Решение № 2А-4081/2024 2А-4081/2024~М-3610/2024 М-3610/2024 от 11 декабря 2024 г. по делу № 2А-4081/2024

89RS0004-01-2024-006156-80

Дело № 2а-4081/2024


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Новый Уренгой 12 декабря 2024 года

Новоуренгойский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Волошиной С.С.,

при секретаре Баисовой М.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Департаменту имущественных и жилищных отношений Администрации г. Новый Уренгой об оспаривании действий уполномоченного органа,

установил:

Административный истец ФИО1 обратился в суд с административным иском к Департаменту имущественных и жилищных отношений Администрации г. Новый Уренгой о признании незаконными действий административного ответчика по организации и проведении торгов в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка (информационное сообщение <данные изъяты>) (л.д.6-13).

Требования административного иска мотивированы тем, что в соответствии с извещением о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка <данные изъяты>, проводимого на электронной площадке «Сбербанк-АСТ», в соответствии со ст. 39.11, 39.12, 39.13 Земельного кодекса Российской Федерации, на основании распоряжения заместителя Главы Администрации города от дд.мм.гггг <данные изъяты> «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для размещения (строительства) гаражей для собственных нужд» объявлен аукцион на право приобретения земельного участка для размещения (строительства) гаражей для собственных нужд. Желая принять участие в аукционе, проявляя осмотрительность при заключении договора аренды земельного участка, истцом была изучена соответствующая аукционная документация. Так, организатор торгов в извещении о поведении аукциона должен указывать все виды разрешенного использования земельного участка, которые содержатся в правилах землепользования застройки. Отсутствие в извещении о проведении аукционов сведений о всех видах разрешенного использования этого земельного участка, будет противоречить требованиям, установленным в пп.4 п.21 ст.39.11 ЗК РФ. Указание в извещении всех основных видов разрешенного использования земельного участка направлено на обеспечение возможности победителя аукциона заключения договора аренды земельного участка выбрать вид разрешенного использования земельного участка из числа установленных правилами землепользования и застройки. Вместе с тем, извещение содержит лишь формальное перечисление всех видов разрешенного использования земельного участка и объектов капитального строительства, расположенных в зоне автомобильного транспорта, что фактически не предусматривает возможность обеспечения последующего выбора арендатором одного из установленных видов разрешенного использования земельного участка. Аналогичные ограничения содержит и проект договора аренды земельного участка, что лишает победителя аукциона право выбрать наиболее перспективный вид разрешенного использования. Аукционная документация содержит недостоверную, взаимоисключающую информацию, относительно правового режима земельного участка, что говорит о несоответствии условий аукционной документации требованиям действующего законодательства. Полагает, что условия аукционной документации препятствуют принятию его участия в аукционе по причине их несоответствия требованиям действующего законодательства. Данные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с вышеуказанными исковыми требованиями.

К участию в деле в качестве в качестве заинтересованного лица привлечена Универсальная торговая платформа акционерное общество «Сбербанк - Автоматизированная система торгов», Акционерное общество «Сбербанк - Автоматизированная система торгов».

В судебное заседание административный истец ФИО1 при надлежащем извещении не явился.

Судебное заседание проводится в отсутствии представителя административного ответчика Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации г. Новый Уренгой заблаговременно извещенного надлежащим образом, ранее в судебном заседании дд.мм.гггг представитель административного ответчика ФИО2, действующая на основании письменной доверенности, с иском не согласилась, поддержала отзыв на иск.

Судебное заседание проводится в отсутствии представителя заинтересованного лица акционерного общества «Сбербанк - Автоматизированная система торгов».

В соответствии со ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Исследовав материалы и представленные суду доказательства, суд находит требования административного иска не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно части 8 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

В соответствии с пунктом 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно содержать, в том числе, сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории) (подпункт 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

Распоряжением главного архитектора МО город Новый Уренгой от дд.мм.гггг <данные изъяты> утверждена схема расположения земельного участка с видом разрешенного использования - размещение гаражей для собственных нужд (код 2.7.2).

На основании заявления ФИО4 распоряжением заместителя Главы Администрации города от дд.мм.гггг <данные изъяты> принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с видом разрешенного использования - размещение гаражей для собственных нужд (код 2.7.2).

В соответствии с Правилами земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> находится в зоне автомобильного транспорта (ТА), в которой предусмотрен вид разрешенного использования земельных участков: размещение гаражей для собственных нужд (код 2.7.2).

Установление вида разрешенного использования происходит на этапе формирования земельного участка, постановки его на кадастровый учет, предшествующем периоду проведения торгов.

В соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 7 ЗК РФ основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в ЕГРН.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества представляет собой внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, а также сведений о виде их разрешенного использования (ч. 7 ст. 1, п. 4 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»),

В силу ч. 22 ст. 39.11 ЗК РФ обязательным приложением к размещённому на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора аренды земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 432, п. 2,3 ст. 607 ГК РФ при заключении договора аренды стороны должны согласовать его существенные условия, к которым относятся условия, индивидуализирующие имущество, передаваемое в качестве объекта аренды (место нахождения, площадь земельного участка, вид разрешенного использования, кадастровый номер).

В соответствии с п. 3 ст. 448 ГК РФ условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка, указанного в ЕГРН, является одной из его важнейших характеристик, определяющих предмета аукциона.

В этой связи, в проекте договора аренды земельного участка, являющегося частью аукционной документации, указывается вид разрешенного использования, установленный в ЕГРН.

Пунктом 17 ст. 39.8 ЗК РФ установлен запрет на внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в п. 13, 14, 20 ст. 39.12 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого участка.

В ходе организационных мероприятий по проведению аукциона на право заключения договора аренды указанного земельного участка на электронной площадке «Сбербанк-АСТ», размещенной на сайте http://utp.sberbank-ast.ru (торговая секция «Приватизация, аренда и продажа прав») в сети Интернет, размещено информационное сообщение <данные изъяты> о проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка.

В данном сообщении указана информация о земельном участке: «Назначение: для размещения (строительства) гаражей для собственных нужд. Основной вид разрешенного использования: размещение гаражей для собственных нужд (код 2.7.2)».

Выписка из ЕГРН содержит сведения о земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: размещение гаражей для собственных нужд.

Обязательные требования об указании в аукционной документации всех видов разрешенного использования земельных участков, или из какого правового акта должны использоваться сведения о видах разрешенного использования при формировании аукционной документации не установлены (п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ).

Департаментом в информационном сообщении <данные изъяты> размещена информация об основных видах и параметрах разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в зоне застройки «Зона автомобильного транспорта (ТА)».

Суд приходит к выводу о том, что перечень информации о предмете аукциона, приведенный в подпункте 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, не является исчерпывающим, и в извещении должна быть приведена вся известная организатору торгов информация о предмете, существенно влияющая на возможность его использования в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. Иное будет свидетельствовать о введении участников аукциона в заблуждение относительно предмета сделки (статья 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В извещении о проведении аукциона были опубликованы только те сведения об участке, которые содержались в публичном реестре недвижимости.

Также необходимо отметить, что в соответствии с пп. 5 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о начальной цене предмета аукциона.

Согласно п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», илй в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Расчет начального размера годовой арендной платы за пользование земельным участком зависит от кадастровой стоимости земельного участка.

Ценообразующим фактором определения кадастровой стоимости земельного участка является вид разрешенного использования (ст. 14 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Согласно п. 8 ст. 448 ГК РФ допускается изменение условий договора, заключенного по результатам торгов, если такое изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

В силу абз. 6 п. 1 ст. 449 ГК РФ торги могут быть признаны недействительными в случае если были допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи.

Нарушения, допущенные организатором торгов, признаются существенными, если будет установлено, что они повлияли на результаты таких торгов, в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и привели к ущемлению прав и законных интересов других участников аукциона.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка на стадии подписания договора аренды земельного участка по результатам торгов приведет к несоответствию начальной цены продажи, что также повлечет отклонение цены реализации от того уровня, который сформировался бы без таких действий (манипуляция ценами).

Более того, такие действия при подписании договора аренды земельного участка создают лишь видимость состязательности и торговой активности на аукционе, и будут совершены в интересах только того, с кем в итоге заключается договор.

Истец считает, что аукционная документация содержит недостоверную, взаимоисключающую информацию: указание сведений об отнесении земельного участка к территориальной зоне «Коммунально-складская зона» (П2), в то время как земельный участок расположен в зоне автомобильного транспорта (ТА) согласно Правилам.

Статья 39.11 ЗК РФ прямо не предусматривает возможность корректировки извещения о проведении торгов. Однако данная норма, равно как и ст. 448 и ст. 449.1 ГК РФ, не устанавливают и запрет на внесение изменений в извещение.

В этой связи организатором торгов внесены изменения в извещение, в части корректировки взаимоисключающей информации: исключена информация о территориальной зоне «Коммунально-складская зона» (П2).

Таким образом, в настоящий момент предмет рассмотрения довода иска отсутствует на основании внесенных изменений.

Истец полагает, что организатор торгов незаконно ограничил его в праве предоставления земельного участка в субаренду.

В разделе 4 проекта договора аренды земельного участка содержатся особые условия и ограничения прав арендатора, в том числе, запрет на передачу земельного участка в субаренду, что соответствует требованиям действующего законодательства, а также судебной практике.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, стороны могут сами определить условия договора, если закон не устанавливает обязательные правила, которые нельзя изменить договором (императивную норму закона).

Согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, то победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Установление права арендатора на передачу земельного участка в субаренду нарушает установленный законом запрет на передачу права владения и пользования государственным или муниципальным имуществом.

Также возможность субаренды допускает возможность получения права использования земельного участка лицами, которые наравне с остальными не принимали участия в торгах на право заключения договора аренды, что противоречит публичному порядку распоряжения земельными участками, так как в противном случае позволяет обойти указанным лицам конкурентные процедуры предоставления земельного участка.

Истец считает, что условия договора аренды земельного участка содержат неопределенность в установлении даты передачи земельного участка.

В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор считается заключенным для сторон с момента передачи имущества, а для третьих лиц - с момента государственной регистрации договора.

Согласно ст. 39.18 ЗК РФ договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в органе регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 1.4 проекта договора земельного участка земельный участок считается переданным арендодателем в соответствии с п. 2.2 проекта договора.

В проекте договора дата вступления в силу договора аренды земельного участка (п. 2.2) соответствует дате передачи земельного участка арендатору и дате начала исчисления арендных платежей.

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы с момента передачи ему в аренду имущества вне зависимости от момента государственной регистрации договора (Определение Верховного Суда РФ от 18.02.2016 № 301-ЭС15-20323 по делу №А82-13446/2014).

Передача земельного участка арендатору осуществляется по истечении 14 календарных дней с даты подписания договора аренды земельного участка.

Таким образом, правоотношения сторон начинаются с момента передачи земельного участка вне зависимости от факта государственной регистрации договора, что соответствует нормам действующего законодательства.

Разрешая спор, отказывая в удовлетворении требований административного иска, суд исходит из того, что в извещении о проведении электронного аукциона <данные изъяты> отражена вся необходимая и достаточная информация по земельному участку с кадастровым номером <данные изъяты>, соответствующая п. 21 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, о предоставлении дополнительной информации закон не указывает, с этой информацией истец был ознакомлен, каких-либо письменных обращений о разъяснении параметров разрешенного использования земельного участка не подавал, заявку на участие в аукционе не подавал. Каких-либо доказательств того, что истец был введен в заблуждение административным ответчиком, суду не представлено, таких обстоятельств судом не установлено. Указанное истцом нарушение его прав и законных интересов не нашло своего подтверждения, следовательно действия административного ответчика не нарушили права и законные интересы ФИО1

Кроме того, ФИО1 обращался в антимонопольный орган с жалобой на действия организатора торгов Департамент имущественных и жилищной отношений Администрации города Новый Уренгой при проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка.

По результатам рассмотрения жалобы ФИО1 решением Комиссии Ямало-Ненецкого автономного округа УФАС России от дд.мм.гггг <данные изъяты> на действия организаторов торгов при проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка была признана не обоснованной.

Согласно протоколу <данные изъяты> от дд.мм.гггг заседания Комиссии по аукционам по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков в электронной форме, в соответствии с п.19 ст.39.12 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион признан несостоявшимся.

Конституционный Суд Российской Федерации в своем определении от 25 мая 2017 года №-О указал, что в качестве одной из задач административного судопроизводства КАС РФ устанавливает защиту нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений (пункт 2 статьи 3), а также гарантирует каждому заинтересованному лицу право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов (часть 1 статьи 4).

В соответствии с частью 1 статьи 218, частью 2 статьи 227 КАС РФ необходимым условием для удовлетворения административного иска, рассматриваемого в порядке главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является наличие совокупности обстоятельств, свидетельствующих о несоответствии оспариваемого решения, действия (бездействия) административного ответчика требованиям действующего законодательства и нарушении в связи с этим прав административного истца.

В соответствии с частью 2 статьи 62 КАС РФ, обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений.

Административный истец не обязан доказывать незаконность оспариваемых им решений, действий (бездействия), но обязан: 1) указывать, каким нормативным правовым актам, по его мнению, противоречат данные решения, действия (бездействие); 2) подтверждать сведения о том, что оспариваемым решением, действием (бездействием) нарушены или могут быть нарушены права, свободы и законные интересы административного истца либо возникла реальная угроза их нарушения; 3) подтверждать иные факты, на которые административный истец ссылается как на основания своих требований.

В силу указанного, доводы стороны истца о незаконности действий (решений) ответчика опровергнуты. Факт нарушения прав административного истца не установлен, что является основанием для отказа в удовлетворении требований административного иска.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении административных исковых требований ФИО1 к Департаменту имущественных и жилищных отношений Администрации г. Новый Уренгой об оспаривании действий уполномоченного органа, - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Новоуренгойский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Председательствующий: С.С. Волошина