Апелляционное определение № 33-44212/2025 от 3 декабря 2025 г.

УИД: 77RS0034-02-2024-006522-67

Судья: Кузнецов А.А.

№33-44212/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

04 декабря 2025г. город Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Акульшиной Т.В.,

судей Смоловой Н.Л., Иванова Д.М.,

при помощнике судьи Игнатовой А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Иванова Д.М. гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ООО «Специализированный Застройщик Переделкино ближнее» на решение Щербинского районного суда города Москвы от 26 апреля 2024г., которым постановлено:

Исковые требования Межрегиональной общественной организациипотребителей ЗИП «Линия права» в интересах ***** к ООО «Специализированный Застройщик Переделкино ближнее» о взыскании убытков по договору участия в долевом строительстве – удовлетворить частично.

Признать п 1.4.2 договора долевого участия № ***** от 17.08.2022г.недействительным в части невозможности соразмерного уменьшения ценыдоговора в случае расхождения проектной и фактической площади объектадолевого участия.

Взыскать с ООО «Специализированный Застройщик Переделкино ближнее» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ***** (**** года рождения, паспорт серия ***№ ****) неустойку по договору участия в долевом строительстве № ***** от17.08.2022г. за период с 09.03.2024г. по 21.03.2024г. в размере 25 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., штраф в размере 55 000руб.

Взыскать с ООО «Специализированный Застройщик Переделкиноближнее» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Межрегиональнойобщественной организации потребителей ЗПП «Линия права» (ОГРН1207700338922, ИНН <***>) штраф в размере 55 000 руб.

В удовлетворении остальной части иска - отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный Застройщик Переделкино ближнее» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в бюджет города Москвыгосударственную пошлину в размере 6 756,03 руб.

Предоставить ООО «Специализированный Застройщик Переделкиноближнее» (ОГРН <***>, ИНН <***>) отсрочку исполнениярешения суда в части взыскания суммы неустойки и штрафа до 31 декабря2024 года,

УСТАНОВИЛА:

Межрегиональная общественная организация потребителей ЗПП «Линия права» в интересах **** обратилась в суд с иском с ООО «Специализированный Застройщик Переделкино ближнее», уточнив требования, просила признать п. 1.4.2 договора долевого участия в строительстве № ***** от 17.08.2022г. недействительным в части невозможности соразмерного уменьшения цены договора в случае расхождения проектной и фактической площади объекта долевого строительства, взыскать с ответчика денежные средства в счет уменьшения площади объекта долевого строительства в размере 300 603,07 руб., неустойку за просрочку данной выплаты за период с 08.03.2024г. по 22.03.2024г. в размере 42 084,43 руб., компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя. В обоснование требований истец ссылался на то, что 17.08.2022г. между **** и ООО «Специализированный Застройщик Переделкино ближнее» заключен договор участия в долевом строительстве № ***. Предметом договора долевого участия являлось строительство ответчиком многоквартирного дома и обязанность по передаче квартиры общей площадью 54,7 кв.м в срок, указанный в договоре. По акту приема-передачи квартира передана общей площадью 53,5 кв.м, т.е. меньшей на 1,2 кв.м, чем предусмотрено условиями договора. Условие договора о цене не содержит никаких конкретных и ясных разъяснений о том, при каких условиях может быть изменен проект дома и каким образом такие изменения должны доводиться до участников строительства, условия о невозможности соразмерного уменьшения цены договора в случае расхождения проектной и фактической площади объекта долевого строительства являются недопустимыми, ничтожными, ущемляют права потребителя. Претензия о выплате денежных средств в счет уменьшении площади объекта долевого строительства получена застройщиком 27.02.2024г. и до настоящего времени не исполнена.

Дело рассмотрено судом первой инстанции с участием представителей сторон.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований просит ответчик ООО «Специализированный Застройщик Переделкино ближнее» по доводам апелляционной жалобы.

Представитель ответчика ООО «Специализированный Застройщик Переделкино ближнее» по доверенности ФИО1 в судебное заседание апелляционной инстанции явился, доводы апелляционной жалобы поддержал.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела по апелляционной жалобе извещались надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь ст.ст. 167, 327 ГПК РФ, приходит к выводу о возможности рассмотрения дела при данной явке.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 года N 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Неправильным применением норм материального права являются: 1) неприменение закона, подлежащего применению; 2) применение закона, не подлежащего применению; 3) неправильное истолкование закона.

Судом первой инстанции установлено что, 17.08.2022г. между ***** и ООО «Специализированный Застройщик Переделкино ближнее» заключен договор участия в долевом строительстве № ****, в соответствии с которым участнику долевого строительства передается в собственность квартира № ****, общей площадью 54,7 кв.м, с отделочными работами (Приложения №№ 1,2 к договору), расположенная по адресу: ***.

Обязанность по оплате стоимости квартиры в размере 13 702 490,01 руб. выполнена в полном объеме.

25.03.2023г. ****приняла квартиру по акту приема-передачи.

