Апелляционное определение № 33-46512/2025 от 21 декабря 2025 г.

Судья: фио Дело <данные изъяты>

50RS0<данные изъяты>-96


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты> 22 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Ситниковой М.И.,

судей Золотницкой Н.Е., фио,

при помощнике судьи фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по иску фио к Администрации городского округа <данные изъяты> о рассмотрении и урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, об исключении из договора аренды земельного участка пункта о запрете изменения вида разрешенного использования земельного участка

по апелляционной жалобе Администрации городского округа <данные изъяты> на решение Воскресенского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>

заслушав доклад судьи фио,

объяснения явившихся лиц,

установила:

фио обратилась в Воскресенский городской суд <данные изъяты> с иском к Администрации городского округа <данные изъяты> о рассмотрении и урегулировании разногласий, возникших между фио и Администрацией городского округа <данные изъяты> при заключении договора аренды земельного участка, заключаемого без торгов <данные изъяты>/В от <данные изъяты> в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>; об исключении из указанного договора аренды пункта 7.2 следующего содержания «Изменение вида разрешенного использования Земельного участка не допускается».

Заявленные исковые требования мотивировала тем, что ей принадлежит на праве и собственности часть нежилого здания, площадью 157,8 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> Указанная часть здания расположена в здании с кадастровым номером <данные изъяты> с идентичной площадью 157,8 кв.м.

На основании дополнительного соглашения от <данные изъяты> к договору аренды земельного участка <данные изъяты>/В от <данные изъяты> истец фио владела на праве аренды земельным участком с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>. Участок относится к землям не разграниченной государственной собственности и расположен в территориальной зоне П(НП). Арендодателем по Договору 1377 была Администрация городского округа <данные изъяты>. Срок действия договора 1377 закончился.

Истец фио не имеет статуса индивидуального предпринимателя, непосредственной предпринимательской деятельности в части здания, а также на участке не ведет.

В связи с окончанием действия договора 1377 истец <данные изъяты> обратилась к ответчику с заявлением о предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения в торгов».

Уведомлением ответчика от <данные изъяты> №<данные изъяты> истцу было сообщено об оказании соответствующей услуги. В адрес истца ответчиком передан проект договора аренды земельного участка <данные изъяты>/В от <данные изъяты>.

Не согласившись с наличием в договоре 1926 пункта 7.2, запрещающего изменение вида разрешенного использования земельного участка, истец обратилась к ответчику с протоколом разногласий от <данные изъяты> к договору 1926, предлагающим исключить из него спорный пункт 7.2 полностью. <данные изъяты> посредством электронной почты на адрес представителя истца фио поступило письмо без указания номера и даты, из которого следует, что протокол разногласий не может быть подписан ответчиком по доводам, приведенным в указанном письме.

С позицией ответчика относительно отклонения протокола разногласий истец фио не согласна в силу следующего.

По сведениям ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка определен «Для размещения производственных зданий. Для организации производства по изготовлению стеновых блоков из бетона в части нежилого здания.»

Указанный вид разрешенного использования не соответствует классификатору видов разрешенного использования земельных участков. Кроме того, текущий вид разрешенного использования земельного участка также не соответствует перечню видов, определенных в действующих правилах землепользования и застройки городского округа <данные изъяты>, а также фактическим целям использования части здания.

При этом, истцом фио от Администрации городского округа Воскресенск ранее получено письмо <данные изъяты> от <данные изъяты>, согласно которому ей предложено было внести изменения в ранее действовавший договор аренды 1377 земельного участка, сводящиеся к приведению текущего вида разрешенного использования земельного участка к фактическому.

Как указано ранее, земельный участок находится в территориальной зоне П(НП) Правил землепользования и застройки городского округа <данные изъяты> (ПЗЗ). В настоящий момент наиболее целесообразным видом разрешенного использования земельного участка для истца будет являться вид «служебные гаражи» (код 4.9), который содержится в числе предусмотренных для соответствующей зоны в Правилах землепользования и застройки. Вместе с тем, по смыслу положений Градостроительного и Земельного кодексов фактическое использование и юридическое описание видов использования объектов недвижимости и земельных участков, в границах которых расположены первые, должны быть идентичны.

Реализуя свободу выбора разрешенного использования части здания, истец фио имеет намерение изменить действующий вид разрешенного использования земельного участка на иной - «служебные гаражи» (код 4.9).

При этом, арендаторы земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, не обладают самостоятельным правом на обращение в органы регистрации прав на недвижимое имущество с заявлением о внесении в ЕГРН изменений сведений в части вида разрешенного использования. Для изменения вида разрешенного использования участков, права на которые не разграничены, необходимо распоряжение (решение) органа местного самоуправления.

Тем самым, спорная редакция договора 1926/В в части включения в него п.7.2, запрещающего изменение вида разрешенного использования земельного участка, нарушает права истца фио на свободу выбора вида деятельности и использования части здания, а вместе с ним и земельного участка.

Кроме того, следуя предложениям ответчика, изложенным в письме <данные изъяты> от <данные изъяты>, истец <данные изъяты> предварительно обращалась к ответчику с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка, на что письмом от <данные изъяты><данные изъяты>.2.5/106-01ТГ-1023 ответчик истцу фактически отказал. Указанным письмом ответчик предложил внести изменения в договор 1377, несмотря на то, что на изменение вида разрешенного использования участка должен быть издан распорядительный акт.

В судебное заседание истец фио не явилась, о рассмотрении дела уведомлена по указанному ею адресу, дело рассмотрено в ее отсутствие.

Представитель истца фио, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, пояснив также, что в данном случае у собственника недвижимости есть право требовать установления вида разрешенного использования, пусть и не предусмотренного в карте-плане территориальной зоны, где находится данный участок, но по виду разрешенного использования объекта недвижимости и его наименования, которые были быть созданы еще до введения в действие правил землепользования и застройки. Тем самым, считает, что доводы истца являются обоснованными.

Кроме того, им поддержаны письменные пояснения к исковому заявлению (л.д.228-235 т.1, 250-253 т.1), в которых указывает, что ранее Администрация рекомендовала истцу изменить вид разрешенного использования (письмо <данные изъяты> от <данные изъяты>). При этом, в настоящее время Администрация предлагает истцу заключить договор аренды земельного участка с ограничением возможности изменения вида разрешенного использования. Однако, условия договора аренды земельного участка в части определения вида разрешенного использования являются существенными, и в связи с отклонением Администрацией протокола разногласий договор аренды земельного участка еще не заключен. Ссылка Администрации на постановление <данные изъяты> об утверждении примерной формы несостоятельна, так как утвержденные формы являются примерными и рекомендованы к применению, а не обязательны. Администрация отказывает в изменении вида разрешенного использования земельного участка, ссылаясь на спорный пункт (7.2) еще незаключенного договора аренды (письмо от 19.03.2025г. <данные изъяты>.2.5/106-01ТГ-1023), не смотря на то, что в настоящем случае земельный участок предоставляется не для строительства, а для эксплуатации существующего здания, в связи с чем запрет на изменение вида разрешенного использования земельного участка неприменим. Кроме того, Администрация отказывает истцу в выкупе земельного участка, ссылаясь на несоответствие вида разрешенного использования фактическому (отказ от 30.05.2025г. №<данные изъяты>). Спорный пункт договора аренды нарушает права истца на свободу выбора деятельности в здании и на земельном участке, занятом зданием. При этом, ограничений по виду разрешенного использования земельного участка не установлено. Включение в договор аренды земельного участка спорного пункта, по мнению истца, не обосновано.

Представитель ответчика фио, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление (л.д. 211-215 т.1), в которых указывает, что <данные изъяты> между муниципальным учреждением Администрация Воскресенского муниципального района <данные изъяты> и фио заключен договор <данные изъяты>/В аренды земельного участка для ведения предпринимательской деятельности, предметом торгов являлось предоставление во временное владение и пользование земельного участка с кадастровым номером 50:29:0072405:8 общей площадью 1274 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>.

На земельном участке располагалась часть нежилого здания, принадлежащего на праве собственности арендатору. Земельный участок передавался для организации производства по изготовлению стеновых блоков из бетона. Дополнительным соглашением от <данные изъяты> истец фио стала арендатором по заключенному договору аренды в связи с вступлением в права наследования и на основании сводного заключения Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от 10.10.2024<данные изъяты>-О. Кроме того, сводным заключением <данные изъяты>-О Министерство указало на необходимость внесения изменений в договор аренды в части вида разрешенного использования земельного участка, выбрав вид разрешенного использования, соответствующий фактическому, о чем Администрация сообщила истцу в письме <данные изъяты>/О30 от <данные изъяты>. По условиям заключенного договора аренды изменения и дополнения вносились путем оформления письменного соглашения и последующей регистрации в установленном порядке. <данные изъяты> стороны пришли к соглашению о расторжении договора аренды <данные изъяты>/В земельного участка для ведения предпринимательской деятельности в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: «для организации производства по изготовлению стеновых блоков из бетона в части нежилого здания». На основании сводного заключения Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>-О и Постановления Администрации городского округа <данные изъяты> от <данные изъяты> о предоставлении гр. фио в аренду земельного участка, местоположение: <данные изъяты>, между истцом и ответчиком заключен договор аренды <данные изъяты>/В от <данные изъяты> земельного участка, заключаемый без проведения торгов. Форма договора аренды земельного участка утверждена постановлением <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты> «Об утверждении примерных форм договоров аренды земельного участка, заключаемых по результатам проведения торгов и без проведения торгов, и дополнительных соглашений к ним, и о внесении изменений в постановление <данные изъяты> от <данные изъяты> N 1085/45 «Об утверждении примерных форм договоров купли-продажи, аренды, безвозмездного срочного пользования земельными участками, справки о размере земельного налога и о признании утратившими силу некоторых постановлений <данные изъяты> в сфере земельных отношений». Таким образом, запрет на изменение вида разрешенного использования земельного участка, содержащийся в оспариваемом пункте 7.2. договора аренды земельного участка, установлен Администрацией в соответствии с формой, утвержденной указанным Постановлением <данные изъяты>.

Не согласившись с вышеназванным пунктом договора аренды, истец фио направила в Администрацию заявление, в котором просила осуществить необходимые действия по изменению вида разрешенного использования земельного участка с К<данные изъяты> «для организации производства по изготовлению стеновых блоков из бетона в части нежилого здания» на вид разрешенного использования «служебные гаражи». В ответ Администрация направила разъяснение о том, что проект договора аренды земельного участка согласован с Министерством имущественных отношений <данные изъяты> и изменению не подлежит. По договору аренды во временное владение и пользование предоставляется земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 1274 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для организации производства по изготовлению стеновых блоков из бетона в части нежилого здания. На земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты> с наименованием часть бытового здания, внутри которого расположено нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, наименование - часть бытового здания, находящееся в собственности арендатора. Наличие на земельном участке объектов недвижимости не свидетельствуют о ведении деятельности, связанной с видом разрешенного использования: служебные гаражи. Таким образом, истцом не доказано ведение вышеуказанной деятельности на арендованном земельном участке, также истцом не представлено доказательств нарушения её прав со стороны Администрации городского округа <данные изъяты>.

Решением Воскресенского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> иск был удовлетворен. Урегулированы разногласия путем исключения из договора аренды земельного участка, заключаемого без торгов <данные изъяты>/В от <данные изъяты> в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты> пункта 7.2 следующего содержания «Изменение вида разрешенного использования Земельного участка не допускается».

С принятым решением не согласилась Администрация городского округа Воскресенск, подала на него апелляционную жалобу, в которой просила об отмене принятого решения, как незаконного и необоснованного.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель фио И.А. против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, выразил согласие с принятым решением первой инстанции. Иные лица в судебное заседание не явились, извещены.

Судебная коллегия определила возможным рассмотреть дело при данной явке.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене или изменению обжалуемого решения.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судом установлено и из материалов дела следует, что <данные изъяты> между Администрацией Воскресенского муниципального района <данные изъяты> и фио был заключен договор аренды земельного участка для ведения предпринимательской деятельности <данные изъяты>/В, согласно которому фио в пользование был предоставлен земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 1274 кв.м., по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты><данные изъяты>.

Согласно условиям договора аренды на земельном участке также расположена часть нежилого здания, находящаяся в собственности фио, срок аренды установлен на 10 лет, с <данные изъяты>. Указанные обстоятельства подтверждаются копией договора аренды на л.д. 130-132 т.1, постановлением <данные изъяты> от <данные изъяты> на л.д. 133 т.1, материалами реестрового дела на л.д. 67-125 т.1

На основании свидетельства о праве по закону от <данные изъяты> в договор аренды <данные изъяты>/В от <данные изъяты> были внесены изменения в связи с заменой стороны по договору в порядке наследования, а именно произошла замена арендатора на истца фио ввиду смерти фио, что предусмотрено дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка на л.д. 134-135 т.1.

Соглашением от <данные изъяты> договор аренды <данные изъяты>/В от <данные изъяты> расторгнут (л.д. 136 т.1). Поскольку на спорном земельном участке расположено принадлежащая истцу часть здания, по доводам представителя истца, не опровергнутым ответчиком, несмотря на подписание сторонами договора акта приема-передачи, фактически спорный земельный участок истцом ответчику передан не был.

Согласно сведениям ЕГРН на л.д. 160-164 т.1 земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> относится к землям населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования «для организации производства по изготовлению стеновых блоков из бетона в части нежилого здания».

Постановлением Администрации городского округа <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты> спорный земельный участок предоставлен истцу фио в аренду сроком на пять, в адрес истца ответчиком был направлен проект договора аренды земельного участка <данные изъяты>/В от <данные изъяты> (л.д. 41-42 т.1, 154-157 т.1), по условиям п.7.2 которого изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Истцом договор подписан с протоколом разногласий, содержащим условие об исключении из договора аренды п. 7.2 «Изменение вида разрешенного использования Земельного участка не допускается» (л.д. 54 т.1) и с протоколом разногласий направлен в адрес ответчика.

Ответчиком протокол разногласия не подписан до настоящего времени, что подтверждается письмом <данные изъяты> от <данные изъяты> (л.д. 159 т.1), из которого следует, что заключение договора аренды земельного участка является результатом оказания государственной услуги «предоставление земельного участка в аренду или собственность без торгов», ввиду чего был подготовлен согласованный с центральным органом государственной власти <данные изъяты>, текст которого не подлежит изменению.

Подписание истцом договора с протоколом разногласий, содержащим данные об исключении п.7.2 из подписываемого договора, а такое содержание протокола разногласий не отрицается сторонами, по сути является офертой заключить договор без указанного условия, с чем ответчик не согласился.

При этом, поскольку истцом спорный договор подписан с протоколом разногласий об исключении п.7.2 из договора, о чем свидетельствует надпись при подписании в тексте договора, а ответчиком данный протокол разногласий не принят, спорный договор на настоящий момент фактически не заключен.

Решением об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» от <данные изъяты> № <данные изъяты> ответчиком было отказано истцу в предоставлении государственной услуги по причине того, что установленный вид разрешенного использования земельного участка не соответствует его фактическому использованию (л.д. 241-242 т.1).

Приходя к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст.5,85, 39.2, 39.6, 39.8 Земельного Кодекса РФ, ст.37 Градостроительного Кодекса РФ, положениями ст.ст.421, 435, 447,448, 606 ГК РФ, разъяснениями Постановления Пленума Верховного суда РФ от <данные изъяты> N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при этом исходил из того, что спорный п.7.2 договора содержит запрет на изменение вида разрешенного использования земельного участка, в отношении которого действующим законодательством изменение вида разрешенного использования земельного участка фактически разрешено, наличие указанного пункта в договоре не позволяет его сторонам в установленном порядке привести вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с его фактическим назначением при том, что на спорном земельном участке имеется объект недвижимого имущества, принадлежащий истице, что предполагает наличие у нее преимущественного права пользования спорным земельным участком, для реализации которого и требуется изменение вида его разрешенного использования в пределах, предусмотренных градостроительным регламентом.

