения договора от <дата>, заключенного между истцом и ответчиком, истцом не представлено.

Представленными доказательствами установлено, что собственник земельного участка не предоставлял его истцу для возведения объекта капитального строительства. Разрешение на строительство объекта капитального строительства на земельном участке фактически не выдавалось.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п. 39, 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, изложенных в Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - Постановление № 44), самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: - возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; - возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; - возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; - возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Согласно статье 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Кроме того, как указано в абзаце 2 пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

В абзаце 58 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014) указано, что право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, как указано в абзаце 2 пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

Согласно ч. 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, лица, которым земельные участки предоставлены на законных основаниях, вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с руководящими разъяснениями Пленума Верховного суда Российской Федерации, изложенных в пункте 24 постановления от 22 июня 2021 года № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» соблюдение досудебного порядка урегулирования спора при подаче встречного иска не требуется, поскольку встречный иск предъявляется после возбуждения производства по делу и соблюдение такого порядка не будет способствовать достижению целей досудебного урегулирования (статья 138 ГПК РФ, часть 3 статьи 132 АПК РФ).

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольные постройки и (или) для удовлетворения иска об их сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения построек.

Из материалов дела усматривается, что ответчику ФИО3 на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 7511 кв.м. с кадастровым номером <номер>, имеющий категорию земель: «земли населённых пунктов», вид разрешенного использования: «магазины товаров первой необходимости; аптечные киоски, аптеки; временные объекты торговли, пункты оказания первой медицинской помощи», расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Государственная регистрация права собственности истца на земельный участок произведена в установленном законом порядке, право зарегистрировано в ЕГРН, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Границы земельного участка в установленном законом порядке определены в ЕГРН.

Согласно доводам встречного иска, на указанном земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, за счет собственных средств и без получения разрешения на строительство в соответствие с целевым назначением земельного участка истцом возведено нежилое здание, общей площадью 755,5 кв.м., назначение: нежилое, число этажей надземной части – 1. Факт осуществления строительства указанного нежилого здания на земельном участке с кадастровым номером <номер> подтверждается техническим паспортом здания, составленным кадастровым инженером.

Между тем, судом установлено, что при возведении постройки, истцом соблюдено целевое назначение принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с видом разрешенного использования: «магазины товаров первой необходимости; аптечные киоски, аптеки; временные объекты торговли, пункты оказания первой медицинской помощи».

В ходе рассмотрения дела определением суда была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено государственной судебно-экспертной организации ФГБОУВО «Московский государственный университет геодезии и картографии».

Согласно выводам представленного заключения строительно-технической государственной экспертизы ФГБОУВО «Московский государственный университет геодезии и картографии» <номер>, выходом на место экспертами произведено визуально-инструментальное обследование здания, возведенного на земельном участке с кадастровым номером <номер>.

По результатам проведенного обследования было установлено, что исследуемое нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <номер>, является прочно связанными с землей объектом капитального строительства, перемещение которого без соразмерного ущерба его назначению невозможно.

Основные характеристики исследуемого нежилого здания приведены в заключении экспертов. Исследуемое здание представляет собой отдельно стоящее одноэтажное нежилое здание общей площадью 755,5 кв.м.

Экспертизой установлено, что исследуемое нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <номер>, соответствует требованиям Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, строительно-техническим, градостроительным, экологическим, санитарным, противопожарным, а также иным нормам и правилам.

Согласно выводам экспертизы, исследуемое нежилое здание полностью расположено в границах земельного участка с кадастровым номером <номер> по ЕГРН

При возведении исследуемого нежилого здания соблюдены предельные параметры застройки, установленным градостроительным регламентом в составе ПЗЗ (этажность, процент застройки, отступы от границ).

На основании проведенных исследований эксперты приходят к выводу, что исследуемое нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <номер>, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые интересы третьих лиц, так как соответствует требованиям Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 №384- ФЗ и Федерального закона «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от 22.07.2008 №123-ФЗ.

Согласно заключению экспертов, спорный объект расположен в приаэродромных территориях аэродромов Раменское, Москва (Домодедово). При этом, с учетом высоты объектов окружающей застройки, экспертами не выявлено факторов, оказывающих негативное влияние на параметры воздушного пространства, при возведении исследуемого Объекта.

В результате проведенного обследования экспертами не выявлено нарушений в отношении исследуемого объекта.

Представленное экспертное заключение соответствует требованиям, предъявляемым ст. 25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ.

У суда не имеется оснований не доверять заключению экспертов, так как выводы заключения основаны на визуальном исследовании спорного объекта, научно обоснованы, эксперты имеют соответствующую квалификацию и предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы сторонами не заявлялось.

Кроме того, судом установлено, что ответчиком предприняты меры для легализации спорного объекта. В материалы дела представлены доказательства, подтверждающие совершение истцом по встречному иску попыток легализовать возведенное строение во внесудебном порядке путем получения разрешительной документации в уполномоченном государственном органе исполнительной власти.

По заявлению ответчика Комитетом по архитектуре и градостроительству Московской области разработан и утвержден Градостроительный план земельного участка от <дата> № <номер>, на котором возведено строение. Согласно утверждённого Градостроительного плана земельного участка № <номер>, земельный участок по Правилам землепользования и застройки территории (части территории) Раменского городского округа Московской области, утвержденным постановлением Администрации Раменского городского округа Московской области от <дата> № 7547 «Об утверждении правил землепользования и застройки территории (части территории) Раменского городского округа Московской области», расположен в территориальной зоне: О-1 – многофункциональная общественно-деловая зона., предусматривающей размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности, а также общественного использования объектов капитального строительства.

В составе Градостроительного плана земельного участка № <номер> истцом получены сведения о технических условиях <номер> от <дата> на электроснабжение земельного участка с кадастровым номером <номер>, а также сведения о технических условиях <номер> от <дата> на газоснабжение объекта капитального строительства, располагаемого на земельном участке с кадастровым номером <номер>. АО «Раменская теплосеть» и АО «Раменский водоканал» представлена информация о возможности подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Согласно представленного заключения Главного управления культурного наследия Московской области от № <номер> от<дата> на земельном участке с кадастровым номером <номер> отсутствуют объекты культурного наследия, включенные в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также выявленные объекты культурного наследия. Земельный участок расположен за пределами границ защитных зон, границ территорий объектов культурного наследия, включенных в реестр, границ территорий выявленных объектов культурного наследия, а также границ зон охраны объектов культурного наследия, включенных в реестр. В отношении Земельного участка отсутствуют данные о проведенных историко-культурных исследованиях. На Земельном участке отсутствует необходимость проведения государственной историко-культурной экспертизы.

В соответствии с представленной справкой Министерства экологии и природопользования Московской области от <дата>. отсутствуют сведения о зафиксированных в границах земельного участка с кадастровым номером <номер> изысканий местах обитания (произрастания) охраняемых видов, занесенных в Красную книгу Московской области.

Согласно справки Министерства экологии и природопользования Московской области от <дата>. в соответствии со Схемой развития и размещения особо охраняемых природных территорий в Московской области, утвержденной постановлением Правительства Московской области от <дата><номер>, земельный участок с кадастровым номером: <номер> не входит в границы существующих особо охраняемых природных территорий регионального значения и их охранных зон.

Таким образом, на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, здание не угрожает жизни и здоровью граждан и не нарушают прав и охраняемых законом интересов третьих лиц. Сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровою граждан.

Представленными доказательства подтверждены все условия, с которыми закон связывает возможность признания права собственности на самовольную постройку.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Оценив в совокупности представленные доказательства, принимая во внимание, что земельный участок принадлежит ответчику на законных основаниях, возведенный спорный объект соответствует целевому назначению земельного участка, сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, то есть материалами дела подтверждены все условия, с которыми закон связывает возможность признания права собственности на самовольную постройку, суд приходит к выводу о признания за ответчиком по первоначальному иску права собственности на нежилое здание, расположенное по указанному адресу.

Таким образом, требование встречного иска о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.218,222 ГК РФ, ст. 609 ГК РФ, ст.ст.56,194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 - отказать.

Встречные исковые требования ФИО3 к ФИО1, администрации Раменского муниципального округа Московской области – удовлетворить частично.

В удовлетворении исковых требований ФИО3 о признании договора простого (инвестиционного) товарищества на строительство здания от <дата>, заключенного между ФИО3 и ФИО1, расторгнутым с <дата> – отказать.

Признать недействительным в силу ничтожности договор простого (инвестиционного) товарищества на строительство здания от <дата>, заключенный между ФИО3 и ФИО1.

Применить последствия недействительности к ничтожной сделке и взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 320 000 (триста двадцать тысяч) рублей.

Признать за ФИО3 право собственности на нежилое здание общей площадью 755,5 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, число этажей надземной части 1, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <номер> по адресу: <адрес>, допустимое к эксплуатации.

Решение является основанием для регистрации права собственности ФИО3 на здание в ЕГРН, постановки здания на государственный кадастровый учет и осуществления необходимых регистрационных действий.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Раменский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья:

Решение в окончательной форме изготовлено 25 декабря 2025 года