Апелляционное определение № 33-3-466/2026 33-3-9520/2025 от 10 февраля 2026 г.

Судья Бобровский С.А. Дело № 33-3-466/2026 (№ 33-3-9520/2025)

2-676/2025

УИД: 26RS0013-01-2024-001135-42


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ставрополь 11 февраля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда

в составе председательствующего Шетогубовой О.П.

судей Калединой Е.Г. и Куцурова П.О.

при секретаре Хубиевой А.Л.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца ФИО1 – адвоката Адилханова Р.М. на решение Железноводского городского суда Ставропольского края от 19 сентября 2025 года по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи, признании договора купли-продажи заключенным и признании права собственности на недвижимое имущество,

заслушав доклад судьи Калединой Е.Г.,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд к ФИО2, ФИО3 с иском о признании недействительным договора купли-продажи, признании договора купли-продажи заключенным и признании права собственности на недвижимое имущество.

Исковые требования, уточненные 11.07.2025, мотивированы тем, что 10.07.2021 между ней и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***. Стоимость квартиры составила 1 500 000 рублей. Денежные средства в счет оплаты по договору купли-продажи были выплачены ответчику до подписания соглашения, о чем свидетельствует пункт 4 вышеупомянутого договора купли-продажи. Договор был собственноручно подписан сторонами и совместно сдан на регистрацию в отдел №3 Управления Росреестра по Ставропольскому краю. ФИО2 заверила истца, что после подписания договора и сдачи всех необходимых документов в отделение Росреестра, переход права собственности на вышеуказанную квартиру был осуществлен. После заключения договора купли-продажи была произведена передача жилого помещения во владение истца. Истец по настоящее время проживает в приобретенной квартире, несет бремя по ее содержанию. 15.05.2024 в ходе обращения в МФЦ с целью переоформления спорной квартиры истцу стало известно, что договор купли-продажи от 10.07.2021 не прошел государственную регистрацию, поскольку после сдачи всех необходимых документов ответчиком ФИО2 в одностороннем порядке было подано заявление о прекращении осуществления государственной регистрации прав и возврате ранее представленных документов. На данном основании истцу было отказано в государственной регистрации права на квартиру. Уведомление об отказе в государственной регистрации права от 25.11.2021 было получено истцом 15.05.2024. Поскольку истцом не были существенно нарушены условия договора, договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен на тех условиях, которые предварительно согласовали стороны. Несмотря на то, что жилая площадь была передана во владение истца, где и находится по настоящее время, ФИО2 отказывается участвовать в регистрации договора купли-продажи квартиры от 10.07.2021. Истец обратилась в суд с целью регистрации договора купли-продажи квартиры от 10.07.2021 без участия стороны договора ФИО2 Впоследствии истцу стало известно, что 08.09.2023 данная квартира была продана ответчику ФИО3 Считает, что договор купли-продажи от 08.09.2023 является недействительной сделкой по следующим основаниям. После подписания между договора купли-продажи от 10.07.2021 спорная квартира была передана истцу во владение и пользование, она вселилась в нее и до настоящего времени проживает в ней со своим родным братом, полностью несет бремя содержания жилого помещения, оплачивает коммунальные и иные платежи, таким образом, фактически приступила к осуществлению прав собственника. Из анализа обстоятельств заключения между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) договора купли-продажи от 08.09.2023, а также поведения сторон данной сделки можно установить следующее. Согласно п. 3 договора от 08.09.2023 следует, что продавец получила от покупателя оплату, в размере 4 000 000,00 руб. до подписания данного договора. При этом, осмотр спорной квартиры непосредственно перед покупкой ФИО3 не производился, равно как фактически квартира ему во владение не передавалась (ключи, какие-либо документы), что противоречит условиям п. 6 договора купли-продажи от 08.09.2023. Считает, что действия ФИО2 при заключении договора купли-продажи от 10.07.2021 с ФИО1, а в последующем при заключении договора купли-продажи от 08.09.2023 с ФИО3, содержат признаки злоупотребления правом и были совершены исключительно с намерением причинить вред истцу, в связи, с чем нарушают положения статей 1 и 10 ГК РФ, а сделка по отчуждению спорной квартиры по договору купли-продажи от 08.09.2023 является ничтожной сделкой в соответствии со статьями 10, 168 ГК РФ.

Истец просил суд признать недействительным договор купли-продажи, заключенный 08.09.2023 между ФИО2 и ФИО3 в отношении квартиры, площадью 52,9 кв.м. с кадастровым номером ***:473 по адресу: ***. Признать заключенным договор купли-продажи от 10.07.2021 между ФИО2 и ФИО1 в отношении квартиры, площадью 52,9 кв.м. с кадастровым номером ***:473 по адресу: ***. Признать право собственности ФИО1 на квартиру, площадью 52,9 кв.м. с кадастровым номером ***:473 по адресу: ***.

Решением Железноводского городского суда Ставропольского края от 19 сентября 2025 года исковые требования ФИО1 оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе представитель истца ФИО1 – адвокат Адилханов Р.М. просит решение суда отменить, сославшись на то, что судом первой инстанции неправильно были определены обстоятельства, имеющие значение для дела, суд ошибочно принял за основу решения наличие договора купли-продажи квартиры от 08.09.2023г., признав его действительным, а действия продавца и покупателя не нарушающими закон и права истца. Кроме того, ФИО2 самостоятельно уклонилась от заключения с ФИО1 сделки по договору купли-продажи спорной квартиры от 10.07.2021 г., своими действиями допустила приостановление государственной регистрации права по указанному договору, а в последующем намеренно уклонилась от погашения в установленный срок регистрационной записи об ипотеке в силу закона препятствующей осуществлению государственной регистрации прав истца на спорную квартиру. В судебном заседании ответчик ФИО2 пояснила, что осмотр спорной квартиры непосредственно перед покупкой ФИО3 не производился, фактически квартира ему во владение и пользование не передавалась. Кроме того, ФИО3 перед заключением с ФИО2 договора на спорную квартиру, знал о том, что между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи от 10.07.2021 г., и квартира находится в фактическом владении ФИО1 ФИО3 какие-либо расходы на содержание квартиры не нес, равно как не вселялся в квартиру, действий, направленных на выселение ФИО1 не предпринимал. Действия ответчика ФИО2 были совершены исключительно с намерением причинить вред истцу, в связи, с чем нарушают положение статей 1 и 10 ГК РФ, а сделка по отчуждению спорной квартиры по договору купли продажи от 08.09.2023 ФИО3 является ничтожной сделкой. Заключенный ФИО2 и ФИО3 договор купли-продажи квартиры от 08.09.2023 г. является мнимой сделкой.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик ФИО2 и представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4 просят решение суда оставить без изменения, как законное и обоснованное, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в возражениях на жалобу, выслушав представителя истца ФИО1, поддержавшего доводы жалобы и просившего об отмене решения, представителя ответчика ФИО3, просившую решение суда оставить без изменения, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Указанным требованиям обжалуемое решение суда не отвечает.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО2 принадлежала квартира, расположенная по адресу: ***.

Как следует из договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 10.06.2016, представленного филиалом ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю с материалами реестрового дела на квартиру ***, расположенную по адресу: ***, ФИО2 за счет собственных средств и за счет денежных средств, предоставляемых Банком ВТБ 24 (ПАО) купила у ФИО5 спорную квартиру за 1500000рублей.

Из закладной следует, что залогодателем-должником по кредитному договору №*** от 10.06.2016 для приобретения квартиры №<адрес>, расположенной по адресу: ***, является ФИО2, первоначальным залогодержателем в рамках закладной является Банк ВТБ 24 (ПАО).

Согласно справке, выданной Банком ВТБ, задолженность ФИО2 по кредитному договору №*** от 10.06.2016 по состоянию на 30.06.2025 полностью погашена, договор закрыт 03.03.2021.

08.09.2023 ФИО2 заключила договора купли-продажи спорной квартиры с ФИО3 Согласно пункту 3 договора по соглашению сторон указанный объект недвижимости оценивается и продается за 4000000 рублей, которые переданы покупателем продавцу, о чем свидетельствует справка Ставропольского филиала ПАО Сбербанк России подтверждающая взнос наличных денежных средств от имени М. Г. А. на счет ***, открытый на имя ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., от 08.09.2023 в сумме 2 600 000 руб. и 09.09.2023 в сумме 1400000руб.

15.09.2023 в отношении квартиры с кадастровым номером ***:473 осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО3 на основании договора купли продажи квартиры от 08.09.2023 (запись регистрации №***).

Также из материалов дела следует, что 10.07.2021 между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, площадью 52,9 кв.м., кадастровый номер ***:473.

Согласно п.4 договора купли-продажи покупатель купил квартиру за 1 500 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Данный договор был собственноручно подписан сторонами и сдан на регистрацию в отдел №3 Управления Росреестра по Ставропольскому краю.

Уведомлением от 23.07.2021 №КУВД-001/2021-28298532/2 государственная регистрация прав была приостановлена в связи с наличием в Едином государственном реестре недвижимости в отношении квартиры с кадастровым номером ***:473 записи о государственной регистрации ограничения (обременения) - Ипотеки в силу закона, №peг. записи *** от 15.06.2016. «Залогодержателем» по указанной записи выступает - ПАО «Банк ВТБ», «Залогодателем» - ФИО2 на основании Договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 10.06.2016 и отсутствием в представленном с заявлением №КУВД-001/2021-2829853 комплекте документов письменного согласия "Залогодержателя" - ПАО «Банк ВТБ». Осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до 25.10.2021.

Согласно уведомлению от 25.11.2021 №КУВД-001/2021-28298532/5 отдела №3 Управления Росреестра по Ставропольскому краю, направленному в адрес ФИО1 в связи с истечением 25.11.2021 срока приостановления, указанного в уведомлении от 25.10.2021 о приостановлении государственной регистрации прав и неустранением причины, препятствующей осуществлению государственной регистрации прав.

Кроме того, продавцом ФИО2 25.10.2021 подано заявление о прекращении осуществления государственной регистрации прав и возврате ранее представленных документов, поскольку ФИО1 не исполнила свои обязательства по оплате цены договора купли-продажи квартиры в 1500000рублей.

Габриелян было отказано в государственной регистрации прав.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ФИО1 сослалась на то, что сделка купли-продажи квартиры между ФИО2 и ФИО3 является недействительной (мнимой), поскольку с момента приобретения ФИО2 спорной квартиры в 2016 г. по настоящее время, ни ею, ни ФИО3 не предпринимались действия по вступлению во владение приобретенной жилой площадью. На протяжении всего этого времени истец и ее семья непрерывно, открыто владели, пользовались и распоряжались спорным недвижимым имуществом, несли бремя его содержания и сохранности. При этом, ФИО2 и ФИО3 как титульные собственники, на протяжении всего периода времени не несли бремя содержания и сохранности недвижимого имущества, не производили оплату коммунальных услуг и налогов. Кроме того, ответчики никогда не проживали и не были зарегистрированы в спорной квартире, не предпринимали попыток к вселению, попыток продать жилое помещение, либо сдать его в наем.

Разрешая спор, руководствуясь требованиями статей 166, 167, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации,, разъяснениями, изложенными в пункте 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признания сделки купли-продажи объекта недвижимости квартиры, площадью 52.9 кв.м., с кадастровым номером ***:473, расположенной по адресу: ***, совершенной 08.09.2023, недействительной по признакам ее мнимости, либо притворности, сославшись на то, что не установлено, злоупотребление правом со стороны ФИО2, не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности покупателя имущества ФИО3, либо о его намерении совершить эту сделку исключительно для вида, без ее реального исполнения.

Отказав в удовлетворении заявленных требований ФИО1 о признании заключенным договора купли-продажи от 10.07.2021, суд первой инстанции, руководствуясь нормами статей 421, 432 ГК РФ, сослался на то, что 25.10.2021 ФИО1 уведомлена о приостановлении государственной регистрации прав на спорную квартиру, Габриелян необходимо было подать заявление о прекращении осуществления государственной регистрации и возврате ранее представленных документов до истечения срока, указанного в «Уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав» от 25.10.2021, что ею до 25.11.2021, осуществлено не было. Габриелян было отказано в государственной регистрации прав. Кроме того, как установлено в судебном заседании и следует из пояснений ФИО2 ФИО1 не исполнила свои обязательства по оплате цены договора купли-продажи квартиры в 1500000рублей.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции не может согласиться, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального и процессуального права, судом не правильно определены обстоятельства имеющие значение для дела.

Согласно пунктов 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

При этом установление судом факта злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу, пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац третий).

В пункте 7 данного постановления указано, что, если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (подпункт 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 86 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, при разрешении спора о мнимости сделки следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение.

Осуществление сторонами мнимой сделки государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, стороны мнимой сделки при ее заключении не имеют намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности ввиду ее заключения, то есть стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании сделки мнимой, является установление того, действовали ли стороны при ее совершении добросовестно, имелось ли у каждой стороны сделки намерение реально совершить и исполнить соответствующую сделку. В подтверждение доводов о мнимости сделки лицами, участвующими в деле, могут быть представлены не только письменные доказательства, но и свидетельские показания.

При применении при разрешении спора положений как статьи 10 и пункта 2 статьи 168, так и пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует учитывать, что признание сделки недействительной в обоих случаях возможно, если недобросовестно в обход закона действуют обе стороны сделки, либо обе стороны сделки совершают ее лишь для вида без намерения создать ее реальные последствия.

Судом установлено, что 10.07.2021 между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, площадью 52,9 кв.м., кадастровый номер ***:473.

Согласно п.4 договора купли-продажи покупатель купил квартиру за 1 500 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Данный договор был собственноручно подписан сторонами и сдан на регистрацию в отдел №3 Управления Росреестра по Ставропольскому краю.

Регистрация перехода права собственности не была произведена, поскольку ФИО2 подано заявление о прекращении осуществления государственной регистрации прав с указанием на то, что ФИО1 не исполнила свои обязательства по оплате цены договора купли-продажи квартиры в 1500000рублей.

08.09.2023 ФИО2 заключила договор купли-продажи спорной квартиры с ФИО3,15.09.2023 в отношении квартиры с кадастровым номером ***:473 осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО3 на основании договора купли продажи квартиры от 08.09.2023 (запись регистрации №***).

Однако, именно ФИО1 по настоящее время проживает в спорной квартире, несет бремя содержания, оплачивает коммунальные услуги.

Доказательством мнимости сделки совершенной между ответчиками ФИО2 и ФИО3 является тот факт, что с момента приобретения ФИО2 спорной квартиры в 2016 г. по настоящее время, ни ею, ни ФИО3 не предпринимались действия по вступлению во владение приобретенной жилой площадью.

На протяжении всего этого времени истец и ее семья непрерывно, открыто владели, пользовались и распоряжались спорным недвижимым имуществом, несли бремя его содержания и сохранности.

При этом, ответчиками не предпринимались меры для защиты своих прав как собственников имущества, в том числе не заявлялись требования о снятии членов семьи истца с регистрационного учета и их выселению с занимаемой жилой площади.

ФИО2 и ФИО3 как титульные собственники, на протяжении всего периода времени не несли бремя содержания и сохранности недвижимого имущества, не производили оплату коммунальных услуг и налогов.

Кроме того, ответчики никогда не проживали и не были зарегистрированы в спорной квартире, не предпринимали попыток к вселению, сдаче квартиры в наем.

Доводы ФИО2 о том, что ФИО1 проживает в спорной квартиры как квартирант не нашли своего подтверждения, поскольку договора найма суду не представлено.

В суде первой инстанции ответчик ФИО2 пояснила суду, что осмотр квартиры перед покупкой ФИО3 не производил, фактически квартира ему не передавалась ( ключи, документы).

Кроме того, ФИО3 является родственником ФИО2

В суде первой инстанции ответчик ФИО2 также пояснила суду, что (протокол судебного заседания от 19.06.2025) ФИО3 знал о том, что между ФИО2 и ФИО1 был заключен договора купли-продажи спорной квартиры от 10.07.201 года и квартира находится в фактическом владении ФИО1

Таким образом, договор купли-продажи от 08.09.2023 г. был заключен без намерения создать соответствующие правовые последствия с целью сделать невозможным регистрацию перехода права собственности спорной квартиры на истца.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, содержащейся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01 октября 2014 года, разрешая вопрос о добросовестности приобретателя, суды учитывают не только наличие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т.д. Если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя жилого помещения сомнения в отношении права продавца на его отчуждение, то такому приобретателю может быть отказано в признании его добросовестным.

Добросовестным приобретателем является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.

Разрешая спор, суд первой инстанции не учел доводы истца о недобросовестном поведении продавца, осуществившей повторную продажу квартиры и приобретшем спорную квартиру ФИО3 и располагавшего достоверной информацией о наличии правопритязаний на спорную квартиру со стороны истца, которая проживает в спорной квартире с 2016 года по настоящее время.

Доводы суда о том, что ФИО1 не вправе оспаривать сделку, совершенную между ФИО2 и ФИО3 является необоснованным, поскольку признание указанного договора недействительным влечет для истца юридически значимые последствия в виде признания за ней право собственности на спорную квартиру.

Таким образом, установлено, что спорный договор заключен формально и юридических последствий не имеет, в связи с чем, требования ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного 08.09.2023 между ФИО2 и ФИО3 в отношении квартиры, площадью 52,9 кв.м. с кадастровым номером ***:473 по адресу: *** подлежат удовлетворению.

Рассматривая требование о признании заключенным договора купли-продажи от 10.07.2021 между ФИО2 и ФИО1 в отношении спорной квартиры, суд первой инстанции указал на то, что денежные средства по договору от 10.07.2021, заключенному между ФИО1 и ФИО2 не были переданы в полном объеме.

Указанные обстоятельства противоречат материалам дела, из которых следует, что 10.07.2021 между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, площадью 52,9 кв.м., кадастровый номер ***:473.

Согласно п.4 договора купли-продажи покупатель купил квартиру за 1 500 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Данный договор был собственноручно подписан сторонами и сдан на регистрацию в отдел №3 Управления Росреестра по Ставропольскому краю.

Таким образом, доводы ответчика о том, что деньги по договору не были переданы полностью, не основаны на доказательствах.

Доводы суда о том, что содержание п. 3 договора купли-продажи от 10.07.2021 в котором указано, что цена договора в размере 1 500 000 рублей уплачена покупателем продавцу на момент подписания настоящего договора полностью не свидетельствует о передаче денежных средств от покупателя с продавцу и полностью опровергается пояснениями сторон, а также показаниями свидетеля ФИО6, нельзя признать обоснованными, поскольку они основаны на неправильном толковании закона.

Как следует из статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального толкования содержания п. 3 договора купли-продажи от 10.07.2021 однозначно следует, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

При таких обстоятельствах, в данном случае дополнительной расписки не требовалось.

Материалами дела установлено и не оспорено ответчиками, что спорная квартира передана ФИО1, и она до настоящего времени в ней проживает.

Основанием для приостановления государственной регистрации прав на спорную квартиру явилось запись о государственной регистрации ограничения (обременения) - Ипотеки в силу закона, №peг. записи 26-26/036-26/028/306/2016-198/1 от 15.06.2016. «Залогодержателем» по указанной записи выступает - ПАО «Банк ВТБ».

Однако в настоящее время согласно справке, выданной Банком ВТБ, задолженность ФИО2 по кредитному договору №*** от 10.06.2016 по состоянию полностью погашена, договор закрыт 03.03.2021.

При этом, само по себе то обстоятельство, что на момент сделки с ФИО1 имелось обременение в виде залога в отношении спорной квартиры, правового значения не имеют.

Исходя из того, что договор купли-продажи квартиры был фактически исполнен сторонами в части передачи имущества и оплаты за него, при этом продавец уклонился от совершения регистрационных действий в отношении спорного объекта недвижимости, имеются правовые основания для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

Однако, исковые требования ФИО1, заявила о признании заключенным договора купли-продажи от 10.07.2021, о признании права собственности на квартиру, площадью 52,9 кв.м. с кадастровым номером ***:473 по адресу: ***.

Судебная коллегия с учетом изложенного приходит к выводу об удовлетворении иска по заявленным требованиям.

Руководствуясь ст. ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Железноводского городского суда Ставропольского края от 19 сентября 2025 года – отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи от 08.09.2023, признании договора купли-продажи от 10.07.2021 заключенным и признании права собственности на недвижимое имущество – удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи, заключенный 08.09.2023 между ФИО2 и ФИО3 в отношении квартиры, площадью 52,9 кв.м. с кадастровым номером ***:473 по адресу: ***.

Признать заключенным договор купли-продажи от 10.07.2021 между ФИО2 и ФИО1 в отношении квартиры, площадью 52,9 кв.м. с кадастровым номером ***:473 по адресу: ***.

Признать право собственности ФИО1 на квартиру, площадью 52,9 кв.м. с кадастровым номером ***:473 по адресу: ***.

Апелляционную жалобу истца удовлетворить.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 18 февраля 2026 года.