Решение № 2-2526/2024 2-2526/2024~М-765/2024 М-765/2024 от 25 июня 2024 г. по делу № 2-2526/2024

Дело №

УИД: 23RS0№-78


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ Р. Ф.

26 июня 2024 года город Сочи

Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Воронковой А.К.,

при секретаре судебного заседания Чирковой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в здании Центрального районного суда г. Сочи, гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к АО «Универсал» об истребовании имущества из чужого незаконного владения, взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

истец обратился с исковым заявлением (уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ), в котором просит суд: истребовать из чужого незаконного владения АО «Универсал»: котельную, кадастровый №, площадью 127 кв.м., по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес> «А»; в пользу собственников помещений многоквартирных домов по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес> «А», <адрес>, как общедомовое имущество; признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на котельную, кадастровый №; указать, что решение суда является основанием для произведения регистрационных действий; обязать АО «Универсал» передать по акту приема-передачи котельную, кадастровый №, и находящееся в ней оборудование газовой котельной: ТСН «123А корпус 1»; ТСН «123А корпус 2», ТСН «123А корпус 3»; взыскать с АО «Универсал» в пользу ФИО1: неустойку в размере 1% от кадастровой стоимости котельной за каждый день нарушения обязательства, а также штраф в размере 50% от присужденной суммы за неудовлетворение законных требований потребителя до дня вынесения судом решения включительно; штраф в размере 50% от присужденной суммы за неудовлетворение законных требований потребителя; неустойку в размере 1% от кадастровой стоимости котельной за каждый день нарушения обязательства со дня следующего за днем вынесения судом решения по делу до дня передачи котельной ООО «УК «Парк Горького» по акту приема-передачи.

Заявленные требования мотивированы тем, что ФИО1 является собственником <адрес> по адресу: г. Сочи, <адрес> (Литер В), ЖК «Раз Два Три». Застройщиком ЖК «Раз Два Три» является АО «Универсал». Истец указывает, что 17.08.2018г. акционерному обществу «Универсал» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию RU№. В разрешении на ввод в эксплуатацию дома указано, что он вводится в эксплуатацию с газовой котельной на земельном участке с кадастровым 23:49:0205013:8. Истец настаивает, что котельная расположена в непосредственной близости от жилого многоквартирного дома, призвана обеспечивать жилой дом (жилой комплекс) отоплением и горячим водоснабжением, пользование котельной для иной цели невозможно. В котельной расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений многоквартирного дома (жилого комплекса). Как на самостоятельный объект отдельное разрешение на строительство котельной администрацией города Сочи не выдавалось. Истец настаивает, что котельная построена за счет средств, полученных от участников по договорам участия в долевом строительстве. По мнению истца, оформление спорных помещений в собственность АО «Универсал» является злоупотреблением правом застройщика, которое знало о назначении нежилого помещения как общего имущества собственников помещений многоквартирного дома. По этим основаниям, подробно изложенным в исковом заявлении, пояснениях, просит суд удовлетворить заявленные требования.

В адресованных суду возражениях представитель АО «Универсал» указывает, что законодатель не запрещает регистрацию права собственности на спорное недвижимое имущество. Также полагает, что спорная котельная, пусть даже и созданные при строительстве здания, не являются имуществом дольщиков. При этом Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», разрешает Застройщику за счет денежных средств дольщиков возводить внешние инженерные сети в границах земельного участка, выделенного под строительство. По этим основаниям, подробно изложенным в адресованных суду возражениях, просит суд отказать в удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2, а также представитель ТСН «123А корпус 1», ТСН «123А корпус 2» и ТСН «123А корпус 3» по доверенности ФИО3 поддержали заявленные истцом уточненные исковые требования и настаивали на их удовлетворении.

В судебном заседании представитель АО «Универсал» по доверенности ФИО4 возражал против удовлетворения заявленных требований и просил суд отказать в их удовлетворении.

Иные лица, участвующие в рассмотрении данного дела, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не завили, доказательств уважительности своей неявки не представили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Согласно ст. 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не может служить препятствием для рассмотрения судом данного спора по существу в отсутствие данного лица.

