Решение № 2-2584/2018 2-2584/2018 ~ М-663/2018 М-663/2018 от 21 мая 2018 г. по делу № 2-2584/2018

Решение изготовлено в окончательном виде 22.05.2018г.

Дело 2-2584/2018 04 мая 2018 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга

в составе: председательствующего Шлопак С.А.

при секретаре Саенко Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении заключить основной договор купли-продажи, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском, в обоснование заявленных требований указывая, что она является собственником № долей в праве общей долевой собственности на <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между нею, как продавцом, и ответчиком ФИО2, как покупателем, был заключен предварительный договор купли-продажи указанной доли квартиры. В соответствии с условиями данного договора (п.5) ответчик, как покупатель, в срок до ДД.ММ.ГГГГ обязался, путем заключения основного договора купли-продажи приобрести у истца названную долю жилого помещения. Однако, до настоящего времени ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, несмотря на то, что истцом исполнены все обязательства по предварительному договору купли-продажи доли в квартир, с ПАО «Банк Санкт-Петербург» был заключен договор аренды банковского сейфа, в ячейку в качестве задатка были заложены денежные средства, как гарантия осуществления сделки. Согласно договору, в момент подписания договора покупатель оплачивает в качестве задатка 100 000 руб., истцу указанная сумма передана, 200 000 руб. подлежит уплате в день подписания основного договора купли-продажи, 550 000 руб. – после государственной регистрации договора.

Еще до заключения основного договора купли-продажи, выполняя просьбу ответчика, с согласия остальных участников долевой собственности, истец позволила ответчику перевезти в квартиру вещи и вселиться в одну из комнат в квартире, которую ранее занимала истец. Неоднократные обращения к ответчику, как в устной, так и в письменной форме, с предложением заключить основной договор купли-продажи доли в квартире, остались без ответа.

В связи с изложенным, ссылаясь на положения ст.309, 429 ГК РФ, истец просит суд обязать ФИО2 заключить с ней договор купли-продажи № долей в праве собственности на <адрес> (л.д. 4-5).

Ответчиком подан встречный иск к ФИО3, в котором она указала, что по условиям предварительного договора купли-продажи заключение основного договора планировалось после государственной регистрации договора дарения № долей на имя покупателя в срок до ДД.ММ.ГГГГ. истцом ФИО3 в адрес ответчика было направлено предложение (уведомление) о заключении основного договора купли-продажи. Но поскольку на момент направления истцом данного уведомления срок для заключения основного договора истек, также продавцом не было исполнено условие договора, а именно не исполнен пункт 9, касающийся отсутствия задолженности по коммунальным платежам, она, ФИО2 оставила предложение (уведомление) ФИО1 без удовлетворения. Истец по встречному иску просит взыскать с ФИО1 сумму задатка в размере 100 000 руб. Настоящий иск принят в качестве встречного для совместного рассмотрения с первоначальным иском (л.д. 41-43).

Истец ФИО1 и адвокат Малышев А.В., действующий по ордеру в интересах истца, в судебное заседание явились, заявленные первоначально требования поддержали, встречный иск не признали, истец уточнила редакцию заявленного ею иска, просила суд понудить ответчика заключить основной договор купли-продажи согласно положениям ст.445 ГК РФ (л.д. 35-36).

Ответчик ФИО2 и ее представители по доверенности ФИО4, ФИО5 в судебное заседание явились, встречный иск поддержали, просили в удовлетворении иска ФИО1 отказать (отзыв на л.д. 44-45).

Суд, выслушав стороны, исследовав добытые по делу доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

В силу ч.2 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, ст. 310 ГК РФ говорит о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Исходя из положений п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.

На основании п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно материалам дела, ФИО1 является собственником № долей в праве общей долевой собственности на <адрес> на основании договора передачи доли квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ. (№ долей), свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ. (№ доли).

ДД.ММ.ГГГГ между нею, как продавцом, и ответчиком ФИО2, как покупателем, был заключен предварительный договор купли-продажи указанных долей квартиры. В соответствии с условиями данного договора (п.5) ответчик, как покупатель, в срок до ДД.ММ.ГГГГ обязался, путем заключения основного договора купли-продажи приобрести у истца названную долю жилого помещения. Однако, как указала истец, до настоящего времени ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, несмотря на то, что истцом исполнены все обязательства по предварительному договору купли-продажи доли в квартир, с ПАО «Банк Санкт-Петербург» был заключен договор аренды банковского сейфа, в ячейку в качестве задатка были заложены денежные средства, как гарантия осуществления сделки (копия договора аренды банковского сейфа на л.д. 11-14).

Согласно условиям договору, в момент подписания договора покупатель оплачивает продавцу в качестве задатка 100 000 руб., истцу указанная сумма передана, что ею не оспорено, 200 000 руб. подлежит уплате в день подписания основного договора купли-продажи, 550 000 руб. – после государственной регистрации договора.

Ответчик в обоснование возражений на иск и в обоснование требований по встречному иску ссылается на истечение срока, установленного предварительным договором для заключения основного договора, который определен до ДД.ММ.ГГГГ. Также она указала, что ею оспаривается в судебном порядке договор дарения, заключенный ДД.ММ.ГГГГ. ею с ФИО6 в отношении № долей в праве общей долевой собственности той же квартиры, решением суда от ДД.ММ.ГГГГ. по делу 2-1170/18 ей отказано в удовлетворении иска, однако ею решение суда обжалуется.

Истец указывает в обоснование требований, что она первоначально устно требовала у ответчика заключения основного договора, затем направила ДД.ММ.ГГГГ. письменное требование (л.д. 15-16), что связано с заключением договора дарения между ее сестрой и ответчиком, договор дарения зарегистрирован в Управлении Росреестра ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, суд при принятии решения исходит из того, что пропуск истцом срока для направления письменного требования является незначительным. При этом, фактически договор купли-продажи 10/42 долей покупателем ФИО2 исполнен, ею жилое помещение принято ДД.ММ.ГГГГ. при фактическом вселении в нем, что она не оспорила в ходе судебного разбирательства. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что на сторонах предварительного договору купли-продажи лежит обязанность по заключению основного договора купли-продажи.

Наличие дефекта в жилом помещении, на которое ссылается ответчик, а именно недостатки косметического ремонта, влечет за собой право иным способом, предусмотренным ст.475 ГК РФ, защищать свои права.

Также несостоятельна ссылка ответчика, которая ссылалась на неисполнение продавцом обязанности по погашению задолженности по коммунальным услугам и платы по содержанию общего имущества дома, что, по ее мнению, влечет за собой право не заключать основной договор купли-продажи. Задолженность по квартплате не может затронуть права нового собственника согласно требованиям ч.2 ст. 153 ЖК РФ, в соответствии с которой собственник обязан нести расходы по содержанию за жилье с момента возникновения права собственности.

В связи с изложенным, суд находит иск ФИО1 подлежащим удовлетворению, следует понудить ФИО2 заключить основной договор купли-продажи в отношении № долей в праве общей долевой собственности в отношении <адрес>.

Поскольку решением суда первоначальный иск удовлетворен, то во встречном иск о взыскании ФИО1 надлежит отказать, поскольку сумма задатка, согласно предварительному договору, входит в сумму стоимости доли квартиры.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 309, 429 ГК РФ, ст. ст.12, 56, 67, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить.

Понудить ФИО2 заключить основной договор купли-продажи в отношении № долей в праве общей долевой собственности в отношении <адрес>.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 о взыскании денежных средств – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суда в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Фрунзенский районный суд.

Судья: