Определение № 33-2809/2024 33-46/2025 от 8 декабря 2025 г.

КОПИЯ 89RS0004-01-2023-003007-05

1 инст. № 2-2748/2023

Апелл. дело № 33-46/2025

Судья Литвинов В.Е.

АППЕЛЯЦИОННОЕ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Салехард 09 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

Председательствующего: Шошиной А.Н.,

судей коллегии: Кайгородовой И.В. и Старовойтова Р.В.

при секретаре: Пановой Я.С.

рассмотрела по правилам производства суда первой инстанции в открытом судебном заседании посредством видеоконференцсвязи с Новоуренгойским городским судом Ямало-Ненецкого автономного округа гражданское дело по иску Администрации г.Новый Уренгой к ФИО1 о сносе самовольной постройки, по встречному иску ФИО1 к Администрации г.Новый Уренгой о признании права собственности на реконструированный объект недвижимого имущества

по апелляционной жалобе представителя Администрации г.Новый Уренгой ФИО2 на решение Новоуренгойского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 21 декабря 2023 года.

Заслушав доклад судьи Старовойтова Р.В., пояснения представителя ответчика – адвоката Батлука А.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрации г.Новый Уренгой обратилась в суд с иском к ФИО3 о о сносе самовольной постройки.

Требования мотивированы тем, что на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> расположено здание: столовая № (кадастровый №) общей площадью 1029,4 кв.м, количество этажей – 2, собственником которых является ФИО3. В ходе проведения осмотра земельного участка сотрудниками Департамента общественной безопасности и гражданской защиты Администрации города Новый Уренгой установлено, что территория земельного участка не ограждена, на территории земельного участка осуществляется реконструкция объекта недвижимости в виде надстройки третьего этажа, соответственно, при реконструкции произошло изменение параметров объекта капитального строительства (количества этажей, площади). Надстройка одного этажа объекта недвижимости с кадастровым номером № осуществлена без разрешения на строительство. Так, заключением судебной строительно-технической экспертизы установлено, что в результате реконструкции не только была осуществлена надстройка третьего этажа, а также произошло увеличение площади застройки и расширения объекта капитального строительства. Просили признать надстройки третьего этажа здания: столовая № с кадастровым номером № по адресу <адрес> самовольной постройкой; возложить на ответчика обязанность привести самовольно реконструированное здание в состояние, которое было на момент его приобретения ответчиком, путем демонтажа (сноса) самовольно надстроенного (возведенного) третьего этажа здания не позднее 12 месяцев с даты вынесения судом решения; на время проведения работ по демонтажу (сносу) самовольно надстроенного (возведенного) третьего этажа здания произвести ограждение строительной площадки, соответствующее требованиям Правил благоустройства территории муниципального образования город Новый Уренгой, утвержденных решением Городской Думы муниципального образования город Новый Уренгой от 23.06.2020 года №340 (в ред. от 22.12.2022 N 188), препятствующее несанкционированному доступу посторонних лиц на территорию здания.

ФИО3 обратился к Администрации г.Новый Уренгой со встречным иском о признании права собственности на реконструированный объект недвижимого имущества - здание «Столовая №», назначение - нежилое, этажность - 3, общей площадью 2077,4 кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №.

Судом вынесено решение, которым постановлено:

В удовлетворении требований администрации г.Новый Уренгой к ФИО1 о признании надстройки 3 этажа, а также расширения здания «Столовая №» с кадастровым номером № по адресу: <адрес> самовольной постройкой, возложении обязанности по приведению самовольно реконструированного здания в первоначальное состояние отказать.

Признать за ФИО1 право собственности на реконструированный объект недвижимого имущества - здание «Столовая №», назначение - нежилое, этажность - 3, общей площадью 2077,4 кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №.

В апелляционной жалобе представитель Администрации г.Новый Уренгой ФИО2 просит отменить решение суда, принять новое решение об удовлетворении исковых требований Администрации и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований. Приводит доводы о том, что вопреки мнению суда спорный объект является не реконструированным, а незавершенным реконструкцией объектом. Считает, что признание права собственности на завершенный реконструкцией объект может повлечь неблагоприятные последствия, в связи с тем, что регистрация незавершенного реконструкцией объекта как завершенного, не позволит оценить соблюдение ФИО3о требований, предусмотренных законодательством, при окончании реконструкции. Ссылается на то, что ФИО3 были нарушены нормы градостроительства в части увеличения не соответствия градостроительным регламентам, установленным Правилам землепользования и застройки МО г.Новый Уренгой. Также указывает, что ФИО3о до начала осуществления действий по реконструкции объекта не обращался за получением такого разрешения. Акцентирует внимание на то, что в настоящее время невозможно определить, какой площади должен быть земельный участок и в каком объеме требуется уточнение границ, чтобы были соблюдены все действующие нормы и правила, применительно к реконструированному объекту, в том числе в связи с отсутствием проектной документации. Основывается на то, что условия, предусмотренные пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ не соблюдены, однако судом признано право на самовольную постройку.

Определением судебной коллегии по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 26.03.2024 постановлено перейти к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

Определением судебной коллегии по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 09.04.2024 постановлено решение Новоуренгойского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 21 декабря 2023 года отменить, вынести новое решение.

Исковые требования Администрации г.Новый Уренгой - удовлетворить.

Признать надстройку третьего этажа здания: Столовая № с кадастровым номером № по адресу: <адрес> самовольной постройкой.

Обязать ФИО1 в течение двенадцати месяцев со дня принятия настоящего апелляционного определения, привести самовольно реконструированное здание: Столовая № с кадастровым номером № по адресу: <адрес> состояние, которое было на момент его приобретения, путем демонтажа самовольно возведенного третьего этажа здания.

Обязать ФИО1 на время проведения работ по демонтажу самовольно возведенного третьего этажа здания, произвести ограждение строительной площадки, соответствующее требованиям Правил благоустройства территории МО г.Новый Уренгой, утвержденных решением Городской Думы МО г.Новый Уренгой от 23.06.2020 года №340 (в редакции от 22.12.2022 г. № 188), препятствующее несанкционированному доступу посторонних лиц на территорию здания.

В удовлетворении встречного иска ФИО1 к Администрации г.Новый Уренгой о признании права собственности на реконструированный объект недвижимого имущества – отказать.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 22.08.2024 постановлено апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 9 апреля 2024 года в части отмены решения Новоуренгойского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 21 декабря 2023 года об отказе в удовлетворении исковых требований администрации г. Новый Уренгой к ФИО1 и принятии нового решения об их удовлетворении отменить, в отмененной части направить дело на новое апелляционное рассмотрение.

В остальной части апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 9 апреля 2024 года оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

При новом рассмотрении представитель ответчика адвокат Батлук А.В. просил решение суда в части удовлетворения первоначального иска отменить, вынести новое об отказе в иске. На вопрос коллегии пояснил, что ходатайств не заявляет, указание суда кассационной инстанции о необходимости подачи иного иска сторона ответчика исполнила, отказ в удовлетворении иного иска будет обжаловаться в вышестоящую судебную инстанцию.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом.

Заслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 946 кв.м, категория - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - занято зданием «Столовая №» и двухэтажное здание «Столовая №» с кадастровым номером №, общей площадью 1029,4 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежат ФИО3 о, право собственности зарегистрировано 06 августа 2019 года.

На указанном земельном участке по состоянию на 20 ноября 2023 года расположено здание обшей площадью 2077,4 кв.м, из которых площадь подвала составляет 149,9 кв.м, площадь первого этажа - 689,2 кв.м, площадь второго этажа - 692,5 кв.м, площадь третьего этажа - 545,8 кв.м, площадь застройки - 759,7 кв.м. Данная площадь застройки рассчитана с учетом всех входных групп, в том числе расположенных с южной и восточной сторон здания.

Земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне «Зона делового, общественного и коммерческого назначения», в которой допускается строительство объектов «Общественное питание», «Магазины» и иных схожих по виду использования объектов этажностью не более 4 этажей.

Согласно п. 4 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Как видно из дела, часть спорного объекта расположена за пределами границ земельного участка на территории смежного земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

При этом правообладателем указанного смежного земельного участка является Муниципальное казённое учреждение "Управление муниципального хозяйства", однако данное лицо не было привлечено к участию в деле, что является безусловным основанием для отмены решения суда.

В этой связи имеются безусловные основания для отмены решения суда.

Давая оценку заявленным требованиям в части первоначального иска по правилам производства в суде первой инстанции, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно имеющему в деле экспертному заключению ООО «Альянс-проект» расположенный на земельном участке с кадастровым номером № объект является объектом капитального строительства, созданным в результате реконструкции здания «Столовая №» с кадастровым номером №, путем возведения третьего этажа, а также возведения ограждающих конструкций вокруг дебаркадера и входных групп, строительные элементы здания выполнены на 88%, в целом готовность объекта реконструкции составляет 77%.

Проведенными при реконструкции здания мероприятиями достигнуто усиление конструкций и частей здания, созданы условия для его безопасной эксплуатации, строительные правила и правила пожарной безопасности на объекте соблюдены.

Реконструированный объект в целом расположен в пределах земельного участка, кроме элементов здания в виде входной группы, расположенной с южной стороны, которые выходят за пределы границ земельного участка на 0,53 м, при реконструкции входные группы с южной стороны здания были включены в площадь здания, путем пристройки вокруг них стены южного фасада. Имеются отступления от установленных градостроительным требований в части превышения процента застройки земельного участка и несоблюдение отступов от границ земельного участка.

Выявленные нарушения градостроительных требований и заступ за границы земельного участка возникли до реконструкции, местоположение ограждающих элементов, в том числе входной группы, расположенной с южной стороны, неизменно с момента введения здания в эксплуатацию в 1991 году.

Реконструируемый объект не создает угрозы жизни и здоровью граждан, окружающей среде.

Отказывая в удовлетворении исковых требований администрации и удовлетворяя встречные требования ФИО3о о признании права собственности на реконструированный объект, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 209, 222, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 40, 60 Земельного кодекса Российской Федерации, оценив доказательства, в том числе экспертное заключение, исходил из того, что спорный объект возведен ответчиком на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке, целевое назначение и разрешенное использование которого, не нарушено, значительного нарушения градостроительных и иных норм правил не установлено, сохранение реконструированного здания не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, окружающей среде, обстоятельств, исключающих возможность использования реконструированного здания не установлено.

Отклоняя доводы представителей администрации г. Новый Уренгой о нарушении прав третьих лиц тем, что фасад здания заходит за границы земельного участка, суд первой инстанции указал, что ФИО3о приобретено спорное здание «Столовая №5», возведенное в 1991 году и введенное в эксплуатацию на основании акта государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию, утвержденного постановлением Главы Администрации города Новый Уренгой от 09 ноября 1993 года № 1326, выход элементов входной группы за пределы границ земельного участка на 0,53 м стало следствием образования в 2008 году земельного участка под зданием «Столовая №5» без учета входной группы с южной стороны, существующей с момента ввода здания в эксплуатацию и до момента его реконструкции.

При первоначальном рассмотрении дела по правилам производства суда первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе принятую в качестве надлежащего доказательства судебную экспертизу, проведенную в суде первой инстанции, установив, что часть спорного объекта (входная группа) расположена за пределами границ земельного участка на территории смежного земельного участка, правообладателем которого является МКУ «Управление муниципального хозяйства», органы исполнительной власти не издавали распорядительных актов, разрешающих осуществление реконструкции объекта недвижимости, не разрабатывали и не рассматривали проектно-сметную документацию на реконструкцию спорного объекта недвижимости, не выдавали разрешение на работы по реконструкции здания, пришел к выводу о том, что спорное здание является самовольной постройкой.

Поскольку при строительстве объекта допущены отступления от градостроительных требований, а именно превышения параметров возведенного ФИО3о на земельном участке здания, не соблюдались отступы от границ земельного участка, надстройка третьего этажа здания, с входными группами, которые расположены на смежном земельном участке, нарушают права и законные интересы смежного землепользователя и неопределенного круга лиц, реконструкция объекта капитального строительства проводилась без выполнения инженерных, геологических изысканий и создания проектной документации, что свидетельствует о недостаточности данных, чтобы дать заключение о надежности законченного реконструкцией объекта при его дальнейшей эксплуатации, судебная коллегия пришла к выводу, что сохранение самовольно реконструированного здания не возможно, в связи с чем признала надстройку третьего этажа здания самовольной постройкой, с возложением на ФИО3о обязанности привести самовольно реконструированное здание в состояние, которое было на момент его приобретения ФИО3о, путем демонтажа самовольно возведенного третьего этажа здания, а также обязанности огородить здание на период исполнения решения суда.

Учитывая вышеизложенное, а также, что спорный объект является незаконченным строительством объектом, его готовность составляет 77%, эксплуатироваться в настоящем виде не он может, суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении иска о признании права собственности на него, как на оконченный строительством объект.

При производстве в суде кассационной инстанции судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции согласилась с выводами суда апелляционной инстанции о преждевременности признания права собственности ФИО3о на реконструированное здание, поскольку они являются правильными, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на верном применении норм материального права, на представленных сторонами доказательствах, которым судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дана надлежащая оценка.

Соответственно требования встречного иска в настоящее время предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции не являются.

Вместе с тем, суд кассационной инстанции в части удовлетворения требований администрации не согласился, отменив апелляционное определение и направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Отменяя определение в этой части, вышестоящий суд указал, что как установлено судом апелляционной инстанции при проведении исследования экспертом сделан вывод о соответствии реконструированного здания, принадлежащего ответчику, строительным, санитарным, противопожарным и другим нормам и правилам, предъявляемым к такой категории зданий, и о том, что конструкции данного здания не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушают права и интересы других лиц. Также экспертом определено, что имеющиеся нарушения градостроительных требований (процент застройки участка и не соблюдение отступов от границ земельного участка с трех сторон) не связаны с проведенной реконструкцией в виде возведения третьего этажа и ограждающих конструкций (фасадов) вокруг входных групп и дебаркадера здания, возведенных одновременно с ними в 1991 году.

Однако суд апелляционной инстанции в нарушение правил оценки доказательств, приняв экспертное заключение в качестве надлежащего и достоверного доказательства по делу, не обладая специальными познаниям, не исследовав в полной мере экспертное заключение, его исследовательскую часть, сделанные экспертом выводы в части надежности и безопасности реконструируемого здания подверг сомнению, указав, что сам факт проведения реконструкции без выполнения инженерных, геологических изысканий и создания проектной документации свидетельствует о недостаточности данных, чтобы дать заключение о надежности законченного реконструкцией объекта при его дальнейшей эксплуатации, в то время как нарушение строительных правил экспертом установлено не было.

Вместе с тем, делая вывод о несоблюдении при реконструкции здания градостроительных регламентов (в части соблюдения требований к минимальным отступам от границ земельного участка, максимального процента застройки в границах земельного участка), суд апелляционной инстанции не указал, в чем заключается существенность такого нарушения, мотивов указанного вывода в апелляционном определении не привел, а также не привел взаимосвязи возложенной на ФИО3о обязанности привести самовольно реконструированное здание в состояние, которое было на момент его приобретения ФИО3о, путем демонтажа самовольно возведенного третьего этажа здания, с устранением выявленных градостроительных нарушений и как демонтаж третьего этажа приведет к восстановлению нарушенных, по мнению истца, законных интересов смежного землепользователя и неопределенного круга лиц, учитывая, что в ходе судебной экспертизы было установлено, что реконструированное здание строительным, санитарным, противопожарным и другим нормам и правилам, предъявляемым к такой категории зданий, соответствует, угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Как верно указал суд апелляционной инстанции размещение части самовольной постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, может являться достаточным основанием как для отказа в признании права собственности на такую постройку, так и для признания ее самовольной (пункте 19 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 года, абзац 1 пункта 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»).

Между тем судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало- Ненецкого автономного округа, отклоняя доводы ФИО3о о том, что здание построено в 1991 году с имеющимися в настоящее время входными группами, вокруг которых в ходе реконструкции были возведены ограждающие конструкции, а границы земельного участка, предназначенного для размещения спорного здания «Столовая №» сформированы в 2008 году без учета контура существующего здания (реестровая ошибка), не учла, что если при рассмотрении спора относительно самовольной постройки будет установлено наличие спора о границах земельных участков, суду необходимо разъяснить сторонам право на предъявление иска, встречного иска, направленного на определение (установление) границ земельных участков, для совместного рассмотрения с первоначальным иском (абзац 2 пункта 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке») и в качестве юридически значимого это обстоятельство на обсуждение сторон не поставила.

В соответствии с п. 4 ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело.

При новом рассмотрении судом апелляционной инстанции во исполнение указаний судебной коллегией при извещении сторон о месте и времени рассмотрения дела было предложено заявить в рамках настоящего дела самостоятельные требования, на что сторона ответчика сообщила, что такие требования были заявлены в рамках иного дела.

Это дело (гражданское дело № 2-66/2025, апелляционное дело № 33-1373/2025, кассационное дело № 88-16358/2025) рассмотрено судами первой, апелляционной и кассационной инстанций.

По иному делу установлено, что ФИО3о заявил требования к Департаменту имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой, муниципальному казенному учреждению «Управление муниципального хозяйства», Администрации города Новый Уренгой, ФИО4 об установлении местоположения земельного участка, признании действий и распоряжений незаконными, исключении из единого государственного реестра недвижимости записи о кадастровом учете и регистрации права.

В обоснование исковых требований указано, что он является собственником здания: «Столовая №», имеющим кадастровый №, присвоенный 21 ноября 2011 г.

Здание было возведено в 1991 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН. В 2008 г. под зданием, общей площадью 1029,4 кв.м. был сформирован земельный участок площадью 946 кв.м.

Истец полагает, что фактически используемый земельный участок для эксплуатации здания превышает ранее предоставленный земельный участок площадью 946 кв.м., а его формирование в 2008 г. проведено без учета площади, необходимой для эксплуатации здания, что также подтверждается протоколом осмотра Департамента общественной безопасности и гражданской защиты Администрации города Новый Уренгой от 7 сентября 2023 № 415.

Уполномоченный орган в 2008 г. при подготовке схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории должен был сформировать земельный участок с учетом площади, необходимой для эксплуатации здания. Однако очевидно, что формирование земельного участка по границам здания осуществлялось без учета площади, необходимой для эксплуатации здания.

В связи с невозможностью привести площадь земельного участка в соответствие требованиям действующего законодательства ввиду отсутствия определенных законодательством административных механизмов, направленных на определение площади земельного участка, необходимой для использования расположенного на нем объекта недвижимости, а также отсутствие законодательного указания на то, какими-именно документами должна подтверждаться такая площадь, просил об установлении границ земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1545 кв.м, необходимого для использования объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 1029,4 кв., согласно координатам поворотных точек, указанных в схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, для последующего оформления прав на земельный участок, сформированный с учетом площади, необходимой для эксплуатации здания.

Кроме того, ФИО3о дополнительно просил:

признать незаконными действия Администрации города Новый Уренгой по образованию смежного земельного участка с кадастровым номером № и передаче его муниципальному казенному учреждению «Управление муниципального хозяйства»;

распоряжение Администрации города Новый Уренгой от 2 февраля 2023г. № 52-рз.;

распоряжение Администрации города Новый Уренгой об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории;

исключить запись о кадастровом учете и регистрации права муниципального казенного учреждения «Управление муниципального хозяйства» из единого государственного реестра недвижимости.

В обоснование дополнительных требований указал, что в соответствии с правилами землепользования и застройки, как действовавшими на момент образования земельного участка с кадастровым номером №, так и действующими, вид разрешенного использования – благоустройство территории (код 12.0.2) является вспомогательным видом разрешенного использования. Такой вид разрешенного использования возможно использовать только в качестве дополнительного вида разрешенного использования по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляется совместно с ними, что предусмотрено п. 3 ч. 1 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации. При этом в Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 ноября 2018 г. (п. 5), вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка, установленный в градостроительном регламенте, не может быть выбран вместо основного вида при предоставлении земельного участка. При отсутствии на земельном участке основного вида использования вспомогательный вид использования не считается разрешенным. Таким образом, образование земельного участка с основным видом разрешенного использования – благоустройство территории в отсутствие объектов в дополнение к основным видам которых может быть установлен дополнительный вид разрешенного использования – благоустройство территории, является незаконным. Какие-либо элементы благоустройства, отвечающие признакам недвижимости, наделяющие собственника таких элементов правом на приобретение земельного участка, занятого таким объектом недвижимости и оправдывающие образование земельного участка, также отсутствуют.

Решением Новоуренгойского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 21 февраля 2025 г. исковые требования удовлетворены частично.

Апелляционным определением, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, решение суда отменено, вынесено новое об отказе в иске.

Данным апелляционным определением установлено, что Администрация г. Новый Уренгой в 2006 году не формировала земельный участок площадью 946 кв.м. под здание Столовой №, а только утвердила проект границ земельного участка занятого зданием «Столовая №» площадью 946 кв.м. в целях упорядочения границ земельного участка,

Земельный участок с кадастровым номером № под здание «Столовой №» был сформирован в соответствии с действующим законодательством, размер земельного участка был достаточен для эксплуатации находящегося на нем здания «Столовая №».

В последующем, как следует из материалов дела, 1 августа 2019 г. на основании договора купли-продажи имущества № 01-01/19-039 ФИО3 приобрел у ЗАО «Газинком» здание: Столовая № 5, площадью 1029,4 кв.м., и земельный участок общей площадью 946 кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером № не преобразовался с 2006 г., сохраняется в прежних границах и площади, то есть в размере 946 кв.м.

Таким образом, исключительное право ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 946 кв.м не оспаривается ответчиками.

Согласно землеустроительной экспертизе от 26 декабря 2024 г., проведенной по иному делу, составленной кадастровым инженером ФИО5, следует, что:

1) формирование земельного участка в 1995 году, а также последующее уменьшение площади земельного участка в 2000 году должно было осуществляться с учетом требований, установленным действующим на тот момент Земельным кодексом РСФСР (утв. ВС РСФСР 25.04.1991 №1103-1). Документов, свидетельствующих о том, что при уменьшении размера земельного участка в 1995 году учитывалась площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации столовой, материалы дела не содержат, напротив, неоднократное изменение площади земельного участка, занятого зданием, столовая, говорит об отсутствии системного подхода к образованию земельного участка, занятого предприятием общественного питания. Изложенные обстоятельства свидетельствует о том, что при уменьшении размера земельного участка в нарушение ст. 36 ЗК РСФСР не были учтены нормы отвода земельных участков, что привело к неправильному определению размера земельного участка, занятого предприятием общественного питания. Последующее формирование земельного участка с кадастровым номером № из земельного участка с кадастровым номером № на основании распоряжения главы города Новый Уренгой «Об утверждении проекта границ земельного участка, занятого зданием «Столовая № 5» от 29 декабря 2006 г. № 3175-р. осуществлялось на основании документов, сформированных с нарушением требований действующего на тот момент законодательства. Как следует из материалов дела, а именно из дополнений Администрации к возражению на исковое заявление об установлении местоположения границ земельного участка на момент принятия решения об образовании земельного участка с кадастровым № правила землепользования и застройки на территории города Новый Уренгой приняты не были. Таким образом, при образовании земельного участка с кадастровым номером № в силу прямого указания закона образование указанного земельного участка должно было осуществляться в соответствии с нормами отвода земель для конкретных видов деятельности. Таким образом, следует, что при формировании земельного участка с кадастровым номером № площадью 946 кв.м, уполномоченным органом также не учитывались нормы отвода земель для конкретных видов деятельности, что указывает уже на нарушение п. 2 ст. 35, п. 3 ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации.

2) Границы земельного участка, необходимого для эксплуатации здания «Столовая №», которые были отражены в техническом паспорте от 27 октября 2000 г., отражены на изображении.

3) Площадь земельного участка, отраженная в техническом паспорте от 27 октября 2000 г., составляет 1675 кв.м. Согласно приложению 7 «Нормы расчет учреждений и предприятия обслуживания и размеры их земельных участков» к строительным нормам и правилам (СНиП 2.07.01-89) размер земельного участка для предприятий общественного питания при количестве мест от 50 до 100 в период с 1990 по 2020 г.г. (на дату образования земельного участка с кадастровым номером №) должен был приниматься в пределах 0,15 - 0,2 га (1500-2000 кв.м.). Как уже указывалось выше, из имеющихся в материалах дела документов не следует, что при образовании земельного участка с кадастровым номером № учитывались нормы отвода земельных участков. Таким образом, принимая во внимание, что площадь земельного участка, указанная в техническом паспорте, находится в допустимых пределах, установленных нормами отвода земель, в соответствии с которым действующее на момент образования участка с кадастровым номером № законодательство связывало возможность эксплуатации объекта общественного питания, следует, что размер земельного участка, указанный в техническом паспорте от 27 октября 2000 г., является достаточным, для эксплуатации здания столовая №. При этом, следует отметить, что земельный участок с кадастровым номером № не соответствует границам земельного участка, указанным в техническом паспорте, и, как уже отмечалось выше, сформирован с нарушением установленных норм отвода земельных участков. Таким образом, границы и площадь земельного участка с кадастровым номером № сформированы на основании правоудостоверяющих документов, принятых без учета норм отвода земельных участков и не соответствуют фактическим границам и площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта. Кроме того, следует отметить, что индивидуальные характеристики земельного участка с кадастровым номером № не соответствуют проектному плану земельного участка, утвержденному распоряжением главы города Новый Уренгой от 29 декабря 2006 г. № 3175-р., поскольку проектный план земельного участка не предусматривал чересполосицы.

4) Границы существующего земельного участка с кадастровым номером № не накладываются на границы смежных земельных участков. Вместе с тем, необходимо учитывать, что речь в рассматриваемом споре идет не о границах земельного участка с кадастровым номером №, а о границах земельного участка, необходимого для эксплуатации здания столовой № 5, границы которого отличаются от границ земельного участка с кадастровым номером №. При этом границы земельного участка, необходимого для эксплуатации здания столовой № 5, указанные в техническом паспорте от 27 октября 2000 г. действительно имеют наложения со смежными земельными участками с кадастровыми номерами: № и №. Площадь наложения земельного участка, необходимого для эксплуатации здания Столовой № 5, границы которого были отражены в техническом паспорте от 2000 года, с земельным участком с кадастровым номером № составила: 262 кв.м. Площадь наложения земельного участка, необходимого для эксплуатации здания Столовой № 5, границы которого были отражены в техническом паспорте от 2000 года, с земельным участком с кадастровым номером № составила: 426 кв.м. При этом, необходимо учитывать, что формирование земельного участка с нарушением положений законодательства, действовавшего на момент его формирования, не влечет утрату собственником права на земельный участок, занятый недвижимостью, а также на земельный участок, необходимый для эксплуатации такого объекта, поскольку в силу положений, как действовавшего, так и действующего земельного законодательства, право на приобретение земельного участка, занятого недвижимостью, а также на земельный участок, необходимый для эксплуатации такой недвижимости, имеет исключительно собственник объекта.

5) В соответствии с постановлением Мэра города Новый Уренгой «О предоставлении ООО «Записибгазторг» в аренду земельного участка, занятого столовой № 5», от 11 мая 2000 г. № 602 земельный участок, площадью 0,092 га был предоставлен ООО «Записибгазторг» в аренду 11 мая 2000 г. Из чего следует, что исследуемый земельный участок был сформирован до 11 мая 2000 г. Вместе с тем, основанием для предоставления земельного участка согласно указанного распоряжения послужила в т.ч. ст.29 Земельного кодекса Российской Федерации. Однако, Земельный кодекс Российской Федерации начал действовать с 30 октября 2001 г. (опубликован в «Собрании законодательства РФ» - 29 октября 2001 г., в «Российской газете» - 30 октября 2001 г., Постановлением Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11). До указанной даты действовал Земельный кодекс РСФСР (Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»), что порождает неопределенность в части, какими именно положениями земельного законодательства руководствовалось должностное лицо. Также, следует отметить, что земельный участок с кадастровым номером № (присвоен 29 августа 2008 г.), ранее имел государственный учетный номер №, что также подтверждается выпиской из ЕГРН, находящейся в материалах дела. Вместе с тем, из условий договора аренды, предоставленного Ответчиком, следует, что постановление Мэра города Новый Уренгой от 11 мая 2000 г. № 602 явилось основанием для предоставления земельного участка с кадастровым номером №, который к рассматриваемому спору отношения не имеет. План земельного участка, являющийся приложением № 1 к договору аренды земельного участка также утверждает, что договор аренды составлен в отношении земельного участка с кадастровым номером №. При этом, из выписки из ЕГРН в отношении здания Столовая № которая также содержится в материалах дела следует, что указанное здание располагается в границах земельного участка с кадастровым номером №.Кроме того, согласно пояснительной записке к землеустроительному делу, находящемуся в материалах дела следует, что документы по земельному участку в соответствие с существующим законодательством и с фактической ситуацией. Как следует из проектного плана земельного участка, утвержденного распоряжением главы города Новый Уренгой от 29 декабря 2006 г. № 3175-р., проектируемые границы земельного участка не допускали чересполосицы и проходили по границе земельного участка с кадастровым номером №. Вместе с тем, земельный участок с кадастровым номером сформирован № с нарушением требований земельного законодательства, а именно между границами земельных участков допущена чересполосица, что является нарушением. Таким образом, имеющиеся данные указывают на возможное наличие технических ошибок. Также, допущенная чересполосица между земельными участками свидетельствует о наличии признаков реестровой ошибки. Вместе с тем, необходимо отметить, что рассматриваемый спор связан не с наличием допущенных при образовании земельного участка с кадастровым номером № реестровых и технических ошибок, а вызван нарушением правил отвода земельного участка под предприятием общественного питания, предшествующих процедуре образования земельного участка с кадастровым номером №.

6) На сегодняшний день, в соответствии с действующим законодательством, основания для уточнения границ земельного участка с кадастровым номером № имеются в части допущенной чересполосицы между земельными участками. Установление же границ земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, не отнесено действующим законодательством к тем случаям, когда границы земельного участка могут быть приведены в соответствие путем уточнения границ земельного участка, границы которого были определены уполномоченным органом с нарушением правил и порядка отвода земельного участка.

Вывод: Какие-либо документы, подтверждающие, что при образовании земельного участка с кадастровым номером №, оценивалась площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации здания с кадастровым номером № материалы дела не содержат. Таким образом, следует, что земельный участок с кадастровым номером № образован с нарушением требований действующего законодательства и не обеспечивает собственнику Столовая № эксплуатацию объекта без нарушения требований действующего законодательства.

В этой связи коллегия, оценивая представленную землеустроительную экспертизу, выполненную кадастровым инженером ФИО5, пришла к выводу о том, что при рассмотрении спора имеет значение вывод кадастрового инженера только в части наличия реестровой и технической ошибки при формировании земельного участка с кадастровым номером № остальные выводы кадастрового инженера судебная коллегия отклонила, учитывая, что земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес> не предоставлялся истцу, данный земельный участок был приобретен истцом 1 августа 2019 г. по договору купли-продажи недвижимости. Приобретая земельный участок, заключив договор купли-продажи недвижимости, истец ФИО3 согласился с его условиями, в том числе, с площадью земельного участка, на котором расположено здание «Столовой №».

На момент приобретения земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет в той площади, в которой был необходим прежнему землепользователю.

Более того, земельный участок был сформирован в соответствии с действующим на том момент законодательством, поскольку Правила землепользования и застройки, в которых устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, по состоянию на 2008 г. (дату формирования земельного участка с кадастровым номером №) не существовали, а следовательно, не могли быть нарушены нормы отвода земельных участков.

Следовательно, земельный участок с кадастровым номером № был достаточным для эксплуатации здания «Столовая №».

Истец обратился с иском не за исправлением реестровой ошибки и уточнением границ земельного участка с кадастровым номером №, а с иском об установлении границ земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1545 кв.м, то есть по существу просит предоставить ему новый земельный участок под объект недвижимости Столовая № с иными характеристиками и площадью, при этом за счет земельных участков, которые предоставлены на законных основаниях иным землепользователям.

При предъявлении таких требований, судебная коллегия пришла к выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Согласно п. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Давая оценку заявленным требованиям с учетом новых доказательств и указаний суда кассационной инстанции, судебная коллегия учитывает следующее.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

На основании пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (пункт 1).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3).

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" в силу положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки (либо ее приведение) обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Указанные обстоятельства являются юридически значимыми по спорам, связанным с самовольной постройкой, и подлежащими установлению и определению в качестве таковых судом в силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела о сносе самовольной постройки (приведении ее в соответствие) бремя доказывания факта нарушения прав и законных интересов сохранением самовольной постройки, существенности допущенных нарушений возложено на заявителя.

Единственным доказательством по делу - исследованием экспертом сделан вывод о соответствии реконструированного здания, принадлежащего ответчику, строительным, санитарным, противопожарным и другим нормам и правилам, предъявляемым к такой категории зданий, и о том, что конструкции данного здания не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушают права и интересы других лиц. Также экспертом определено, что имеющиеся нарушения градостроительных требований (процент застройки участка и не соблюдение отступов от границ земельного участка с трех сторон) не связаны с проведенной реконструкцией в виде возведения третьего этажа и ограждающих конструкций (фасадов) вокруг входных групп и дебаркадера здания, возведенных одновременно с ними в 1991 году.

Из исследовательской части заключения (т. 1 л.д. 227) следует, что хотя и имеется нарушение градостроительного регламента, выразившееся в нарушении границы смежного земельного участка на 0, 53 м, однако данный участок не застроен. Относительно же самого здания (т. 1 л.д. 225) напротив достигнуто усиление конструкций и частей здания.

В нарушение правил, предусмотренных ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истец контрзаключение или рецензию на него не представил, а потому считать настоящее заключение негодным доказательством оснований не имеется.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. При определении последствий такого нарушения суду следует оценить его существенность. В частности, нарушение при возведении объекта нормативно установленных предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), строительных норм и правил, повлиявшее или способное повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

В рассматриваемом деле возможность увеличения этажности предусмотрена целевой зоной строительства, где расположено спорное здание, а само здание, как указывалось, соответствует строительным нормам.

Коллегия считает, что имеющееся нарушение требований к минимальным отступам от границ земельного участка, максимального процента застройки в границах земельного участка, существенным не является как в силу отсутствия какой-либо вины ответчика в этом, так и ввиду того, что в нарушение приведенной нормы процессуального права – ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истец не привел какой-либо взаимосвязи необходимости возложения обязанности привести самовольно реконструированное здание в состояние, которое было на момент его приобретения путем демонтажа самовольно возведенного третьего этажа здания, с устранением выявленных градостроительных нарушений и как демонтаж третьего этажа приведет к восстановлению нарушенных, по мнению истца, законных интересов смежного землепользователя и неопределенного круга лиц, учитывая, что в ходе судебной экспертизы было установлено, что реконструированное здание строительным, санитарным, противопожарным и другим нормам и правилам, предъявляемым к такой категории зданий, соответствует, угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Учитывает коллегия, что размещение части самовольной постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, может являться достаточным основанием как для отказа в признании права собственности на такую постройку, так и для признания ее самовольной (пункте 19 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 года, абзац 1 пункта 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке"), однако этого по делу не имеет места, поскольку материалами как настоящего, так и иного дела подтверждено, что здание построено в 1991 году с имеющимися в настоящее время входными группами, вокруг которых в ходе реконструкции были возведены ограждающие конструкции, а границы земельного участка, предназначенного для размещения спорного здания "Столовая N 5" сформированы в 2008 году без учета контура существующего здания (реестровая ошибка).

В настоящем деле по сути имеет место фактическая реестровая ошибка, что установлено заключением эксперта по иному делу, однако без дальнейшего выяснения способа ее устранения, что требует воли ответчика на подачу соответствующего иска, чем он воспользовался, подав иной иск, и заключения эксперта по данной категории спора, коллегия не может ее устранить в настоящее время. Вместе с тем, это не лишает заинтересованное лицо разрешить такой спор в будущем.

Приведенным заключением эксперта установлено, что выступающие входные группы имелись у приобретенного ответчиком здания изначально, что очевидно указывает на имеющуюся фактическую реестровую ошибку и не может служить основанием для сноса.

С учетом изложенного оспариваемое решение подлежит отмене с вынесением нового об отказе в иске.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Новоуренгойского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 21 декабря 2023 года отменить, вынести новое решение.

В удовлетворении исковых требований Администрации г.Новый Уренгой отказать.

Апелляционное определение может быть обжаловано в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции путем подачи кассационной жалобы в течение трех месяцев со дня его изготовления.

В окончательной форме апелляционное определение составлено 16 декабря 2025 года.

Председательствующий А.Н. Шошина

Судьи И.В. Кайгородова

Р.В. Старовойтов