При данных обстоятельствах суд, с учётом положений ст. 167 ГПК РФ, п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 13 принял решение о рассмотрении данного гражданского дела при данной явке.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив доводы сторон, исследовав материалы дела и представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 301 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Пунктом 1 ст. 302 ГК РФ предусмотрено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Пунктом 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

В пункте 53 этого же Постановления Пленума Верховного Суда РФ разъяснено, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Согласно пункту 4 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», при рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. В силу указанных разъяснений определение конкретных долей в случае признания права общей долевой собственности на общее имущество не требуется, поскольку данные доли определены законом и не подлежат изменению по соглашению сторон (пункт 5 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

Как видно из материалов дела, истец ФИО1 в соответствии с Выпиской ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, является собственником <адрес>, расположенной в доме по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес> «А», <адрес>; кадастровый № (л.д. №).

Из материалов дела также следует, что строительство многоквартирного жилого дома было осуществлено ответчиком АО «Универсал» на основании разрешения на строительство 15.07.2014г. № RU-23-309-2930 (от 06.06.2018г. №RU№, в части второго этапа, от 09.07.2018г. № RU№, в части третьего этапа).

Согласно представленной разрешительной документации, было согласовано строительство многоквартирного жилого комплекса со встроено-пристроенными помещениями, непосредственно жилым домом, котельными и т.п. (л.д. №).

Судом установлено, что многоквартирный жилой комплекс со встроено-пристроенными помещениями 2 этап строительства: Жилой <адрес>В, Котельная, ТП1, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес> «А», (далее по тексту - МКД) ДД.ММ.ГГГГ на основании разрешения № RU№, выданного администрацией города Сочи, был введен в эксплуатацию (л.д. №). При этом данным разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, а также проектной документацией запроектирован и фактически возведен спорный объект капитального строительства – котельная, площадью 127 кв.м.

Как следует из материалов дела, правообладателем спорного нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0205013:2705, площадью 127 кв.м.; котельной, расположенных в МКД значится ответчик - АО «Универсал», которое являлось застройщиком данного МКД.

В судебном заседании также установлено, что в настоящий момент ЖК «1,2,3» поменял способ управления и все три дома управляются ТСН, созданными в каждом корпусе (МКД) ЖК «1,2,3 (ТСН «123А корпус 1», ТСН «123А корпус 2» и ТСН «123А корпус 3»).

Доводы истца сводятся к тому, что спорное Нежилое здание находится в общей долевой собственности всех собственников помещений МКД, расположенного по адресу: г. Сочи, <адрес> «А»; принадлежность Нежилого здания к общему имуществу МКД подтверждается проектной и технической документацией дома, призвана обеспечивать жилой дом (жилой комплекс) отоплением и горячим водоснабжением, использование котельной для иной цели невозможно. При этом у АО «Универсал» отсутствовало право на оформление общего имущества МКД.

Согласно положениям ст. ст. 56, 59, 67 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В силу п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В силу подпункта «а» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № (далее по тексту - «Правила»), в состав общего имущества включаются, в частности, технические этажи, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Таким образом, исходя из подпункта «а» пункта 2 Правил, а также принимая во внимание правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в Определении от ДД.ММ.ГГГГ №, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам:

во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование),

во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции,

в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Кроме того, согласно положениям ч. 4.3 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ к общему имуществу собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе относятся расположенные в границах территории такого малоэтажного жилого комплекса объекты капитального строительства, иное имущество и земельные участки (права на такие земельные участки), если использование указанного имущества осуществляется исключительно для удовлетворения потребностей собственников указанных индивидуальных жилых домов. К такому имуществу относятся, в частности, объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктур, предназначенные для обслуживания расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса индивидуальных жилых домов, в том числе котельные, водонапорные башни, тепловые пункты, проезды, велосипедные дорожки, пешеходные переходы, тротуары, элементы благоустройства, детские и спортивные площадки, места отдыха, парковочные площадки, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов. Объекты капитального строительства, отвечающие требованиям, указанным в настоящей части, относятся к общему имуществу собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе с даты получения разрешения на ввод таких объектов в эксплуатацию в порядке, предусмотренном законодательством о градостроительной деятельности (за исключением случаев, если в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не требуется получение разрешения на ввод таких объектов в эксплуатацию)

Как следует из материалов представленного суду реестрового дела (формат – CD, л.д. №) при оформлении своих прав на спорное Нежилое здание застройщиком АО «Универсал» в Управление Росреестра по Краснодарскому краю фактически не представлены доказательства того, что спорное Нежилое здание является собственностью застройщика, как и не представлено доказательств того, что Нежилое здание не является общим имуществом МКД. Аналогичный вывод можно сделать из представленной суду разрешительной документации.