Согласно п. 1 акта приема-передачи фактическая площадь объекта долевого строительства составила 53,5 кв.м, что на 1,2 кв.м, меньше, чем предусмотрено условиями договора (54,7 кв.м.)

Цена 1 кв.м, составляет - 250 502,55 руб.

В соответствии с п. 1.4.2 договора стороны пришли к соглашению, что любое изменение площади объекта долевого строительства не влечет перерасчет цены договора, указанной в п. 4.1.

Стороны допускают, что площадь отдельных комнат, кухни и других помещений объекта, может быть уменьшена за счет внутренней отделки помещений, что не является основанием для изменения цены договора.

Допустимым изменением общей площади передаваемого участнику объекта долевого строительства, является изменение общей площади объекта долевого строительства в любую сторону, но не более чем на 5 процентов от проектной площади. Стороны подтверждают, что изменение площади объекта после проведения отделочных работ не является основанием для перерасчета цены договора и для внесения изменений в ЕГРН о площади объекта.

Руководствуясь ст. 166 ГК РФ, ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" суд первой инстанции признал недействительным п. 1.4.2 договора долевого строительства, поскольку условия договора о цене не содержат никаких конкретных и ясных разъяснений о том, при каких условиях может быть изменен проект многоквартирного дома и каким образом такие изменения должны доводиться до участников строительства, в связи чем пришел к выводу о взыскании с застройщика в пользу истца разницы между окончательной ценой договора и оплаченной в связи с уменьшением площади квартиры на 1,2 кв.м в размере 300 603,07 руб.

За период с 08 марта 2024г. по 22 марта 2024г. с ответчика в пользу **** взыскана предусмотренная ч. 8 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ неустойка за просрочку исполнения требований о соразмерном уменьшении цены договора, размер которой снижен на основании ст. 333 ГК РФ с 42 084,43 руб. до 25 000 руб.

Установив факт нарушения прав ***** как потребителя, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», а также исходя из принципа разумности и справедливости, взыскал с ответчика в ее пользу компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб.

В соответствии с положениями п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» с ответчика в пользу общественной организации потребителей и ***** в равных долях взыскан штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителей, размер которого снижен на основании ст. 333 ГК РФ до 110 000 руб.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ в ответчика в доход бюджета города Москвы взыскана государственная пошлина.

На основании положений Постановления Правительства РФ N 326 от 18.03.2024 ответчику предоставлена отсрочка исполнения решения суда в части взыскания неустойки и штрафа.

В апелляционной жалобе ответчик настаивает на том, что оспариваемые истцом условия договора, касающееся изменения площади квартиры, относятся как к участнику долевого строительства, так и к застройщику, стороны договора поставлены в равное положение, условия не противоречат требованиям действующего законодательства, в том числе нормам Закона РФ "О защите прав потребителей".

Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в том числе, план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) с указанием сведений в соответствии с проектной документацией, в том числе, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Покупателю в силу ст. 10 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

В силу абз. 1 статьи 37 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" потребитель обязан оплатить оказанные ему услуги в порядке и в сроки, которые установлены договором с исполнителем.

В соответствии с п.п. 1 и 3 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Однако, в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера, переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, из буквального толкования указанных норм следует, что потребитель обязан оплатить фактически оказанные ему услуги. Как установлено, предметом договора долевого строительства является строительство квартиры определенной площадью исходя из расчетной стоимости одного квадратного метра площади квартиры.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора.

Отступление застройщика от условий договора (выражающееся, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) свидетельствует о нарушении условий договора и является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

По смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Ссылка ответчика о том, что указанное в абз. 7 п. 1.4 договора уменьшение размера передаваемого объекта не превышает 5% от общей площади жилого помещения, несостоятельна, поскольку этот процент установлен Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ не для определения допустимости уменьшения размера передаваемого объекта без соразмерного уменьшения цены, а в качестве основания для одностороннего расторжения договора долевого участия участником долевого строительства.

Указание в пункте 1.4 договора на то, что стороны пришли к соглашению, что любое изменение площади не влечет перерасчет цены договора, само по себе не исключает удовлетворение требований истцов о соразмерном уменьшении цены договора, т.к. по смыслу положений ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ отступление застройщика от условий договора, которое может выражаться, в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором, является основанием для удовлетворения иска о соразмерном уменьшении цены договора. При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора, в случае уменьшения площади переданного помещения.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы выводы суда первой инстанции не опровергают, основаны на неверном толковании норм материального права, не свидетельствуют о неправильном разрешении спора по существу.

Отсутствие указания на взыскание с ответчика денежных средств в счет уменьшения общей площади объекта долевого строительства в резолютивной части решения является технической опиской и может быть устранено в порядке ст. 200 ГПК РФ.

По доводам апелляционной жалобы ООО «Специализированный Застройщик Переделкино ближнее» нарушений норм материального и гражданского процессуального законодательства, влекущих отмену или изменение решения суда, не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 193, 327-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Щербинского районного суда города Москвы от 26 апреля 2024г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Специализированный Застройщик Переделкино ближнее» – без удовлетворения.

Мотивированное определение изготовлено 26 февраля 2026г.

Председательствующий:

Судьи: