Апелляционное определение № 33-386/2026 от 18 февраля 2026 г.

Судья Городилова С.С.

№ 33-386-2026УИД 51RS0002-01-2025-001489-21

Мотивированное
апелляционное определение изготовлено 19 февраля 2026 г.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Мурманск

18 февраля 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда в составе:

председательствующего

ФИО1

судей

ФИО2

при секретаре

Тищенко Г.Н.ФИО3

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1486/2025 по иску Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» к ФИО4 о взыскании задолженности по договору целевого жилищного займа, обращении взыскания на заложенное имущество, по иску публичного акционерного общества «Сбербанк России» к ФИО4 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

по апелляционной жалобе представителя ФИО4 – ФИО5 на решение Первомайского районного суда города Мурманска от 1 октября 2025 г.

Заслушав доклад судьи Тищенко Г.Н., выслушав объяснения представителя ответчика ФИО4 – ФИО6, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда

установила:

Федеральное государственное казенное учреждение «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (далее – ФГКУ «Росвоенипотека») обратилось в суд с иском к ФИО4 о взыскании задолженности по договору целевого жилищного займа, обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование иска указало, что 29 марта 2017 г. в соответствии с пунктом 2 статьи 14 Федерального закона от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» между ФГКУ «Росвоенипотека» и ФИО4 был заключен договор целевого жилищного займа *, предоставляемого участнику накопительно-ипотечной системы (далее - НИС) жилищного обеспечения военнослужащих.

Целевой жилищный заем предоставлен в размере 995 365 рублей 06 копеек для уплаты первоначального взноса в целях приобретения в собственность ФИО4 жилого помещения (квартиры) по договору купли-продажи с использованием ипотечного кредита по кредитному договору * от 29 марта 2017 г., выданному ПАО «Сбербанк России», находящегося по адресу: ..., общей площадью 48,5 кв. м, состоящего из двух комнат, находящегося на 4 этаже, договорной стоимостью 3 005 000 рублей, а также для погашения обязательств перед кредитором по ипотечному кредиту.

Приобретенная с использованием целевого жилищного займа и ипотечного кредита квартира на основании пункта 4 статьи 77 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», пункта 18 Правил предоставления целевых жилищных займов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2008 г. № 370, пункта 4 Договора Целевого жилищного займа считается находящейся одновременно в залоге у кредитора и у истца с даты государственной регистрации права собственности на жилое помещение.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России», а также в пользу Российский Федерации 2 мая 2017 г.

30 января 2023 г. именной накопительный счет ответчика закрыт без права на использование накоплений.

После получения указанных сведений ФГКУ «Росвоенипотека» прекратило исполнение обязательств по ипотечному кредиту и 17 февраля 2025 г. направило ФИО4 график возврата задолженности. Однако возврат задолженности по договору целевого жилищного займа произведен не был.

По состоянию на 21 марта 2024 г. задолженность ФИО4 перед ФГКУ «Росвоенипотека» составляет 3 069 904 рубля 98 копеек, в том числе 2 730 985 рублей 62 копейки - сумма непогашенной основной задолженности по договору целевого жилищного займа, 262 765 рублей 78 копеек - сумма процентов за пользование целевым жилищным займом по ставке рефинансирования ЦБ РФ 7,5% годовых, 76 153 рубля 58 копеек - пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа.

С учетом уточнения исковых требований просил суд взыскать с ФИО4 в задолженность по договору целевого жилищного займа * от 29 марта 2017 г. в размере 2 730 985 рублей 62 копейки, проценты в размере 471 080 рублей 85 копеек, пени в размере 308 321 рубль 72 копейки, проценты за пользование целевым жилищным займом с 29 марта 2025 г. по день вступления решения в законную силу включительно, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ 7,5% годовых. Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: ..., кадастровый номер *, установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации - 3 005 000 рублей, а также определить способ реализации заложенного имущества - продажа с публичных торгов.

ПAO «Сбербанк России» также обратилось в суд с требованиями к ФИО4 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, в обоснование указав, что 29 марта 2017 г. между сторонами был заключен кредитный договор *, в соответствии с которым заемщику ФИО4 был выдан кредит в сумме 2 049 634 рубля 94 копейки на срок 192 месяцев под 10,9% годовых на приобретение квартиры, расположенной по адресу по адресу: ....

На момент заключения кредитного договора ответчик являлся участником НИС жилищного обеспечения военнослужащих.

В соответствие с условиями договора, заемщик обязан производить погашение кредита (в том числе процентов) ежемесячными аннуитетными платежами в соответствие с Графиком платежей. При несвоевременном внесении ежемесячных платежей в погашение кредита и уплату процентов за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере 10% годовых.

Ввиду ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору по состоянию на 3 марта 2025 г. сформировалась задолженность в размере 1 730 539 рублей 18 копеек, из которых: 1 331 811 рублей 83 копейки - просроченный основной 259 516 рублей 41 копейка - просроченные проценты, неустойка за неисполнение условий договора - 128 325 рублей 01 копейка, неустойка за просроченный основной долг – 4 168 рублей 89 копеек, неустойка за просроченные проценты - 6 717 рублей 04 копейки.

Истцом заемщику было направлено требование, в котором предлагалось расторгнуть кредитный договор в досудебном порядке, данное требование оставлено без удовлетворения.

Право собственности ФИО4 на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке, а также зарегистрирована ипотека в силу закона.

Просил суд расторгнуть кредитный договор * от 29 марта 2017 г., заключенный между ПАО «Сбербанк России» и ФИО4, взыскать с ответчика задолженность по кредитному договору * от 29 марта 2017 г. по состоянию на 3 марта 2025 г. в размере 1 730 539 рублей 18 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 72 305 рублей 39 копеек, обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: ..., кадастровый * путем продажи с публичных торгов, установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации - 3 050 000 рублей.

Определением суда от 19 мая 2025 г. указанные дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединенному гражданскому делу номера № 2-1486/2025.

Судом постановлено решение, которым исковые требования ФГКУ «Росвоенипотека» и ПАО «Сбербанк России» удовлетворены. С ФИО4 в пользу ФГКУ «Росвоенипотека» взысканы задолженность по договору целевого жилищного займа * от 29 марта 2017 г. в размере 2 730 985 рублей 62 копейки, проценты в размере 471 080 рублей 85 копеек, пени в размере 308 321 рубль 72 копейки, проценты за пользование целевым жилищным займом с 29 марта 2025 г. по день вступления решения в законную силу включительно, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ 7,5% годовых. Расторгнут кредитный договор * от 29 марта 2017 г., заключенный между ПАО «Сбербанк России» и ФИО4 С ФИО4 в пользу ПАО «Сбербанк России» взыскана задолженность по кредитному договору * от 29 марта 2017 г. по состоянию на 3 марта 2025 г. в размере 1 730 539 рублей 18 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 72 305 рублей 39 копеек. Обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: ..., установлена начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации 3 888 800 рублей, а также способ реализации заложенного имущества – продажа с публичных торгов.

Также с ФИО4 в бюджет муниципального образования город Мурманск взыскана госпошлина в размере 48 572 рубля 72 копейки.

В апелляционной жалобе представитель ФИО4 – ФИО5, ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение суда отменить.

В обоснование жалобы указывает, что согласно проведенной по делу судебной экспертизе рыночная стоимость квартиры, которая является предметом залога, составляет 4 861 000 рублей, однако суд первой инстанции указанные обстоятельства проигнорировал и установил начальную продажную стоимость в размере 3 888 800 рублей.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились представители истцов ФГКУ «Росвоенипотека», ПАО «Сбербанк России», ответчик ФИО4, извещенные о времени и месте судебного заседания в установленном законом порядке, в том числе применительно к положениям статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, поскольку их неявка в силу части 3 статьи 167 и части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к разбирательству дела.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению постановленного по делу решения по доводам апелляционной жалобы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Пунктом 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе залогом (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание вещи и расходов по взысканию (статья 337 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Федерального закона «О статусе военнослужащих» государство гарантирует военнослужащим обеспечение их жилыми помещениями в форме предоставления им денежных средств на приобретение или строительство жилых помещений либо предоставления им жилых помещений в порядке и на условиях, установленных названным федеральным Законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, за счет средств федерального бюджета.

Отношения, связанные с формированием, особенностями инвестирования и использования средств, предназначенных для жилищного обеспечения военнослужащих, регулирует Федеральный закон от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (далее - ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»).

На основании пункта 2 статьи 3 ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» участниками накопительно-ипотечной системы являются военнослужащие - граждане Российской Федерации, проходящие военную службу по контракту и включенные в реестр участников.

В силу статьи 3 пункта 8 ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» целевой жилищный заем - денежные средства, предоставляемые участнику накопительно-ипотечной системы на возвратной безвозмездной или возвратной возмездной основе в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 29 марта 2017 г. между ФИО4 и ПАО «Сбербанк России» был заключен кредитный договор *, в соответствии с которым заемщику ФИО4 был выдан кредит в сумме 2 049 634 рубля 94 копейки на срок по 30 ноября 2032 г. под 10,9% годовых для приобретение квартиры, расположенной по адресу: ....

Пунктом 8 индивидуальных условий предусмотрено, что погашение кредита осуществляется в соответствии с Общими условиями кредитования путем перечисления со Специального счета «Военная ипотека», либо со счета Заемщика или третьего лица, открытого у Кредитора, в случаях, предусмотренных Общими условиями кредитования.

Выдача кредита производится путем зачисления на счет, в том числе после поступления на Специальный счет «Военная ипотека» средств Целевого жилищного займа, предназначенных для погашения первоначального взноса при получении Кредита, в сумме не менее 955 365 рублей 06 копеек (пункт 17 индивидуальных условий).

Обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору является залог объекта недвижимости (квартира, расположенная по адресу: ...), который будет находиться в ипотеке у Кредитора и Российской Федерации в силу закона с даты государственной регистрации права собственности Заемщика на Объект недвижимости.

Одновременно с заключением кредитного договора от 29 марта 2017 г. *, 29 марта 2017 г. в соответствии с пунктом 2 статьи 14 Федерального закона от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного военнослужащих» между ФГКУ «Росвоенипотека» и ФИО4 был заключен договор целевого жилищного займа *, предоставляемого участнику НИС жилищного обеспечения военнослужащих.

В соответствии с пунктом 3.1, 3.2 указанного договора, целевой жилищный заем предоставлен:

- в размере 955 365 рублей 06 копеек для уплаты первоначального взноса в целях приобретения в собственность ФИО4 жилого помещения (квартиры) по договору купли-продажи с использованием ипотечного кредита по кредитному договору *, выданному ПАО «Сбербанк России», находящегося по адресу: ..., общей площадью 48,5 кв.м., состоящего из двух комнат, находящегося на 4 этаже, договорной стоимостью 3 005 000 рублей;

- для погашения обязательств перед кредитором по ипотечному кредиту (займу).

Пунктом 4 договора целевого жилищного займа предусмотрено, что обеспечением исполнения обязательств заемщика перед заимодавцем в рамках настоящего договора является ипотека жилого помещения, указанного в подпункте 3.1 договора, возникающая у заимодавца и у кредитора в силу закона с даты государственной регистрации права собственности заемщика на жилое помещение.

Согласно пункту 8 указанного договора в случае, если заемщик досрочно уволен с военной службы и у него не возникло право на использование накоплений в соответствии со статьей 10 Федерального закона, заемщик возвращает в соответствии с пунктом 79 Правил заимодавцу средств предоставленные ему по настоящему договору, и уплачивает проценты в порядке, установленными Правилами.