Между тем в судебном заседании установлено, что спорное Нежилое здание является котельной, предназначенной для обеспечения всего МКД отоплением и горячим водоснабжением, в данном здании расположено оборудование, необходимое для данной деятельности. При этом сведения о том, что котельная при многоквартирном жилом комплексе предназначена для обслуживания нужд владельцев и жильцов помещений именно данного многоквартирного дома, являются общеизвестными.

В судебном заседании данные факты и обстоятельства представителем ответчика оспорены не были, ходатайств о проведении судебной экспертизы от АО «Универсал» также не поступило.

Не подлежат принятию судом доводы ответчика о том, что Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», разрешает Застройщику за счет денежных средств дольщиков возводить внешние инженерные сети в границах земельного участка, выделенного под строительство, поскольку данная ссылка не определяет собственника данного имущества как застройщика.

Доводы ответчика о том, что котельная, расположенная за пределами дома, не может быть отнесена к общему имуществу МКД, основан на неверном толковании норм права.

Таким образом, судом сделан вывод о том, что спорное здание является общим имуществом МКД, так данные помещения предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений МКД.

При таком положении, с учётом представленных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации и установленных судом фактических обстоятельств данного дела, требования истца об истребовании имущества из чужого незаконного владения и прекращения права собственности подлежат удовлетворению.

В свою очередь, не подлежат удовлетворению требования истца о передачи спорного здания по акту приема-передачи, поскольку согласно положениям ст.ст.2, 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ передача объектов по передаточному акту или иному документу о передаче производится только в отношении объектов долевого строительства, которым котельная в силу своего назначения не является.

По этим же основаниям не подлежат удовлетворению судом требования истца о взыскании с ответчика неустойки на основании положений ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ и ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей» от ДД.ММ.ГГГГ №, поскольку спорный объект не является объектом долевого строительства. Какие - либо договора ДДУ между истцом и ответчиком в отношении спорного имущества не заключались. Кроме того, ввиду изложенного не могут быть удовлетворены требования истца о взыскании с ответчика штрафа, предусмотренного Законом РФ «О защите прав потребителей» от ДД.ММ.ГГГГ №.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку в порядке пп. 4 п. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ, согласно которой от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, а также мировыми судьями, с учетом положений пункта 3 настоящей статьи освобождаются истцы – по искам, связанным с нарушением прав потребителей, истец был освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска в суд, то госпошлина подлежит взысканию с ответчика.

Таким образом, учитывая, что суд пришел к выводу об удовлетворении иска в части требований, то, соответственно, с ответчика, не освобожденного от несения судебных расходов, подлежит взысканию государственная пошлина в размере 300 рублей в доход местного бюджета.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к АО «Универсал» об истребовании имущества из чужого незаконного владения, взыскании неустойки – удовлетворить в части.

Истребовать из чужого незаконного владения АО «Универсал» (ОГРН <***>, ИНН <***>) котельную, кадастровый №, площадью 127 кв.м., по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес> «А»; в пользу собственников помещений многоквартирных домов по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес> «А», <адрес>, 2, 3, как общедомовое имущество.

Признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирных домов по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес> «А», <адрес>, 2, 3; на котельную, кадастровый №, площадью 127 кв.м., по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес> «А»; и находящееся в ней оборудование газовой котельной.

Данное решение суда является основанием для Управления государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для государственной регистрации прекращения права собственности АО «Универсал» (ОГРН <***>, ИНН <***>) на котельную, кадастровый №, площадью 127 кв.м., по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес> «А» и ее передачу в состав общедомового имущества многоквартирных домов по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес> «А».

Данное решение суда является основанием для Управления государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для государственной регистрации права на данное здание в качестве общедомового имущества многоквартирных домов по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес> «А».

В удовлетворении остальной части заявленных требований - отказать.

Взыскать с АО «Универсал» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 300 рублей.

Мотивированное решение составлено судом ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья А.К. Воронкова