Решение № 3А-613/2021 3А-613/2021~М-286/2021 М-286/2021 от 11 июля 2021 г. по делу № 3А-613/2021

дело № 3а-613/2021


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 12 июля 2021 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П., при секретаре судебного заседания Четвериковой Л. В.,

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил :

Административный истец - ФИО1 обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером …, площадью 5000 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, разрешенное использование : под салоны по продаже автомобилей в комплексе со станциями технического обслуживания, расположенного по адресу: …, в размере его рыночной стоимости – 12 225 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указала, что вышеуказанный земельный участок был предоставлен ООО «ГаммаАвто» на праве аренды сроком на 10 лет – с 06 декабря 2013 года по 05 декабря 2023 года на основании заключенного с комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя от 19 марта 2014 года № …, зарегистрированного в установленном порядке Управлением Росреестра по Ставропольскому краю 25 апреля 2014 года (номер регистрации …), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 02 апреля 2021 года № ….

01 августа 2015 года права аренды на указанный земельный участок с кадастровым номером … перешли к ООО «Автосервисная компания «ДримКар» на основании договора уступки прав (перенайма), заключенного с ООО «ГаммаАвто» и зарегистрированного в установленном порядке Управлением Росреестра по Ставропольскому краю 31 августа 2015 года (номер регистрации …), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 02 апреля 2021 года № ….

04 октября 2017 года между ООО «Автосервисная компания «ДримКар» и ФИО1 заключен договор уступки прав (перенайма) по вышеуказанному договору аренды земельного участка от 19 марта 2014 года № …. Данный договор зарегистрирован в установленном порядке Управлением Росреестра по Ставропольскому краю 16 октября 2017 года (номер регистрации …), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 02 апреля 2021 года № ….

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых производилась по состоянию на 1 января 2015 года.

По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером … по состоянию на 01 января 2015 года установлена в размере – 22 196 300 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20 апреля 2021 года № ….

Считая установленную кадастровую стоимость спорного земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, нарушающей права и законные интересы, административный истец обратилась к независимому оценщику – ИП … А. В. для определения рыночной стоимости заявленного в иске земельного участка.

Согласно отчету об оценке № … от 16 октября 2018 года, выполненному ИП … А. В., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером … определена в размере – 12 225 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

16 октября 2018 года ФИО1 обратилась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, решением которой от 14 ноября 2018 года № … соответствующее заявление об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости было удовлетворено. Однако вступившим в законную силу решением Ставропольского краевого суда от 28 марта 2019 года указанное решение Комиссии от 14 ноября 2018 года № … признано незаконным.

Административный истец полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает ее права и законные интересы как арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за использование земельного участка, исчисляемой из его кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО1 – ФИО2 поддержала заявленные требования с учетом их уточнения, просила суд установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере – 10 783 000 рублей, в соответствии с заключением проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, представив заявление с просьбой о рассмотрении данного административного дела в ее отсутствие (том 1 л. д. 219).

Представители административных ответчиков – министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, администрации города Ставрополя, комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте его проведения, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли.

В письменных возражениях на административное исковое заявление Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю просило рассмотреть настоящее дело в соответствии с действующим законодательством, в отсутствие представителя Управления и указало, что в Едином государственном реестре недвижимости внесены сведения об объекте недвижимости : земельном участке с кадастровым номером …, с видом разрешенного использования – под салоны по продаже автомобилей в комплексе со станциями технического обслуживания, категорией земель : земли населенных пунктов, площадью 5000 кв. м., кадастровой стоимостью 22 196 300 рублей. Сведения о кадастровой стоимости указанного объекта внесены в Единый государственный реестр недвижимости 19 декабря 2015 года в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380. В настоящее время данная кадастровая стоимость является архивной, в связи с вступлением в силу приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края (том 2 л. д. 1-4).

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения представителя административного истца, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, согласно выводам судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Общие положения об аренде регламентированы § 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) – часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 13 июля 2020 года № 114-ФЗ) для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Нормами указанного Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» исходит из того, что кадастровая стоимость - это стоимость объекта недвижимости, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Более широко условия определения кадастровой стоимости приведены в Федеральном стандарте оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости», утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508, в частности, в пункте 3 которого, указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 были утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утратившие силу с 1 января 2019 года.

В соответствии с подпунктами 2, 4, 10 ранее действовавших Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

В абзаце 2 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» дано определение рыночной стоимости оцениваемого объекта - под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 5 июля 2016 года № 15-П сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость, как таковая, представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Исходя из этого Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; при том, что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

По смыслу приведенных положений законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка с кадастровым номером … затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у ФИО1 в аренде земельный участок арендные платежи рассчитываются исходя из его кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из взаимосвязанного толкования приведенных положений части 5 статьи 247, пункта 1 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, спорный характер правоотношений по определению кадастровой стоимости в размере рыночной предопределяет отступление от общего правила распределения бремени доказывания, которое корректируется обращенным к административному истцу требованием доказать основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, включая, соответственно, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

При рассмотрении настоящего административного дела судом установлено и подтверждено надлежащими письменными доказательствами по делу, что административному истцу ФИО1 на основании зарегистрированных в установленном порядке Управлением Росреестра по Ставропольскому краю договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя от 19 марта 2014 года № … (номер регистрации … от 25 апреля 2014 года), договора уступки прав (перенайма) от 01 августа 2015 года (номер регистрации … от 31 августа 2015 года) и договора уступки прав (перенайма) от 04 октября 2017 года (номер регистрации … от 16 октября 2017 года) на праве аренды сроком по 05 декабря 2023 года принадлежит земельный участок с кадастровым номером …, площадью 5000 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : под салоны по продаже автомобилей в комплексе со станциями технического обслуживания, расположенный по адресу: … (том 1 л. <...>).

Право аренды ФИО1 на спорный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 16 октября 2017 года, номер регистрации …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 02 апреля 2021 года № … (том 1 л. д. 17-20).

Сторонами не оспаривается, что расчет арендной платы за пользование спорным земельным участком осуществляется, исходя из его кадастровой стоимости.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых производилась по состоянию на 01 января 2015 года.

По результатам государственной кадастровой оценки установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером … по состоянию на 01 января 2015 года в размере – 22 196 300 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20 апреля 2021 года № …. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 19 декабря 2015 года (том 1 л. д. 16).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки, в том числе земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года.

В соответствии с пунктом 7 статьи 4 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (в ред. от 03 июля 2016 года) при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (архивные сведения).

Как разъяснено в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Дело о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, предусмотренных законодательством, с 1-го числа календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 15 статьи 378.2, пункт 1 статьи 391, пункт 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации, статья 24.18, абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Принимая во внимание, что в настоящее время срок уплаты арендных платежей за пользование спорным земельным участком за предыдущий период на момент обращения истца в Комиссию и в суд не истек, и что к данным правоотношениям подлежит применению оспариваемая архивная кадастровая стоимость спорного земельного участка, то у административного истца по настоящее время сохраняется право применить результаты пересмотра кадастровой стоимости.

В силу изложенных законоположений, установление кадастровой стоимости в отношении спорного земельного участка затрагивает права и обязанности его арендатора ФИО1, как плательщика за пользование имуществом, и дает последней право на пересмотр результатов определения его кадастровой стоимости.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Согласно положениям статьи 12 вышеуказанного Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.

Полагая установленную кадастровую стоимость спорного земельного участка завышенной, административный истец обратилась к независимому оценщику - ИП … А. В. для определения его рыночной стоимости.

Согласно отчету об оценке № … от 16 октября 2018 года, выполненному ИП … А. В., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером …, площадью 5000 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : под салоны по продаже автомобилей в комплексе со станциями технического обслуживания, расположенного по адресу: …, составила – 12 225 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года (том 1 л.д. 27-204).

Оспаривая кадастровую стоимость указанного земельного участка, установленную на 01 января 2015 года в размере 22 196 300 рублей, ФИО1 16 октября 2018 года обратилась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ….

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 14 ноября 2018 года № … указанное заявление ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером … удовлетворено.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, проанализировав представленный административным истцом отчет ИП … А. В. от 16 октября 2018 года № … об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером …, признала его соответствующим требованиям действующего законодательства, а именно положениям статей Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и установленным федеральным стандартам, и установила отличие рыночной стоимости спорного земельного участка (12 225 000 рублей) от его кадастровой стоимости, определенной в размере 22 196 300 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, утвержденной приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380, более чем на 30 %, а именно 44,9 % (том 1 л. д. 206-208).

Решением Ставропольского краевого суда от 28 марта 2019 года, оставленным без изменений апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 16 июля 2019 года, вышеуказанное решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 14 ноября 2018 года № … в части определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером … в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, признано незаконным, в Едином государственной реестре недвижимости восстановлены сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 22 196 300 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2015 года и указано, что восстановленная кадастровая стоимость применяется для целей, установленных действующим законодательством, с 19 декабря 2015 года.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 вышеуказанного Закона № 135-ФЗ об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В процессе рассмотрения дела, в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости спорного земельного участка и установления юридически значимых обстоятельств по делу по ходатайству представителя административного истца ФИО1 – ФИО2 определением Ставропольского краевого суда от 20 мая 2021 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту … С. С. Общества с ограниченной ответственностью «ПРОФЭКСПЕРТ» (том 2 л. д. 14-16).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № … от 10 июня 2021 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером … по состоянию на 01 января 2015 года составила 10 783 000 рублей.

В силу части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы № … от 10 июня 2021 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка, соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Из экспертного заключения следует, что идентификация объекта исследования проведена экспертом на основании материалов, представленных в настоящем административном деле № 3а-613/2021 с использованием данных из альтернативных источников информации : публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта www.google.ru/maps, публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР, rosreestr.ru и др.

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, а именно – земельный участок с кадастровым номером …, площадью 5000 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : под салоны по продаже автомобилей в комплексе со станциями технического обслуживания, расположенный по адресу: …, в территориальной зоне ОД-2 «Зона общественно-деловой застройки вдоль магистралей», используемый в соответствии с разрешенным видом использования, имеющий хорошую транспортную доступность, всесезонный доступ, инженерные коммуникации, застроенный салоном по продаже автомобилей в комплексе со станцией технического обслуживания с кадастровым номером …, площадью 3046,2 кв. м. (год завершения строительства – 2008).

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования за 2014 года, анализ фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков для размещения офисно-торговых (общественно-деловых) объектов, расположенных в г. …, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки – для офисно-торговой (общественно-деловой) застройки, определена активность рынка, описан выбор и применение подходов и методов оценки.

В заключении экспертом подробно произведено описание процесса оценки, произведен расчет рыночной стоимости спорного земельного участка сравнительным подходом, методом сравнения продаж. Данный метод включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по земельным участкам, сходных с оцениваемым. В качестве единицы сравнения принят удельный показатель – стоимость в рублях 1 кв.м. общей площади земельного участка. Отказ от применения затратного и доходного подходов экспертом подробно мотивирован в исследовательской части заключения.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами–аналогами.

Так при определении рыночной стоимости спорного земельного участка с кадастровым номером … из объектов, выставленных на продажу на открытом рынке в г. …, экспертом выбрано 3 наиболее близких к объекту оценки по своим характеристикам. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы : все земельные участки относятся к землям населенных пунктов, расположены в юго-западном районе города, имеют возможность подключения всех коммуникаций, аналоги № 1 и № 2 находятся в собственности, предназначены под коммерческую (общественно-деловую, торговую) застройку, аналог № 3 находится в аренде до 10 лет, предназначен под общественно-деловую застройку, для строительства офисно-торгового здания, аналог № 1 расположен внутриквартально, аналоги № 2 и № 3 расположены на красной линии.

При расчете рыночной стоимости спорного объекта оценки с кадастровым номером … экспертом описаны примененные корректировки. Так, из описательной части экспертного исследования и таблицы № 4 «Расчет рыночной стоимости земельного участка» следует, что корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на имущественные права, на общую площадь, на расположение относительно красной линии, на торг, так как отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении. Стоимость 1 кв.м. определена экспертом в размере – 2 156, 67 рублей.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка с кадастровым номером …, с учетом его местоположения, целевого использования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

С учетом изложенного, а также выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы № … от 10 июня 2021 года, опровергающих содержащиеся в отчете об оценке № … от 16 октября 2018 года данные об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером …, у суда отсутствуют правовые основания к установлению кадастровой стоимости заявленного в иске земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании указанного отчета независимого оценщика.

Содержание заключения эксперта № … от 10 июня 2021 года свидетельствует о том, что вывод эксперта о рыночной стоимости спорного земельного участка не является произвольным; при оценке объекта эксперт в полной мере придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами; заключение эксперта базируется на достоверных сведениях об объекте оценки; описание технических характеристик объекта оценки выполнено на основании материалов административного дела, публичной кадастровой карты, публичных данных ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, расчеты, произведенные на основе результатов, полученных в рамках сравнительного подхода, объективно отражают рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2015 года; оценка произведена на основе анализа рынка земельных участков, с учетом ценообразующих факторов с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения.

Как указано выше, в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 3 статьи 66 названного Кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.18 приведенного Федерального закона предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц. Поэтому обращение ФИО1 в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере равном его рыночной стоимости по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с указанными положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения и исчисления размера арендной платы государственную кадастровую оценку земельного участка, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Без установления данных о том, какова же действительная рыночная стоимость заявленного в иске объекта недвижимости, суд не вправе отказать в установлении рыночной стоимости этого объекта.

С учетом изложенного, а также того, что иных надлежащих доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, ходатайств о проведении повторной судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлялось, суд полагает, что административный истец ФИО1 представила надлежащие доказательства в обоснование своих исковых требований, а потому ее требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером …, находящегося в аренде, в размере его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …, площадью 5000 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : под салоны по продаже автомобилей в комплексе со станциями технического обслуживания, расположенного по адресу: …, равной рыночной стоимости в размере – 10 783 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать дату обращения административного истца ФИО1 в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю – 16 октября 2018 года.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером … применяется с 01 января 2018 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме принято 22 июля 2021 года.

Председательствующий судья Задорнева Н.П.