Решение № 3А-1067/2017 3А-1067/2017 ~ М-990/2017 М-990/2017 от 17 декабря 2017 г. по делу № 3А-1067/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 18 декабря 2017 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания Гуриной К.О.,

с участием представителя административного истца ООО «РИМ» - адвоката Ефтимиади Г.И., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1067/2017 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «РИМ» об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «РИМ» (далее ООО «РИМ») обратилось в Самарский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства:

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 104,00 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 2 119 018,06 рублей;

- нежилого помещения, с кадастровым номером №, площадью 144,00 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 2 795 382,96 рубля;

- нежилого помещения, с кадастровым номером №, площадью 506,90 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 8 666 788,40 рублей;

- нежилого помещения, с кадастровым номером №, площадью 99,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 2 051 683,54 рубля.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанных нежилых помещений, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки определена в размере КН № - 4 388 967,44 руб., КН № - 6 077 031,84 руб., КН № - 21 391 996,11 руб., КН № - 4 215 940,84 руб.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью, считает ее завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество организаций.

В обоснование заявления ООО «РИМ» ссылается на Отчеты об оценке, подготовленные независимым оценщиком ФИО1, которыми рыночная стоимость нежилых помещений определена: КН № в размере 2 119 018,06 руб. (по состоянию на 24.07.2013 г.), КН № в размере 2 795 382,96 руб., КН № в размере 8 666 788,40 руб., КН № в размере 2 051 683,54 руб.

Однако, решениями Комиссии при Управлении Росреестра по Самарской области от 06.10.2017 г. заявления ООО «РИМ» о пересмотре кадастровой стоимости нежилых помещений, отклонены.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, административный истец полагает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в судебном порядке. Просит требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель административного истца Ефтимиади Г.И., действующий на основании доверенности от 07.11.2017г. и ордера от 01.11.2017г., заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области, Администрации г.о. Самары в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В письменном отзыве ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области оставило разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Министерство имущественных отношений Самарской области представило письменные возражения, просит в удовлетворении требований отказать.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установлено, что ООО «РИМ» является собственником объектов капитального строительства, расположенных по адресу: <адрес>:

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 104,00 кв.м., пом. 36,

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 144,00 кв.м., пом.14,

- нежилого помещения, с кадастровым номером №, площадью 99,90 кв.м., пом. 13,

а также сособственником в праве общей долевой собственности /доля х/х/ нежилого помещения, с кадастровым номером №, площадью 506,9 кв.м., что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права от 21.09.2006г., 31.05.2007г.02.07.2008г. /л.д. 8-13/.

Вышеуказанные нежилые помещения поставлены на государственный кадастровый учет 24.07.2013 года.

Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 г. № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области.

Кадастровая стоимость спорных объектов определена по состоянию на 24.07.2013 года и составляет: КН № - 4 388 967, 44 руб., КН № - 6 077 031,84 руб., КН № - 4 215 940,84 руб., КН № - 21 391 996,11 руб., что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 02.11.2017 года /л.д. 14-17/.

В соответствии со ст. 14, п.1 ст. 372 НК РФ, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" /в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД/ является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Истец воспользовался предоставленным правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорных нежилых помещений и 13.09.2017 года обратился с соответствующими заявлениями в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Однако, решениями Комиссии №, № от 06.10.2017года заявления ООО «РИМ» о пересмотре кадастровой стоимости нежилых помещений отклонены.

При таких обстоятельствах и на основании ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ, ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение ООО «РИМ» в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной их рыночной стоимости, является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 24.18 Закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 24.07.2013г. При этом, в соответствии с ч.1 ст. 62, ч.5 ст. 247, ст. 248 КАС РФ, обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Административным истцом в обоснование своих требований представлены отчеты об оценке по определению рыночной стоимости объекта оценки № и № от 01.09.2017 года, выполненные независимым оценщиком ФИО1

Из отчета № от 01.09.2017г. усматривается, что объектом оценки являлись нежилые помещения с КН №, № №, итоговая величина рыночной стоимости которых на дату оценки составляет с КН № в размере 2 119 018,06 рублей, с КН № в размере 2 795 382,96 рубля, с КН № в размере 8 666 788,40 рублей.

Из отчета № от 01.09.2017г. усматривается, что объектом оценки являлось нежилое помещение с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого на дату оценки составляет 2 051 683,54 рубля.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 24.07.2013 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Для определения стоимости недвижимости оценщиком исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта /п. 10 ФСО №7/.

Анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, содержится на страницах 25-39 отчета № и на страницах 20-33 отчета №.

В основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ ее наиболее эффективного использования /пункт 12 ФСО №7/.

Проанализировав указанный фактор, оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием оцениваемых объектов является их использование в качестве офисных помещений /стр. 24 отчета № и стр. 19 отчета №/.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

Оценщик произвел расчет стоимости объектов недвижимости с применением сравнительного подхода, в рамках которого был использован метод сравнения продаж, и доходным подходом, методом прямой капитализации.

Отказ от применения затратного подхода оценщиком обоснован на стр. 74-75 отчета № и на стр. 61-62 отчета №.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки /пп.12-14 ФСО №1/.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик в качестве аналогов использовал объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивался с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявленные различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога скорректированы по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объектов оценки.

Расчет рыночной стоимости спорных помещений методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода выполнен на страницах 43-56 отчета № и на стр. 37-47 отчета №.

Учитывая ретроспективный характер оценки (24.07.2013г.) были использованы данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках информации – база данных ИС «Центр» /архив оценщика по состоянию на 01.07.2013г./.

В качестве единицы сравнения принята стоимость 1 кв.м. площади нежилых помещений.

В качестве объектов-аналогов оценщиком отобрано 4 нежилых помещения, имеющие офисное и универсальное назначение, расположенные в Октябрьском районе г. Самары и сопоставимые по ценообразующим факторам /вид права, местоположение, площадь, состояние отделки, этаж расположения/. Описание объектов-аналогов приведено в таблице на стр. 45 отчета № и на стр. 39 отчета №.

Затем произведена корректировка к ценам объектов-аналогов по ценообразующим параметрам: скидка на торг, корректировка на площадь, на этаж расположения, на расположение относительно красной линии, что отражено в таблицах на стр. 51-56 отчета № и на стр. 44-45 отчета №.

В результате расчета, рыночная стоимость объектов оценки сравнительным подходом составила с КН № в размере 2 125 691,75 руб., с КН № в размере 2 936 740,23 руб., с КН № в размере 9 454 668,47 руб., с КН № в размере 2 040 445,84 руб.

В соответствии с пп.15, 16 ФСО № 1, доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный поход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Расчет рыночной стоимости объектов оценки методом прямой капитализации в рамках доходного подхода приведен на страницах 58-73 отчета № и на стр. 49-59 отчета №.

Для расчета арендной платы рассматривались данные по сделкам (предложениям) аналогичных объектов с указанием источника информации, для чего оценщиком выбрано 4 объекта-аналога офисного назначения, расположенных в Октябрьском и Промышленном районах г. Самары, сопоставимые по своим характеристикам с оцениваемым объектом недвижимости, что отражено в таблицах на стр. 59 отчета № и на стр. 50 отчета №. Применены корректировки на торг, на местоположение, на площадь, на этаж расположения.

Оценка потерь от неполной загрузки была принята в размере 13% на основании справочника оценщика недвижимости ФИО2 Безрисковая ставка составила 7,19%. Коэффициент капитализации рассчитан методом кумулятивного построения и составил 16,20%.

В итоге, рыночная стоимость объектов капитального строительства в рамках доходного подхода составила с КН № в размере 2 112 344,38 руб., с КН № - 2 654 025,69 руб., с КН № - 7 878 908,32 руб., с КН № - 2 062 921,25 руб.

Согласовав полученные результаты, присвоив сравнительному и доходному подходам весовой коэффициент 0,5, оценщик пришел к выводу, что итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки составляет: КН № - 2 119 018,06 рублей, КН № - 2 795 382,96 рубля, КН № - 8 666 788,40 рублей, КН № - 2 051 683,54 рубля.

В материалы дела представлены письменные пояснения оценщика ФИО1 на замечания Комиссии, из которых следует, что на стр. 18 п.7.1.2. отчета № и на стр. 14 п.7.1.2 отчета № указан перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта. Сведения о доходах от использования и затратах на содержание объекта оценки на 24.07.2013г. не представлены заказчиком, а следовательно неизвестны.

Поскольку у оценщика не имелось больше никакой информации на дату оценки по предложениям о продаже помещений, находящихся в удовлетворительном состоянии и максимально схожих с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, то в качестве аналогов было отобрано 4 помещения. Источник информации по анализу рынка: исследование «Офисная недвижимость г. Самара. 2 квартал 2013г.», подготовленное Поволжским Центром развития. Данное исследование составлялось в 2013 году, соответственно тогда у авторов была более подробная информация по объектам офисной недвижимости. Отчет об оценке составлялся 01.09.2017г. и найти большое количество аналогов на ретроспективную дату 24.07.2013г. затруднительно.

Объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетом приведены на стр. 32 отчета № и стр.27 отчета №.

Поскольку улица Гаражная является маленькой улицей второстепенного значения, протяженностью около 1 километра, приравнивать первую линию ул. Гаражной к «красной линии» некорректно.

Если состояние объекта-аналога указано как обычное или нормальное, то его принято считать как «удовлетворительное». Состояние же объекта оценки на дату оценки принимается как «удовлетворительное» согласно справке предоставленной заказчиком оценки.

Таким образом, суд приходит к выводу, что отчеты об оценке соответствуют заданию на оценку и содержат обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчетах об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

С учетом изложенного, у суда не имеется оснований полагать, что представленные административным истцом отчеты об оценке, выполненные независимым оценщиком ФИО1 не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных нежилых помещений, содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Суд считает возможным принять Отчеты об оценке № и № от 01.09.2017 года независимого оценщика ФИО1 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорных нежилых помещений по состоянию на 24.07.2013 года и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанных отчетов.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 24.07.2013г., подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений также установлены названной нормой.

В ЕГРН подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости /в настоящее время ЕГРН/ и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения ООО «РИМ» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 13.09.2017 года, в суд с настоящим иском – 10.11.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «РИМ» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 104,00 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 2 119 018,06 рублей;

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения, с кадастровым номером №, площадью 144,00 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 2 795 382,96 рубля;

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения, с кадастровым номером №, площадью 506,90 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 8 666 788,40 рублей;

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения, с кадастровым номером №, площадью 99,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 2 051 683,54 рубля.

Датой подачи ООО «РИМ» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 13.09.2017 года, в суд – 10.11.2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 22 декабря 2017г.