Как следует из выписки из ЕГРН в отношении жилого помещения по адресу: ..., ФИО4 является собственником указанного жилого помещения, о чем 02 мая 2017 г. произведена запись о государственной регистрации права. Также зарегистрировано обременение (ипотека в силу закона) в пользу Российской Федерации и ПАО «Сбербанк России».

Согласно сведениям, полученным ФГКУ «Росвоенипотека» из регистрирующего органа федерального органа исполнительной власти, в котором участник НИС проходил военную службу, именной накопительный счет ответчика закрыт 30 января 2023 г. (дата возникновения основания для исключения из реестра – 8 декабря 2022 г.) без права на использование накоплений.

После получения указанных сведений ФГКУ «Росвоенипотека» прекратило исполнение обязательств по ипотечному кредиту и 17 февраля 2023 г. направило ФИО4 график возврата задолженности. Однако возврат задолженности по договору целевого жилищного займа произведен не был.

В соответствии с представленным ФГКУ «Росвоенипотека» расчету по состоянию на 28 марта 2025 г. задолженность ФИО4 по договору целевого жилищного займа составляет 3 510 388 рублей 19 копеек, в том числе: 2 730 985 рублей 62 копейки - сумма непогашенной основной задолженности по договору целевого жилищного займа, 471 080 рублей 85 копеек – сумма процентов за пользование целевым жилищным займом по ставке рефинансирования ЦБ РФ 7,5% годовых, 308 321 рубль 72 копейки - пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В соответствии с представленным ПАО «Сбербанк России» расчету по состоянию на 3 марта 2025 г. задолженность ФИО4 по кредитному договору составляет 1 730 539 рублей 18 копеек, из которых: 1 331 811 рублей 83 копейки – просроченный основной долг, 259 516 рублей 41 копейка - просроченные проценты, 128 325 рублей 01 копейка - неустойка за неисполнение условий договора, 4 168 рублей 89 копеек - неустойка за просроченный основной долг, 6 717 рублей 04 копейки - неустойка за просроченные проценты.

Разрешая спор по существу, руководствуясь положениями статей 307, 309, 432, 433, 435, 438, 809, 819 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 20.08.2004 N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", Правил предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2008 г. № 370 «О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих», оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе приняв заключение судебной экспертизы относительно рыночной стоимости объекта залога, установив нарушение ответчиком ФИО4 обязательств в части погашения задолженности по кредитному договору от 29 марта 2017 г. № 133075, заключенному с ПАО «Сбербанк России», а также по договору целевого жилищного займа от 29 марта 2017 г. № 1612/00248631, заключенному с ФГКУ «Росвоенипотека», приняв во внимание наличии совокупности условий, предусмотренных Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" для обращения взыскания на заложенное имущество, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для расторжения кредитного договора от 29 марта 2017 г. № 133075, взыскания с ответчика ФИО4 задолженности по кредитному договору в пользу ПАО «Сбербанк России» и по договору целевого жилищного займа в пользу ФГКУ «Росвоенипотека», а также обращения взыскания на заложенное имущество.

Доводов о несогласии с решением суда в части расторжения кредитного договора, взыскания задолженности и обращения взыскания на заложенное имущество, лицами участвующими в деле не приведено, в связи с чем в соответствии с частью 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решение в указанной части не является предметом проверки суда апелляционной инстанции.

Определяя начальную продажную цену заложенного имущества в размере 3 888 800 рублей (80% от рыночной стоимости имущества), суд первой инстанции руководствовался частью 4 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и верно исходил из заключения судебной экспертизы ООО «Дом+» от 4 сентября 2025 г. № 007/08-25Э, принятого судом в качестве допустимого доказательства, согласно которому рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию на 4 сентября 2025 г. составляет 4 861 000 рублей.

Судебная коллегия с приведенным выводом суда первой инстанции соглашается, находит его соответствующим установленным по делу обстоятельствам и основанным на правильном применении норм материального права.

Довод апелляционной жалобы ответчика о том, что судом неверно установлена начальная продажная стоимость спорного имущества, судебной коллегией отклоняется как несостоятельный.

Статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации определены способы обеспечения исполнения обязательств, одним из которых является залог.

В силу статьи 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

На основании пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости" (далее - Закон об ипотеке), по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя, за изъятиями установленным федеральным законом (пункт 1).

Часть 1 статьи 2 Закона об ипотеке предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, договору займа или иного обязательства.

В силу пункта 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 Закона об ипотеке.

В частности, подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Пунктом 84 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" разъяснено, что начальная продажная цена недвижимой вещи определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого при заключении договора об ипотеке или в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом (пункт 3 статьи 340 ГК РФ, подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке).

Если начальная продажная цена предмета залога определена по соглашению сторон или в иске залогодержателя при отсутствии возражений со стороны залогодателя, начальная продажная цена устанавливается судом в размере ста процентов от цены, согласованной сторонами, в том числе если при определении такой цены стороны руководствовались отчетом оценщика.

При наличии между сторонами спора бремя доказывания иной начальной продажной цены заложенной недвижимой вещи возлагается на ту сторону, которая оспаривает начальную продажную стоимость предмета залога, указанную в договоре залога или в иске.

Если сторонам в ходе судебного разбирательства не удалось достичь соглашения об определении начальной продажной цены, такая цена устанавливается судом в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, определенной судом (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке), если иное не установлено законом (пункт 9 статьи 77.1 Закона об ипотеке).

Как следует из материалов дела, пунктом 10 кредитного договора от 29 марта 2017 г. * предусмотрено, что залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 100% от стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости. Расходы, связанные с оформлением залога, возлагаются на залогодателя.

Согласно отчету * от 14 марта 2017 г., составленному перед заключением кредитного договора, рыночная стоимость объекта оценки, квартиры, расположенной по адресу: ..., по состоянию на 14 марта 2017 г. составляет 3 050 000 рублей.

Определением суда от 30 июля 2025 г., в связи с оспариванием ответчиком ФИО4 начальной продажной стоимости залогового имущества, назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Дом+».

В соответствии с заключением эксперта ООО «Дом+» № 007/08-25Э от 4 сентября 2025 г. рыночная стоимость квартиры по адресу: ..., по состоянию на дату проведения экспертизы составляет 4 861 000 рублей.

Принимая заключение эксперта ООО «Дом+» № 007/08-25Э от 4 сентября 2025 г. в качестве надлежащего доказательства по делу, которое сторонами не оспорено, суд первой инстанции руководствуясь статьей 54 Закона об ипотеке, разъяснениями пункта 84 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей", верно установил, что при наличии спора относительно начальной продажной цены предмета залога, его стоимость устанавливается судом в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, что исходя из результатов судебной экспертизы, составляет 3 888 800 рублей (80% от рыночной стоимости имущества 4 861 000 рублей).

В целом приведенные в апелляционной жалобе доводы сводятся к несогласию с выводами суда и не содержат указание на обстоятельства и факты, которые не были проверены или учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы правовое значение для вынесения решения по существу спора, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, фактически основаны на ошибочном толковании норм права, направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, оснований для переоценки которых и иного применения норм материального права у суда апелляционной инстанции не имеется.

Не усматривается судебной коллегией и нарушений судом норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции.

При таком положении судебная коллегия находит постановленное решение суда законным и обоснованным, оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к отмене или изменению решения суда, в том числе и по мотивам, приведенным в апелляционной жалобе, не имеется.

Руководствуясь статьями 327, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда

определила:

решение Первомайского районного суда города Мурманска от 1 октября 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО4 – ФИО5 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи