Апелляционное определение № 33-3553/2026 от 3 марта 2026 г.

судья Сухов О.А. УИД 61RS0023-01-2025-000080-72

дело № 33-3553/2026

номер дела суда первой инстанции 2-1241/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

4 марта 2026 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе: председательствующего Глебкина П.С.,

судей Татуриной С.В., Максимова Е.А.,

при помощнике ФИО1,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации г. Шахты Ростовской области, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3, Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты, о признании права собственности на жилой дом в порядке приобретательной давности по апелляционной жалобе Администрации г. Шахты Ростовской области на решение Шахтинского городского суда Ростовской области от 17 апреля 2025 года.

Заслушав доклад судьи Глебкина П.С., судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратилась с иском к Администрации г. Шахты Ростовской области о признании права собственности на жилой дом лит. «А, А1», общей площадью 43,4 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в силу приобретательной давности.

В обоснование заявленных требований, истец указала, что в данном жилом доме был зарегистрирован по месту жительства и проживал И., умерший ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. После его смерти в НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, его дочь И., разрешила ей вместе с членами семьи проживать в указанном доме.

С данного времени уже 23 года ФИО2 осуществляет уход за домом, оплачивает коммунальные платежи, признание права собственности необходимо для распоряжения данным имуществом в соответствии с законом.

Решением Шахтинского городского суда Ростовской области от 17.04.2025 исковые требования ФИО2 удовлетворены.

Суд признал за ФИО2 право собственности в силу приобретательной давности на жилой дом литер «А, А1» общей площадью 43,4 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

В апелляционной жалобе Администрация г. Шахты Ростовской области просила отменить решение суда, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Апеллянт сослался на то, что ФИО2 неправильно сформулировала требования и определила круг ответчиков, поскольку надлежащим ответчиком по делу является прежний собственник имущества.

Кроме того, по мнению апеллянта, истец не доказала наличие всех необходимых условий, необходимых для признания права собственности на жилой дом в силу приобретательной давности, не представила платежные документы, подтверждающие владение недвижимым имуществом, как своим собственным на протяжении 15 лет, при том, что право собственности прежнего собственника не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Апеллянт указал на то, что спорный объект недвижимости является самовольной постройкой, а потому не является объектом гражданско-правовых отношений, в связи с чем на него не может быть признано право собственности в силу приобретательной давности.

На апелляционную жалобу ФИО2 поданы возражения, в которых она указала на отсутствие оснований для отмены решения суда по мотивам, приведенным в жалобе, в силу недоказанности и необоснованности приведенных мотивов отмены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 14.07.2025 решение Шахтинского городского суда Ростовской области от 17.04.2025 отменено с принятием по делу нового решения, которым исковые требования ФИО2 к Администрации г. Шахты о признании права собственности на жилой дом в силу приобретательной давности оставлены без удовлетворения.

Вместе с тем, определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 26.11.2025 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 14.07.2025 отменено с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В данном определении судом кассационной инстанции указано, что по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено, в том числе, на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу.

При наличии у жилого дома, о правах на который заявлено ФИО2"., признаков самовольной постройки, следует учитывать изначальную дату возведения жилого дома литера А (1912 год) и последующую постановку указанного объекта недвижимого имущества с назначением «жилой дом» на кадастровый учет в качестве «ранее учтенного» с присвоением кадастрового номера.

Однако, доказательств, что спорный жилой дом в реконструированном виде создает угрозу жизни и здоровью граждан и не соответствует градостроительным, строительным, противопожарным и иным нормам и правилам, в материалы дела не представлено. Вопрос о проведении по делу строительно-технической экспертизы ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции не обсуждался.

Между тем, ФИО2 владеет домом более 23 лет, в течение которых местный орган исполнительной власти в установленном порядке мог поставить вопрос о сносе этого строения или об его изъятии, однако таких требований к ФИО2 не предъявлялось, никто из заинтересованных лиц не оспаривал законность реконструкции дома и ее право на данное имущество.

Действующее гражданское законодательство предусматривает различные основания для признания права собственности на недвижимое имущество, что требует установления и исследования соответствующих юридически значимых обстоятельств.

При указанных выше обстоятельствах самовольного строительства (реконструкции) спорного дома дата его возведения не является достаточным основанием для отказа его ввода в гражданский оборот посредством применения положений о приобретательной давности.

Согласно части 4 статьи 390 ГПК РФ указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело.

Истец ФИО2 и ее представитель ФИО4 в заседании судебной коллегии просили обжалуемое решение суда оставить без изменения, полагая его законным и обоснованным.

Третье лицо ФИО3 просила оставить обжалуемое решение суда оставить без изменения, полагая его законным и обоснованным.

Представители ответчика Администрации г. Шахты Ростовской области, третьего лица Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты, будучи извещенными, в судебное заседание не явились, судебная коллегия исходя из требований статей 167 и 327 ГПК РФ рассмотрела дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения истца ФИО2, ее представителя ФИО4, третьего лица ФИО3, повторно рассмотрев документы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, отмены решения суда, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на кадастровым учете, как ранее учтенные состоят: земельный участок площадью 149 кв.м., кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и жилой дом общей площадью 22,1 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Согласно данным технического паспорта по состоянию на 22.03.2024, а также МУП г. Шахты «БТИ» не располагает сведениями о собственнике жилого дома литер «А, А1», 1912 года постройки, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Как следует из содержания выписок из Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) (л.д.29-33), земельному участку по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, 26.12.2005 присвоен кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, вид разрешенного использования - земли под домами индивидуальной жилой застройкой, 21.02.2011 жилому дому по указанному адресу присвоен кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; зарегистрированные права на жилой дом и на земельный участок по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, отсутствуют.

В данном жилом доме ранее был зарегистрирован по месту жительства и проживал И., ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года рождения, который умер ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.

Как следует из ответа нотариуса Шахтинского нотариального округа Ростовской области Т. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24.03.2025 после смерти ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА И. наследственного дела не заводилось, завещание от его имени не удостоверялось.

ФИО2 также предпринимала меры, связанные с оформлением документов на домовладение, оформила технический паспорт на жилой дом, произведена топографическую съемку земельного участка в соответствии с действующим законодательством.

Согласно техническому заключению о состоянии конструкций одноэтажного жилого дома литер «А,А1», с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, техническое состояние несущих конструкций здания (фундаментов, стен, перекрытия, крыши и т.д.) признано удовлетворительным и не требует дополнительного усиления.

Согласно выводам технического заключения, выполненного 27.05.2024 ООО «АКБ», обследованное здание представляет собой капитальное здание КС-2 класса ответственности в соответствии с ГОСТ 27751-2014 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения по расчету». Рельеф прилегающей территории и конструкций покрытия обеспечивают отвод поверхностных вод от здания и за пределы участка. Размещение здания удовлетворяет требованиям СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Следов нарушения несущей способности основания и потери прочности фундаментов зданий не обнаружено. Фундаменты находятся в удовлетворительном состоянии, позволяют воспринимать фактические нагрузки при эксплуатации в соответствии со СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», СП 22.13330.2016 «Основания зданий и сооружений».

Несущие конструкции здания (стены, перекрытия и т.д.) находятся в удовлетворительном состоянии, позволяют воспринимать фактические нагрузки при эксплуатации в соответствии со СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», СП 22.13330.2016 «Основания зданий и сооружений». Несущие конструкции здания (стены, перекрытия и т.д.) находятся в удовлетворительном состоянии, обеспечивают безаварийную эксплуатацию здания и его элементов в соответствии со СП 15.13330.2012 «Каменные и армокаменные конструкции», СП 64.13330.2011 «Деревянные конструкции», СП 17.13330.2011 «Кровли», 29.13330.2011 «Полы».

Обследованный одноэтажный жилой дом литер «А,А1» с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН размещается в границах ранее учтенного земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и не выходит за его пределы.

Строительные конструкции обследованного одноэтажного жилого дома литер «А,А1» с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН находятся в работоспособном состоянии, соответствуют требованиям санитарных (СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания»), противопожарных (Федеральный закон «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» № 123-ФЗ от 22.07.2008) и строительных норм (СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные») и других норм, действующих на территории РФ.

Обследованное здание соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащихся в иных документах, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Решением НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 09.10.2024 Администрация г. Шахты отказала ФИО2 в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, и рекомендовала обратиться в суд для признания права собственности на объект капитального строительства.

Удовлетворяя иск ФИО2, суд, руководствуясь положениями статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и исходил из того, что истец с 2001 года по настоящее время, с разрешения дочери И., который до смерти был зарегистрирован в спорном жилом доме, открыто, добросовестно и непрерывно владеет спорным имуществом, несет расходы, связанные с его содержанием, осуществляет уход за домом. Указанные обстоятельства подтверждены свидетелями С. и Г., допрошенными в судебном заседании.

Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на правильном применении приведенных норм материального права, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального права Российской Федерации (далее ГПК РФ) в их совокупности.

В соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Приведенные заявителями доводы о том, что решение суда является незаконным, необоснованным и вынесенным с нарушением норм материального права, судебная коллегия отклоняет, поскольку согласиться с ними не может, своего объективного подтверждения данные доводы не нашли.

На основании пункта 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Действующая редакция пункта 1 статьи 234 ГК РФ предусматривает, что лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Пунктом 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности.

Пунктами 16, 19 приведенного выше постановления разъяснено, что по смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто, как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).

Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности.

Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит запрета на приобретение права собственности в силу приобретательной давности, если такое владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о последующей передаче права собственности на основании сделки, когда по каким-либо причинам такая сделка не была заключена и переход права собственности не состоялся (лицо, намеренное передать вещь, не имеет соответствующих полномочий, не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности и т.п.).

С учетом изложенного, потенциальный приобретатель должен доказать суду наличие в совокупности следующих условий: добросовестное, открытое, непрерывное владение имуществом как своим собственным в течение 15 лет. Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий не позволяет признать за лицом право собственности на имущество в силу приобретательной давности.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д. Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений. К существенным нарушениям строительных норм и правил относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Под добросовестным владельцем понимают того, кто приобретает вещь внешне правомерными действиями и при этом не знает и не может знать о правах иных лиц на данное имущество. Добросовестность давностного владельца определяется, прежде всего, на момент получения имущества во владение, причем в данный момент давностный владелец не имеет оснований считать себя кем-либо, кроме как собственником соответствующего имущества.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022, разъяснено, что понятие «самовольная постройка» в контексте положений статьи 222 ГК РФ распространяется на объекты недвижимости, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, с 01.01.1995, и указанная норма применяется к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Статья 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами.

Следовательно, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не являются самовольными постройками, поскольку спорный дом построен до 1995 года, он не является самовольной постройкой.

На основании изложенного, материалами дела подтверждается, что ФИО2 с 2001 года открыто, непрерывно и добросовестно владеет спорным жилым домом, являющемся объектом капитального строительства, несет бремя его содержания, что подтверждается квитанциями об оплате жилищно-коммунальных услуг.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 03.04.2023 № 48-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина ФИО5» разъяснил, что добросовестность предполагает, что вступление во владение не было противоправным, совершено внешне правомерными действиями. Добросовестное заблуждение давностного владельца о наличии у него права собственности на данное имущество положениями статьи 234 ГК РФ не предусмотрено в качестве обязательного условия для возникновения права собственности в силу приобретательной давности. Напротив, столь длительное владение вещью, право на которую отсутствует, предполагает, что давностный владелец способен знать об отсутствии у него такого права, особенно в отношении недвижимого имущества, возникновение права на которое, по общему правилу, требует формального основания и регистрации в публичном реестре; требование о добросовестном заблуждении в течение всего срока владения без какого-либо разумного объяснения препятствует возвращению вещи в гражданский оборот и лишает лицо, открыто и добросовестно владеющее чужой вещью как своей, заботящееся об этом имуществе и несущее расходы на его содержание, не нарушая при этом ничьих прав, права легализовать такое владение, оформив право собственности на основании данной нормы.

Таким образом, для признания владельца добросовестным при определенных обстоятельствах не требуется, чтобы он имел основания полагать себя собственником имущества. Добросовестность может быть признана судами и при наличии оснований для понимания владельцем отсутствия у него оснований приобретения права собственности.

Владение ФИО2 спорным домом с 2001 года Администрацией г. Шахты не оспаривалось. Поскольку после смерти И. наследственное дело к его имуществу не открывалось, домовладение фактически относится к выморочному имуществу, дома расположен на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, исковые требования правомерно предъявлены к администрации г. Шахты как надлежащему ответчику.

Доказательств, что спорный жилой дом в реконструированном виде создает угрозу жизни и здоровью граждан и не соответствует градостроительным, строительным, противопожарным и иным нормам и правилам, в материалы дела не представлено.

Судебной коллегией на обсуждение сторон ставился вопрос о необходимости назначения по делу строительно-технической судебный экспертизы, однако представитель ответчика Администрации г. Шахты в судебное заседание не явился, соответствующее ходатайство в нарушение требований статьи 56 ГПК РФ суду не заявил, а потому выводы досудебного заключения специалиста от том, что спорный жилой дом в реконструированном виде создает угрозу жизни и здоровью граждан и не соответствует градостроительным, строительным, противопожарным и иным нормам и правилам, данным ответчиком не опровергнуты.

Кроме того, ФИО2 пояснила судебной коллегии, что реконструкция жилого дома 1912 года постройки, произведенная в 2021 году, заключалась в возведении пристройки помещение которой используется для размещения кухни и санузла, что увеличило площадь дома с 22,9 кв.м. до 39,3 кв.м., и была вызвана тем, что жилое помещение до реконструкции не соответствовала требованиям нормативных актов и правил, установленных для жилых помещений.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для признания права собственности на жилой дом при нарушении условия добросовестности, подлежат отклонению, поскольку для приобретательной давности данное обстоятельство не является исключительным.

При этом то обстоятельство, что земельный участок находится в государственной собственности, права на который не разграничены, не предоставлялся истцу и ее правопредшественникам, не является препятствием для признания права собственности в силу приобретательной давности, поскольку все требования, установленные статьей 234 ГК РФ и актами толкования ее применения, соблюдены. Целям и задачам данного института, направленным введению в гражданский оборот имущества и защита прав граждан соответствуют.

Утверждения об отсутствии непрерывности владения истца спорным имуществом, несостоятелен, поскольку опровергается доказательствами по делу. Истец с учетом владения с 2001 года, фактически владеет значительно больше 15 лет открыто, непрерывно и добросовестно.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы и обстоятельства, на которые ссылается апеллянт в их обоснование, правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут в силу статьи 330 ГПК РФ служить основанием к отмене или изменению в апелляционном порядке обжалуемого судебного постановления.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Шахтинского городского суда Ростовской области от 17 апреля 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации г. Шахты Ростовской области - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение составлено 10 марта 2026 года