Решение № 2-1348/2017 2-1348/2017~М-958/2017 М-958/2017 от 10 мая 2017 г. по делу № 2-1348/2017

Дело №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 мая 2017 года

Пермский районный суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Казакова М.В.,

при секретаре Ожгибесовой К.В.,

с участием представителя истца ФИО3, представителя ответчика ФИО4 (по доверенности), рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 ФИО1 к АО «Строгановский посад» о признании права собственности на жилой дом,

установил:

ФИО5 ФИО2 обратилась в суд с иском к АО «Строгановский посад» о признании права собственности на жилой дом. В обоснование исковых требований указано, что между ней и ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» (в последствии переименованный в ЗАО «Строгановский посад») ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор подряда на строительство жилого дома №№. В соответствии с условиями договора ответчик взял на себя обязательства в срок до ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ осуществить строительство индивидуального жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, <адрес>» ( <адрес>) и передать ей его по акту приема-передачи. В свою очередь истец приняла на себя обязательство своевременно оплатить работу подрядчика в размере <данные изъяты>, оплата стоимости работ произведена в полном объеме. Полагает, что указанный объект недвижимости обладает признаками капитального объекта, его возведение осуществлено на отведенном для этой цели земельном участке, с разрешения собственника, объект возводился в соответствии с разрешением на строительство, проектом и расположен в границах предоставленного земельного участка, она добросовестно владеет спорным объектом недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ Архитектурно-строительной инспекцией Пермского муниципального района подписано разрешение на строительство объекта капитального строительства «Коттеджный поселок «Строгановский посад» в соответствии с проектной документацией. Постановлением администрации Култаевского сельского поселения в 2012 году названы улицы в <адрес>. Одновременно с заключением договора на строительство дома между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка №. Ответчиком были оформлены и переданы ему кадастровый паспорт и кадастровая выписка земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, <адрес> Сторонами был подписан акт приема-передачи земельного участка, покупатель фактически вступил в полное владение земельным участком, обязательства по передаче земельного участка ответчиком исполнены. Оплата произведена в полном объеме. Однако, на момент заключения указанных договоров земельный участок был обременен ипотекой в пользу банка. Кроме того, ответчиком не исполнены обязательства по передаче и строительству дома. ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был подписан акт приема-передачи индивидуального жилого года дома (объекта незавершенного строительства), неотъемлемой частью которого являлся акт о незавершенных работах по договору подряда на строительство индивидуального жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому стороны установили перечень работ, которые не были завершены на момент передачи дома. Зарегистрировать право собственности на дом она не может, поскольку ЗАО «Строгановский посад» признано несостоятельным, открыто конкурсное производство. С учетом изложенного, просит признать за ней право собственности на вновь созданный индивидуальный жилой дом, общей площадью 130,4, жилой площадью 85,7 кв.м., расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, площадь 948 кв.м.

Истец ФИО5 к. в судебном заседании не присутствовала, извещена надлежащим образом, представитель истца в судебном заседании поддержала доводы искового заявления, просила их удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО4 не согласилась с иском, просила отказать в его удовлетворении требований, пояснила, что признать за истцом право собственности не представляется возможным исходя из принципа единства постройки и земельного участка. Дом является собственностью «Строгановский Посад». Также полагает, что с даты открытия конкурсного производства все требования подлежат денежной трансформации и постановке в реестр требований кредиторов должника.

Третье лицо ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» не направило представителя в судебное заседание, извещено о времени и месте судебного разбирательства, представило письменные возражения на иск.

Третье лицо Управление Росреестра по Пермскому краю представителя в судебное заседание не направило, извещено надлежащим образом.

Суд, выслушав объяснения сторон, изучив гражданское дело, установил следующие обстоятельства.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

На основании ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем признания права и иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК).

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

При этом в случае, если недвижимое имущество создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой.

В соответствии с п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, осуществляется на основании разрешения на строительство.

Полномочиями по выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) в силу п. 6 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации обладают органы местного самоуправления.

В соответствии с ч. 1 ст. 64 Закона «Об ипотеке», если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружение залогодателя. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения (ч. 1 ст. 65 Закона «Об ипотеке»).

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» преобразовано в Закрытое акционерное общество «Строгановский посад».

Решением Арбитражного суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № Закрытое акционерное общество «Строгановский посад» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим назначен ФИО6

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» и ФИО5 к. заключен договор подряда № на строительство жилого дома, по условиям которого подрядчик взял на себя обязательства осуществить в срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ строительство индивидуального жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, <адрес>, стоимость работ по строительству определена в размере <данные изъяты> (л.д. 9-18).

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» и ФИО5 к. заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, площадь 948 кв.м. (л.д. 21-25).

ДД.ММ.ГГГГ подписан между ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» и ФИО5 к. передаточный акт по земельному участку с кадастровым номером № (л.д. 26).

Согласно справке, выданной ФИО5 к., по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ по Договору подряда № от ДД.ММ.ГГГГ финансовые обязательства перед ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» исполнены в полном объеме в сумме <данные изъяты>, по договору купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ внесена сумма в размере <данные изъяты> (л.д. 20).

ДД.ММ.ГГГГ Архитектурно-строительной инспекцией Пермского муниципального района выдано разрешение на строительство объекта капительного строительства «Коттеджный поселок «Строгановский посад», площадь участка 54,60 га, количество домов 288.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Строгановский посад» и ФИО5 к. подписан акт приема-передачи жилого дома (объекта незавершенного строительства), расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес> (л.д. 27).

В приложении № к передаточному акту к договору подряда на строительство индивидуального жилого дома указаны работы, подлежащие выполнению (л.д. 28).

Между ПАО «Пермская энергосбытовая компания» и ФИО5 к. заключен договор электроснабжения для бытовых нужд, по условиям которого электрическая энергия поставляется в жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес><адрес> (л.д. 29-35, 36-40).

Из представленного в судебное заседание заключения специалиста ООО «<данные изъяты>» следует, что дом соответствует требованиям, предъявляемым к жилым одноквартирным домам, пригоден для постоянного проживания.

Постановлением администрации Култаевского сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ № в д.Валеваи вновь сформировавшимся улицам присвоены названия, в том числе третья улица, идущая в северном направлении от <адрес> – <адрес>.

Разрешая исковые требования по существу, суд приходит к выводу о том, что за истцом ФИО5 к. следует признать право собственности на спорный объект по основаниям ст. 222 ГК РФ.

Судом установлено, что деятельность ответчика ЗАО «Строгановский посад» была связана со строительством коттеджного поселка «Строгановский посад», для чего ответчиком был использован принадлежащий ему на праве собственности земельный участок с кадастровым номером № площадью 948 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства. Данный участок был предоставлен в залог ОАО «Россельхозбанк» в обеспечение кредитных обязательств ЗАО «Строгановский посад», а затем был продан истцу. Именно на этом участке по заказу ФИО5 к. ответчиком был возведен спорный объект, строительство которого осуществлялось в соответствии с проектной документацией, разрешением на строительство, генеральным планом. Суд полагает, что указанные обстоятельства не могут служить препятствием для признания за истцом права собственности на жилой дом, возведенный истцом в соответствии с требованиями действующего законодательства, на участке, предназначенном для этих целей, с согласия собственника участка (если не считать того, что при организации строительства истец считал себя собственником участка, на что имелись основания) и залогодержателя. Возведенный жилой дом, как было указано выше, построен в соответствии с проектом, разрешением на строительство, генеральным планом, соответствует строительным и градостроительным нормам и правилам. Иного суду не доказано. Представленное истцом заключение не оспорено, оснований усомниться в достоверности изложенных в нем сведений у суда не имеется. Также не усматривается наличие какой-либо заинтересованности экспертов при проведении исследования, в связи с чем, выводы заключения, подготовленного ООО «<данные изъяты>», принимаются судом во внимание при установлении по делу юридически значимых обстоятельств.

В ходе реализации своих процессуальных прав ответчик и третье лицо не предоставили суду доказательств наличия существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил при возведении указанной постройки, равно как и доказательств того, что она создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также доказательств нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц сохранением данной постройки.

Доводы ответчика о невозможности рассмотрения дела вне рамок дела о банкротстве подлежат отклонению. Предметом исковых требований не является имущество, включенное в конкурсную массу должника, поскольку спорный жилой дом является самовольной постройкой, в силу прямого указания закона он не может быть признан предметом гражданского оборота. Удовлетворение исковых требований само по себе не влечет изменений в имущественном положении должника. Поэтому оснований для отнесения рассматриваемого спора к делу о банкротстве и трансформации требования в денежное требование путем включения его в реестр требований кредиторов должника не имеется.

Также при разрешении спора следует отметить, что предметом ипотеки является земельный участок, но не жилой дом, вновь созданный истцом на этом участке с соблюдением требований законодательства. В связи с этим по смыслу положений ч. 1 ст. 65, ст. 69 Закона «Об ипотеке» запись об ипотеке земельного участка не может служить препятствием для государственной регистрации права собственности на возведенный на этом участке жилой дом.

Доводы стороны ответчика о том, что единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов автоматически влечет отчуждение части принадлежащего ответчику земельного участка, что недопустимо, принимая во внимание запрет, установленный законодательством о банкротстве, также подлежат отклонению. В силу прямого указания закона, а именно ст. 38 Закона «Об ипотеке» и ст. 353 ГК РФ, приобретение лицом, за которым признано право собственности на задание, права на земельный участок возможно только при условии соблюдения интересов как ответчика - должника в конкурсном производстве, так и залогодержателя. При таком положении, поскольку спорное строение в собственность ответчика не поступало, в конкурсную массу не включено, признание за истцом ФИО5 ФИО2 права собственности на него не лишает АО «Строгановский посад» возможности реализации своих прав на земельный участок в порядке, предусмотренном законодательством.

Согласно п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО5 ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО5 ФИО1 право собственности на индивидуальный жилой дом общей площадью 130,4 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 948 кв.м. по адресу: <адрес>, <адрес>

Решение является основанием для государственной регистрации права собственности.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Пермский районный суд Пермского края в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме (16 мая 2017 года).

Судья М.В. Казаков