Решение № 2-1184/2019 2-1184/2019~М-915/2019 М-915/2019 от 7 ноября 2019 г. по делу № 2-1184/2019

Дело № 2-1184/2019
Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 ноября 2019 года город Озёрск

Озёрский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Медведевой И.С.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

ФИО1

с участием представителя истца ФИО2, ответчика ФИО3

рассмотрел в открытом судебном заседании в зале суда с использованием средств аудиопротоколирования гражданское дело по исковому заявлению Управления имущественных отношений администрации Озёрского городского округа Челябинской области к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки

У С Т А Н О В И Л:

Первоначально истец - Управление имущественных отношений администрации Озёрского городского округа Челябинской области (далее по тексту - Управление) обратился в суд с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате за период с 14 декабря 2016 года по 31 марта 2019 года в размере 244196,69 руб., неустойки за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 16 января 2017 года по 30 апреля 2019 года в размере 129688,99 руб., всего 373885,68 руб., также просил взыскать неустойку (пени) исходя из ставки 0,1% в день от суммы задолженности по основному долгу в размере 244196,69 руб., начиная с 01 мая 2019 года по день фактического исполнения обязательства (л.д.5-9).

В обоснование требований указал, что 14 декабря 2015 года между Управлением имущественных отношений администрации Озёрского городского округа и ООО «Логис» был заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № 11070 на срок по 15 октября 2018 года. Арендатору передан в аренду земельный участок площадью <> кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес> – административное здание. Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22 января 2016 года. 25 мая 2017 года между ООО «Логис» и ответчиком ФИО3 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды №11070 от 14 декабря 2015 года, которое зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 31 мая 2017 года. На основании п.1 соглашения арендатор передает, а новый арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды. С 14 декабря 2016 года правообладателем объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № по адресу: <адрес> является ФИО3 Поскольку ответчик ненадлежащим образом выполняет принятые на себя обязательства по оплате аренды, в связи с чем образовалась задолженность, начислены пени, последовало обращение в суд.

Впоследствии Управление исковые требования изменило, поскольку состоялось решение по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 01 октября 2019 года №1178, кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в размере его рыночной стоимости (2927000 руб.), произведен перерасчет арендной платы, ко взысканию с ответчика заявлена задолженность за период с 14 декабря 2016 года по 30 сентября 2019 года в размере 221242,65 руб., пени за период с 16 января 2017 года по 16 октября 2019 года в размере 163713,42 руб.. Также истец просит взыскать с ответчика неустойку (пени) исходя из ставки 0,1% в день от суммы задолженности по основному долгу в размере 221242,65 руб., начиная с 17 ноября 2019 года по день фактического исполнения обязательства (л.д.165).

В судебном заседании представитель истца ФИО2 (полномочия – л.д. 70) исковые требования уточнила в части даты, с которой Управление просит взыскать неустойку по день фактического исполнения обязательства – с 17 октября 2019 года, ссылаясь на техническую опечатку. В остальной части исковые требования оставила без изменений, просила удовлетворить.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, представив письменный отзыв (л.д.103-105, л.д.198-199). Считает, что задолженность по арендной плате подлежит перерасчету за весь заявленный ко взысканию период исходя из кадастровой стоимости определенной в размере 2927000 руб. Просит применить к неустойке положения статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

Представитель третьего лица ООО «Логис» в судебное заседание не явился, почтовая корреспонденция, направленная по месту нахождения юридического лица согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц – <адрес> возвращена с указанием причины: «Истек срок хранения» (л.д. 201). Ввиду уклонения адресата от получения почты суд считает извещение третьего лица надлежащим.

Заслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, суд удовлетворяет иск, по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу подп. 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (принцип платности использования земли).

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации)

В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как установлено из материалов дела, 14 декабря 2015 года между Управлением имущественных отношений администрации Озёрского городского округа <адрес> и ООО «Логис» был заключен договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды № на срок по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.48-62).

В соответствии с п. 1.1 договора арендатору передан в аренду земельный участок площадью 3497 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес> административное здание. На участке имеется объект незавершенного строительства. Участок предоставляется для завершения строительства объекта незавершенного строительства без вырубки деревьев (п. 1.3 договора).

Согласно п. 2.1 договора срок действия договора по 16 октября 2018 года. Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22 января 2016 года.

Факт передачи земельного участка подтвержден Актом приема-передачи от 14 декабря 2015 года (л.д.53) и сторонами не оспаривается.

25 мая 2017 года между ООО «Логис» и ФИО3 заключено соглашение, по условиям которого арендатор передает, а новый арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды № от 14 декабря 2015 года площадью <> кв.м. по адресу: <адрес> в разрешенное пользование для завершения строительства объекта незавершенного строительства (л.д.11-12).

Соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 31 мая 2017 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 10 июня 2019 года (л.д.67) правообладателем объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № по адресу: <адрес> с 14 декабря 2016 года является ФИО3

В соответствии с частью 1 статьи 35 Земельного Кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящееся на земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенным в абзаце 2 пункта 14 Постановления №11 от 24 марта 2005 года "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса РФ, статьи 35 Земельного кодекса РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода прав собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лиц в договоре аренды).

Ответчик, приобретая право собственности на объект незавершенного строительства на спорном земельном участке, приобрел право использования земельного участка на том же основании, что и предыдущий собственник, что влечет у него обязанность по внесению арендной платы по договору от 14 декабря 2015 года.

В судебном заседании ФИО3 указал, что на спорном земельном участке он осуществляет строительство объекта, 01 октября 2018 года ему было выдано разрешение на строительство, 12 октября 2018 года – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В силу пункта 2.4 договора аренды арендная плата начисляется с момента подписания сторонами настоящего договора, и вносится ежеквартально равными долями, от суммы платежей текущего года, не позднее 15 числа последнего месяца квартала, и не позднее 15 ноября за 4 квартал текущего года. Последний платеж не позднее срока действия договора, указанного в п. 2.1 договора (л.д.49).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Челябинской области «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» от 24 апреля 2008 года №257-ЗО, размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов (далее - арендная плата), определяется по формуле:

Ап = Скад x Сап / 100% x К1 x К2 x К3, где: Ап - размер арендной платы; Скад - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка; Сап - ставка арендной платы, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка; К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в Озёрском городском округе; К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 01 октября 2019 года № кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере его рыночной стоимости 2927000 руб.

Таким образом, расчет арендной платы составит:

за период с 14 декабря 2016 года по 31 декабря 2016 года: 15084659,20 (кадастровая стоимость) Х 0,50 % (ставка арендной платы) Х 1,00 Х 1,00 Х 5,00 (вид деятельности : 366 дней (в году) Х 18 дней = 18546,71 руб.

за период с 01 января 2017 года по 30 ноября 2017 года: 15084659,20 (кадастровая стоимость) Х 0,50 % (ставка арендной платы) Х 1,00 Х 1,00 Х 5,00 (вид деятельности : 365 дней (в году) Х 181 день = 187008,45 руб.

за период с 01 июля 2017 года по 31 декабря 2017 года: 15084659,20 (кадастровая стоимость) Х 0,50 % (ставка арендной платы) Х 1,00 Х 1,00 Х 1,00 (вид деятельности : 365 дней (в году) Х 184 дня – 73368,68 руб. (оплата) = 38021,61 руб.

за период с 01 января 2018 года по 25 ноября 2018 года: 15084659,20 (кадастровая стоимость) Х 0,50 % (ставка арендной платы) Х 1,00 Х 1,00 Х 1,00 (вид деятельности : 365 дней (в году) Х 329 дней - 72105,30 руб. (оплата) = 67984,29 руб.

за период с 26 ноября 2018 года по 31 декабря 2018 года: 15084659,20 (кадастровая стоимость) Х 1,50 % (ставка арендной платы) Х 1,00 Х 1,00 Х 1,00 (вид деятельности : 365 дней (в году) Х 36 дней = 22317,03 руб.

за период с 01 января 2019 года по 30 сентября 2019 года: 2927000 (кадастровая стоимость) Х 1,50 % (ставка арендной платы) Х 1,00 Х 1,00 Х 1,00 (вид деятельности : 365 дней (в году) Х 273 дня = 32838,54 руб.

Итого: 221242,65 руб. (18546,71 + 187008,45 + 38021,61 + 67984,29 + 22317,03 + 32838,54 – 73368,68 – 72105,30). Расчет задолженности по арендной плате судом проверен, признан арифметически верным и принимается в основу решения. Поступившие от ответчика платежи в сумме 73368,68 руб. и 72105,30 руб. в расчеты включены. Исходя из изложенного, требования истца в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 14 декабря 2016 года по 30 сентября 2019 года в сумме 221242,65 руб. обоснованы и подлежат удовлетворению.

Доводы ответчика о том, что задолженность по арендной плате подлежит перерасчету за прошедший период 2017-2018 г.г. с применением кадастровой стоимости - 2927000 руб., определенной решением комиссии от 01 октября 2019 года судом рассмотрены и отклоняются.

В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" сведения о кадастровой стоимости используются с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости (с 1 января 2017 года - Единый государственный реестр недвижимости) за исключением случаев, предусмотренных абзацами четвертым - шестым статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ. Проведение государственной кадастровой оценки и утверждение результатов определения кадастровой стоимости к таким исключениям не относится.

Следовательно, в случае если нормативный правовой акт, регулирующий порядок определения арендной платы, не содержит порядка изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки по правилам Закона об оценочной деятельности, арендная плата за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, изменяется с даты внесения сведений об утвержденной кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (с 1 января 2017 года - Единый государственный реестр недвижимости).

Поскольку Закон Челябинской области от 24 апреля 2008 года N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов" не содержит порядка изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки по правилам Закона об оценочной деятельности, то арендная плата за спорный земельный участок, изменяется с даты внесения сведений об утвержденной кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Кроме того, в силу части 4 статьи 18 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Принимая во внимание вышеуказанные положения закона, оснований для перерасчета арендной платы за 2017-2018 г.г. с применением кадастровой стоимости 2927000 руб. не имеется.

Рассматривая исковые требования о взыскании с ответчика пени за период с 16 января 2017 года по 16 октября 2019 года в размере 163713,42 руб., суд приходит к следующему выводу.

В силу статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 3.3 договора аренды за несвоевременное и (или) неполное внесение арендной платы за землю в установленный срок арендаторы уплачивают арендодателю пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа (л.д.51).

Размер неустойки (пени) за период с 16 января 2017 года по 16 октября 2019 года составляет 163713,42 руб. (л.д.166).

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с положениями статьи 333 Гражданского кодекса РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно пункту 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Степень соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют правила статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, из приведенных норм следует, что обязанностью суда является установление баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Исходя из обстоятельств дела, периода нарушения обязательств (2017-2019 г.г.), суммы задолженности по арендной плате (221242,65 руб.), суд приходит к выводу о несоразмерности заявленной ко взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства и с целью установления баланса интересов сторон считает возможным снизить размер заявленной к взысканию неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ до 50000 руб.

Иск в части взыскания с ответчика неустойки (пени) по день фактического исполнения обязательства, исходя из ставки 0,1% в день от суммы задолженности 221242,65 руб., начиная с 17 октября 2019 года, также подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно положениям пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

По смыслу статьи 330 Гражданского кодекса РФ взыскание неустойки направлено на компенсацию потерь кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением должником своих обязательств, при расчете неустойки должна быть применена ставка, позволяющая максимальным образом обеспечить защиту права кредитора и покрыть его инфляционные и иные потери.

Учитывая изложенное, в пользу Управления имущественных отношений администрации Озёрского городского округа Челябинской области с ФИО3 следует взыскать пеню исходя из ставки 0,1% в день от суммы задолженности по основному долгу 221242,65 руб., начиная с 17 октября 2019 года по день фактического исполнения обязательства.

В соответствии со статьей 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из суммы иска в размере 384956,07 руб. (221242,65 + 163713,42) размер государственной пошлины, подлежащий уплате истцом, составлял 7049,56 руб. Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, данная сумма подлежит взысканию с ответчика в доход местного бюджета (384956,07 – 200000 * 1% + 5200 = 5912,42 руб.).

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Управления имущественных отношений администрации Озёрского городского округа Челябинской области к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки - удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 в пользу Управления имущественных отношений администрации Озёрского городского округа Челябинской области арендную плату по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 14 декабря 2015 года за период с 14 декабря 2016 года по 30 сентября 2019 года в размере 221242,65 руб., неустойку (пени) за период с 16 января 2017 года по 16 октября 2019 года в размере 50000 руб., всего 271242,65 (двести семьдесят одну тысячу двести сорок два) руб.65 коп.

Взыскать с ФИО3 в пользу Управления имущественных отношений администрации Озёрского городского округа Челябинской области неустойку (пени) на сумму основного долга 221242,65 руб. в размере 0,1 % за каждый день просрочки платежа за период с 17 октября 2019 года по день фактического исполнения обязательств.

Взыскать с ФИО3 в доход местного бюджета госпошлину в сумме 5912,42 (семь тысяч сорок девять) руб. 56 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Челябинский областной суд через Озёрский городской суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий: И.С. Медведева

Мотивированное решение по делу изготовлено 11 ноября 2019 года.