При этом также указал, что произвольное установление в отношении земельного участка ограничения на изменение вида его разрешенного использования (в данном случае путем установления в проекте договора аренды запрета изменения вида разрешенного использования земельного участка) нарушает тем самым право истца фио на свободу выбора использования принадлежащих ей зданий.

Судебная коллегия с правильностью выводов суда первой инстанции соглашается, поскольку наличие спорного пункта договора в проекте представленного на подписание сторон договора аренды фактически препятствует обоим сторонам урегулировать сложившуюся ситуацию, при которой имеет место несовпадение установленного вида целевого использования земельного участка, актуального для его предыдущего арендатора с учетом вида хозяйственной деятельности, для целей которого он изначально был предоставлен, однако утратившего актуальность для нового арендатора земельного участка, имеющего право на свободу выбора вида использования принадлежащих ей объектов недвижимости с учетом того, что земельный участок фактически предоставляется ей, как собственнику расположенных на нем объектов недвижимости, в том числе в целях беспрепятственной возможности их эксплуатации.

Установленный в настоящее время вид целевого использования спорного земельного участка не является единственно возможным и может быть изменен в установленном законом порядке, чему фактически препятствует оспариваемый п.7.2 Договора.

Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с положениями ст. 421, 422, 432 Гражданского кодекса РФ, исходя из принципа свободы договора, суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор хоть и заявленное ко включению, но не согласованное сторонами условие, за исключением случая, когда содержание этого условия предусмотрено законом или иным правовым актом.

Пункт 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о необоснованности принятого судом решения и отсутствие у ответчика возможности внесения изменений в типовой проект договора, получили свою оценку в суде первой инстанции и были мотивировано отвергнуты, с чем судебная коллегия соглашается.

В данном случае оснований полагать, что имеет место произвольное изменение условий договора одной из сторон (арендатором), а также, что при исключении данного пункта из условий договора будут нарушены установленные ограничения на изменение вида разрешенного использования земельного участка, не имеется, т.к. указанные ответчиком ограничения не могут распространяться на земельные участки, находящиеся в аренде лица, в собственности которого находится объект недвижимости, размещенный на земельном участке, поскольку это противоречит положениям, закрепленным в ст.ст.36,37 ГрК РФ и принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

С учетом того, что в сложившейся ситуации сам ответчик отказывает истцу в заключении договора аренды ввиду несоответствия установленного вида разрешенного использования земельного участка его фактическому использованию и указывает на необходимость приведения их в соответствие друг с другом, а в соответствии с условиями представленного на заключение договора аренды при наличии установленного договором запрета изменения вида разрешенного использования земельного участка это фактически невозможно, исключение данного пункта из договора аренды позволит разрешить возникшую ситуацию к обоюдному согласию сторон.

При этом, судебная коллегия отмечает, что само по себе исключение условий п.7.2 оспариваемого текста договора аренды не приведет к автоматическому установлению какого-либо иного вида разрешенного использования земельного участка, в том числе того, который желает установить истица и против которого возражает ответчик ввиду наличия иных возможных нарушений, не входящих в предмет настоящего спора, но позволит урегулировать сложившуюся коллизию в установленном законом порядке к обоюдному согласию сторон, в том числе с учетом того, что предоставление спорного земельного участка в аренду иному лицу, помимо истицы, с учетом принадлежности ей на праве собственности расположенных на земельном участке объектов недвижимости представляется затруднительным ввиду установленного принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы, сводящиеся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой судом доказательств.

Различная оценка одних и тех же фактических обстоятельств и документов дела судом первой инстанции и истцом не является правовым основанием для отмены или изменения решения суда по настоящему делу.

Решение суда законно и обоснованно.

На основании изложенного,

руководствуясь ст.ст.199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Воскресенского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения,

апелляционную жалобу Администрации городского округа <данные изъяты> без удовлетворения.

Председательствующий судья

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 15.01.2026года